21第二章资产评估方法
合集下载
资产评估学第二章资产评估方法
资产评估学第⼆章资产评估⽅法⼀、资产评估的基本⽅法（资产评估学第⼆章）资产评估⽅法是实现评定估算资产价值的技术⽅法，但就资产评估⽅法本⾝⽽⾔，它并不为资产评估所独有。
事实上资产评估⽅法是在⼯程技术、统计、会计等学科的技术⽅法的基础上，纵使⾃⾝的特点形成的⼀整套⽅法体系。
资产评估⽅法与其他学科的技术⽅法既有联系，⼜有区别，区别就在于资产评估将其他学科的技术⽅法按照资产评估运作的内在要求，⽤资产评估的技术思路加以重组，从⽽构成了资产评估⽅法体系。
该体系由多种具体资产评估⽅法组成，这些⽅法按分析原理和技术路线不同，可以归纳为三种技术类型，或称三种基本⽅法，即市场法、成本法和收益法。
第⼀节市场法⼀、市场法的基本含义市场法是指利⽤市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接⽐较或类⽐分析经估测资产价值的各种评估技术⽅法的总称。
从市场法的含义可以发现，市场法是资产评估中若⼲评估思路中的⼀种，是实现该评估技术思路的若⼲评估技术⽅法的集合。
市场法是根据替代原则，采⽤⽐较和类⽐的思路及其⽅法判断资产价值的评估技术规程。
因为任何⼀个正常的投资者在内购置某项资产时，他所愿意⽀付的价格不会⾼于市场上具有相同⽤途的替代品的现⾏市价。
运⽤市场法要求充分利⽤类似资产成效价格信息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。
运⽤已被市场检验了的结论来评估被评估对象，显然是容易被资产业务各当事⼈接受的。
因此，市场法是资产评估中最为直接，最具说服⼒的评估⽅法之⼀。
当然，通过市场法进⾏资产评估，尚需满⾜⼀些最基本的条件。
⼆、市场法的基本前提通过市场法进⾏资产评估需要通过满⾜两个最基本的前提条件：（1）要有活跃的公开市场；（2）公开市场上要有可⽐的资产及其交易活动。
公开市场是⼀个充分的市场，市场上有⾃愿的买者和卖者，他们之间进⾏平等交易。
这就排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映市场⾏情。
按市场⾏情估测被评估资产价值，评估结果会更贴近市场，更容易被资产交易各⽅所接受。
资产评估学---资产评估的基本方法
解： 18000 × 98.1/76.7=23022 （元/ 平 方米）
30
例 5： 某地域某类房地产 2023 年 4 月至 10 月旳价格指数分别为 0.996 ， 0.947 ， 0.967 ， 1.050 ， 1.092 ， 1.125 ， 1.181 （均以上个 月为 1）其中某宗房地产在 2023 年 6 月旳价 格为 20230/ 平方米，请对其进行交易日期修 正，将之修正到 2023 年 10 月旳价格？ 解： 20230 × 1.05 × 1.092 × 1.125 × 1.181=30468 （元/ 平方米）
析，评估人员以为该居住用房所处位置、面积、建
造时间、交易旳市场条件等方面与待估资产基本相
同。
பைடு நூலகம்
分析：因为能够找到待估资产旳市场交易案
例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产
旳差别仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间
差别进行调整即可推算出被估资产旳市场价值。
经调查，2023年居住用房价格与2023年相37
7
（二）基本前提： 1、需要有充分发育活跃旳资产市场 2、参照物及其与被评估资产可比较旳指标、技
术参数等资料是可搜集到旳。
8
（三）市场法旳合用范围 主要合用于单项资产旳评估，如生产设备、原
材料、拟定遗产税、财产税旳税基时旳评估。 在进行企业价值评估时，较少采用市场法，因
为不可能或不轻易找到一种相同或相同旳企业 整体资产。
10
三、市场法旳程序及优缺陷
市场法评估资产旳程序 明确评估对象 进行公开市场调查，搜集资料，寻找参照物 分析整顿资料并验证其精确性，判断选择参 照物，应选择三个以上旳参照物。 把被评估资产与参照物比较 分析调整差别，做出结论。
30
例 5： 某地域某类房地产 2023 年 4 月至 10 月旳价格指数分别为 0.996 ， 0.947 ， 0.967 ， 1.050 ， 1.092 ， 1.125 ， 1.181 （均以上个 月为 1）其中某宗房地产在 2023 年 6 月旳价 格为 20230/ 平方米，请对其进行交易日期修 正，将之修正到 2023 年 10 月旳价格？ 解： 20230 × 1.05 × 1.092 × 1.125 × 1.181=30468 （元/ 平方米）
析，评估人员以为该居住用房所处位置、面积、建
造时间、交易旳市场条件等方面与待估资产基本相
同。
பைடு நூலகம்
分析：因为能够找到待估资产旳市场交易案
例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产
旳差别仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间
差别进行调整即可推算出被估资产旳市场价值。
经调查，2023年居住用房价格与2023年相37
7
（二）基本前提： 1、需要有充分发育活跃旳资产市场 2、参照物及其与被评估资产可比较旳指标、技
术参数等资料是可搜集到旳。
8
（三）市场法旳合用范围 主要合用于单项资产旳评估，如生产设备、原
材料、拟定遗产税、财产税旳税基时旳评估。 在进行企业价值评估时，较少采用市场法，因
为不可能或不轻易找到一种相同或相同旳企业 整体资产。
10
三、市场法旳程序及优缺陷
市场法评估资产旳程序 明确评估对象 进行公开市场调查，搜集资料，寻找参照物 分析整顿资料并验证其精确性，判断选择参 照物，应选择三个以上旳参照物。 把被评估资产与参照物比较 分析调整差别，做出结论。
第二章 资产评估的基本方法 PPT
（1）交易时间因素分析与量化：
参照物A：106/100＝1.06， 参照物B：103/100＝1.03
