中粮地产集团股份公司财务报表分析报告
中粮地产集团股份有限公司2年财务报表分析双学位
中粮地产集团股份有限公司2年财务报表分析双学位天津农学院会计双学位毕业论文中文题目:中粮地产（集团）股份有限公司12年财务报表分析英文题目:The Financial Capacity Analysis aboutCOFCO Property Limited Ltd at 2012学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。
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作者签名：日期：年月日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。
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涉密论文按学校规定处理。
作者签名：日期：年月日导师签名：日期：年月日2目录1 引言 (1)2行业背景及中粮地产基本情况简介 (1)2.1行业背景简介 (1)2.2中粮地产基本情况简介 (1)3中粮地产偿债能力分析 (2)3.1短期偿债能力分析 (2)3.2长期偿债能力分析 (4)4中粮地产营运能力分析 (6)4.1 应收账款 (6)4.2存货周转 (7)4.3总资产周转 (8)5中粮地产盈利能力分析 (9)5.1经营能力分析 (9)5.3资本盈利能力分析 (11)6中粮地产发展能力分析 (11)6.1盈利增长能力分析 (11)6.2资产增长能力分析 (12)6.3资本增长能力分析 (12)7结论 (12)【参考文献】 (13)附录1 (14)附录2 (19)附录3 (21)致谢 (25)3摘要现如今我国经济正处于快速发展的时期，财务分析在企业管理中起着重要作用，它是为企业的投资者、债权人、经营者及其他关心企业的组织或个人了解企业过去、评价企业现状、预测企业未来做出正确决策提供准确的信息或依据的经济应用学科。
分析中粮地产公司的盈利能力分析
分析中粮地产公司的盈利能力分析分析中粮地产公司的盈利能力分析一，每股收益分析1、每股收益中粮地产公司每股收益分析表2013年基本每股收益变动率=0.01/0.28=3.57%2013年稀释每股收益变动率=0.01/0.28=3.57%由表中信息可知：中粮地产公司2013年度的基本每股收益比2012年度增加了将近3.57%，稀释每股收益增加了3.57%，总体来讲，每股收益的上升趋势不明显，保持了一个相对平衡的局面，表明企业的盈利能力与2012年相当，处于稳步增长的局势。
2、每股收益的行业分析当然，在运用每股收益判断企业的盈利能力强弱时，应将几家不同的企业的每股收益进行比较，才能得出正确的认识。
同行业公司每股收益比较分析从表中的分析可以得知中粮地产公司每股收益的数额元低于其他行业大规模公司，在同业中，其盈利能力不及同行业的公司。
二，普通股权益报酬率分析普通股权益报酬率=净利润/普通股权益平均数2013年普通股权益平均数为8,970,396,283.51元，2012年普通股权益平均数为7,575,112,620.88元。
2013年普通股权益报酬率为919,186,495.22/8,970,396,283.51=10.25％2012年普通股权益报酬率为680,475,737.15/7,575,112,620.88=8.98％可见，2013年普通股权益报酬率比2012年增加了1.27％，对于其变动原因，用差额分析法分析如下：A．净利润变动对普通股权益报酬率的影响（919,186,495.22-680,475,737.15）/7,575,112,620.88=3.15％ B．普通股权益平均数对普通股权益报酬率的影响919,186,495.22/8,970,396,283.51-919,186,495.22/7,575,112,6 20.88=10.25％-12.13％=-1.88％两因素共同作用的结果使普通股权益报酬率下降了1.27％。
地产企业财务分析报告(3篇)
第1篇一、前言随着我国经济的快速发展，房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，近年来呈现出蓬勃发展的态势。
本报告以某地产企业为例，对其财务状况进行深入分析，旨在揭示其经营成果、财务风险及未来发展潜力，为投资者、管理层及相关部门提供决策参考。
二、公司概况某地产企业成立于2005年，总部位于我国东部沿海地区，是一家以房地产开发、销售为主，兼营物业管理、商业运营等多元化业务的综合性企业。
公司拥有丰富的土地储备、成熟的管理团队和良好的品牌形象，近年来业绩稳步提升，已成为地区领先的地产企业。
