江门市君汇熙庭住宅项目整体推广策略报告》(81页)

江海区-低价、低认同度，未来有一定升值潜力
江海区与蓬江区仅一河之隔，区域面貌落后， 建筑老旧，工业园和厂区环绕，生活不便，在 江门客户心中的接受度较低； 洋房的售价集中在4900-6000元/㎡，客户也多 以本区的公务员、周边企业的员工、老板为主， 少有蓬江区客户到江海区购房； 随着城际轻轨的贯通、与蓬江区连接的胜利大 桥、东华大桥的动工并通车，尚是价格洼地的 江海区有一定升值潜力。
江门海伦堡
占地8.5万㎡ 总建21万㎡
高层、别墅
3房126-147㎡ 4房162㎡ 联排215-300㎡
高层6200 起,均价 6500； 别墅8600 起
因产品差异较大 组成也较为参差 边的换楼客 追求产品质素的老 私企业主
占地3万㎡
两房85㎡
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5月21日，江门奥园将举 办首届接吻大赛，并将送 出总价值约百万元的奖品。 以项目周边的刚性 一等奖可获得价值2万元 改善型需求为主
天骄半岛
高层洋房
天鹅湾
占地35万㎡ 总建75万㎡
别墅 小高层洋房
洋房5800 别墅9500购房 享受98折优惠
江海区公务员、周边厂区管理 层和员工
江海碧桂园
占地30万㎡ 总建60万㎡
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江海区-低价、低认同度，未来有一定升值潜力
楼盘名称 建筑规模 （㎡） 占地28万㎡ 总建52万㎡ 物业类型 户型面积 2房88㎡ 3房120㎡ 4房163㎡ 3房127㎡ 4房152房 复式170-250㎡ 双拼333-338㎡ 均价水平 （元/㎡） 6000 客户层面 临江海区、经济实力稍差的蓬 江客户
项目优势分析
区域优势
项目SWOT分析 项目SWOT分析 SWOT
项目地处江门江海区发展的核心区域，处于江门迅速 发展的热点区域。西面是江海区区府。北面是白水带 公园，将成为亮丽风景线。 距离广珠轻轨江门站仅一公里，靠近江中、江鹤 、江珠高速，接驳中山、珠海、佛山、广州等城 市，轻松实现“珠三角一小时生活圈” 。
经济技术指标
规划用地面积： 规划用地面积：92353平方米 建设用地面积： 建设用地面积：64403平方米 容积率： 容积率： 绿地率： 绿地率： 建筑密度： 建筑密度： ≤2.5 ≥35% ≤30%
商业建筑面积： 商业建筑面积： ≤20%总建筑面积 住宅总套数： 住宅总套数： ≥1341套 ≥894套
② 第二章
江门市房地产市场研究及政策分析
2.1、认识江门 、 2.2、江门楼市格局分析 、 2.3、近期楼市政策研究及预测 、
竞争板块划分
滨江新区
根据行政区域及板块市场特征，江 门房地产市场可分为五大板块： 江海区板块 蓬江西区板块 蓬江中心板块 北新区板块 滨江新区板块
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北新区板块
江门河
蓬江中心板块
以错落、独特的园林做环境描述， 以错落、独特的园林做环境描述，引导客户
由于地块较长，没中心园林景观，绿化面积较小。
通过推广建立品牌，工程保质加速、 通过推广建立品牌，工程保质加速、提供良好现场
外地开发商、无可参考的楼盘，客户会存疑问。
Weakness劣势 劣
1、区域发展机遇
项目处于新开发区域，随 着城市建设扩充，使区域 的城市格局得到整体的提 升。
套型建筑面积90平米以下： 套型建筑面积90平米以下： 90平米以下
套型建筑面积90平米以下面积占住宅总建面积比例 套型建筑面积 平米以下面积占住宅总建面积比例 ≥50%
配套用房： 配套用房：居委会150平米，肉菜市场1500平米
项目区位描述
关键词：广珠轻轨、白水带公园、 项目区位 关键词：广珠轻轨、白水带公园、区府旁
扬长避短， S—W 扬长避短，完善短板 1、工程保质加速、提升包装，打造完美看楼体 验； 2、突出轻轨的 便利性优势，弱化噪音等不良影响； 3、挖掘白水带公园、园林特色，打造濠江高尚 生活； 4、加强产品和设计的营销力。 扬长避短， O—T 扬长避短，完善短板 1、加快项目开发手续，避免政策与市场的双重 压力； 2 、知己知彼，采 用竞争环境下行之有效的营销策略。 强化优势，把握机会 1、自身价值最大化：环境、轻轨、产品、发展 ； 2、综合品质最优化： 准确定位、创新人居高品质产品、强势形象 3、主动的差异化竞争：营造竞争优势 规避劣势，化解威胁 1、找准目标客户：短期长期客户合理演进 2、潜心力造：改造与创新的合理尺度
富力华庭
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蓬江中心、西区板块-三旧改造项目为主，量少，项目质素参 差
楼盘名称 建筑规模（ 建筑规模（㎡） 物业类型 户型面积 均价水平 （元/㎡） 促销手段
珠江帝景湾
占地12.4万㎡ 总建25万㎡
高层洋房
3房133-147㎡ 4房163-229㎡
8500
ห้องสมุดไป่ตู้
早期高定位吸引了 门本地的高端客户 公务员和私企业主 地产旧业主和新会 客 推出10套珍藏400㎡「源 墅」双拼电梯大宅仅250 万起。
