万科 长沙 新城区项目 片区炒作执行方案
长沙万科金域蓝湾策划初案(154页)
二级竞争圈： 目前楼盘均未售
一级竞争圈： 东门壹号：均价4200，主力总价37-50万 先锋东外滩，均价4100，主力总价36-55万 东门天厦：一期4300，主力总价38-50万 山水华景：均价4200，主力总价37-60万
三级竞争圈： 东玺门：均价4600，主力总价40-70万 西街庭院：（大户型精装）高层均价：170㎡5000，190 ㎡ 5800，别墅：12000；主力总价高层85-95万，别墅240 万以上； 长房东郡二期：均价4900，主力总价58-68万； 西子花苑：均价4900，主力总价65-70万
楼盘名称 东门壹号 先锋东外滩
东玺门 东门天厦 山水华景
西子花苑
长房东郡（二期）
客户分析 附近居民，高桥建材市场 马王堆、高桥建材市场、周边原居民，周边审计局等单位，少量外地投资 高桥建材市场、附近居民 建材市场、周边居民 建材市场的，高桥片区居民 高桥、万家丽市场个体经营者，周边学校、医院、政府部门的工作人员18%， 周边的居民15%，企事业单位的管理者20%，其他17% 旺旺医院、芙蓉区政府等单位
销售量 98%
销售周 期
10个月
一期开盘推货645套
170套，销售率26%
2个月
三期开盘以来推货304套 推货360套
三期已推货销售率93%左 右
余20套94%
4.5个月 9个月
2.2期开盘推货180套
2.2期销售率20%
3个月
大户型共160
约50套
2.5个月
销售主卖点
江景、品牌、 价格
地段
山水品牌 品质、纯生活
武广新站将带动东城区域成为新城市中心
长沙-万科城-开盘前营销执行报告课件
项目
珠江花城
藏珑 恒大雅苑 海洋半岛 英祥春天
栋数 1栋、2栋、3栋
5栋 2栋 4栋、6栋 6栋 12、13、14栋
15栋
54栋 2栋产品
5栋
面积
户型
套数
76㎡
两房
216套
90㎡
三房
216套
119㎡
三房
31套
122-126㎡
三房
62套
76㎡
两房
72套
90㎡
三房
72套
80㎡
两房
31套
122-126㎡
三房
万科城 三期 第二批高层开盘前营销执行报告
长沙-万科城-开盘前营销执行报告
世联万科城项目组 2011年9月23日
思路
一、目标解析 二、问题解析 三、机会与解决之道 四、营销执行
长沙-万科城-开盘前营销执行报告
1
目标解析
长沙-万科城-开盘前营销执行报告
目标解析
项目9月底-12月销售目标约11亿，其 中十月份销售目标594套，金额4.1亿
600批 高层 10批 洋房
734批 高层 22批 洋房
410批 高层 60批 商业
注：转筹率35%，解筹率80%
原计划十月推售包含高层、洋房及商业，经盘点，9月底到10月底共需累积高 层1万优惠权登记客户约600批，洋房10万优惠权登记客户约32批，商业客户 60批，整体销售蓄客较混杂，会分散销售的注意力，故建议调整十月目标，
长沙-万科城-开盘前营销执行报告
客户问题
进入9月，客户退卡呈现增长状态，特别是开盘后第一周， 退卡达到67批
80 70 60 50 40 30
22 20 10
长沙万科金域华府商业项目周边竞品分析及公寓推广策略精品PPT课件
中城丽景香山 约90000 二房三房 约40000 1-6月 约34000 1-10月 约16000 5-12月
星城映象
约65000 二房三房 约31000 1-7月 约22000 4-11月 约12000 3-11月
备注：以上推售户型、时间均以新推量中大比重户型为计量参考，附带其他户型面积，不计入统计范围。
在推售此类户型时，可适 当控制一定数量比例
在本案推售时间段内，区域内各典 在推售此类户型时，控制
强
型楼盘基本都存在同质性产品销售， 推售节奏，少量多批，小
市场竞争剧烈
步快跑式推售
区域典型项目分析
根据区域内典型楼盘开发商品牌、规模、品质等因素,我们将项目 档次归为高中低档次三类
>>鉴定标准:
•品牌,规模,园林,建筑,产品,售价
80-90㎡
彩云 之翼
110-130
130㎡以上
80-90㎡
中隆
国际
110-130
御玺
130㎡以上
80-90㎡
盛世 华章
110-130
130㎡以上
80-90㎡
中城
丽景
110-130
香山
130㎡以上
80-90㎡
星城 映象
110-130
130㎡以上
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月 11月 12月
已售面积 约150869 约163156 约186000 约115000 约260000 约42000 约370000 约210000 约290000 约96000 约180000 约63000 约100000 约45000 约130000 约150000
长沙市人民政府办公厅关于加强城市更新片区土地要素保障的通知
长沙市人民政府办公厅关于加强城市更新片区土地要素保障的通知文章属性•【制定机关】长沙市人民政府办公厅•【公布日期】2021.05.12•【字号】长政办发〔2021〕27号•【施行日期】2021.05.12•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文长沙市人民政府办公厅关于加强城市更新片区土地要素保障的通知长政办发〔2021〕27号各区县（市）人民政府，市直机关各单位：为高效推进城市更新工作，加强城市更新片区土地要素保障，现将有关事项通知如下：一、本通知适用于本市建成区内经市人民政府批准，纳入城市更新计划和规划的城市更新片区（单元）项目或旧城改造项目。