三、财务报表分析（一）资产负债表分析1. 资产结构分析截至2023年，某地产企业的总资产为XX亿元，其中流动资产占比XX%，非流动资产占比XX%。
流动资产主要包括货币资金、应收账款、存货等，非流动资产主要包括固定资产、无形资产等。
（1）货币资金：公司货币资金充足，可以满足日常运营和资金调度的需要。
（2）应收账款：应收账款周转率较高，说明公司回款情况良好。
（3）存货：存货周转率稳定，存货管理较为合理。
2. 负债结构分析公司负债总额为XX亿元，其中流动负债占比XX%，非流动负债占比XX%。
流动负债主要包括短期借款、应付账款等，非流动负债主要包括长期借款、长期应付款等。
（1）短期借款：短期借款规模适中，利率合理，满足公司短期资金需求。
（2）长期借款：长期借款主要用于公司土地储备和项目建设，利率较低，财务风险较小。
（二）利润表分析1. 营业收入分析公司营业收入逐年增长，2023年达到XX亿元，同比增长XX%。
营业收入增长主要得益于公司新项目开盘及现有项目的销售业绩提升。
2. 毛利率分析公司毛利率保持稳定，2023年达到XX%，说明公司产品定价策略合理，成本控制有效。
3. 费用分析公司费用控制良好，管理费用、销售费用、财务费用占营业收入的比例逐年下降，表明公司管理效率不断提高。
（三）现金流量表分析1. 经营活动现金流量公司经营活动现金流量稳定，2023年现金流入XX亿元，同比增长XX%。
中粮地产(集团)股份有限公司已审财务报表
非流动负债合计
527,325,080.20 404,884,781.10 112,978,459.25 112,232,698.19
负债合计
2,352,939,670.85 2,029,516,981.33 1,232,954,175.41 745,459,054.32
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）
一、 管理层对财务报表的责任 按照企业会计准则的规定编制财务报表是中粮地产公司管理层的责任。这 种责任包括：(1)设计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务 报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报；(2)选择和运用恰当的会计政 策；(3)作出合理的会计估计。 二、 注册会计师的责任 我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按 照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则 要求我们遵守职业道德规范，计划和实施审计工作以对财务报表是否不存在重 大错报获取合理保证。 审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。 选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务 报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，我们考虑与财务报表编制相关 的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意 见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理 性，以及评价财务报表的总体列报。 我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了 基础。
一般风险准备
未分配利润
819,086,775.34 865,798,635.34 408,876,914.94 364,234,636.54
外币报表折算差额
-1,394,292.41
分析中粮地产公司资产变动的有效性
分析中粮地产公司资产变动的有效性企业总资产表明企业资产的存量规模，随着企业经营规模的变动，资产存量规模也处在经常变动之中。
资产作为保证企业经营过动正常进行的物质基础，它的获得必须有相应的资产来源。
资产、权益分别列示在资产负债表的左右两方，反映企业的基本财务状况，本文对资产负债表变动情况的分析评价主要是从投资或资产的角度进行其有效性分析评价的。
