大型综合超市选址评价体系构建
如何构建成功的选址系统
如何构建成功的选址系统一、连锁企业选址困惑众所周知，选址是连锁门店成功关键的因素，业内有句名言：“门店最重要的是什么，第一是选址，第二是选址，第三还是选址”，可见选址对于连锁企业的重要性。
成功的选址系统是连锁企业核心竞争力之一，但受专业及经验限制，国内连锁企业在选址的成功率上一直不高，通过咨询及接触，我们总结多数连锁企业在选址主要存在以下三个层面的困惑：一、选址凭感觉，没有科学依据，风险非常大二、成熟商圈店址很难获得，缺少投资收益预测，导致决策失败三、缺少系统和规范，选址成为扩张时最大难题第一种选址凭感觉的情况常出现中小连锁企业，企业老板凭多年经验和直觉来判断店址，往往说不清楚道不明白，成败多归咎风水问题，说起自身选址经验，多半是有缘或有感觉，没有科学依据，风险非常大；曾经有这样的故事，有位美体连锁的女老板介绍自己选店经验自豪的说：“站在哪里闻一下空气，就知道能不能开店”，结果在深圳发展时连开三家都失败了, 另有位企业老总谈道他选址经验就到小偷多的地方去开店，结果标准完全不可量化，更多的门店老板在选址的时候凭的是自己的主观经验，凭感觉来投资，由于没有科学根据，其风险是非常大，踫运气成份居多，需要认真的总结过去成功和失败的经验。
第二种情况的连锁企业已有一定的选址标准和经验，也注重有策略选址，占据有利位置，但往往旺铺是一铺吃三代，很少转手，成熟商圈的店址更是千金难求，租金、押金高昂，选择店址时如不能准确预测投资收益，租金成本高于本行业利润率，将导致门店经营失败。
另有一种类型，某些连锁企业为了降低成本或避开强势竞争实现“农村包围城市”策略，选择次商圈进行布点，也常因不能科学、准确的预测商圈成熟时机而沦为填坑或为人作嫁的下场，以东方家园建材超市在广州的选址为例，作为在华南地区开设的第一家大型建材家居连锁店，东方家园2004年选址芳村时，选择在城乡结合部的未成熟商圈发展，原预期可获得周边楼盘未来发展带来增长收益。
商场选址及商场评估表
商场选址及商场评估表商场选址商场选址是一个关键决策，对商场的成功与否起到重要影响。
下面是一些要考虑的因素：1. 人流量：选择位于繁忙地段的商场可吸引更多的潜在顾客，从而增加销售额。
需要考虑周围的住宅区、办公区、交通枢纽等因素，以确定人流量是否足够。
2. 竞争环境：研究周边已有的商场和竞争对手，确定自己的商场是否能够在竞争激烈的市场中脱颖而出。
避免选择过于饱和的地区，以免面临激烈竞争和市场份额争夺。
3. 基础设施：商场选址需要考虑周边的基础设施，包括交通便利性、停车位数量和便利设施。
有良好交通和充足停车位的商场更受顾客欢迎。
4. 目标市场：了解目标市场的消费者群体特征，包括年龄、收入、兴趣爱好等，以确定商场是否能够满足目标市场的需求。
5. 价格和租金：商场选址需要考虑租金和物业价格。
高租金可能会增加运营成本，并对商场盈利能力产生负面影响。
商场评估表商场评估表是对商场进行综合评估的工具，以下是一些常见的评估指标：1. 租户属性：评估商场的租户结构和租户质量。
租户结构是指商场中各种类型租户的比例，例如零售店、餐厅、娱乐等。
租户质量则是评估租户的品牌知名度、经营状况等。
2. 空置率：评估商场的空置率，即未出租的商铺数量占总商铺数量的比例。
高空置率可能意味着商场吸引力不足或经营不善。
3. 销售额：评估商场的销售额和销售增长率。
销售额是商场盈利能力的重要指标，同时也可以反映顾客流量和租户经营情况。
4. 顾客满意度：评估顾客对商场的满意度和忠诚度。
可以通过定期调研、评价和投诉数据来衡量。
5. 设施和服务：评估商场的设施和服务质量，包括停车位、安全措施、卫生条件等。
这些对顾客体验和满意度至关重要。
总结商场选址和商场评估是商场成功运营的重要环节。
选址时需要考虑人流量、竞争环境、基础设施等因素。
评估商场时需要综合考虑租户属性、空置率、销售额、顾客满意度和设施服务等指标。