二、更新片区范围内经授权的市、区两级城市更新实施主体，在符合片区规划条件下利用持有的存量土地集中开发建设保障性租赁住房，可采取划拨方式供地。
经营期满一定年限并补缴土地出让金后，其产权可依法上市交易。
三、城市更新片区范围内的边角地、夹心地、插花地等无法单独规划或难以单独开发的零星经营性用地，完善相关手续后，采用协议出让方式供地；国有（全资）公司投资建设的农贸市场、社区综合体、养老设施等公共配套设施用地，符合协议出让相关规定的，采取协议出让方式供地，协议方式供地的土地价款可根据相关法律规定，经评估程序按不低于宗地所在区域最低价标准收取。
四、为保障城市更新项目内公共服务、城市形态、产业发展等功能的统筹规划和落地，城市更新片区（单元）内经营性用地（含已整理的棚改用地）可实行带方案挂牌出让，并按照“谁提出、谁落实、谁监管”的原则，由提出方与摘牌单位签订监管协议。
涉及历史保护建筑、近现代保护建筑或文物保护要求的项目，带条件、带方案挂牌供地。
五、坚持片区整体改造与辖区异地平衡相结合。
开发价值低、不能实现经济平衡的更新片区，按照“一事一议、公益优先”的原则，可联动属地辖区内其他出让地通过带条件、带方案挂牌进行综合开发，实现辖区内更新项目平衡。
长沙·万科城项目一期及二A地块商业营销策略报告
2、如何商业利润最大化？
3、如何高效实现商业价值传递？
报告结构导图
一、项目商业价值评判 二、价值挖掘及定位 三、商业营销策略 四、推广执行节奏
一、项目商业价值评判
1、面临的实际问题 2、问题梳理及方向思考
商业价值评判——现状
问题1：
问题1： 项目处于城市发展相对落后的开福区，区域整体商业价值偏低，地段不成
给客户准确的投资引导， 是价值点输出的最为重要的组成部分！
商业功能定位及业态定位： 以依托沃尔玛（暂定）等集中商业的街区式商业
1、区域商业格局现状
消费群体： 目前，主要消费群体为珠江花城入住业主、工地工人和楼盘工作人员，多周边 以路边摊、工地商店形式存在，整体相对脏乱“零”商业，商业最近服务点为 黄金海岸，极不方便。
公交9、112、116、128、149、 159、801路；地铁一号线
教育配套
顺天小学、青竹湖实验学校、清 水塘小学、北雅中学、陈家渡中 学长大附中等 标红的为暂未实施
万科城所处区域位于北城中心，
地铁1号线
地铁1号起始站——汽车北站站
超星级金源大酒店，高端商务 中心，26万㎡金源时代购物中心
二馆一厅 50万㎡综合商务商业中心、 五星级酒店
关键在于，怎么跟客户去说！
问题3： 小面积商铺虽然在总价控制方面有优势，但受限于面积，使大多数高 档业态带来了可行性方面阻力。
1、商铺主力面积区间集中在31-60平米，占60%， 处理好拼铺问题及整体业态引导非常关键； 2、仅有的两个200平米以上铺面位于独立商业二楼， 深处项目内部。
思考：如何规划好业态，以实现与商业定位相匹配的
客户投资的心理保障，如何化解地段抗性是
长沙市自贸区方案
五、组织实施与保障
（一）加强组织领导
成立长沙市自贸区建设工作领导小组，统筹协调自贸区规划、建设和发展。
（二）明确责任分工
各级政府部门按照职责分工，制定具体实施方案，确保任务落到实处。
（三）政策支持
制定一系列支持政策，包括财政、税收、金融、人才等方面，为自贸区发展提供有力保障。
（二）明确责任分工，各部门按照职责分工，制定具体实施方案，确保任务落到实处。
（三）加强政策支持，制定一系列政策措施，支持自贸区建设和发展。
（四）强化评估监督，建立健全评估和监督机制，对自贸区建设和发展情况进行定期评估和监督。
本方案旨在为长沙市自贸区建设和发展提供总体框架和实施路径，具体任务和措施将根据国家政策导向和实际情况进行调整优化。在实施过程中，要充分调动各方面积极性，形成合力，确保长沙市自贸区建设取得圆满成功。
（四）评估监督
建立健全评估和监督机制，对自贸区建设和发展情况进行定期评估，及时发现问题，调整优化措施。
六、结语
长沙市自贸区的建设是一项长期、系统的工程，需要各级政府部门、企业和社会各界共同努力。本方案作为自贸区建设的基本遵循，将在实践中不断丰富和完善。让我们携手共进，为将长沙市自贸区建设成为内陆改革开放的典范而努力。
2.深化投资体制改革，实行外资负面清单管理，扩大对外开放。
3.创新人才政策，吸引国内外高层次人才，助力自贸区发展。
（二）促进投资贸易便利化
1.建设国际贸易“单一窗口”，提高通关效率，降低贸易成本。
2.推进跨境电商综合服务平台建设，支持跨境电商发展。
3.加
1.培育壮大新兴产业，引导优势资源向高端制造业、现代服务业等领域集聚。
万科房产项目营销策划方案
万科房产项目营销策划方案一、项目背景万科是中国房地产行业的领导者之一，拥有多个房地产项目，包括住宅、商业和办公楼等。
为了进一步巩固市场地位，达到销售目标，需要制定一套有效的营销策划方案。
二、市场分析1. 市场规模：根据最新的市场报告，房地产市场仍然保持着稳定增长的趋势，尤其是在一二线城市。
根据数据显示，该地区的总销售额预计将保持在高水平。
2. 客户需求：购房者对房产的需求主要分为自住需求和投资需求。
