我国房地产企业投资风险及其防范措施研究

1引言房地产是人类生产、生活和一切社会活动最基本的物质基础，也是人类生活中占有的重要社会财富。

房地产业在我国尚属一个新兴行业，起步于上世纪80年代中期，在宏观范围内已走出了近二十年的酝酿和探索阶段，以其产业关联度强、带动系数大的特点，迅速发展成为国民经济的支柱产业之一。

房地产业与经济、社会、文化发展关系密切，在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。

迄今为止，沪深股市中专门从事房地产开发的公司有90多家，而国内非上的房地产企业数量达到5万多家。

国家统计局公布的统计数据表明：2006年，全国房地产开发企业本年完成投资19422．92亿元，比2005年15909．25亿元增长了22．09％。

尽管房价上涨增加了普通购房者的负担，但旺盛的购房需求和经济的持续快速发展依然是房地产行业景气的主要支撑。

国内有学者指出，未来五年，全国整体房价仍会维持在较高位运行。

这主要是因为中国房地产市场的需求增长态势将会在较长时期内存在，住房供给偏紧，旺盛的需求仍使供求不平衡。

未来某些房价上涨较快的大城市将会带动地区及全国房价的上涨，但在房地产行业高速发展过程中，房地产开发企业的财务杠杆普遍偏大，企业承担的财务风险也逐渐显现，引起社会各界的高度关注。

中国指数研究院常务副院长黄瑜在中国经济前瞻论坛上指出，“十五"期间我国房地产行业表现出四方面的问题：资金来源相对单一，银行风险大；房价增长过快，价格和市场风险偏高：城市开发过快，土地成本升高；粗放式经营，耗能过大。

深万科、金融街、深振业等30家房地产行业上市公司近5年来的经营发展状况表明，房地产行业近年来资产规模和主营业务收入增长较快，发展迅速，期间费用占主营业务收入百分比逐年下降，经营管理逐步由粗放型向集约型转变。

但同时，主营业务利润率呈现出下降趋势，存货周转率也放缓，反映出房地产行业在快速发展的同时，一些经营风险也正逐步显现。

5年来，30家房地产上市公司总资产由540亿发展到841亿，增长了55．69％。

其中，存货净额由264亿增长到了442亿，增长了67．78％。

主营业务收入由141亿增长到274亿，增长了94．07％。

资产负债率2001年最低为49．08％，2002最高为54．55％，并呈上升趋势。

反映营运能力的存货周转率，从1998年的最低0．37次上升到2001年的最高O．48次，2002年有所下降为0．47次由上可知，如何有效控制和防范房地产企业财务风险，增强企业竞争优势变得尤为必要。

房地产作为一个典型的资金密集型行业，房地产企业资金投入量大、回收期长与变现能力差的特点决定了其必然会面临巨大的财务风险。

而当前国内外的经济事件(如欧美信贷危机)以及我国宏观经济与金融政策的变更对房地产行业产生了重大影响。

2010年，在多轮宏观调控政策下，我国的房地产市场先扬后抑，最终以观望落幕，并且这种观望的气氛继续延续至2011年的今天。

总体看来，2010-2011年央行共进行了五次加息，并推出所谓的‘新国八条’、‘限购令’等新政，提高售房首付比例与贷款利率，导致了市场交易量的萎缩与房地产行业的冰期。

由于我国的房地产企业步晚、基础差、规模小，企业运行远未实现规范化，与国外房地产业相比有很大差距。

不少房地产企业资产负债率在70％以上，有的高达90％，房地产企业承受着巨大的财务风险。

加之目前受国内宏观政策调控影响，国际经济变动的影响，金融政策的收紧，存在的财务风险隐患已成为很多房地产企业生存发展迫切需要解决的现实问题。

因此，对当前房地产业的财务风险管理现状进行深入分析，并寻求在房地产开发经营过程中有效控制财务风险的措施，已成为一个亟待解决的问题。

2我国房地产企业现状分析房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。

经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。

随着WTO各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。

国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。

房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。

目前，我国房地产企业现状主要表现在以下几个方面：2.1房地产企业发展迅速我国房地产开发企业的队伍是随着我国房地产市场的发展而不断壮大起来的，根据国家统计局统计资料显示，1986年全国房地产开发企业仅有1991家，到2006年已达到58710家。

其发展过程可以划分为3个阶段：1986到1991年：我国房地产市场初步发育，房地产开发企业数量增长缓慢。

(2)第二阶段为1992—1996年：1992年，我国房地产开发投资开始出现快速增长势头房地产开发企业如雨后春笋般不断涌现，仅当年就增加8438家，房地产开发商队伍首次突破1万家。

1993、1994、1995年开发商队伍仍在膨胀，但是增幅逐渐减缓。

到1996年，我国房地产开发企业数量出现锐减，当年全国房地产开发企业为21269家，比1995年减少12213家。

(3)第三阶段为1997年至今：房地产开发企业数量出现稳步增长局面。

2．2房地产企业中以内资企业为主我国房地产开发企业主体为内资企业，呈逐年增加趋势，但内资房地产开发企业中的国有、集体企业数量却逐年减少，而港澳台投资企业、外商投资企业数量也有逐年减少趋势。