只有经过综合评估，商场才能够更好地满足顾客需求并取得商业成功。
大型综合超市选址研究
大型综合超市选址研究随着市场经济的发展，现代人对于购物体验的要求越来越高，大型综合超市的出现满足了人们的需求。
对于超市行业企业来说，选址是至关重要的一步，它决定了超市的客流量和销售业绩。
本文将对大型综合超市的选址进行研究，并探讨影响选址的因素。
一、区位因素大型综合超市的选址首要考虑的是区位因素，需要选择人流量大、交通便利的地段。
首先需要考虑城市基础设施的情况，比如是否有地铁、公交、快速公路等交通工具，因为交通便利能够吸引更多的顾客。
其次需要考虑超市周边是否有住宅区、办公楼、学校等人流密集的区域，因为这些地方是消费者的主要来源。
最后需要考虑竞争对手的情况，超市不宜和同类型的竞争对手处于同一地段。
二、市场因素市场因素是选址过程中需要考虑的第二大因素，其包括消费群体、购物习惯以及消费需求等方面。
消费群体是指区域内的人口数量以及人口结构，例如周边是否有中高收入居民或者大量的学生等。
购物习惯是指消费者在购物过程中的习惯和偏好，例如喜欢在什么时间购物、购买什么样的商品等。
消费需求是指消费者对于购物场所的期望，例如购物环境、服务质量等。
在考虑这些因素的同时，企业还需要了解当地经济发展状况、市场竞争情况以及消费者的购物心理，才能够更好地满足消费者的需求。
三、场地因素由于综合超市的大小与空间需求比较大，因此场地因素也是选址中不可忽视的因素。
企业需要考虑场地的面积、地形地貌等，因为这些因素会影响到超市的内部布局、设施建设等。
此外，场地的租金或购买价格也需要考虑，算好租金或购买价格对企业运营后期的利润会有很大的影响。
四、营销因素营销因素也是选址过程中需要考虑的一项重要内容。
超市在选址之后还需要进行宣传和推广，需要考虑如何吸引更多的顾客到店消费。
例如，在营销方面可以采取“多购多优惠”“赠品送不停”等优惠活动，吸引更多的消费者，同时还可以通过网络推广、电视广告等途径扩大品牌影响力。
总之，选址是大型综合超市开展业务的基础，一旦选错，就会影响到企业后续的运营和发展。
大型超市选址综合应用
大型超市选址综合应用一、大型超市选址依据大型超市选址的主要依据有以下几点：1、土地适宜性：大型超市不可能建在水面、森林、保护区及地形坡度陡峭地区，不大可能建在农田、工业用地上，适合建在城建用地上，尤其是城市用心；2、购买力：大型超市附近必须有大量的消费需求，强大的购买力，因此应该靠近大型居民区，或处于几个居民区的交叉地区；3、竞争情况：大型超市附近最好没有其他销售同类商品的大型购物中心，通过分析各超市商圈重叠区及空洞区作为选址依据，从而避免恶性竞争；4、交通条件：大型超市应位于城市主干道两侧，最好是交叉路口旁、车站旁，交通便捷，拉近购物者的心理距离；5、停车场分布：有良好而众多的停车位才能吸引广大消费者，少量停车位的超市只能吸引近距离消费者；6、地价：大型超市建筑面积往往达到数千甚至数万千米，因此地价也是商家不得不考虑的问题，低廉的地价能节省不少费用。
二、数据准备针对上述选址的假定条件，我们准备了六种数据：1、全市土地利用图（含地价）（面图层）；2、道路交通图（线图层）；3、超市分布图（点图层）；4、停车场分布图（点图层）；5、车站分布图（点图层）；6、居民点分布图（点图层）。
由于大型超市所在的大部分城市主城区地形坡度、起伏度很小，因此这里不考虑坡度因素，不引进DEM高程数据。
将这6层矢量数据加载到ArcMap中，组成的地图如图所示：三、数据处理流程数据处理流程图如图所示。
在图中矩形表示数据，菱形表示操作和算法。
四、利用矢量数据进行分级（一）、为土地利用图进行分级根据大型超市不可能建在水面、森林、保护区及地形坡度陡峭地区，不大可能建在农田、工业用地上，适合建在城建用地上，尤其是城市用心的原则，为土地利用图进行分级，即在土地利用图上选择建超市的土地类型。
为土地利用类型进行分级的操作步骤如下：1、在ArcToolBox 中选择“分析工具|提取分析|筛选”命令。