自住需求主要是对住房质量和生活环境的要求，而投资需求主要是关注房产的升值潜力。
3. 竞争对手分析：房地产市场竞争激烈，有许多其他房地产开发公司也在该地区推出自己的项目。
我们的主要竞争对手包括恒大地产、碧桂园和中国房地产等公司。
三、项目目标1. 销售目标：根据市场需求和竞争分析，制定今年的销售目标为总销售额达到XX亿元，并以此为基准。
2. 品牌推广目标：提升万科房产项目的品牌知名度和形象，增加客户的认可度和购买意愿。
3. 客户关系目标：建立长期稳定的客户关系，通过客户的口碑宣传和转介绍，增加项目的销售额。
四、营销策略为了达到以上的目标，我们制定了以下的营销策略：1. 产品定位：万科房产项目将定位为高品质、高附加值的住宅社区，并强调绿化环境、便利设施和生活配套。
2. 建立品牌形象：通过线上线下的广告宣传和品牌推广活动，建立万科房产项目的品牌形象，强调品质和卓越。
3. 多元化销售渠道：为了更好地满足客户的需求，我们将通过多种渠道销售房产，包括线上销售平台、线下销售中心和合作代理商。
4. 目标客户定位：根据市场调研，我们将重点针对优质客户群体进行宣传和推广，包括高净值人群、稳定收入群体和首次购房者。
5. 优惠政策和购房服务：为了提高购房者的购买意愿，我们将制定合适的优惠政策和购房服务，如定金返还、贷款办理和购房顾问等。
6. 社交媒体推广：在市场饱和的情况下，利用社交媒体平台进行精准定向推广，增加项目的曝光度和关注度。
长沙某项目企划方案
01经济发展长沙市近年来经济发展迅速，GDP持续增长，居民收入水平提高，消费能力增强。
02房地产市场长沙房地产市场持续繁荣，房价稳步上涨，购房需求旺盛，投资前景广阔。
03城市规划与建设长沙市政府加大城市规划与建设力度，提升城市品质，吸引更多人才流入。
长沙市场现状及趋势01项目定位02需求分析高端住宅社区，注重品质与服务，打造城市人居标杆。
长沙市场对高品质住宅的需求持续增长，消费者对居住环境、配套设施、物业服务等方面提出更高要求。
项目定位与需求分析0102中高收入家庭、企业高管、外籍人士等对居住品质有较高要求的客群。
注重居住体验、追求品质生活、关注物业服务与社区氛围。
目标客群消费特点目标客群及消费特点010203包括高层住宅、洋房、别墅等，满足不同家庭和个人需求。
住宅产品规划商业街、购物中心等，打造便捷、舒适的商业环境。
商业产品完善教育、医疗、文化、体育等公共服务设施，提升项目品质。
配套设施产品类型与组合策略运用简洁线条和几何构图，打造时尚、大气的外观。
现代简约风格采用绿色建筑材料，提高节能性能，打造绿色生态住区。
绿色环保理念关注居民生活需求，优化公共空间、景观和交通组织，提高居住舒适度。
人性化设计引入智能家居、智慧物业等先进技术，提升项目科技含量和便捷性。
智能化系统设计风格及创新点包括经济型、舒适型、豪华型等多种户型，满足不同客群需求。
户型类型提高户型方正度、采光通风性能；合理规划动静分区、洁污分区；优化储物空间、厨卫布局等。
户型优化建议户型分析及优化建议强调项目的高品质、创新性和服务优势，树立行业标杆形象。
品牌定位视觉识别系统宣传语与口号设计统一的LOGO、VI系统，确保品牌在各种场合的统一性和识别度。
策划有感染力和传播力的宣传语和口号，深入人心。
030201品牌塑造与形象传播利用搜索引擎优化（SEO）、社交媒体营销（SMM）、电子邮件营销（EDM）等手段，提高项目曝光度和知名度。
线上渠道参加行业展会、举办研讨会、开展合作伙伴计划等活动，扩大项目影响力。
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采访外籍人士、老板、务工人员选择生活在岳麓的理由
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滨江新城独特城市魅力——宜居宜业
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4月12日
他们在银盆岭生活了几十年
品牌开发商代表对滨江板块楼市的看法，进行摘要刊登
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滨江新城未来消费休闲、未来滨江新城购物风情的种种特色展望
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数数长沙城有哪些历史文化公园
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正宗长沙味道和新长沙味道
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7、滨江新城·大配套（4月16日——4月21日）
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4月16日
孩子的未来就是我们的未来
从3岁到23岁，我都可以看着他走向校园
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滨江新城——长沙，最具价值板块。充分挖掘滨江新城绿色生态、人文科教、交通配套、景观资源、金融商贸等方面的独特城市价值、区域吸引力推进市民对板块认知进程。