（2）功能因素的分析与量化：
参照物A：60000/50000＝1.2， 参照物B：60000/70000＝0.857
（3）成新率因素差异量化：
参照物A：70%/60%＝1.1666667＝1.17， 参照物B：70%/70%＝1
100/106 100/100
评估值= （11207.55+11940.76+10849.06/3=11332.46元/m2
第一节 市场法
（1）市场售价类比法---- 一个以上可比 因素不一致
资产评估价值＝参照物售价+功能差异值+ 时间差异值+…+交易情况差异值
＝参照物售价×功能差异修正系数×…× 时间差异修正系数
成新率
资产评估价值=参照物成交价格×（评估对 象成新率/参照物成新率）
第一节 市场法
二、市场法的基本前提
第一节 市场法
三、市场法的基本程序及有关指标 （一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序
第一节 市场法
第一节 市场法
⑤分析评定结果
第一节 市场法
差异因素：
（1）时间因素：交易时间和评估基准日的差异 （2）区域因素：地区或地段条件对资产价格的影响 （3）功能因素：功能过剩或不足对价格的影响 （4）交易情况：市场条件和交易条件 （5）个别因素：资产的实体特征和质量
第一节 市场法
2008年商业用房所在地区的商业房地产价格 平均每月上涨率为2%
被评估商业用房所在区域的综合评分为100， A、B、C三个参照物区域因素综合评分分别为106、 105、106。
第二章 资产评估的基本方法
2
16×1.52 =24.32 4×1.25=5 2×1.19 =2.38 31.7
1.60
1.60/1.60=1
3、功能价值法（功能系数法） （1）生产能力比例法
原理：利用资产成本与功能之间的线性关系计算重 置成本。 应用条件：无法获得处于全新状态的被评估资产的 现行市价，只能寻找与被估资产相类似的处于全新 状态的资产的现行市价作为参照物，然后通过调整 参照物与被估资产之间的功能差异来获得被评估资 产的重置成本。
注意
本，应选择更新重置成本。
（四）损耗的价值分类 1、实体性损耗（有形损耗）
由于使用及自然力的作用而使资产实体发生的损耗。
2、功能性损耗（无形损耗）
由于技术进步导致被估资产功能相对落后，引起资 产贬值。
3、经济性损耗 由于资产的外部环境变化所导致的资产贬值，而非 资产本身的问题。
二、成本法操作程序（了解）
3.形成资产价值的耗费是必须的。
（四）要素
1、重置成本
完全重 置价值
（1）概念：资产的现行再取得成本。即按现时市 场条件重新构建与被估资产功能相同的处于全新状 态下的资产所需要的成本耗费。
（2）分类：复原重置成本&更新重置成本 复原重置成本：在评估基准日，用与估价对象相同 的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，以现时 价格水平重新生产一项与估价对象全新状况同样的 资产即复制品的成本。
（3）计算重置成本
重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元）
2、物价指数法（价格指数法） 原理：利用与资产有关的物价指数，将被估资产的 历史成本调整为重置成本。 应用条件：即无法获得处于全新状态的被估资产的 现行市价，也无法获得与被估资产相类似的参照物 的现行市价。 特点：计算的重置成本为复原重置成本。 计算： 被估资产重置成本=资产的历史成本*
第二章 资产评估的基本方法
第二章资产评估的基本方法（难点或重点）：市场法：可比性的理解、类比调整法的运用等；收益法：折现方法的理解和运用，记住基本公式和年金的折现公式；成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本原理；资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线的不同可以分为三种基本类型：市场法、成本法和收益法。
第一节市场法一、市场法含义P36-371.定义：利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
2.市场法的理论依据：替代原则根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。
如果一项资产是不可替代的，是否可以使用市场法进行评估呢？比如：名画。
3.市场法是最为直接、最具说服力的评估方法之一。
二、市场法的基本前提P37-38应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件：1.要有一个活跃的公开市场；公开市场是一个充分的市场，有自愿的买者和卖者，之间进行平等交易，排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本可以反映市场行情。
评估结果贴近市场，更容易被接受。
2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面：（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同；（2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。
三、市场法的基本程序及有关指标P38-40（一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序：1.选择参照物关键注意：参照物与被估资产要有可比性（相同的或类似的）；同时注意：参照物应该选择3个以上。
【例题1·单选题】运用市场法时选择三个及三个以上参照物的目的是（）。
A.使参照物具有可比性B.便于计算C.排除参照物个别交易的偶然性D.容易得出评估值【答案】C【答案解析】参照物价格不仅是其功能的市场体现，还受买卖双方交易地位、交易动机、交易时限等因素的影响，为避免某个参照物的特殊和偶然因素对成交价的影响，运用市场法时应尽可能选择多个参照物。