在“输入要素”下拉列表中选择土地利用图，在“输出要素类”文本框中输入输出要素的路径和名称。
大型超市营销竞争力评价指标体系构建
、
评价指标的构建原则
（ ） 导向为 中心 ＿ 价值 一 企业 营销竞 争力评价 的价值 ，主要体 现为通 过对企 业 营销竞 争力现状 的衡量 ， 握企 业营销竞 争力存 在 的 把 问题 与发 展的优势 ，进而采取 积极 措施 ， 问题加 以改 对 进， 对优势 加 以丰富 、 善 ， 进企 业 营销质 量 的快速 发 完 促
（） ’ 企业内部营销竞争力评价指标体系 一
１ 品竞争力 ． 商
整个指标体系涉及很多因素 ， 如果所有指标都按照 同样的重要程度计算， 就会使体系罗列混乱， 这样不仅使 操作难度增加 ， 准确性降低 ， 也会带来不必要的麻烦。另
外， 体系指标要相互独立， 分类合理， 尽量减少各指标之
【 日期】 ００ ｌ １ 收稿 ２１一 １ ９ －
流动。
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大型超市营销竞争力评价指标体系表
目标层 准则层 指标层
价质 比是 构成价 格竞 争力 的重要 内容 。价 质 比是产
商品质量满意度 Ａ １ １ 商品 ＾ １ 商品纽合 Ａ１ ２
商品展示 ＡＩ ３
品价位 和产 品质量 的 比值 。 值 比力量 的高低对 于推动 价 产 品 流 的 快 速 流 动 的 重 要 保 障 ，用 公 式 可 表 示 为 ： ：
第２１年第 １ ０１ 期 （ 第 ３５ ） 总 ６期
商
业 经
济
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Ｎｏ．， ０１ １２ １ ｒ ｔｌ ．６ ０—３ 文章 ０ －０３２１） ０５０ ０ —
大型超 市营销 竞争 力评价指 标体 系构建
综合超市选址评估规范
综合超市选址评估规范(参考)一、区域选择1，应接近公司现有业务区域2，虽远离公司现有业务地区，但人口规模巨大，经济发展水平高，商业业态以传统百货和杂货店为的地区3，人口规模应在300万以上，城市化水平在30%以上，中、小城市密集，城乡一体化发展的区域4，城市间交通便利，有高速公路相联系5，城市分布呈面状，尽量避免线状分布6，城市间相互距离不超过三个小时车程7，在区域城市体系中有一个特大型中心城市为中心，或有中心城市为依托距离中心城市不超过三个小时车程8，中等收入水平的居民月收入应在1000元以上9，区域内商业态以百货同业为主，全社会超市业销售总额占全社会商品零售总额不超过8%。
10，市场结构接近完全竞争市场，规模最大的前四位零售企业的市场份额不超过15% 二、城市选择1，在所选区域内人口规模在50万人以上，人口分布较为集中，小城镇发达2，中等水平的居民月收入应在1000元以上3，政策环境良好，地方政府对连锁零售商业持支持态度，有政策优惠。
4，商业业态以传统百货为主，无或少超市类商场和公司5，城市居住密度高6，城市基础设施完善7，城市新开发住宅增长快，城市环境质量高三、商圈1，位置(1)在大中城市商圈应位于城市中间区和新开发的较大居住区内，避开中心商务区和次级商务区(2)城乡结合部和近效区，若无大型成熟社区，一般不进入(3)在中小城市中尤其是小城市应尽量接近城市中心或次级中心(4)商圈所处区应为城市的居住区、居住商业混合区，城市建设水平中上，道路、建筑等城市景观无破旧感，公共设施完好，齐全。
(5)附近无污染企业或危险品生产企业和仓库(6)所在区域不属于城市衰落区，无人口外迁趋势和居民收入水平下降趋势(7)所在区域无城市拆迁、改造规划2，目标消费者特征及行为描述(1)商圈内目标顾客应当地常住居民为主，家庭生命周期以已婚有孩阶段的占主要部份。
