房地产项目策划工作基本流程
房地产项目建设流程
房地产项目建设流程在房地产领域，项目建设流程是房地产开发的核心环节之一。
一个成功的房地产项目需要经历一系列的策划、设计、审批、施工和交付等阶段，下面将介绍一般房地产项目建设的流程。
一、规划阶段在项目建设前，需要进行详细的规划工作。
这一阶段的主要任务是确定项目定位、目标、战略规划和可行性研究等。
具体工作包括：1. 市场调研与分析：对于项目所在区域的市场需求、竞争情况、潜在买家群体等进行调研，为项目的设计和销售提供依据。
2. 土地选址：通过评估土地的价格、地理位置、规划用途等因素，确定适合建设房地产项目的土地。
3. 定位规划：确定项目的类型、规模、产品结构和定价策略，制定项目的整体规划方案。
二、设计阶段在规划阶段确定项目的定位后，需要进行详细的设计工作，包括建筑设计和景观设计等。
设计阶段的任务是将项目规划方案转化为具体的施工图纸，并确保设计符合法律法规和市场需求。
1. 建筑设计：根据项目的定位和规划方案，进行建筑设计，包括户型设计、楼栋布局、公共设施等。
2. 景观设计：对项目的公共空间、绿化带、景观设施等进行设计和美化，增加项目的美观性和舒适度。
三、审批阶段在设计完成后，需要进行相关的审批手续，确保项目合法合规。
审批阶段的主要任务是获得政府相关部门的批准和许可。
1. 土地审批：提交土地使用申请，并按照规定的程序获得土地使用权。
2. 规划审批：将项目规划方案提交给相关部门进行审批，并获得相关的建设用地规划许可证。
3. 建设工程规划许可证：根据建筑设计图纸，向相关部门提交建设工程规划许可证申请，并获得批准。
四、施工阶段在获得审批许可后，进入项目的实际施工阶段。
施工阶段的任务是按照设计图纸和相关规范进行项目的建设和装修工作。
1. 施工招标：根据项目需求，发布施工招标公告，并选择合适的承包商进行施工。
2. 施工管理：对施工过程进行管理和监督，确保施工质量和工期的控制。
3. 环保安全检查：进行环保设施的安装和环保安全问题的检查，确保项目的环保要求得到满足。
房地产开发全套流程大全完整版)
房地产开发全套流程大全完整版)一、前期准备阶段：1.意向策划：确定项目类型、规模和定位，进行市场调研和竞争分析。
2.土地收购：寻找适合开发的土地，并与土地所有者进行谈判购买。
3.立项评估：对土地进行可行性研究和评估，制定项目规划和预算。
4.立项批准：向相关政府部门递交项目申请，获得项目立项批准。
二、设计阶段：1.策划设计：确定项目的总体规划和布局，包括建筑风格、户型设计和公共设施等。
2.施工图设计：根据项目规划确定施工图纸，包括建筑设计、结构设计、给排水和电气设计等。
3.施工准备：编制施工方案和项目预算，筹集开发资金和施工材料。
4.审批和许可：向政府部门递交设计图纸并申请审批和许可。
三、施工阶段：1.招投标：发布施工招标公告，邀请各类承包商参与投标。
2.承包商选择：评估投标文件，选定合适的承包商进行施工。
3.施工管理：组织施工队伍进行土地开挖、地基处理、主体结构和装修等工作。
4.环境保护：遵守相关环保法规，确保施工过程环境友好。
四、销售阶段：1.市场营销策划：确定销售目标和推广渠道，制定销售策略和推广活动。
3.签订合同：与购房者签订购房合同，明确双方权益和责任。
4.贷款申请：协助购房者申请贷款，并与金融机构合作解决融资问题。
五、交付阶段：1.竣工验收：对已竣工的房屋进行验收，确保质量符合相关标准。
2.迁入交付：通知购房者按计划迁入，并进行房屋交付手续。
3.后期服务：提供购房后的跟踪维修和售后服务，解决购房者的问题和需求。
4.项目竣工：向政府部门递交竣工验收报告，获得项目交付和竣工备案。
房地产开发企业工程部工作流程
房地产开发企业工程部工作流程1.项目策划：在房地产开发企业工程部的项目策划阶段，主要工作包括市场调研、项目需求分析、项目可行性研究和项目规划编制等。
首先，工程部会进行市场调研，了解房地产市场的需求和趋势，确定适合开发的项目类型。