第二章 资产评估的基本方法
编辑版pppt
39
第三节 收益法P43（重、难点）
一、收益法的概念
是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成
现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
它服从资产评估中“以利求本”的思路。基本公式为：
名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的正常年 限。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。
编辑版pppt
22
CASE
某厂有一台机器设备，2008年购进，账面原 值为50万元，评估基准日为2013年，估计尚 可使用10年。该设备规定每天使用8小时， 实际使用12小时，另一年有两个月季节性停 工。计算该设备的资产利用率、实际使用年限、
（2）估算的重置成本不同：物价指数法估算的 重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是 复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素， 也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变动化因素， 因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
编辑版pppt
12
思考：
一项科学技术进步较快的资产采用物价指 数法估算的重置成本往往会（ ）
截至评估日资产累计法定利用时间
编辑版pppt
21
注： （熟记以下公式）
1、总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 2、实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 3、资产利用率 =截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计 法定利用时间×100%（时间换算为小时）
4、实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限
观察法 使用年限法（重）
编辑版pppt
19
实体性贬值的估算
（一）观察法
是指由专业知识和经验丰富的工程技术人员对被估 资产的主要实体部分进行技术鉴定来确定其损耗程度， 从而估算实体性贬值的方法。计算公式为：
资产评估第二章 资产评估的方法
资产评估价值＝参照物 成交价格 1－价格折扣率
→只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易 条件方面差异的情况。
3. 功能价值类比法
• 以参照物成交价格为基础，考虑参照物与评估 对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象
价值的方法。
（1）资产价值与其功能呈线性关系：功能价值
法
资产评估价值＝参照物
分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用 市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异 主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成 新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。 经调查了解，待估设备已使用年限为7.5，尚可 使用年限为13年，则待估资产的成新率为：
待估资产的成新率＝
资产尚可使用年限
资产已使用年限＋资产 尚可使用年限
复利 本金、利息都计息
计息期数为n
F P 1 in
单利 本金计息，利息不计息
本金为100元，年利率为10%，
F1 100 100 10%1 110 F2 100 100 10% 2 120 F3 100 100 10% 3 130
……
Fn P i n
价格指数调整法
参照物的主要差异因素有：
2.区域因素。区域因素是指资产所在地区或地 段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房 地产价格的影响尤为突出。当评估对象与参照 物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的 价值可用下式表示为：
评估值＝参照物价格×区域因素修正系数
参照物的主要差异因素有：
3.功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩 和不足对价格的影响。 当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异 时，被评估资产的价值可用下式表示为：
复利 本金和利息均计息
本金为100元，年利率为10%，
→只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易 条件方面差异的情况。
3. 功能价值类比法
• 以参照物成交价格为基础，考虑参照物与评估 对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象
价值的方法。
（1）资产价值与其功能呈线性关系：功能价值
法
资产评估价值＝参照物
分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用 市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异 主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成 新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。 经调查了解，待估设备已使用年限为7.5，尚可 使用年限为13年，则待估资产的成新率为：