(2)居民收入水平应在当地中等偏上，以公务员、公司职员、工人和商人为主(3)高中以上文化水平的居民应占大部份(4)人均商品性消费支出应在每月300元以上(5)人均月收入应在1000元以上(6)购物出行方式以步行和骑自行车、助动车为主(7)购物频率在每周2-3次左右(8)对价格不是太敏感，但，仍视为选择商店的重要因素(9)不愿意或没有足够的闲暇时间至远距离的购物中心购物3，消费者诉求重点(1)家庭日常食品和用品均基本齐全(2)价格适度低(3)相对便利(4)品质保证4，综超的市场定位(商场提供的核心价值或在消费者心中的形象)(1)能独立成为居住区的服务中心地(2)相对便利的购物场所(3)提供较为齐全的品类(4)居民至少一周要光顾一次，提供每天至二个最多三个月就需购卖的商品(5)适度低价、商品较齐备、商品档次中档、购物环境舒适、亲切(6)居住区内最大、最有影响的商店(7)社区居民购物、休闲、社交的中心5，人口规模商圈人口规模应不低人5万人，应在5-10万之间。
商业连锁店选址评估与拓展规划策略方案
商业连锁店选址评估与拓展规划策略方案第一章商业连锁店选址概述 (3)1.1 商业连锁店选址的重要性 (3)1.2 商业连锁店选址的基本原则 (3)1.3 商业连锁店选址的流程与方法 (3)第二章市场环境分析 (4)2.1 宏观市场环境分析 (4)2.1.1 政策法规环境 (4)2.1.2 经济环境 (4)2.1.3 社会文化环境 (4)2.1.4 技术环境 (4)2.2 微观市场环境分析 (5)2.2.1 市场需求分析 (5)2.2.2 竞争对手分析 (5)2.2.3 供应链分析 (5)2.2.4 人力资源分析 (5)2.3 市场竞争态势分析 (5)2.3.1 行业竞争格局 (5)2.3.2 市场竞争策略 (5)2.3.3 市场竞争风险 (5)第三章目标客户群体分析 (6)3.1 目标客户群体的确定 (6)3.2 目标客户群体的需求分析 (6)3.3 目标客户群体的消费行为分析 (6)第四章选址评估指标体系构建 (7)4.1 选址评估指标体系概述 (7)4.2 重要性指标筛选 (7)4.3 指标权重确定方法 (8)第五章选址评估方法与模型 (8)5.1 定性评估方法 (8)5.2 定量评估方法 (9)5.3 综合评估模型 (9)第六章实地考察与数据收集 (9)6.1 实地考察流程与方法 (9)6.1.1 考察前准备 (9)6.1.2 考察流程 (9)6.1.3 考察方法 (10)6.2 数据收集渠道与要求 (10)6.2.1 数据收集渠道 (10)6.2.2 数据要求 (10)6.3 数据整理与分析 (10)6.3.1 数据整理 (10)6.3.2 数据分析 (11)第七章选址决策与优化 (11)7.1 选址决策流程 (11)7.2 选址优化策略 (11)7.3 选址决策风险分析 (12)第八章商业连锁店拓展规划策略 (12)8.1 商业连锁店拓展模式选择 (12)8.2 商业连锁店拓展时机与节奏 (13)8.3 商业连锁店拓展区域布局 (13)第九章商业连锁店品牌推广与营销 (14)9.1 品牌推广策略 (14)9.1.1 品牌定位 (14)9.1.2 品牌传播渠道 (14)9.1.3 品牌推广活动 (14)9.2 营销策划与执行 (14)9.2.1 营销策划 (14)9.2.2 营销执行 (15)9.3 营销效果评估与优化 (15)9.3.1 营销效果评估指标 (15)9.3.2 营销效果优化 (15)第十章商业连锁店选址与拓展规划的实施与监控 (15)10.1 实施流程与方法 (15)10.1.1 前期调研 (15)10.1.2 目标设定 (15)10.1.3 选址评估 (16)10.1.4 方案制定 (16)10.1.5 实施推进 (16)10.1.6 跟踪调整 (16)10.2 监控指标体系构建 (16)10.2.1 市场指标 (16)10.2.2 运营指标 (16)10.2.3 竞争指标 (16)10.2.4 社会效益指标 (16)10.2.5 环境指标 (16)10.3 监控结果的处理与应用 (16)10.3.1 数据收集与整理 (16)10.3.2 结果评价 (17)10.3.3 调整策略 (17)10.3.4 经验总结 (17)10.3.5 信息化管理 (17)10.3.6 持续改进 (17)第一章商业连锁店选址概述1.1 商业连锁店选址的重要性商业连锁店选址作为企业发展战略的重要组成部分，直接关系到企业的生存与发展。