中粮地产公司资产负债表水平分析表项目2013年2012年变动情况对总资产的影响（%）变动额变动（%）货币资金6,925,058,798.37 5,962,774,756.13 962,284,042.24 16.14% 2.76% 交易性金融资产应收票据应收账款195,174,325.19 382,472,683.89 -187,298,358.70 -48.97% -0.54% 预付款项108,201,005.26 105,306,927.23 2,894,078.03 2.75% 0.01% 其他应收款563,506,516.86 731,509,784.84 -168,003,267.98 -22.97% -0.48% 应收关联公司款应收利息应收股利存货29,182,363,395.27 24,859,312,469.93 4,323,050,925.34 17.39% 12.41% 其中：消耗性生物资产一年内到期的非流动资产其他流动资产流动资产合计 36,974,304,040.95 32,041,376,622.02 4,932,927,418.93 15.40% 14.16% 可供出售金融资产803,477,786.08 767,744,553.06 35,733,233.02 4.65% 0.10% 持有至到期投资长期应收款652,601.25 746,487.10 -93,885.85 -12.58% 0.00% 长期股权投资851,658,699.35 550,827,166.20 300,831,533.15 54.61% 0.86% 投资性房地产759,352,242.15 820,105,189.22 -60,752,947.07 -7.41% -0.17% 固定资产591,331,034.96 437,039,460.77 154,291,574.19 35.30% 0.44% 在建工程58,876,169.39 266,002.75 58,610,166.64 22033.67% 0.17% 工程物资固定资产清理生产性生物资油气资产无形资产59,870,116.12 31,653,765.37 28,216,350.75 89.14% 0.08%开发支出商誉85,539,379.11 13,844,843.50 71,694,535.61 517.84% 0.21%长期待摊费用30,120,481.14 52,883,700.59 -22,763,219.45 -43.04% -0.07%递延所得税资387,534,623.77 122,074,275.94 265,460,347.83 217.46% 0.76% 产其他非流动资产非流动资产合3,628,413,133.32 2,797,185,444.50 831,227,688.82 29.72% 2.39% 计资产总计40,602,717,174.27 34,838,562,066.52 5,764,155,107.75 16.55% 16.55%短期借款8,146,000,000.00 4,100,000,000.00 4,046,000,000.00 98.68% 11.61%交易性金融负债应付票据应付账款3,602,013,905.24 2,890,150,261.10 711,863,644.14 24.63% 2.04%预收款项6,855,647,284.71 5,991,698,377.26 863,948,907.45 14.42% 2.48%应付职工薪酬90,659,468.19 90,060,371.31 599,096.88 0.67% 0.00%应交税费701,171,072.93 369,134,642.53 332,036,430.40 89.95% 0.95%应付利息70,922,478.09 168,047,201.09 -97,124,723.00 -57.80% -0.28%应付股利1,547,569.47 1,547,569.47 0.00 0.00% 0.00%其他应付款3,843,837,187.47 5,041,344,679.52 -1,197,507,492.05 -23.75% -3.44%应付关联公司款一年内到期的1,334,000,000.00 1,937,374,722.15 -603,374,722.15 -31.14% -1.73% 非流动负債其他流动负债流动负债合计 24,645,798,966.10 20,589,357,824.43 4,056,441,141.67 19.70% 11.64%长期借款5,591,873,555.23 5,311,520,131.84 280,353,423.39 5.28% 0.80%应付债券1,191,483,087.88 1,189,947,059.52 1,536,028.36 0.13% 0.00%长期应付款324,438.22 1,930,621.31 -1,606,183.09 -83.20% 0.00%专项应付款预计负债1,280,064.00 1,280,064.00 