待估资产的成新率＝
资产尚可使用年限
资产已使用年限＋资产 尚可使用年限
复利 本金、利息都计息
计息期数为n
F P 1 in
单利 本金计息，利息不计息
本金为100元，年利率为10%，
F1 100 100 10%1 110 F2 100 100 10% 2 120 F3 100 100 10% 3 130
……
Fn P i n
价格指数调整法
参照物的主要差异因素有：
2.区域因素。区域因素是指资产所在地区或地 段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房 地产价格的影响尤为突出。当评估对象与参照 物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的 价值可用下式表示为：
评估值＝参照物价格×区域因素修正系数
参照物的主要差异因素有：
3.功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩 和不足对价格的影响。 当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异 时，被评估资产的价值可用下式表示为：
复利 本金和利息均计息
本金为100元，年利率为10%，
第二章资产评估的基本方法
参照物成交价格÷参照物现行合理成本） 例6. 评估基准日某市商品住宅的成本市价
率为150％，已知被全新住宅的现行合理成 本为20万元，则其价值为30万元。
资产评估价值=20×150％=30（万元）
(2)市盈率乘（倍）数法 适用于整体企业的评估。
是指股票市价与其每 股收益的比值
市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为
易条件等；
（3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一 个适度时间范围内。
（二）在评估对象与参照物之间选择比较因素：
根据不同资产价值形成的特点，选择对资产价 值形成影响较大的因素为对比指标。
（三）指标对比、量化差异：货币化
（四）在各参照物成交价格的基础上，调整已经 量化的对比指标差异
参照物价格
300× 103.6% × 98.3% × 103.5% × 104.7% = 331.1（万元）
定基
例3：被评估房地产于2010年12月30日进行评估， 该类房地产2010年下半年各月月末的价格同2010年 6月底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%
和9.6%、10.5%。其中参照房地产在2010年9月底的 价格为3800元/平方米，则评估对象于2010年12月 30日的价值接近于：
参照物与评估对象的差异仅体现在某一基本特征上时：
1.现行市价法
当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基 本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直 接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场 价格作为评估对象的评估价值。
适用于：参照物资产与被评估资产完全相同或高度 相似。
例如：上市流通的股票债券可按评估基准日的收盘价 为评估价值；批量生产的设备、汽车等。
率为150％，已知被全新住宅的现行合理成 本为20万元，则其价值为30万元。
资产评估价值=20×150％=30（万元）
(2)市盈率乘（倍）数法 适用于整体企业的评估。
是指股票市价与其每 股收益的比值
市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为
易条件等；
（3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一 个适度时间范围内。
（二）在评估对象与参照物之间选择比较因素：
根据不同资产价值形成的特点，选择对资产价 值形成影响较大的因素为对比指标。
（三）指标对比、量化差异：货币化
（四）在各参照物成交价格的基础上，调整已经 量化的对比指标差异
参照物价格
300× 103.6% × 98.3% × 103.5% × 104.7% = 331.1（万元）
定基
例3：被评估房地产于2010年12月30日进行评估， 该类房地产2010年下半年各月月末的价格同2010年 6月底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%
和9.6%、10.5%。其中参照房地产在2010年9月底的 价格为3800元/平方米，则评估对象于2010年12月 30日的价值接近于：
参照物与评估对象的差异仅体现在某一基本特征上时：
1.现行市价法
当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基 本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直 接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场 价格作为评估对象的评估价值。
适用于：参照物资产与被评估资产完全相同或高度 相似。
例如：上市流通的股票债券可按评估基准日的收盘价 为评估价值；批量生产的设备、汽车等。
第二章 资产评估的基本方法
P＝2000×（P／A，6%，10）﹢5000×（P／F， 6%，3） ＝18918.2（元）
第二节 收益法
【例题】李某在成了知名的民营企业家以后，为了 感谢学校的培养，决定在母校设立以其名字命名的 奖学基金，在设立之初就发放奖金总额20万元，该 基金将长期持续下去，当前的市场利率5%。 请问 需要在基金设立之初，为基金投资多少钱?