然后，进行项目需求分析，明确项目的主要功能和规模，包括土地面积、建筑面积、户型布局等。
接下来，进行项目可行性研究，包括对项目的政策法规、社会经济环境、市场前景等因素进行评估，确定项目的可行性。
最后，工程部会编制详细的项目规划，包括项目布局、建筑设计、施工方案等。
3.施工管理：施工是房地产开发企业工程部的核心工作。
在施工管理中，工程部需要完成工程招标、合同签订、工程进度控制、质量控制等工作。
首先，需要进行招标采购，选择合适的施工单位和材料供应商，并签订相关合同。
然后，工程部需要对施工进度进行控制，制定项目计划并监督执行，及时解决施工过程中的问题和风险。
同时，工程部还需要进行质量把关，对施工过程进行监督检查，确保工程质量达到预期。
4.后期维护：房地产开发项目竣工后，工程部还需要进行后期维护工作。
主要包括房屋销售、物业管理和工程保修等。
首先，需要进行房屋销售，包括宣传推广、售楼处管理、合同签订等工作，确保房屋尽快售出。
然后，工程部需要与物业管理公司进行合作，确保小区的日常管理和服务运营。
最后，工程部需要进行工程保修，及时处理业主反馈的问题和维修需求，保证项目的长期稳定运行。
总结来说，房地产开发企业工程部的工作流程主要包括项目策划、前期准备、施工管理和后期维护等环节。
通过科学规划、合理准备、精细施工和细致维护，工程部能够顺利完成项目开发，并保证项目的质量和效益。
同时，工程部还需要与相关部门和合作伙伴密切配合，确保项目的顺利进行。
房地产开发流程与关键要素
房地产开发流程与关键要素房地产开发是一个复杂而庞大的工程，它不仅涉及到资金、土地、建筑等多个方面，还需要经历一系列的流程才能最终完成。
本文将详细介绍房地产开发的流程，并分析其中的关键要素。
一、项目策划阶段在房地产开发的策划阶段，开发商需要确定一个可行的项目方案。
这个阶段是整个开发流程的起点，需要详细了解市场需求、土地利用政策等因素，以确保项目的可行性。
一般来说，项目策划阶段包括以下几个主要步骤：1.市场调研：了解市场需求、竞争情况，评估项目的潜在回报和风险，为后续的决策提供依据。
2.土地选址：根据项目的规模和定位，在市场调研的基础上选择合适的土地，并进行谈判和购买。
3.可行性研究：根据市场调研和土地选址的结果，进行项目的可行性分析，包括经济、环境、法律等方面。
4.项目规划：确定项目的总体规划，包括建筑设计、功能布局、配套设施等，为后续的设计和施工提供指导。
二、设计与审批阶段设计与审批阶段是房地产开发的核心环节，开发商需要将项目规划转化为具体的设计方案，并进行各个相关部门的审批。
这个阶段一般包括以下几个主要步骤：1.建筑设计：根据项目规划，进行建筑设计和结构设计，包括平面布局、立面设计、景观设计等。
2.工程设计：进行项目的工程设计，包括给排水、电力、空调等相关系统的设计。
3.施工图设计：根据建筑设计和工程设计编制施工图，为后续的施工提供详细的指导。
4.审批手续：按照相关法律法规的要求，提交设计图纸和相关申请材料，进行项目的审批。
三、施工与监管阶段施工与监管阶段是将设计方案转化为实际建筑的过程，需要进行施工管理、质量控制等工作。
这个阶段一般包括以下几个主要步骤：1.施工组织设计：编制施工组织设计方案，包括施工进度计划、劳动力组织、材料采购等。
2.施工管理：对施工过程进行全面管理，包括施工现场的安全管理、进度控制、质量检查等。
3.质量控制：进行材料的验收、工序的把关，保证施工过程的质量符合设计要求。
4.工程验收：完成建设工程后，进行竣工验收，并申请房地产权证。
房地产项目开发工作流程
房地产项目开发工作流程一、项目策划阶段项目策划是房地产项目开发的第一步，包括确定项目目标、项目定位和市场分析等重要内容。
以下是项目策划阶段的详细工作流程：1.项目目标确定：根据市场需求和投资方的要求，确定项目的目标和愿景。
包括项目规模、建筑面积、投资金额、项目周期等。
2.市场调研分析：对房地产市场进行全面调研和分析，包括项目地段的选定、区域市场潜力、竞争对手情况等。