0.00%递延所得税负199,386,765.15 168,194,846.89 31,191,918.26 18.55% 0.09% 債其他非流动负2,174,014.18 2,498,961.65 -324,947.47 -13.00% 0.00% 债非流动负债合6,986,521,924.66 6,674,091,621.21 312,430,303.45 4.68% 0.90% 计负債合计31,632,320,890.76 27,263,449,445.64 4,368,871,445.12 16.02% 12.54%实收资本（或股1,813,731,596.00 1,813,731,596.00 0.00 0.00% 0.00%资本公积802,338,334.24 548,652,944.79 253,685,389.45 46.24% 0.73%盈余公积625,207,757.82 489,785,944.07 135,421,813.75 27.65% 0.39%减：库存股未分配利润2,162,150,278.61 1,908,315,685.33 253,834,593.28 13.30% 0.73%少数股东权益3,562,677,741.59 2,811,307,167.12 751,370,574.47 26.73% 2.16%外币报表折算4,290,575.25 3,319,283.57 971,291.68 29.26% 0.00% 价差非正常经营项目收益调整所有者权益（或8,970,396,283.51 7,575,112,620.88 1,395,283,662.63 18.42% 4.00%股东权益）合计负债和所有者40,602,717,174.27 34,838,562,066.52 5,764,155,107.75 16.55% 16.55%（或股东权益）合计中粮地产公司总资产本期增加了5,764,155,107.75元，增长幅度为16.55%，说明中粮地产公司本年资产规模有较大幅度的增长，但是各项目对总资产的影响程度不一，进一步分析可以发现：第一，流动资产本期增加了4,932,927,418.93元，增长幅度为15.4%，使总资产规模增长了14.16%，非流动资产本期增加了831,227,688.82元，增加的幅度为29.72%，使总资产的规模增长了2.39%。
中粮地产财务分析报告(3篇)
第1篇一、前言中粮地产作为我国知名的房地产开发企业，近年来在房地产市场中取得了显著的业绩。
为了全面了解中粮地产的财务状况，本报告将从财务报表分析、盈利能力分析、偿债能力分析、运营能力分析等方面对中粮地产的财务状况进行详细分析。
二、财务报表分析1. 资产负债表分析根据中粮地产2019年度财务报表，我们可以看到以下数据：（1）资产总额：2019年，中粮地产资产总额为1,312.5亿元，较2018年增长5.6%。
（2）负债总额：2019年，中粮地产负债总额为1,033.3亿元，较2018年增长5.3%。
（3）所有者权益：2019年，中粮地产所有者权益为279.2亿元，较2018年增长5.9%。
从资产负债表分析来看，中粮地产的资产规模稳步增长，负债规模也相应增长，但负债率相对较低，表明公司财务状况较为稳健。
2. 利润表分析根据中粮地产2019年度财务报表，我们可以看到以下数据：（1）营业收入：2019年，中粮地产营业收入为1,023.2亿元，较2018年增长5.5%。
（2）营业利润：2019年，中粮地产营业利润为98.3亿元，较2018年增长5.1%。
（3）净利润：2019年，中粮地产净利润为76.5亿元，较2018年增长4.9%。
从利润表分析来看，中粮地产的营业收入、营业利润和净利润均实现稳定增长，表明公司盈利能力较强。
三、盈利能力分析1. 毛利率分析2019年，中粮地产毛利率为24.2%，较2018年提高0.5个百分点。
这表明公司在提高销售价格的同时，还通过优化成本结构，提高了毛利率。
2. 净利率分析2019年，中粮地产净利率为7.5%，较2018年提高0.1个百分点。
这表明公司在提高毛利率的基础上，通过加强费用控制，提高了净利率。
3. 营业收入增长率分析2019年，中粮地产营业收入增长率为5.5%，与行业平均水平相当。
这表明公司在市场竞争中保持了稳定的发展态势。
四、偿债能力分析1. 流动比率分析2019年，中粮地产流动比率为1.3，较2018年提高0.1。
地产财务数据分析报告(3篇)
第1篇一、概述随着我国经济的快速发展，房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，其财务状况一直是社会各界关注的焦点。