铝合金玻璃幕墙 陶瓷饰面砖 普通装修 完善 3.6米 1999年 城市供热 普通装修 完善 3.9米 2000年 城市供热
个 别 因 素
层高 投用时间 物业水平
剩余年限
容积率
3
3.9Βιβλιοθήκη 368.8474.5
46
6.1
待估不动产
案例A
案例B
案例C
功能用途
商办
商办
商办
商办
交易状况
交易日期
正常
待估基准日
正常
第一节 市场法
与评估相同的参照物资产在5个月前的交易价格 为20万，5个月来该资类资产的价格上涨了6%，计 算评估对象的评估值。
第一节 市场法
评估某机器设备，其生产时间为1996年，评估 基准日为2009年12月，被评估设备的尚可使用年限 为17年，收集到某参照物交易案例，该机器设备和 待评估设备型号相同，属于同一家生产，交易时间 为2009年12月，交易价格为150000元，该机器设备 的生产时间为2001年12月，参照资产已使用年限为 8年，尚可使用年限为15年，计算被评估设备的评 估值。
序 号 1 2 3
经济技术参数 交易价格 销售条件 交易时间
计量 单位 元
参照物A 600000
被评估对 参照物B 象 700000 公开 市场
第2章 资产评估的基本方法 《资产评估》PPT课件
资产评估价值=参照物成交价格×物价变动指数 此方法适用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在 差异的情况。当然，此方法稍做调整可作为市场售价类比法 中估测时间差异系数或时间差异值的方法。
【例2-4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价 格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5％，则被评估 资产的价值为：
六、市场法的优缺点
市场法优点： （1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参 数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格； （2）评估结果易于被评估当事各方理解和接受。
市场法的缺点： （1）前提严格，需要有公开活跃的市场，有时会因为 缺少可对比数据及缺少判断对比数据而难以应用； （2）适用范围受限制，不适用于专用机器、设备、大 部分的无形资产及受地区、环境等严格限制的一些资产的评 估。
复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或 制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建 与评估对象相同的全新资产所需的费用。
更新重置成本是指采用新型材料，现代建筑或制造标准， 新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象 具有相同功能的全新资产所需的费用。
更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都 是资产的现时价格，不同点在于在技术、设计、标准方面存 在差异。
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易 情况差异值
功能差异修正系数主要是用来调整参照物与评估对象之间的功 能差异，可以通过对参照物与评估对象的生产能力等功能指标的对 比来衡量，即：
功能差异修正系数=评估对象生产能力÷参照物生产能力 时间差异修正系数是用来调整参照物交易时间与被评估资产评 估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，用两个时间点的价格 指数的比值来衡量，即： 时间差异修正系数=评估基准日价格指数÷参照物交易日价格 指数 交易差异修正系数主要是对具体交易中的特殊差异进行调整， 其他修正系数包括区域因素差异调整率、成新程度差异调整率等。
【例2-4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价 格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5％，则被评估 资产的价值为：
六、市场法的优缺点
市场法优点： （1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参 数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格； （2）评估结果易于被评估当事各方理解和接受。
市场法的缺点： （1）前提严格，需要有公开活跃的市场，有时会因为 缺少可对比数据及缺少判断对比数据而难以应用； （2）适用范围受限制，不适用于专用机器、设备、大 部分的无形资产及受地区、环境等严格限制的一些资产的评 估。
复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或 制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建 与评估对象相同的全新资产所需的费用。
更新重置成本是指采用新型材料，现代建筑或制造标准， 新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象 具有相同功能的全新资产所需的费用。
更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都 是资产的现时价格，不同点在于在技术、设计、标准方面存 在差异。
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易 情况差异值
功能差异修正系数主要是用来调整参照物与评估对象之间的功 能差异，可以通过对参照物与评估对象的生产能力等功能指标的对 比来衡量，即：
