马驹桥项目的优劣势分析

马驹桥项目的优劣势分析一、项目优势整合：1、区位优势：本项目位于市物流发展规划确定的通州物流基地的围，是市通州物流园区的重要组成部分之一，地处首都卫星城之一、是与东北、华北联系的交通走廊。

位置优越，交通便捷。

京通快速路贯通了以东西长安街为主干道的京华百里长街，境京津塘高速公路通往新港，且在通州区有上下通道。

京高速路建成通车。

京津公路直达；京哈公路经过山海关连接东北全境，通顺公路直达首都机场。

京承铁路、京电气化铁路在通州城交汇。

项目位于京、津、塘高速与城市六环路交汇处，距市中心15.5公里，距首都国际机场30公里，距塘沽新港120公里，并与京、京哈、京开、京石等11条高速公路相连，是海、陆、空、多式联运的最佳结合点。

《城市总体规划（2004-2020年）》确立“两轴”“两带”“多中心”的城市发展空间新格局。

（“两轴”是指在传统中轴线和长安街及沿线十字轴，两带包括在其外围构建的“东部发展带”和“西部生态带”。

它们将分别从空间布局上保障首都职能和文化职能的发挥，承接新时期的人口产业需求，并为实现以生态保护为前提，各级城镇发展高新技术、高教园区等环保型产业，将建成最适宜人居住的城市奠定基础提供保障。

“多中心”则是指在市区围建设不同的功能区，分别承担不同的城市功能，以提高城市的服务效率和分散交通压力，如CBD、奥运公园、中关村等多个综合服务区的设定。

在市域围的“两带”上建设若干新城，以吸纳城市新的产业和人口，以及分流中心区的功能。

确立通州、亦庄、为代表的11个新城为以后发展的重点区域，而通州、亦庄、顺义成为重中之重）。

2、集团品牌优势：珠江投资成立于1993年，是以房地产开发和市政建设为基础，实行多元化经营的大型综合企业集团，涉及交通、桥梁、信息、证券等多个行业，拥有28家全资、控股二级公司。

在房地产开发方面，珠江企业集团集土地开发、设计、施工、装潢、物业管理于一体，是国地产商中集约化程度最高，服务突出的企业之一。

合生创展是一家以为基地的物业发展及投资公司，自九十年代涉足国房地产领域以来，凭借低调、务实、严谨的工作作风，以打造中国地产名牌为目标，在先后投资兴建了帝景苑、骏景花园、华南新城、珠江帝景、愉景雅苑、鸿景园、暨南花园等一系列明星楼盘，经过多年的开拓进取，现已发展成为省规模最大、销售业绩最佳的房地产开发商之一。

遵循市场需求及“优质生活，完美体现”是合生创展集团发展的宗旨和目标。

凭借优越的地理位置，完善的小区规划、设计，齐全的配套设施，以及优质的建筑整体素质，合生创展于2003年成为“中国十大房地产上市公司”之一。

在过去的十多年中，珠江地产与合生创展以珠联璧合的开发模式，站在城市发展的角度，策略性的选择城市有发展潜力、规模较大的土地，利用自己雄厚的资金实力、擅长大规模开发的优势，降低成本，形成规模经济效益；同时，作为专业的地产开发企业，珠江•合生秉承审慎的态度，通过在房地产开发的整个流程中实现系统化、合理化的资源配置，使企业和产品保持长期的竞争优势。

珠江•合生的强强联合在住宅市场化的进程中，留下了一连串辉煌的脚印：珠江投资--1999-2000年度市房地产综合实力30强企业珠江投资公司--1998-1999年度市房地产开发综合实力30强企业南景园--2000年明星楼盘最佳综合质素奖骏景花园--2000年荣膺"十大明星楼盘"华景新城--2000年荣膺"十大明星楼盘"愉景雅苑--1999年明星楼盘1999年，珠江投资的全资子公司——珠江房地产开发在京注册成立。