根据国家统计局统计资料显示：内资企业个数由2001年所占比例86．32％上升到2006年所占比例90．73％。

而国有企业个数却由2001年所占比例19．84％下降到2006年所占比例6．47％；集体企业个数却由2001年所占比例10．12％下降到2006年所占比例2．70％。

2006年与2001年相比，国有和集体企业个数分别减少了35．23％和46．97％，而民营和股份制企业个数则增加了187．49％。

国有房地产开发企业的个数所占比例虽然只有6．47％，但由于其占有的土地、人才、资本等社会稀缺资源的数量巨大，国有房地产开发企业对市场的影响仍然举足轻重。

同时，港澳台投资企业个数也由2001年所占比例10．01％下降到2006年所占比例5．99％；外商投资企业个数由2001年所占比例3．67％下降到2006年所占比例3．28％；2006年内资企业个数分别是港澳台投资企业、外商投资企业个数的15．14倍和27．70倍。

2.3房地产企业资产规模较小根据国家统计局统计资料显示：2001年房地产开发企业总资产为28566．81亿元，平均每个企业资产约为9666．62万元，2006年达到88397．99亿元，平均每个企业资产为15056．72万元；2006年房地产企业总资产比2001年大幅增长了209．44％，但平均每个企业资产2006年却比2001年只增长了55．76％；由此可见，我国房地产开发企业资产规模普遍呈现出太小的特点。

此外，由于房地产是资金高度密集的企业，在开发和消费过程中离不开融资支持，同时，“121号"文件有针对性地对房地产开发企业流动资金贷款用途作了详细规定，为房地产企业设置了较高的信贷门槛。

国内房地产开发企业资金来源主要以银行贷款为主，历年来国内房地产企业的资产负债率都高达75％左右，如此高的资产负债率，体现了房地产开发企业资产中负债占有较大比重，而房地产开发企业资产规模太小难以保证企业经营的正常化。

2.4房地产企业资金来源自筹资金所占比例较小房地产开发企业资金来源自筹资金所占当年资金来源一般为30％左右，房地产企业资金来源主要以外来资金为主，外来资金主要包括国内贷款、利用外资(指境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金，通过直接购买土地、房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资于房地产行业。

)和其他资金来源(主要由定金与预付款、个人按揭贷款等组成，企业除向银行贷款外，还向非银行金融机构如保险公司、证券公司、信托公司、财务公司融通资金。

)。

在总体规模上，近几年我国房地产企业投入始终保持快速增长的发展势头，特别是2003年以后，相对于宏观经济的协调发展，房地产投资一直在高位运行。

从资金来源结构来分析，2003年是分水岭，2003年之前房地产国内贷款在房地产投资中的比重一直保持在20％左右的水平，2003年国家出台了121号文，随后又实行了一系列的调控政策，导致银根紧缩，银行贷款明显下降，2004年国内贷款比2003年下降了近5个百分点，房地产自筹资金和其他资金来源比例持续提高。

随着贷款规模和资金投入规模快速增加，资金风险不容忽视。

尽管经过几年来的宏观调控，对房地产企业开发贷款的风险整体下降，但由于房地产企业自筹资金和其他资金的比例逐年提高，实际上，这部分资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30％计算，有大约70％来自银行贷款，以此计算在房屋销售的过程中使用银行贷款的比重在55％以上，定金和预收款比重的增加加大了消费者的购房风险，而银行作为个人住房贷款的提供方，仍然承担着巨大的金融风险。

2.5房地产企业投资销售情况在投资方面，房地产企业投资额继续保持增长态势，增长速度却有所降缓。

房地产企业开发投资将继续受到宏观调控和开发企业资金压力的限制，后续投资增速有继续下降的可能。

在销售方面，2001年．2005年房地产企业销售额持续增加，尤其在2005年当年销售额增长就达到7200．42亿元，增幅为69．40％；2006年之后由于受到国内宏观政策调控影响，国际经济变动的影响，金融政策的收紧，销售情况大幅度下降，当年销售额增长仅为3249．83亿元，增幅下降到18．49％。

可见，房地产企业开发投资额近几年虽有所降缓，但还是保持在较高水平，而商品房屋销售情况却节节下降，这种逆向反差有其深刻的背景，受政策因素的限制，开发商高价获地后在核定周期内要追加投资，加速开发进度，导致了投资额同比上升；受房地产调控政策影响，楼市弥漫的观望情绪并未消退，销售情况因此比以往同期下降。

2.6房地产企业营业利润持续上升近几年来，我国房地产开发企业的营业利润呈现上升趋势。

根据国家统计局统计资料显示：虽然1989年我国房地产开发企业的营业利润仅为7．86亿元，但随后的几年，尤其是1993年，房地产行业开始出现投资热潮，房地产开发企业的营业利润和行业平均利润率都不断攀升，1993年行业平均利润率高达13．7％，1994年房地产开发企业营业利润达到167．44亿元的高峰。

但是，受宏观调控的影响，1994年之后，房地产开发企业经营利润迅速下降，1996年行业平均利润率仅为0．91％，1997年一1999年更是出现全行业亏损的局面，1999年我国房地产行业平均利润率为．1．16％。