功能差异修正系数=评估对象生产能力÷参照物生产能力 时间差异修正系数是用来调整参照物交易时间与被评估资产评 估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，用两个时间点的价格 指数的比值来衡量，即： 时间差异修正系数=评估基准日价格指数÷参照物交易日价格 指数 交易差异修正系数主要是对具体交易中的特殊差异进行调整， 其他修正系数包括区域因素差异调整率、成新程度差异调整率等。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
第二,在各类资产中抽样选择适量具有 代表性的资产,应用功能价值法、价格指数 法、重置核算法或规模经济效益指数法等 方法估算其重置成本。
第三,依据分类抽样估算资产的重置成
本额与账面历史成本,计算出分类资产的调 整系数,其计算公式为：
K R R
公式中：K为资产重置成本与历史成本 的调整系数；
R’为某类抽样资产的重置成本； R为某类抽样资产的历史成本。
则：
K=30÷20=1.5 该类通用设备重置成本＝ 500×1.5=750(万元)
（二）各种贬值及其估算方法
1、实体性贬值及其估算方法 2、功能性贬值及其估算方法 3、经济性贬值及其估算方法
1、实体性贬值及其估算方法
实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。
决定实体性贬值的因素有： ①使用时间 ②使用率，也叫利用率 ③资产本身的质量 ④维修保养程度
被评估资产重置成本 计算公式为： 被评估资产年产量 参照物重置成本 参照物年产量
[例]某重置全新的一台机器设备价格
5 万元, 年产量为 5000 件。现知被评估资产
年产量为 4000 件 , 由此可以确定其重置成
本：
被评估资产重置成本＝
4000/5000×50000＝40000(元)
B 规模经济效益指数法
间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元）
（3）计算重置成本 重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元）
（2）物价指数法
基本原理
是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指 数，将其调整为评估基准日时的重置成本。
计算公式
重置成本=资产的账面原值×(1+价格变动指数) 或 重置成本=资产帐面原值×价格指数
被估资产重置成本＝ 50000×(160%/95%)× 100%＝84210(元)
环比价格指数可考虑按下式求得：
X 1 a1 1 a2 1 a3 1 an 100%
式中：X——环比价格指数； an ——第n年环比价格变动指数
[ 例 ] 被估资产账面价值为 200000 元， 2000 年建成， 2005 年进行评估，经调查已知同类资 产环比价格指数分别是：2001年为10%，2002年 为17%，2003年为25%，2004年为25%，2005年为
30%，则：
• 被估资产重置成本 =200000×（1+10%） ×（1+17%）×（1+25%）×（1+25%） ×（1+30%）×100% =524000（元）
物价指数法与重置核算法的区别
• 物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动 因素，因而确定的是复原重置成本 ；重置核算法 既考虑了价格因素,也考虑了技术进步,因而可估算 复原重置成本和更新重置成本。 • 物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚 至全部资产的物价变动水平上 ；而重置核算法建 立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。 • 对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法 估算的重置成本往往会偏高 。
1、实体性贬值 由于磨损及自然力的作用导致的资产的 物理性能下降而引起的资产的价值损失 。 （物理损耗或有形损耗）
2、资产的功能性贬值 资产的功能性贬值是指由于技术进步 （包括新工艺、新材料和新技术的采用等） 引起的资产功能相对落后而造成的资产价值 损失。（功能性损耗）
3、资产的经济性贬值
是指由于外部条件的变化（包括政治因 素、宏观政策因素等）引致资产价值的下 降。（经济性损耗）
（1）计算直接成本 购买价=8×（1+20%）=9.6（万元） 运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元）
安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元）
直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本 ＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元）
（2）计算间接成本
间接成本占直接成本的百分率 ＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%
即在条件允许的情况下，任何一个潜
在的投资者在决定投资某项资产时， 他所愿意支付的价格不会超过购建该 项资产的现行购建成本。
四、理论依据
（一） 资产的价值取决于资产的成本。 资产的取得成本越高，相应的资产 的价值越大。 （二）资产的价值是一个变量。 资产的价值随资产本身的运动和其他 因素的变化而相应变化。 影响资产价值量变化的因素，除了市场 价格外，还有：
（1）观测法 观测法,也称成新率法。它是指由具有专 业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估 资产的实体各主要部位进行技术鉴定,并进行 综合分析,将评估对象与其全新状态相比较, 考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、 使用效率带来的影响,判断被评估资产的成新
率,从而估算实体性贬值。
计算公式为：
资产评估
第二章 资产评估的基本方法
第一节 成本法
第二节
第三节
收益法
市场法
第四节
第五节
清算价格法