珠江地产带着成熟的生活方式，务实的产品经验，也带着南方特有的“以人为本”的细腻服务，凭借其敏锐的直觉和多年来丰富的地产经验，挥师进京。

经过几年的磨合与发展，珠江地产联合合生创展已陆续开发了六大名盘：珠江骏景、珠江帝景、珠江绿洲、珠江罗马家园、珠江国际城，总开发面积224.76公顷，总建筑面积314万平方米。

在的区、通州区、昌平区、丰台区，珠江地产遍地开花，以其优秀的品质、完美的服务，赢得了京城白领阶层的青睐。

继之后，成为珠江公司房地产开发业务的主力地区。

在房地产市场的成功，使珠江品牌的全国之路顺利推进，进展迅速。

多年来，珠江•合生在缔造诚信品牌的道路上，始终秉承以人为本的开发理念，每个项目都紧紧围绕“好生活，在珠江”的经营核心，一方面在产品上严保质量、不断创新，一方面在服务上，拓展渠道，增加附加价值。

3、资源优势：1、公司将整合珠江投资、合生创展等国外优势资本，借助政府发展商贸流通的政策平台，与国家行政主管部门、行业协会、商会、国外采购组织通力合作，共同打造产业进出口基地，以城市消费为主导，中、高档结合、中外品牌汇集、多种业态（贸易、休闲、住宿、物流）并举，必将成为区域商业物流的标志。

与珠江公司在通州区的其它项目，创展家居、创展印包一起形成珠江公司在通州贸易圈综合性经营与专业化经营的互动态势，能进一步强化通州区今后三到五年实现物流的定位优势，和增值速度的提升。

商贸物流平台，全方位经营服务支持，整合产业链，简化渠道流程，创建产、供、销的集约商贸模式，促使企业运营成本最小化，市场效率最高化，投资收益最大化。

2、集团整合南北各项目精英，在建筑，规划，营销推广等各个环节严格把关，精雕细琢，力求完美。

同时，集团面对全国围，对项目进行全面的分阶段，分重点区域持续招商推广。

3、靠近首都，在人才的引进，信息的传递交流，科技的研发成果应用方面，相对于其他的地区有着很强的优势。

4、定位优势：1> 交易平台（最大）项目建成后将成为及环渤海地区，华北地区，乃至整个北中国区、中亚地区最大的轻工产品集中采购中心；二、多产业连动打破现有市场液态格局，树立市场新坐标；吸纳本地现有相关市场交易量的20%—35%，成为本地最大的一级商品集散地，同时，在最短的时间发展成为北中国区最大的轻工出口集散地，发挥重要的平台作用，集合全国最优秀的生产企业，集合最有竞争力的国货精品，吸引大量来华采购的外商驻足；2> 展示平（最高）：引入国际轻工产业精品，将其打造成为中国区最大的国际轻工精品展示平台，满足国高端客户需求。

同时，立足于优质的国际港口，空运硬件，一站式的审核，报批服务，也将我们展示平台空间高度从国的高度提升到了国际水平。

5、产业聚集优势(1)轻工商贸物流港项目定位以小商品为核心，涵盖工艺礼品、饰品、酒店用品、皮具箱包用品等，集产品仓储运输、分拨配送、包装加工、展示交易、国际采购、信息发布等功能与一体的综合性物流中心和分拨中心，将发展成为环渤海区域最大的轻工产品物流商贸中心。

(2)整个项目规划建设物流配送区，加工组装区，展销贸易区，信息中心和办公及辅助服务区，为及其周边地区轻工产品流通及分拨提供大型的综合平台。

建立一个上游到下游完整、齐全的产业链平台，降低供需成本使其在较短的时期完成从交易平台到物流平台的过渡，最终成为一个专业化、产业结构更加合理化、更加完善化、更加国际化、功能齐全、现代化的产业集群，对京、津、冀及环渤海地区起到“输血”和“造血”的作用。