二、推广时间
3月28--4月22日
三、网推稿件及标题·传播渠道执行铺排
1、滨江新城·大畅想（3月28日——3月31日）
主稿：未来在这里，最美滨江城
滨江新城大家谈：通过微博、微信的互动，让广大的读者参与到本次活动中，谈他们在河东和河西不同的感受，反衬滨江新城地段的优势。
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线下：落地执行·具体工作安排
1、执行计划中话题不够具市场热点，不够政府、滨江公司的结合度，重新修改——李火焰
2、对每日的网推工作进行统筹监管和效果监控——彭罗湘、甘彬
3、针对计划中的话题撰写软文，每日三篇，每天的话题必须在前一天写好——由饶诗文负责
4、有的软文要配图，或者要做网报设计的，提前规划必须在前一天发广告公司设计——彭罗湘
到河西做个吃货
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滨江新城未来消费休闲、未来滨江新城购物风情的种种特色展望
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听说一个香港老板将裕湘纱厂改成游艇码头和高级会所了
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渔人码头就是情调与风情
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5、滨江新城·大家园（4月10日——4月12日）
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4月4日
政策优惠
长沙大河西先导区近几年的主要成绩
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从滨江新城的河西CBD定位入手，这个区域将成为金融、高端商务、大型商业、高星级酒店等业态的聚集地。
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在滨江创业有哪些优惠政策优势
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4月5日
成功案例
一个人的成功，取决于努力，更取决于一个好的平台
长沙，这座蕴涵历史又生机焕发的星城，随着政府配套兑现、城市开发建设力度的不断加大，正在往国际化城市的方向稳步前进。在长沙的大河西，滨江新城的前世、现在、未来，都将和陆家嘴、珠江新城惊人相似，不仅它是政府规划的两个CBD之一，更是大河西先导区的核心启动区，地理优越，景观天成。
这里的未来，就是下一个陆家嘴，就是长沙下一个经典传奇。
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3月28日
长沙畅想
你所知道的一线的城市的生活是怎么样的？
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你认为长沙最具发展潜力的地方是哪里？
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上海陆家嘴、广州珠江新城的前世今生，长沙期待这样一个地方的诞生
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为什么滨江新城一直不温不火
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听说一个香港老板将裕湘纱厂改成游艇码头和高级会所了
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渔人码头就是情调与风情
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6、滨江新城·大公园（4月13日——4月15日）
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4月13日
稀缺资源
未来的世界将是资源争夺的世界，包括稀缺景观资源
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寸土寸金的城市中心，竟然还有一个内湖
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4月7日
不到河西购物，你就OUT了
一个商业界人士谈河西购物的新特点
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大商圈的整体布局
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2014年长沙五大商圈开张，其中三家在河西
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从投资洼地入手，以目前区域物业的价格而言，投资这座新城，无疑是极具升值空间
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长沙私家车车主驾车体验河西河东不同时段的交通状况