东侧规划为： 东侧 江海区行政中心 西侧规划为： 西侧 金星路
未来发展展望
关键词： 关键词：规划前景好
南侧规划为： 南侧 江海碧桂园 北侧规划为： 北侧 五邑路、广珠轻轨
① 第一章
项目概述及本体SWOT分析 分析 项目概述及本体
1.1、项目区位及四至分析 、 1.2、项目SWOT分析 、项目 分析
迎宾大道
蓬江西区板块
江海区板块
西环路
蓬江中心、西区板块-三旧改造项目为主，量少，项目质素参 差
现时的城市行政、居住中心，商业氛围成熟， 生活配套完善，教育设施集中； 城市中心区域面积较小，可发展用地极为有限， 供应量也较少，现有项目多由三旧改造而成， 规模、档次差异较大，洋房的单价区间在 6000-7800元/㎡，销售速度差异也较大。
君汇熙庭整体推广策略
营销部
本案营销策划报告的主要内容： 本案营销策划报告的主要内容：
第一章：项目概述及本体分析（SWOT）……………………………项目自我剖析 第一章：项目概述及本体分析（SWOT）……………………………项目自我剖析 第二章：江门市房地产市场研究及政策分析…………………………宏观市场分析 第二章：江门市房地产市场研究及政策分析…………………………宏观市场分析 ………………………… 第三章：产品梳理及目标客户调研、定位……………………………客户研究定位 第三章：产品梳理及目标客户调研、定位……………………………客户研究定位 …………………………… 第四章：项目营销主题定位及策略设定………………………………营销主题、 第四章：项目营销主题定位及策略设定………………………………营销主题、策略 ………………………………营销主题 第五章：一期推广蓄客及推售执行计划………………………………推广销售执行计划 第五章：一期推广蓄客及推售执行计划………………………………推广销售执行计划 ………………………………
1、未来江门发展热点区域，以轻轨为辐射的新城市中心。 2、远眺江门市肺白水带公园，不可复制的生态资源。
关键词：紧贴轻轨，噪音较大， 周边环境 关键词：紧贴轻轨，噪音较大，城市配套不完善
1、项目紧贴轻轨，轻轨经过时对轻轨造成噪音较大。 2、生活配套未完善，离江门市区较远。
项目区位描述
项目区域未来发展空间巨大
项目机会分析
项目SWOT分析 项目SWOT分析 SWOT
2、市场机遇
江门房地产市场现仍处 于快速发展阶段，公司 在轻轨开通之际进入江 海区更是一个好时机。
机会
4、产品机遇
户型面积为当前市场主流 讨喜产品，目标客户范围 较广，产品赠送面积是一 大卖点。
3、政府调控，增加贷 政府调控， 款难度
政府盘活土地力度逐渐会 有所控制，加大“后来者 ”开发难度。
①①第一章 第一章
项目概述及本体SWOT分析 分析 项目概述及本体 项目概述及本体SWOT分析 项目概述及本体 分析
① 第一章
项目概述及本体SWOT分析 分析 项目概述及本体
1.1、项目区位及四至分析 、 1.2、项目SWOT分析 、项目 分析
项目地理位置 本项目位于江门市江海区五邑路南侧。总用地面积93亩。
交通优势
极尽空间利用的户型设计，赠送面积大，实用率 高。处处体现“以人为本”的人性化设计理念。
产品优势
Strength优势 优势
项目SWOT分析 项目SWOT分析 SWOT
项目劣势分析
解决之道 3、紧贴轻轨
轻轨带来较大噪音及对客户产生心理压力。
突出轻轨的便利性， 突出轻轨的便利性，扬长避短
解决之道 2、小区内部景观不足 解决之道 1、品牌知名度较低
1、政策威胁； 2、竞争加剧； 弱化劣势， W—T 弱化劣势，规避风险
1、做好形象包装定位，提升项目环境、 服务，突出项目区域唯一性； 2、强化未来市政利好，渲染未来美好居 住生活场景。
小结：加强区域板块及轻轨炒作、 小结：加强区域板块及轻轨炒作、品质为先
加强产品营销、完美展示。 、加强产品营销、完美展示。
② 第二章
江门市房地产市场研究及政策分析
2.1、认识江门 、 2.2、江门楼市格局分析 、 2.3、近期楼市政策研究及预测 、
行政区划及人口
1、江门市陆地总面积9541平方公里，常住总人口为409万人。
2、蓬江区(323.7平方公里)57.17万人； 江海区(107.4平方公里)17.92万人； 新会区(1387平方公里)77.43万人；
Opportunity机会 机会
项目威胁分析
项目SWOT分析 项目SWOT分析 SWOT
市场调控政策频出，限购、提高贷款利
政策调控 大势疲软
率，会逐步影响客户对楼市的判断及认 购的决心。
Threat威胁 威胁
S—优势
W—劣势
1、江海区发展前景优势； 1、品牌知名度不高； 2、地段优势明显； 2、项目紧贴轻轨、南面有高压线； 3、产品在市场具备非常高的竞争力； 3、项目绿化面积不大，没中心景观带； O—机会 1、区域发展机遇； 2、市场机遇； 3、产品机遇； 4、政策机遇； 强化优势， S—O 强化优势，把握机会 1、提升产品及设计的营销力，吸引更 多客户关注； 2、突出濠江特色，营造精品体验； 3、抓住广珠轻轨、江海核心的热点板 块进行炒作； 4、挖掘白水带公园景观、生态双重享 受的生活模式。 T—威胁