3.可行性研究报告：根据市场调研结果和项目要求，编制可行性研究报告。
包括市场营销策略、项目潜力评估、投资收益分析等内容。
4.风险评估和控制：对项目进行风险评估，确定风险控制措施。
包括政策风险、市场风险、技术风险等。
5.投资方洽谈和合作：根据可行性研究报告，与潜在投资方进行洽谈，达成合作意向。
包括项目合作方式、资金筹措方式、合同签订等。
二、项目前期准备阶段项目前期准备阶段是为项目的实施做好充分准备，包括可行性研究深化、规划设计、项目审批等环节。
以下是项目前期准备阶段的详细工作流程：1.可行性研究深化：对可行性研究报告进行进一步的深化，主要包括工程方案和技术方案的研究和确定。
2.立项申报和审批：提交项目立项申请，在相关部门进行审批，包括土地规划、环境影响评估、用地手续等。
3.规划设计：根据项目要求，进行项目的规划和设计。
包括土地利用规划、建筑方案设计、工程施工图设计等。
4.投资计划和资金筹措：编制项目的投资计划和资金筹措方案，确定资金需求和筹措方式。
包括自筹资金、银行贷款、融资等。
5.筹备团队组建：组建项目的筹备团队，包括项目经理、设计师、施工队、销售和市场人员等。
三、项目实施阶段项目实施阶段是项目的具体施工和销售阶段，包括土建施工、工程验收、销售推广等。
以下是项目实施阶段的详细工作流程：1.土建施工：进行项目的土建施工，包括施工图纸审批、施工队的组建、施工进度管理等。
2.材料购置和物资调配：采购项目所需的材料和物资，并进行合理的调配和管理，确保施工的顺利进行。
房地产开发全套流程大全完整版)
房地产开发全套流程大全完整版)
房地产开发全套流程包括以下几个步骤：
1. 项目策划：确定项目的定位、规模、发展方向和盈利模式，
并进行市场调研和项目可行性研究。
2. 土地寻找：寻找符合项目要求的土地，并进行土地评估和谈判。
3. 土地购买：与土地所有者进行谈判并达成购买协议，签订土
地买卖合同。
4. 立项审批：向相关部门提交项目立项申请，并按照相关规定
进行审批。
5. 设计规划：找寻专业设计团队进行项目设计规划，包括建筑
设计、景观设计等。
6. 建设许可证申请：按照工程规划和设计要求，向相关部门申
请建设许可证。
7. 施工阶段：进行项目的实际建设施工工作，包括进行招投标、施工图设计、施工管理、工程监理等。
8. 销售推广：对项目进行市场推广和销售工作，包括户型设计、销售策略、推广活动等。
9. 交付验收：完成项目建设后，进行交付验收工作，并与购房者签订房屋交付合同。
10. 物业管理：对项目进行物业管理和维护工作，包括公共设施维修、安全管理、环境卫生等。
11. 售后服务：为购房者提供售后服务，处理购房者的投诉和维修请求。
以上是房地产开发的主要流程，具体操作过程可能因地区、项目类型等因素而有所不同。
房地产项目开发全过程完整流程
房地产项目开发全过程完整流程一、前期调研阶段：1.市场调研：分析目标市场的需求、供应、竞争情况，确定项目定位和市场定位。
2.土地资源调研：寻找适合开发项目的土地资源，包括土地性质、用途、地理位置、规划条件等。
3.环境评估：评估项目周边的自然环境、社会环境、交通环境、市场环境等因素对项目的影响。
二、项目策划阶段：1.项目规划：制定项目的总体规划，包括项目的功能定位、建筑面积、规划布局、建筑风格等。
3.营销策划：确定项目的营销策略，包括产品定位、市场推广、销售方式、价格策略等。
4.风险评估：评估项目的风险因素，包括市场风险、政策风险、竞争风险、施工风险等。
三、方案设计阶段：1.建筑设计：根据项目规划确定项目的建筑设计方案，包括建筑形式、户型设计、公共空间设计等。
2.景观设计：设计项目的景观规划和园林设计，包括绿化、景观水体、步行系统等。
3.设备设施设计：设计项目的设备设施规划和设计，包括水电、供暖、通风、电梯等。
四、政府审批阶段：1.地勘与勘测：进行项目所在地的地质勘测和地下水勘测，评估土地的可开发性和建设条件。
