资产评估论文

资产评估学期中论文

论文题目浅析我国房地产市场

学生姓名杨俊毅

学生学号 *********** 指导教师戴明华

二级学院财金学院

专业班级财务管理132班

浅析我国房地产市场

【摘要】：随着我国经济的快速增长，其中高速发展的就是我国的房地产市场。房地产成为我国经济快速发展的重要推动力，并且在未来几年里房地产将仍然起到不可替代的作用。但由于我国的房地产市场起步比较晚并且发展比较快所以有许多不稳定的地方，会出现各种各样的问题。本文分析了我国房地产的现状，进而分析房地产市场存在的问题，在此基础上提出一些建议。

【关键词】：房地产，经济

房地产业在我国起步晚，历史短，发展过于迅速，近年来房产不断攀升，国家不断出台政策仍然无法阻止房价的上涨。在房地产行业表面繁荣，房价不断攀升的今天，由于追逐利益，房地产市场产生了许多负面问题，比如房价偏高、房产泡沫、炒房热、供需结构的矛盾等。

1.我国房地产市场的现状：

1)房地产价格

我国房地产市场在近几年一直处于旺盛状态，并且房价一直处于过高的状态。特别是有很多人把房地产作为投资项目，进行投机买卖，所以房价一直很高，比如说在上海，平均房价可以有5-6万每平方米，在市中心更是达到十几万一平米。这样的房价大概是一个普通工薪阶层的年薪的十几倍甚至几十倍。这样的情况如果不加以控制，可能不仅是广大居民的住房问题难以解决，还可能会导致更加严重的经济问题。近年来，在国家政策调控下，由于买卖房产需要缴税，我国炒房投机的比例开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。尤其是2012

年第四季度，一些大中城市的房价开始下调，很多中介房产交易量下降，一些开发商采取折扣、赠品等不同的形式提高房产的交易量。普通大众面对国家的调控政策大多采取观望的态度，但也在一定程度上造成了房产价格被迫下降，但下降比例有限。

2)地区发展不平衡

房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在：无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致；中部的增长速度基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源紧张，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化。

城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而存在差异。

3)土地资源

土地资源的稀少，严重制约着我国房地产开发的步伐。近年来城区中可开发的土地越来越少，土地价格也越来越高，为此房地产产业要求政府有计划地统一规划，连片征用和规模开发房地产建设的土地资源。并且在城市中还有私房乱造的现象给城市规划带来困扰，也给房地产开发商带来困难。

4)房型问题

近来房型问题已经改善很多，当然也有土地资源缺少的原因，现在的房型都是偏向小户型。不会像之前那样，生产商都选择造大户型的房子，而经

济型的房型都造在偏远地区。

2.对策

1)政府完善土地供应制度

针对我国少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理的问题要加大土地供应结构的调整力度、建立地价调控体系和规范政府行为强化土地管理的监控职能。在目前我国一些城市已出现地价、房价大幅上涨的情况下，土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌控土地投放总量，更要从市场细分的角度，适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量，化解土地市场供需结构失衡的矛盾。一方面，紧缩城市中心区住宅用地和城市高档房地产用地，对开发高档商品房从供给源头上进行限制；另一方面，落实经济适用房、廉租房政策，对面向百姓的商品所用土地要适当放宽，满足居民日益增长的住房需求。并且鉴于我国地产市场的现状，政府应对地价进行调控，应着力建设地价的调控体系，增加土地市场的透明度和公平性。对于地价可通过国家定价和国家指导价来调控，如建立基准价、标定地价和土地出让价等。严厉遏制土地市场中的政府违法违规行为，加强政府行为的自我约束，土地政策才能达到预期的宏观调控效果。

2)建立房地产价格预警机制，加强对住房价格的检测与调控

我国房地产市场发展过热的主要原因如下：一是成本推动，尤其是土地成本的提高。二是开发商利用政府政策弊端控制供给量改变供求关系制造价格快速上涨趋势。三是社会经济预期导致的投机炒房行为。

建立完整基准地价体系，适度控制土地价格及拆迁费用，尤其是高档房的建设规模。针对市场中的人为调控市场和哄抬价格现象，要进一步加强管

理。在面对社会经济定期问题，需要全社会形成合力引导市场的氛围。引导老百姓树立正确的住房观念、风险意识和投资理念。正确的舆论导向人们形成正确的房地产投资理念、住房观念以及风险意识。

3)完善住房供应体系和住房保障体系

国家在2008年后大力推进廉租房和经济适用房的建设，但对于现在社会上一些收入不高也不低的“夹心层”，他们负担不起价格昂贵的商品房，又不具备享受保障性住房的条件，因此要在完善住房保障体系建设的过程中，加大廉租房和经济适用房建设力度的同时，一定要重视推进“限价商品房”的供应工作。

4)规范房地产开发企业及相关企业的行为

当前，很多房地产开发企业开始出现不规范的开发与销售行为，囤积好房源、隐藏房屋信息，欺诈消费者以及中介机构操作不规范等问题频频出现。

所以应该建立企业的信誉档案，对预售合同进行网上备案登记，商品房销售过程中常存在买卖双方信息不对称、开发商隐瞒预销售情况等一系列行为，因此应该实施新建的商品房的预售都必须进行预销售合同的网上备案登记制度。规范房地产中介机构的经营方式。中介机构的活跃性是一个国家房地产业走向成熟的重要标志。最近几年，国内大部分地区，新房、二手房以及房屋租赁的发展势头较好，房地产中介市场出现了较大的机会。

5)弱化外资对房地产企业的助力

政府应该通过对外资的行业准入、税收调节、融资渠道等方式与公共政策修订和完善，在限制其对房地产行业的国度投资和投机行为，而将其投资点引导到基础设施和城乡公共实施建设中去。