上海房地产销售培训手册精品文档

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之建筑基本常识
销售面积:销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面 积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（ 以下简称套内建筑面积） 与应分摊的共有建筑面积之和。
建筑密度:建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居 住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建 筑密集程度。
据此推算，在未来的十几年中，每年需新建城镇住宅超过5亿平 方米，这是房地产业和住宅产业前所未有的发展机遇。
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B.业务知识培训手册
之相关术语 之礼仪基本要求 之推销技巧 之贷款业务知识 之相关税费的计算
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之建筑基本常识
建筑术语： 建筑面积:住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面 积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建 筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道层平面中直接供住户生活使用 的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用 状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层 数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、 管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租 金，都是按使用面积计算。 公用面积:住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、 保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总 和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
这些机遇和挑战主要来自以下几方面：
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1.城市化水平稳步提高对住宅形成巨大需求。 到2019年我国城 市人口将达到6.1亿，为满足这些新增城市人口的住房需求，每年就 需要新建住宅3.27亿平方米。
2.流动人口增长对住宅形成巨大需求。 例如在北京这样的国际 化大都市，国内外人口将成为住宅需求的主力军。
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之建筑基本常识
层高:层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在 设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面 到上层楼板面之间的距离。 净高:净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
公用建筑面积分摊系数:将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各 套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用 建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。 实用率:实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实 用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积 标准层:标准层是指平面布置相同的住宅楼层。 阳台:阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。 平台:平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面 伸出室外的部分。 走廊:走廊是指住宅套外使用的水平交通空间.
地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物、和其他不可分 离的物质及其权利构成的财产总体。
房地产按照不同的标准可以划分为不同的类型，房地产大体上 可以分为：居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房 地产、其他专用房地产等。
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2.房地产的特征
（1）房地产位置的固定性 土地是自然生成物，它的位置是不可移动的。房屋是建筑在土
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二、房地产业
1.房地产业的概念和内涵 房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企
业的总称。房地产业的主要内容具体的说就是： （1）土地开发和再开发； （2）房屋开发和建设； （3) 地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁、和抵押； （4）房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押
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2.房地产业与建筑业的关系 房地产与建筑业之间既有区别又有密切联系。建筑业属于第二产
业，属于物质生产部门。房地产业则兼有开发、经营、管理和服务等 多种性质，属于第三产业。一般将从事房地产开发和经营的企业和组 织称为开发商，将从事房屋建设和设备安装的企业称为建设商和承包 商。在项目开发和建设活动中，房地产企业和建筑企业往往形成甲方 和乙方的密切合作关系。
上海同策房地产销售培训手册
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第一章 房地产基础知识
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A.房地产与房地产业及住宅产业的发展前景
一、房地产 1.房地产的概念和分类 房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产。房地产在物
质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。 房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房
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之建筑基本常识
开间:住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙 皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住 宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3 米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整 体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可 为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积 的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活 隔断、装修改造。
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之建筑基本常识
实用面积:它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。 居住面积:住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活 使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所 占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。
计租面积:作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定， 住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道， 楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积 计算。 容积率:容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方 米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。 得房率:得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。
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之建筑基本常识
公共绿地:公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动 设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团 绿地及其他块状带状绿地等。 道路红线: 制线。 建筑线:建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。
公用建筑面积:公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的 地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑 物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售 或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建 筑面积.
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三、我国住宅产业的发展前景 房地产业的兴盛时期到来了----这是房地产业对产业前景的共同
认识。 住宅建设是房地产业中的主流，住宅产业发展在推动国民经济增
长方面将起到日益明显的作用。再未来的几十年中我国住宅产业将面 临更多的机遇和挑战，这些机遇和挑战成为我国住宅产业提供了广阔 的发展前景。
地上的，由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的。房地产位置上的 固定性使房地产的使用受到了地理位置的制约和影响。
（2）房地产地域的差别性 房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不同。甚至在同
一住宅区的相同住宅，或者同一栋楼的同一层的同一平方米的房屋价 值也会有所不同。
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（3)房地产的高值耐久性 建筑在土地上的建筑物和构筑物，一般使用年限都很长，一般
3.居民消费结构变化对住宅形成巨大的需求。 我国城镇居民已 经进入了由温饱型消费向小康型消费的转变时期。人民生活水平逐渐 提高，因而对改善居住条件的需求非常迫切。
4. 旧城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅.
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5.改革深化与市场发展刺激了对住宅的需求。 政府为扩大国内 需求，促进国民经济持续增长，出台了一系列深化住房制度改革和启 动住宅消费的措施，这也促进了住宅的需求。其中最主要的措施有： （1）取消福利分房，实行住宅分配货币化；（2）开放住房二级市场， 以存量住房流动带动增量住房消费；（3）下调存贷利率，以抵押信 贷扩大当前住房消费。
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之建筑基本常识
地下室:地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高 的1／2者。 半地下室:半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间 净高的1／3，且不超过1／2者. 居住区用地:居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共 绿地等四项用地的总称。 住宅用地:住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用
. 其他用地:其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地， 应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自 然村或不可建设用地等。 公共服务设施用地:公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人 口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括 建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。 道路用地:道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建 的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
绿化率:绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设 用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。
绿地率:绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区 用地的比率（% ）。绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要 包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、 小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。