2.开发报批：准备项目的开发报批材料，包括项目规划、土地证明、环境评估报告等，向相关政府部门提交申请。
3.审批程序：由政府部门进行项目审批程序，涉及土地供应审批、规划审批、环保审批等。
五、土地购地阶段：1.土地出让：参与土地竞拍或拍卖，根据投标情况确定项目的土地使用权。
2.土地过户：与土地出让方签订土地出让合同，进行土地过户手续。
3.工程可行性研究：对土地进行规划设计，确定发展建设方案及工程预算。
六、项目建设阶段：1.设计与施工：委托设计单位进行施工图设计，投标并选择施工单位进行项目建设。
2.施工管理：项目进入施工阶段，进行工程进度、质量和安全的监督管理。
七、销售与运营阶段：1.销售推广：根据项目定位和市场策略开展销售推广，包括制定销售计划、销售活动、宣传广告等。
2.交房与入住：项目建设完成后，与买卖双方签订买卖合同并交付房源，购房者入住。
BGY房地产项目开发基本流程
BGY房地产项目开发基本流程一、项目策划阶段1.项目立项：确定项目目标、范围、预算、可行性等等。
2.土地选址：根据市场需求、规划政策和公司发展战略，选择适合开发的土地。
3.市场调研：了解当地的房地产市场状况、需求、竞争对手等等。
4.定位和规划：确定项目的产品定位、规模、户型、功能布局等等。
5.设计方案：选定设计机构，进行项目的建筑、景观、规划等设计。
6.市政审批：准备并提交相关材料，获取市政府的批准和许可。
二、招商引资阶段1.营销策划：制定推广、营销计划，确定目标客户群体。
2.招商启动：通过各种渠道宣传项目，吸引投资者参与开发。
3.投资协议签订：与投资者进行洽谈、谈判，并最终达成合作协议。
4.筹集资金：与投资者签署合同后，筹集所需的资金。
5.公共资源供应：确定项目需要的公共资源供应方案。
三、前期准备阶段1.土地资源调查：对土地进行勘测、规划、测绘等工作。
2.土地征收：与相关政府部门和土地所有者进行谈判，将土地纳入项目。
3.合同签约：与承包商、设计机构等签订合同。
4.资金筹集：根据项目需要，筹集项目所需的资金。
5.建设规划：制定项目的施工计划和时间进度表。
四、施工阶段1.土建施工：进行项目的地基、框架和外墙等土建工程。
2.安装施工：进行项目的电气、水暖、通风等设备的安装。
3.装修施工：对项目进行装修、室内装饰等工作。
4.竣工验收：对项目进行竣工验收，并获得相关证书和许可。
五、销售与交付阶段1.销售策划：制定销售推广策略、宣传材料等。
2.销售代理：与房地产中介机构合作，进行项目销售。
3.总价付款：与购房者签订销售合同，完成房款的收取。
4.现场交付：将项目的房产交付给购房者。
5.后期售后：提供相关服务、解决问题等。
六、运营与管理阶段1.物业管理：将项目交付运营给物业管理公司进行日常维护和管理。
2.资产运营：对项目进行资产运营管理，保持项目的资产价值稳定增长。
3.项目评估：定期对项目运营状况进行评估、分析和改进。
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目标
构建问题
选择模型
战略与定位
3C战略
营销战略： 为满足客户需求， 在竞争中获取最 优的有利差异
客户
成功的市场 营销战略应 具备以下特 点： 1. 明 确 的 市 场定位 2. 项 目 优 势 与市场需求
项目/企业
竞争
3C综合匹配分析得到最优化的战略 可以导致期望结果
项目分析
针对一个地块的价值要素包括： 地段要素——地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通 等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等 （可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）
社会认知价值 社会心理对地段的潜在认同，例如：天竺与南城
房地产项目价值构成
地段价值
项目基本经济指标价值
产品价值 服务价值 品牌价值 人文价值
容积率、绿化率