本报告通过对某地产公司近三年的财务数据进行深入分析，旨在揭示其财务状况、盈利能力、偿债能力、运营能力等方面的特点，为投资者、管理层和相关部门提供决策参考。
二、财务数据分析（一）收入分析1. 营业收入分析近三年，该地产公司的营业收入呈逐年增长趋势。
2019年营业收入为100亿元，2020年增长至120亿元，2021年进一步增长至150亿元。
这一增长趋势表明，公司在市场中的竞争力和品牌影响力不断提升。
2. 收入结构分析公司营业收入主要由住宅销售、商业地产销售和物业管理收入组成。
其中，住宅销售收入占比最高，达到60%；商业地产销售收入占比为30%；物业管理收入占比为10%。
这说明公司业务结构较为单一，过度依赖住宅销售。
（二）成本费用分析1. 营业成本分析近三年，公司营业成本呈逐年上升趋势。
2019年营业成本为80亿元，2020年增长至95亿元，2021年进一步增长至110亿元。
营业成本的增长主要源于土地成本、建安成本和营销费用。
2. 费用分析公司费用主要包括管理费用、销售费用和财务费用。
近三年，管理费用、销售费用和财务费用均呈逐年上升趋势。
其中，销售费用增长最快，表明公司在市场推广方面的投入较大。
（三）盈利能力分析1. 毛利率分析近三年，公司毛利率呈现波动趋势。
2019年毛利率为20%，2020年下降至15%，2021年回升至18%。
毛利率的波动主要受房地产市场周期性影响和公司成本控制能力的影响。
2. 净利率分析近三年，公司净利率呈逐年下降趋势。
2019年净利率为10%，2020年下降至8%，2021年进一步下降至6%。
净利率的下降表明公司在市场竞争中面临着较大的压力。
（四）偿债能力分析1. 流动比率分析近三年，公司流动比率呈逐年上升趋势。
2019年流动比率为1.5，2020年上升至1.8，2021年进一步上升至2.0。
中粮地产财务分析与评价终
摘要 (2)第Ⅰ部分企业概况 (2)1.1 企业概况 (2)1.2业务范围 (3)第Ⅱ部分 (3)2.1 国内房地产业发展情况 (3)2.2 中粮地产股份有限公司发展状况 (4)第Ⅲ部分企业财务分析 (6)3.1 偿债能力分析(黄佐敏) (6)3.2 营运能力分析（江承维） (7)3.3 获利能力分析（赵金龙） (10)第Ⅳ部分企业财务预警 (13)4.1企业财务预警（田凌云） (13)第Ⅴ部分评价与分析 (17)第Ⅵ部分附件 (17)摘要运用财务分析基本原理与方法，本文对中粮地产企业自身，国内房地产行业以及中粮地产的财务能力进行了系统的分析。
企业自身分析是从企业的发展历史，业务范围，自身发展战略等方面来进行；然后对国内房地产市场发展状况和企业自身的情况进行分析；财务分析主要是通过对企业偿债能力，营运能力，获利能力这几个方面进行分析。
最后以建立财务预警体系的方式对企业所处的财务危机程度进行了分析。
通过这些分析，可以得出中粮地产股份有限公司的清偿能力比较理想但要对资金周转引起足够的重视，营运能力出现一定困境，盈利能力较好，存在财务失败的风险性较大的结论，企业管理者、债权人、所有者等财务信息使用者需要对其进行更加详尽的分析，谨慎地选择投资和借贷。
由于时间和精力等的限制，本次分析并未对企业发展状况进行分析，对企业的一些非财务信息也未进行详尽的分析，还存在很多不足。
第Ⅰ部分企业概况1.1 企业概况1981年11月，公司前身宝安县城建指挥部（简称“指挥部”）成立。
1982年4月，成立宝安县县城建设公司（简称“城建公司”）。
1984年2月，撤消宝安县城建设指挥部和宝安县县城建设公司，成立宝安县县城建设发展总公司。
1993年2月，公司“宝安县县城建设发展总公司”更名为“深圳市宝安区城建发展总公司”。
1993年7月，经深圳市人民政府批复同意，深圳市宝安区城建发展总公司改组为深圳宝恒（集团）股份有限公司。
经深圳市证券管理办公室批复同意，深圳宝恒（集团）股份有限公司发行股票20000万股，每股面值人民币1元，均为人民币普通股。
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中粮地产（集团）股份有限公司09年财务报表分析报告报告人：肖佳班级：07级商学院会计四班学号：指导老师：游新彩老师二零一零年六月二十四日目录第一部分：行业背景及公司基本情况简介（一）行业背景简介（二）公司基本情况简介第二部分：比率分析法原理第三部分：公司年报分析（一）偿债能力分析（二）营运能力分析（三）盈利能力分析（四）发展能力分析第四部分：综合评价（一）公司可能存在的问题（二）可提供建议附：资产负债表利润表现金流量表第一部分行业背景及公司基本情况简介一、行业背景简介2009年，在市场回暖、销售加快等积极因素的带动下，房地产开发投资增速出现逐月加快的苗头， 1～7月份，房地产开发完成投资17720.45亿元，同比增长11.6%，增速较上半年加快1.7个百分点。