超市选址问题论证评价
综合论证评价基本遵循原则1、经济性原则：以最小的投入取得最好的效果；2、发展原则：发展的前景及适应发展的能力；3、兼容性原则：与原有经济、技术、环境、社会的兼容性4、相关效果原则：考察相关经济、技术、环境、社会效果选址一、选址二分布图，如图一、图二、图三所示图一图二图三注：总分评价标准为:9-10(含9分)为优,8-9(含8分)为好,6-7(含6分)为中,2-5(含2分)需改造,0-1 为不可用.一、服务设施选址的特点1.服务设施必须靠近顾客群。
服务业的一个重要特点是通过多个分店来与顾客保持密切联系，所以服务设施的选择与目标市场的确定紧密相关。
2.服务业企业在进行设施选址时不仅必须考虑竞争者的现有位置，还需要估计他们对新选设施地址的反应。
在有些情况下，选址时应该避开竞争对手。
但在商店、快餐店等情况下，在竞争者附近设址有更多的好处。
如可能会形成“聚集效应”。
即受聚集在某地的几个公司所吸引而来的顾客总数，大于分布在不同地方的这几个公司的顾客总数。
主要有以下八个因素：所选地区的客户购买能力；服务部门在所规划地区的形象和服务的兼容性；该地区的竞争强度；该地区的竞争质量；企业的独特性及竞争对手的选址；该地区及其邻近地区商业和设施的质量；企业经营策略；管理水平。
我组从经济性原则、相关性原则、发展性原则和兼容性原则出发，构建超市选址评价体系表如上，各级因素因素权重和为1，讨论决定不考虑第四级因素的单项权重。
基于上表所列举因素，对两个选址地点评价如下。
选址一：选址一位于烟台市莱山区，建于万象城内，东接清泉路，靠近烟台大学西门，西接观海路，靠近山东工商学院，位于烟台大学区和居民区，人员流动性大，人均月收入在4000人民币左右，交通运输方便，有着便利的公交路线，发展潜力很大，场地平坦，适合建造配套的大厅停车场，潜在的消费者中的受教育程度比较高，整体治安无缺陷，方圆2公里内的大型超市仅有一家——佳世客，在选址一的西南方向。
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大型综合超市与人们现实生活愈来愈密切 ,从 总体上分析 ,大型综合超市占零售业的主力地位 ,有 着诱人的前景 ,但目前有来自业内和业外的双重竞 争和挑战 ,如何应对机遇和威胁 ,特别是科学选址成 为当前的一个主题 。
LU Feng - biao ( Shanghai Trade & Trust Business Association ,Shanghai 200435 ,China )
Abstract : This text takes the large comprehensive supermarket as a research object ,adopt some concrete methods , for example ,on - the - spot investigation and cultural checking heritage etc. Undertaking the theory of the address deci2 sion about retailing store ,from the commerce characters and cost angle of the large supermarket ,we try to show many fac2 tors about how to choose the address ,and research these factors one by one.