规划设计价值
项目楼座与绿地、配套的位臵，对景观朝向的利用
项目内部配套价值
会所、社区内商业、学校等
产品硬件配臵价值
建筑材料、设备配备的品质与档次
建筑创新价值
风格或户型设计的改良与创新
房地产项目价值构成
地段价值
基本物业管理服务的价值 增值的VIP服务价值
产品价值 服务价值 品牌价值
个性化服务价值 (菜单式装修、个性化服务）
企业品牌 信心的树立、质量的保证
人文价值
产品品牌 同一个企业品牌不同产品线的产品形象价值
房地产项目价值构成
针对一个即将销售的项目与地块的主要差别在于增 加了产品因素： 产品因素——产品/户型/自身配套/昭示性等 对于一个大盘的后续阶段，需要增加项目要素的判 断： 项目要素——口碑/人气/项目知名度/客户群体/前 期售价/前后产品差异性/物业管理等
S/W （优势/ 劣势）的价 值要素
地段要素
战略选择
战略方向的决策模型
同类型项目借鉴
项目属性
案例借鉴
客户需求
在市场中的地位
竞争
目标
构建问题
选择模型
战略与定位
战略与定位
战略形成
偶得客户群 游离客户群 重点客户群
客户群1 客户群2 客户群3 客户群4
核心客户群
客户定位 产品定位
物业类型、产品组合、户型……
属性定位
形象定位 价格定位
房地产项目价值构成
有形的价值
价值构成
使用价值的范畴 地段价值
产品价值 经济指标 规划设计
服务价值 基本物业
品牌价值
人文价值
属于物质层面的 外部配套
产业价值 是可以物化的
场所精神
企业品牌 项目精神
通达价值
社会认知
内部配套
创新价值
VIP服务 产品品牌
个性化服务
可以进行竞争性比价的 自然景观 建材设备
户型设计建 议
►
装修标准
物业管理要 点
社区服务
户型价值点 建议
►
清远项目物业发展建议
确定销售目标
提交销售执行报告
为设计 提供物业发展建议
积极筹备临门一脚 提交价格策略报告
定位的思路与流程
定位的思路与流程
目标
构建问题
选择模型
战略与定位
目标
构建问题
选择模型
战略与定位
目标
目标沟通会
目标沟通
+
我们对目标的理解 目标通常包括： 较高的价格 较快的速度（收益安全）建立市场影响力
目标
构建问题
►观点的判定很重要，它是我们作出策略 方向的基础。 ►在分析的过程中，我们强调尽可能多地 去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心 优势和大机会——这是我们“挖掘物业价 值”的要旨所在。
ห้องสมุดไป่ตู้
SWOT分析
优势 S 劣势 W
我们的战略
机会 O
发挥优势，抢占机会
利用机会，克服劣势
威胁 T
发挥优势，转化威胁
减少劣势，避免威胁
仿 制 者 （ counterfeiter ） ： 完全复制 紧跟者（ cloner ）：紧跟着模
STP战略工具（客户先导）
细分市场Segmentation
选择目标市场Targeting
定位Positioning
选择目标市场
群客 户 细 分 市 场
偏 好 一 二 三 四
一
二
三
四
SWOT战略工具（项目+环境+ 竞争） SWOT分 析
地段价值
场所精神 城市、社会、人文历史赋予项目所在地段的文化特性 例如：什刹海、长城
产品价值 服务价值 品牌价值 人文价值
项目精神 （往往通过符号来表达） 人：开发者、设计者、居住者、以及其他有社会影响力 的项目参与者
事：论坛、发布会、获奖
物：建筑、文化展览、收藏馆
物业发展建议的构成要素
规划布局
环境要素
地块/产品要素 开发商/项目要素 前两个为被动性要素， 后两个为主动性要素
O/T （机会 / 威胁）的价 值要素
既是机会又是威胁，既是优势又是 劣势
宏 观 要 素 —— 经 济 形势（宏观政策）/ 重大城市变革 中 观 要 素 —— 行 业 形势（一、二、三级 市场）/城市规划 （交通、市政配套、 开发重点、热点等）
竞争面向目标寻找最有利的机会
3C战略与市场环境
不同的市场环境导致不同的思考方式导出战 略
例如：
a.