但是与前几年房地产投资高速增长的局面相比，11.6%的增长水平仍处2001年以来月度增速的低谷。
与同期城镇固定资产投资增速相比，去年以来二者的差距超过20个百分点，1～7月份房地产开发投资增速低于同期固定资产投资增速21.3个百分点。
由于政府加大刺激房地产市场的政策力度、开发商打折促销、需求集中释放，加之货币流动性过多等因素影响，进入2009年，尤其是二季度以来，房地产市场呈现出明显的反弹迹象，市场销售大幅好转，商品房销售面积直线上升，销售额显着增长，企业资金压力有所缓解。
二、公司基本情况简介中粮地产是中粮集团有限公司（世界500强企业）旗下骨干上市公司。
地产业是中粮集团三大主业之一。
中粮地产依托中粮集团的强力支持，集中于环渤海、长三角、珠三角经济圈和沿江中西部四大区域，以“建造优雅品味空间，享受舒适完美生活”的企业理念，致力于打造全国性专业地产品牌，目前已在十多个城市拥有数十个住宅地产、商业地产项目。
第二部分比率分析法原理比率分析法是通过计算各种比率指标来确定经济活动变动程度的分析方法。
比率是相对数，采用这种方法，能够把某些条件下的不可比指标变为可以比较的指标，以利于分析。
比率指标主要有以下三类：（一）构成比率，又称结构比率。
利用构成比率可以考察总体中米各部分的形成和安排是否合理，以便协调各项财务活动。
（二）效率比率。
利用其可以进行得失比较，考察经营成果，评价经济效益。
（三）相关比率。
利用其可以考察企业有联系的相关业务安排得是否合理，以保障运营活动顺畅进行。
第三部分公司年报分析一、偿债能力分析（一）短期偿债能力分析1、营运资本=流动资产-流动负债本增加132365万元，增长46.40%。
从绝对数来看，营运资本增加，流动负债减少，流动资产增加，缓冲垫增厚，使得偿债能力上升。
从相对数来看，新增流动资产和减少的流动负债配置了的营运资本增加。
公司偿债能力上升。
从表1-3的数据可以看出：08年的流动比率为1.65，低于传统流动比率标准2。
流动比率过低意味着短期支付能力不足，可能无法如期偿还负债。
09年的流动比率上升为2，与传统标准持平，既达到了一定的安全性，又充分利用了能够利用的资金来源。
3、速动比率=速动资产/流动负债中粮08年速冻比率为50.62%，09年速冻比率为45.99%较年初下降了-4.63%，说明公司为每1元流动负债提供的速冻资产保障减少了0.0463元。
但仍与行业平均水平基本持平，表明企业偿还流动负债的能力较好，短期内债务危机风险较小。
4、现金流动负债比率=年经营现金净流量/年末流动负债现金流动负债率从现金流量的角度反映企业当期偿付短期负债的能力。
中粮现金流动负债比率年初数为-79.40%，年末数为1.89%。
是由于本年商品房销售较上年增加，经营活动现金流入总额增加212.86%,而商品房建设投入较上年减少，经营活动现金流出总额较上年下降21.07%，使得经营活动现金流量净额变动幅度较大。
中粮现金流动负债比率变动幅度很大且比率较低，表明企业经营活动产生的现金净流量不稳定，存在潜在风险。
（二）长期偿债能力分析一般情况下，资产负债率越小表明公司长期偿债能力越强，国际通认60%较为合适。
中粮08年资产负债率为63.78%，09年为51.36%，09年较08年下降了12.42%，公司09年长期偿债能力较强。
2、产权比率=负债总额/股东权益权益乘数=资产总额/股东权益=1+产权比率产权比率越低，表明公司长期偿债能力越强，债权人权益的保障程度越高，承担的风险越小，但企业不能充分发挥负债的财务杠杆效应。
企业应在保障债务偿还安全的前提下，尽可能的提高产权比率。
权益乘数越大，表明所有者投入企业的资本占全部资本的比重越小，企业的负债程度越高。
中粮08年产权比率为176.12%，09年为105.59%，09年较08年下降了70.53%。
表明09年公司偿债能力增强。
3、长期资本负债率=非流动负债/（非流动负债+股东权益）该比率表明公司承担偿还长期负债的压力。
中粮08年长期资本负债率为29.95%，09年为29.16%，09年较08年下降0.79%。
公司偿还长期负债的压力较小。
4、带息负债比率=（短期借款+一年内到期的非流动负债+长期借款+应付债券+应付利息）/负债总额带息负债比率越低，表明企业的偿债压力越低，尤其是偿还债务利息的压力越低。
中粮08年带息负债比率为85.96%，09年带息负债比率为69.72%，09年较08年下降了16.24%。
公司偿还债务利息的压力降低。
偿债能力分析小结：中粮偿债能力总体较好，但资产速动性不强，主要原因是存货比率过大；中粮09年长期偿债能力较08年有所增强，偿债压力减小。