第 6 卷 第 4 期 山东商业职业技术学院学报 Vol. 6 No. 4 2006 年 8 月 Journal of Shandong Institute of Commerce and Technology Aug. 2006
一 、选址研究的意义 众所周知 ,选址是关系到零售门店成功的关键 因素之一 。商业行家的至理名言是 :零售业成功的 第一条件是选址 ,第二条件是选址 ,第三条件还是选 址 。有人说 “: 大型综合超市的商圈立地对开店成败 的影响力至少占 70 %以上 。”因为它对商店的经营 效果产生重要影响 。
选址的重要性有以下几点 : (一) 顾客选择商店购物时 ,商店的位置是其考 虑的重要因素 。 (二) 大型综合超市店址的决定是一个重大的长 期的投资保证 。 (三) 店址的选择会影响到商店的经营活动 。 (四) 商店的位置可带来竞争优势 ,占据优势位 置的商店可借此扩大其他竞争者不易模仿的战略优 势 。同时 ,店铺的空间位置也是形成差别化甚至垄 断经营的重要条件 。 由此可见 ,选址在大型综合超市的日常经营中 的地位是多么的举足轻重 。
收稿日期 : 2006 - 03 - 01 作者简介 : 陆凤标 (1971 - ) ,男 ,江苏启东人 ,上海贸易信托商业行业协会秘书长 ,经济师 ,硕士 。
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二 、选址因素分析 根据大型综合超市这一商业业态的基本特征 、 目标客户 、物流配送等可从以下方面进行选址因素 分析 。 (一) 区域市场选址因素分析 实施跨地区经营战略的大型综合超市 ,商场选 址应从较大区域的地理与环境分析 。可以比较分析 各省 、市 、县 ,或者是城市中的区域 ,也可根据自然地 理 、行政区划等进行区别分析 ,目的是找出最有吸引 力的市场 ,将综合超市开设在最有吸引力的地方 。 区域市场市场调查应包括 : 1. 区域类型 判断是工业区域市场还是商业区域市场 (这一 点也可从人均零售面积多少来比较) ? 是中心区域 市场还是城市的副中心商业地带 ? 是历史老城厢还 是新兴开发区 ? 从大的方面来讲 ,可以是几类城市 , 或者几类地区 。 2. 区域经济及建设的发展状况 大型综合超市受宏观经济的影响 ,其主要宏观 经济指标有 :区域 GDP 及一般的经济状况 。要了解 区域市场经济情况及设施的种类 、数目 、规模 、分布 状况等 ,对选址是很有意义的 。 3. 整体交通条件 在区域市场条件中 ,对店铺选址影响最直接的 因素是交通条件 ,包括区域市场区域间的交通条件 、 区域内的交通条件等 。 4. 区域规划 因为大型综合超市是一项重大的投资项目 ,因 此如果对城市的 5 年或 10 年建设规划不熟悉的话 , 有可能会导致灾难性的后果 。政府对于附近人口及 分布的规划对大型综合超市的有利程度 、政府对附 近产业规划对大型综合超市有利程度 、政府规划 (如 街道开发计划 、道路拓宽计划 、高速公路建设计划 、 区域开发规划等) 的清晰稳定程度是应当考虑的重 要因素 。 5. 劳动力保障 大型综合超市是属劳动密集型行业 ,就业率能 影响受雇售货员和管理层的素质和数量 ,进一步影 响顾客的购买倾向 、运营质量 、运营费用 。 6. 相关的法规 本地区是否对综合超市有特别的税收政策 ;注 册资金上限制 ;营业执照审批是否有前置条件 ;营业 时间限制 ;最低工资法 ;营业面积限制等等 。
关键词 : 大型综合超市 ;选址因素 ;评价体系 中图分类号 : F721. 7 文献标识码 : A 文章编号 : 1671 - 4385 (2006) 04 - 0017 - 04
A Study of the Appraisal System for the
Large Comprehensive Supermarket
备选址上进行零售开发 (如果是非商业开发用地 ,需 要考虑改变用地性质的可能性) 和基础设施是否可 以达到开设大型综合超市的要求 (可否正常供暖 ,通 水 、通电 、通电话) 。
