某银行关于某玻璃公司不良资产尽职调查报告

某银行关于某玻璃公司不良资产尽职调查

报告

某银行关于某玻璃公司不良资产尽职调查报告xx县xx玻璃有限公司201x年x月xx日到期贷款xxx万元，我行虽多次催收，但企业未能归还，形成逾期。根据《中国xx银行不良贷款处置管理办法》有关要求，客户经理xxx和xxx一行二人于201x年x月x日对xx县xx玻璃有限公司已核销不良贷款项目开展尽职调查工作，现将尽职调查情况报告如下：

一、基本情况（一）企业概况xx县xx玻璃有限公司成立于199x年x月x日，经xx县工商行政管理局注册登记，注册资本金xxx万元，股东为xxx、xxx二人。xxx出资xxx万元，占股比例xx%，xxx出资xx万元，占股比例x%。该企业现拥有xx平方米玻璃熔炉一座，四条玻璃瓶生产线，于200x年建设，201x年投入使用，主要生产各种x瓶、酒瓶等；

另一座xx平方米玻璃熔炉，三条生产线，于200x年x月开始建设，200x年投入使用，201x年底至今未再使用。企业在我行的基本账户及xxx、xxx个人银行卡由于经济纠纷，被xx市xx区人民法院冻结。企业x月份电费未付，已于x 月x日停产。xxx、xxx二人失去联系。

截止调查日，该企业在我行短期流动资金不良贷款余

额xxx万元，欠息xxx万元，xx农商行贷款xx万元，xx银行贷款xxx万元。

（二）评级、授用信情况表一：评级、授信、用信情况（略）表二：x行贷款明细及抵押情况（略）该企业在xx支行共x笔贷款，其中房地产抵押贷款x笔，金额xxx万元，占比xx%；

设备抵押贷款x笔，金额xxx万元，占比xxx%。

二、担保情况 1、房地产抵押情况。该公司房地产位于xx县xx镇xx路。房产面积xxx平方米，确认价值xxx 万元，单价为xxx元/平方米（我行于201x年x月x日邀请省分行三，银行提供的资料是否齐全在完成法律尽职调查报告时，必须首先检查银行提供的资料是否齐全，包括基础资料和诉讼资料。基础资料包括借款合同、借款借据、最高额抵押合同、最高额保证合同、抵押物他项权证、抵押物查册等。诉讼资料包括立案通知书、诉讼费缴纳通知书、查封/扣押/冻结清单、起诉状、裁定书、判决书、执行申请书等材料。

笔者认为，若债权没有起诉，基础资料就显得特别重要，因为定价报告对抵押物进行定价，必须同时具备借款合同、借款借据、最高额抵押合同、抵押物他项权证、抵押物查册资料。同时具备以上材料是为了证明债权人与借款人已经签订借款合同，债权人实际向借款人发放贷款，抵押人与债权

人签订最高额抵押合同，抵押权已经在房屋管理局登记，抵押权已经设立。若不存在实际借款合同关系和没有为该借款设立抵押权，债权人就无法通过司法程序，对最高额抵押合同中的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。因此，在定价报告中无法对抵押物进行定价，该债权的静态回收价值为零。所以，关注资料是否齐全是做好尽职调查工作的前提。

四，放款时间是否在最高额抵押期间之内对借款借据和最高额抵押合同审查时，着重对比借款借据上的放款时间是否在最高额抵押期间之内。资产管理公司一般对放款时间不在最高额抵押担保期间的抵押物，不予以定价。

故，谨慎审查借据放款时间是否在最高额抵押期间之内，是做好尽职调查工作的关键。

在此，笔者有不同的意见。根据《物权法》第二百零三条第二款规定，最高额抵押权设立前已经存在债权的，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。银行一般在《最高额抵押合同》中规定，主合同项下的贷款、垫款、利息、费用或银行的任何其他债权的实际形成时间即使超出债权确定期间，仍然属于本最高额抵押的担保范围。主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制。因此可以理解，银行在合同中有此约定，并且经抵押人在合同上的签字盖章确认，即可视为抵押人同意将最高额抵押权设

立前的债权转入最高额抵押担保的债权范围。

但是，银行对此合同约定存在两个重要的法律风险，第一是抵押人以格式条款抗辩该条款无效，第二是银行对抵押人同意在最高额抵押权设立前的债权不明确。因此，笔者建议，银行在与抵押人签订最高额抵押合同时，把该条款在合同中加粗和加下划线并向抵押人解释说明，履行对抵押人的提示说明义务，同时在合同中列明抵押人同意在最高额抵押权设立前的具体债权的编号、时间和金额。那么，即使放款时间不在最高额抵押期间之内，最高额抵押权设立前的债权可以转入最高额抵押担保的债权范围，使裸债权变为有抵押物的债权，定价报告可对该合同中的抵押物予以定价，增加该债权的静态回收价值。

五，核实抵押物的实际情况在完成法律尽职调查报告和定价报告前，律所、资产管理公司最好派人全程与银行的项目经理到现场走访抵押物的实际情况，披露抵押物的现状、占有及租赁等情况。抵押物为土地使用权，需查清是否已缴纳土地出让金及税收，土地是否闲置，是否存在在建工程，占有情况，抵押物为房产，此房产是否已出租，租赁期限等，抵押物的实际情况影响不良资产回收的成本和影响回收该不良债权的难度。

在过去的尽职调查过程中，碰到这样的情况。一家工厂以其厂房和土地使用权作抵押，正好该地段已被当地政府纳入

“三旧改造”的范围，可以预计，该抵押物的后续价值巨大，可作为回收该不良资产的额外收益。如果没有到现场走访抵押物的现场情况，就无法知道该抵押物存在的潜在价值。所以，核实抵押物的实际情况，可能有意想不到的收获。

综上所述，不良资产包的尽职调查，应当重点关注银行提供的资料是否齐全、银行放款时间是否在最高额抵押期间之内、核实抵押物的实际情况。注意以上问题可以降低处置不良资产包的法律风险，控制资产管理公司收购该资产包的成本，对资产管理公司收购该资产包后回收价值的预期，提高日后清收的收益。