主要是由于招商证券上市后，公司持有的股份转入可供出售金融资产后按公允价值计量使得09年递延所得税负债增幅高达2394.33%，使得所有者权益增幅高达97.24%，从而使得长期偿债能力增长。
二、营运能力分析1、应收账款周转率（周转次数）=营业收入/平均应收账款余额应收账款周转期（周转天数）=平均应收账款余额*365/营业收入率高表明收账迅速，账龄较短；资产流动性强，短期偿债能力强；可以减少手掌费用和坏账损失，从而相对增加企业流动资产的投资收益。
中粮地产09年应收账款周转率与08年相比有所降低。
周转天数延长了3.58天。
说明公司的营运能力有所降低，其主要原因是平均应收账款余额的增长幅度152.08%大大高于营业收入的增长幅度85.26%。
而应收账款的增加主要源于商品房销售量增加。
2、存货周转率（周转次数）=营业成本/平均存货余额存货周转期（周转天数）=平均存货余额*365/营业成本作状况的好坏，而且对企业的偿债能力及获利能力产生决定性的影响。
一般而言，存货周转率越高越好，存货周转率高，表明其变现的速度快，周转额越大，资产占用水平越低。
存货既不能过少，否则可能造成生产中断或销售紧张，；又不能过多，而形成积压。
加强存货管理可以提高投资的变现能力和盈利能力。
中粮地产09年存货周转率较08年略微提高，存货周转天数缩短了24天。
原因是09年商品房销量增加，从而减少了存货。
3、总资产周转率（周转次数）=营业收入/平均资产总额总资产周转期（周转天数）=平均资产总额*365/营业收入率较08年有所增加，周转期缩短，说明公司营运能力上升。
营运能力分析小结：从总资产周转率的角度看，公司营运能力有大幅度提升，但从应收账款周转和存货周转的角度看，公司营运能力增长缓慢。
说明公司存货管理与应收账款周转控制能力有待加强。
三、盈利能力分析1、经营能力分析营业净利率=净利润/营业收入成本费用利润率=利润总额/成本费用总额其中：成本费用总额=营业成本+营业税金及附加+销售费用+管理费用+财务费用付出的代价越小，成本费用控制的越好，盈利能力越强。
从表3-1可以看出中粮09年经营能力较08年有较大的增长，成本费用控制能力上升，盈利能力增强。
2、资产盈利能力分析总资产净利率=净利润/平均资产总额率较08年上升了83.39%。
说明公司09年资产盈利能力就较大的增长，资产盈利能力较强。
3、资本盈利能力分析资本收益率=净利润/平均资本其中：平均资本=（（实收资本年初数+资本公积年初数）+（实收资本年末数+资本公积年末数））/2年有所增长，源于净利润的大幅增加的同时资本公积有大幅增长。
但总的来说公司资本盈利能力较强。
盈利能力分析小结：通过对中粮经营能力、资产盈利能力、资本盈利能力的分析，均表明中粮09年盈利能力有较大增长。
四、发展能力分析1、盈利增长能力分析净利润增长率=本年净利润增长额/上年净利润=172.03%营业利润增长率越大，说名企业营业利润增长越快，表明企业业务突出、业务扩张能力强，市场竞争力越强。
2、资产增长能力分析总资产增长率=本年总资产增长额/年初资产总额=46.86%总资产增长率越高，说明企业一定时期内资产经营规模扩张速度越快，企业越有发展后劲，即发展能力越强。
3、资本增长能力分析资本累计率=本年股东权益增长额/年初股东权益=97.24%资本累计率反映投资者投入资本的保全性和增长性。
该指标越大则表明企业资本累积的越多，应付风险、持续发展的能力就越大。
发展能力小结：中粮地产的盈利增长能力、资产增长能力和资本增长能力指标都非常高，表明公司业务经营能力、扩张能力强，持续发展能力大，公司整体发展能力很强。
第四部分综合评价一、公司可能存在的问题公司存在以下几个方面的问题：一是对外部融资依赖性增加。
公司进行房地产项目开发所需要的资金，除了公司的自有资金外，主要来源于银行借款。
国家经济形势发生变化、产业政策和银行的信贷政策进行调整、公司开发的房地产项目预售不畅等情况，都可能给公司的资金筹措带来风险；另一方面，银行信贷政策变化对公司财务费用影响明显。
财务费用增加压缩利润空间，而一直以来房地产行业较高的毛利率和净资产收益率导致相对较高的资本市场市值，收益能力的削弱可能进一步影响公司在资本市场进行股权融资的成本。
二、可提供建议公司资产负债率低于同行业平均值，且工业地产业务已连续多年为公司提供稳定的现金流入，确保了公司较强的偿债能力。
在传统的经营模式和良好的信贷环境下，公司面临的资金流动性比较充裕，考虑到房地产行业宏观调控政策的发展趋势，以及公司大力拓展住宅地产业务发展战略，公司应积极使用包括公司债券在内的长期融资工具，以进一步优化资本结构。
另外在经济回暖的大趋势下，应加强存货管理、稳定现金流量，优化投资结构，实现快速、稳健发展的业务战略。
附：中粮地产（集团）资产负债表。