(三) 备选址经济状况评估 对于一块符合区位选择的备用地是否适合大型 综合超市的开发 ,需要对备用地的经济状况进行综 合分析 。关键要分析 : (1) 租金 。租金是投资中的 比例大的金额 ,每个会计年度都会发生 ,是盈亏点重 要变量 ,应认真对待 。(2) 租金缴付方式 。(3) 租赁 期 。由大型综合超市投入资金比较大 ,其投资回收 期也比较长 ,所以应当租赁期至少 5 年 。(4) 建筑物 的改建费 。 (四) 区位分析 (交通便利性即交通易达性分析) 大型综合超市交通可达性最佳的实质是 :所有购 物出行者到达中心的出行时间总和最小 。依据格伦的 观点 ,从不同的地方来到大型综合超市需要花费的时 间一般是 12～15 分钟 ,最多不能超过 25 分钟。 主要考察 :距公交车站距离 (距备选址 200 米以 内为上佳) ,及其提供班车的线路和条数 。 (五) 选地经营面积 (或者规模) 综合超市自身经营规模与商圈覆盖范围成正 比 。根据《中华人民共和国国家标准零售业态分 类》、结合上海零售商业实际情况和《上海市商业零 售业态规范》,大型综合超市营业面积在 5000 平方 米以上 。 (六) 潜在商业价值评估 潜在商业价值评估是指对拟选开业的商场位置 的未来商业发展潜力的分析与评价 。评价商场位置 的优劣时 ,既要分析现时的情况 ,又要对未来的商业 价值进行评估 。 (七) 商业的生态圈 与周边商业类型是否相容 。 (八) 效益分析预估 最后一道工序是对店铺的未来效益进行预估 。 从收入与费用情况看利润空间的大小 。 四 、选址评价体系表 通过上述分析 ,我们进行分类和归纳 ,采用德尔 斐法进行最后的确认 (作者选取 10 名业内人士进行 3 次征询而成 ,每次剔除 2 名以上专家否决的因素 , 增加 2 名以上专家提出的因素) ,形成如下评价体系 (见表 1) :
连锁经营
大型综合超市选址评价体系构建
陆凤标
( 上海贸易信托商业行业协会 ,上海 200435 )
摘 要 : 大型综合超市是近几年我国应运而生的迅猛发展的一种商业业态 。国内零售业业内人士都意识 到 ,只有大型综合超市的选址做到科学 、合理 、正确 ,才能在竞争中立于不败之地 。从大型综合超市的商业特征和 效益成本角度出发 ,列出诸多选址因素 ,对影响大型综合超市所有影响因子进行逐一分析 。旨在提出一套大型综 合超市选址因素评价体系 ,以期提高选址工作的科学性 。
的威胁并加以有效利用 。所有竞争者的优势与弱点 的分析 ,竞争的短期与长期变动 ,上述内容影响商店 的规模和经营手段 。要考察同一地段同类商店的经 营业绩的情况 (营业额) 、经营能力 、规模 、商品的价 格水平等 。
三 、具体地点的因素分析 (一) 客流量分析 一般在评估客流条件时 ,首先测定经过该地点 行人的流量 ,这是未来商店的客流量 。其次 ,上下车 客人数 ,其调查重点为 :各站上下车乘客人数每日均 值 。此外 ,附近人口集聚区域是企业选择立地的调 查重点 ,它是客流的重要来源 。 (二) 场地条件 场地条件就是备选址的场地特点 。场地条件我 们可以从场地可视性 、场地适用性和场地的可获得 性三个方面进行解析其特点 。 1. 场地的可视性分析就是地形特点分析 ,即地 理位置细分的策略 。主要从以下几方面进行细分 : ①大型综合超市备选址的店面可见性 主要选 择能见度高的地点 。 ②广告位 要选择有广告空间 的店面 。店侧及店前可发布 (安装) 至少 100 平方米 以上的广告牌 。 ③商场备选址与道路的关联度 备 选址与道路的关联度对商店位置的选择的主要影响 表现在 :方位情况 ,走向情况 ,交叉路口情况 。 2. 备选址的适用性即备选址的物理状况 适用性是对备选址自行车 、汽车停车条件 、货品 运输条件是否合格进行实地调查 ,考察其出入方便 否 ? 面积大小 ? 设施是否符合标准 ? 此外 ,备选地还要求平整性、可进入性、形状 (用地 必须完整 ,适合大型综合超市的开发) 、周围情况等。 3. 备选址可获得性 备选址可获得性指开发商是否能够控制或者获 得用地使用权 (物业产权是否清晰) ,是否允计在被
具体因素 : 1. 竞争者的地理位置和数量 应充分考虑在服务半径内同级别其他大型综合
超市或相近零售业态的数量和位置 。 2. 商圈内营业面积饱和程度 在选址时 ,要分析店址附近地区的零售业集中程
度和发展情况 ,主要依据是人均零售面积的饱和度。 3. 竞争者竞争能力分析 竞争分析是考虑如何充分应对商圈内竞争对手