(3)物流商贸区是整个物流港主题的建筑，在第一期就拥有15万平米超大规模的店面。

将云集全国各地精品轻工企业和品牌，这里形成了京津冀地区最大型的轻工产品集散地，商圈效应将吸引周边大量的具有集团采购能力的终端客户群体，物流港着力于避免中间商、分销商的层层交易程序，使轻工企业与客户直接交易，从而提高企业的效益。

快捷的面对面的服务，为企业创造了更多利润空间。

(4)轻工商贸物流港，随着京津冀地区的发展趋势，倚重轻工产业发展前景，面对更多的市场空间，面对更多的国际需求，轻工商贸物流港，结合先进商业运作模式，制定良好的商业促进机制，商贸物流港将成为全国知名轻工企业的营销中心，从而形成了统一经营、统一定位；商贸物流港，定期举办轻工产品交易会、轻工产品购销会、轻工产品展览会。

促进行业交流，为企业实施了统一招商、统一形象、统一推广；轻工商贸物流港提供各种基础服务配套设施，为企业达到了产、供、销、展示及其品牌建设等全系统的统一管理模式。

因此，六大统一运营模式力推企业财富升级。

轻工商贸物流港，就是在深化轻工产业链的前提下，考虑到市场和产业的需求，把物流港定位为具有在“造血”功能的产业社区。

6、地区配套优势：我们的项目位于亦庄南部，从行政隶属关系来看，属于通州，但从区域发展的脉络来看，马驹桥和亦庄一桥之隔，已俨然成为一个相互联系的整体。

亦庄经济技术开发区是国家级开发区之一，市政府每年投入大量的财力对开发区的市政及基础配套设施进行完善与升级，改变投资环境，优化政府职能，先后有麦当劳、可口可乐、拜耳、资生堂、宝马等众多世界500强企业入驻，从而带动了亦庄新一轮的经济增长，对提升国际化大都市的地位和形象，以及首都2008年率先实现现代化都具有重大意义。

2004年马驹桥镇确定了全面启动环保园区、物流中心的开发建设，使两个工业开发区初具规模，逐步形成“聚集效应”，带动整个区域的发展。

其中环抱区已引进联东集团、明日集团等四家正式签约企业，总投资11.15亿元。

物流中心新签约太极集团等4家企业，总投资4亿元，中心还与美国普洛斯公司、宝供物流、宁电器等一批知名企业达成合作意向，意向投资7亿元。

园区的飞速发展已成为镇发展的一个亮点。

两个园区的迅速崛起对促进现代物流的发展具有重大意义。

7、政策优势：政府在推动物流现代化进程中，同时从政策上给予物流产业支持与鼓舞。

制定物流园区政策：（1）物流基地与物流配送区明确为物流园区，参照科技园区与经济开发区的政策建设物流园区，将其列为城市经济高效率运行的重点设施和政策试验区，优先吸收国际的物流企业、流通企业入园。

（2）照执行工业外迁政策，鼓励物流业的区域调整；为避免物流设施分散布局而造成城市土地功能区域混乱，原仓储、运输及批发商业企业按照物流发展规划外迁，应参照《市调整经济结构若干配套政策实施（试行）》的相关规定，允许符合政府引导，积极迁入物流园的企业（包括原物流企业、批发商业企业等）受同工业企业一样的外迁优惠政策。

（3）鼓励外资进入，在国家开放政策允许条件下，适时减少外商参与与物流基础设施开发的限制，鼓励世界著名物流企业以多种方式在物流技术、管理模式、服务体系、信息管理、人才培养等方面与展开合作，市现代物流网络体系按照国际水平建设开发和运营。

（4）安排“物流发展资金”。

物流基地、物流配送区作为城市功能性基础设施，具有一定的工艺性，所需资金一次性投入较大。

参照日本物流发展“助成金”制度，今后5年，由商业调整资金中每年安排一定比例资金作为“物流发展资金”专项用于符合规划的物流基地、物流配送区开发建设的贴息或担保。

（5）建立物流基地用地预留制度。