发育不完善的初级市场——项目先导，以项 目条件为优先，以市场细分和产品领先引导 市场，获取占位优势
b.
完全竞争市场而供求关系相对平衡——客户 先导，以满足客户需求的产品获取高收益
市场竞争战略工具（竞争先导）
推动调整 销售总结
阶段营销总结 策略方案调整
100%销售
销售前项目服务流程
第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段
前期定位
服务前提： 世联服务： 市场研究； 客户研究； 发展战略建议；
产品设计
服务前提： 世联服务： 总体规划建议； 户型平面建议；
产品创新深入建议；
营销计划
服务前提： 定位与产品确定 世联服务： 销售目标确定；
地块价值的发掘利用
物业发展建议的考虑因素
市场竞争性： 基于市场产品水平调查统计分析（空间 尺度、户型、建 筑园林风格、配套水平和数量、配臵水平统计表），提出 具有竞争优势的方向；
客户价值的增加： 客户价值分析 基于客户价值分析（客户价值取向、生活方式、空间观念、 行为模式分析表），提出客户满意方案； 地块价值的发掘利用： 基于地块价值分析和规划价值分析提出设计增值方向
内部因素
S
W
O
T
外部因素
SWOT分析的价值要素
具体地说，针对一个地块的价值要素包括： 地段要素——地段/片区认知度/周边配套（商业/ 教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境 （噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是 匮乏） 地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等（可 判断产品的可发挥空间） 开发商要素——目标/开发商品牌/可利用资源等
项目战略与定位
项 目 策 划 工 作 基 本 流 程
前期 沟通
前期策划报告之定位
前期策划
项目定位 物业发展
前期策划报告之物业 发展建议、营销建议 设计方案调整、确定 销售执行报告
营销筹备
营销策略 执行方案
合作公司确定沟通执行 预热 价格促销方案
开盘
筹备实战
客户积累 销售筹备与开盘 阶段营销计划
项目跟进
选择模型
战略与定位
构建问题： 我们采用S-C-Q结构化分析方法
情境（Situation） （公认事实） 冲突 （Complication） （推动情境发展并 引发矛盾的因素） 发生了防碍我们完 成任务的事情 知道解决的方法 有人提出一项解决 方案 行动未能奏效 疑问（ Question ） (分析存在的问题)
物业发展建议
物业发展建议的出发点
需要说明的是：
► ►
我们给出的不是具体的设计方案， 我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素
原则：一切均基于CVA
（市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素）
“竞争的价值增加” (Competition Value Added)
物业发展建议的考虑因素
市场竞争性
客户价值的增加
►
建筑平面
户型面积与 户型配比
►
建筑空间形象
园林
配套、配置标 准
服务和附加值
► ►
►
► ►
►
经济指标 分析 整体形象 产品类型 建议 空间布局 建议 交通组织 启动区选 择与分期 开发建议 细节优化
建筑风格 建筑外立面建 议 建筑材质建议
风格建议 景观设计要 点 展示建议
会所功能 配套设施
赠送 人性化细节
3、可接近性
4、差异性 5、行动可能性
客户偏好包括：
生活经验（空间观念、行为模式） 心理因素（生活方式、性格特点） 价值观（消费观念、价值取向）
客户细分与客户偏好对应与项目特征进行匹配寻找或 识别市场机会
竞争分析（波特5力竞争模型）
替代品：普通商品 房、经济适用房等
房地产开发企业的行业特点决定了在不同的竞争阶段，企 业关注的重点不同