资产评估方法的比较和选择
资产评估方法
资产评估方法是实现评定估算资产价值 的技术手段。是在工程技术、统计、会 计等学科中的技术方法的基础上，结合 自身特点形成的一整套方法体系。
资产评估基本途径和方法
成本法 市场法 收益法 收益途径
2、重置成本的估算方法
（1）重置核算法
基本原理：
是利用成本核算的基本原理，将重新 取得资产所需的费用项目逐项进行计 算并累加来估算重置成本的一种方法。
计算公式
重置成本＝直接成本＋间接成本
建造成本构成： 取得成本构成： 间接成本构成：
材料成本 人工成本 制造费用 资金成本 合理利润
购买价格 安装调试费 运杂费 人工费
更新重置成本和复原重置成本的相同方面 在于采用的都是资产的现时价格标准，资产 的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、 技术、设计、标准等方面的差异。 随着科学技术的进步，劳动生产率的提高， 新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新 型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能， 还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此， 复原重置成本往往会高于更新重置成本。 两种成本都能获得的情况下,应选 用哪个成本?
未来 评估基准日
成本途径
过去
市场途径
资产评估方法体系
市场法
直接法 类比法
重置核算法
重置成本
成本法
成新率
物价指数法 功能重置成本法 统计分析法
观察法 使用年限法 直接价值法 收益额
收益法
折现率
收益期
第一节
成本法
一、基本思路
成本法具体是指首先估测被评估资产的重 置成本，然后估测被评估资产业已存在的 各种贬值因素，并从其重置成本中予以扣 除而得到被评估资产价值的评估方法。
许多资产的成本与其生产能力之间 不存在线性关系, 也就是说,资产生产能 力和成本之间只成同方向变化 ,而不是等 比例变化,这是由于规模经济效益作用的
结果。两项资产的重置成本和生产能力
相比较,其关系可用下列公式表示：
规模经济效益指数法:
被评资产的生产能力 参照资产 重置 × ＝ 参照资产的生产能力 重置成本 成本
（3）功能价值法
是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作
参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由 参照物成本推算被估资产重置成本的方法。
参照物 功能价值被评资产 来自置成本（单位生产能力）
理论假设
• 资产重置的目的在于重置其功能，
功能相同，购建成本也应相同 。
A 生产能力比例法。这种方法是寻找 一个与被评估资产相同或相似的资产为参照 物 , 根据参照资产的重置成本及参照物与被 评估资产生产能力的比例 , 估算被评估资产 的重置成本。这种方法运用的前提条件和假 设是资产的成本与其生产能力成线性关系。
重置核算法 物价指数法 功能价值法 统计分析法
实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值
功能成本 线性函数法 功能成本 指数法 观察法 使用年限法 修复费用法
各种贬值评估方法
（一）重置成本的估算方法
1.重置成本的分类 重置成本一般可分为复原重置成本和更新重 置成本。复原重置成本是指运用与原来相同 的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技 术等，以现时价格水平重新购建与评估对象 相同的全新资产所发生的费用。更新重置成 本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、 新型设计、规格和技术等，以现行价格水平 购建与评估对象具有同等功能的全新资产所 需要的费用。
资产实体性贬值=重置成本×（1—成新率）
主要观察被评估资产的外表： 光洁度 腐蚀程度 形体物理变化程度 通过观察 确定新旧 程度
形体物理变化程度
机器设备评估主要包括： 机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度 硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。
房屋建筑物评估主要包括： 墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、 裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方 向位移等
五、基本前提
（一）被评估资产处于继续使用状态
（二）应当具备可利用的历史成本资料
（三）形成资产价值的耗费是必须的
六、操作程序
确定评估对象
搜集历史资料，确定成本构成 确定被评估资产的重置成本
确定各种贬值因素，判断成新率
综合分析，确定评估值
七、常见的评估方法
重置成本评估方法
复原重置成本 更新重置成本
例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。 据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经 查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中， 购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直 接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同 类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨 20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上 涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该 设备的重置成本是多少？