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大河西综合交通枢纽工程将地铁、快速公交和长途客运、城市公交等交通方式高效交会，换乘时间缩短至5分钟，换乘距离拉近至60米以内，实现“零换乘”。
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4月3日
滨江路网
过江通道、城市主干道的历史回顾，展现岳麓区近几年的交通变化
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长沙过江通道的发展
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滨江新城有地铁吗？有！有几条？
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滨江新城的内部路网有哪些
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3、滨江新城：大平台（4月4日——4月6日）
主题：“潮涌西岸 财富滨江”
滨江大家谈：通过现场采访，微博、微信的互动，让在河西的创业群体集中发声，谈自己在河西创业的好处。关于岳麓区创业、创富的相关数据。
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4月8日
最生态的办公楼在滨江
岳麓区主流写字楼与综合楼盘采访记（以记者身份）
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长沙未来商务良好发展以及未来的升值潜力最强的区域在哪里
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找出一个在河西创业致富的典型，用他的故事来说明河西创业的优势
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4月9日
穿越时光的那些消魂时刻
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“喂人民服雾”还是“为人民服务”
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4月14日
XX平方大公园，有N种诗情画意
江景房和湖景房，你钟意佐
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滨江新城的“青色吸引力”
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长沙城中，到哪玩最惬意——长沙最美最长的风光带
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4月15日
银盆岭居民
生活在银盆岭居民的个案报道，以点带面突出滨江新城独特的绿色生态
5、着手线下物料内容的规划和设计，做一本区域配套的画册（类似于将滨江公司的宣传册和白鹭郡相结合的产物）——李火焰
6、论坛灌水水军由行销公司抽调2名在网推方面的能手来兼职干，费用按行销费用——甘彬
7、IPAD里的内容整理，要有项目推介PPT，广告公司正在设计中
8、60个行销（衣服、手举牌‘内容、多少钱、多少时间’），让路人扫二维码，来点赞
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长沙最具时尚艺术气息的前沿阵地
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滨江新城核心定位是什么——新都会中心
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4、滨江新城·大商圈（4月7日——4月9日）
主题：“车水马龙 流光溢彩”
滨江大家谈：通过现场采访，微博、微信的互动，让选择河西消费的群体集中发声，谈自己在河西购物的处便捷。潜移默化改变人们传统的过河东消费的“固化思维”。
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领导谈长郡中学硬件配套和教学理念
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在滨江新城买房，孩子教育放心吗？都有哪些学校呀？
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策助
4月17日
宜居·滨江新城
银行总部都在这里了，还怕办事不方便？灌水Βιβλιοθήκη 件论坛灌水200以上
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滨江新西南部为河西成熟的商业区，大家都选这了，准没错
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世联同事
湘雅附三医院的护士不但人漂亮，服务态度也很好
主稿
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4月1日
河东交通
秦时明月汉时关，老子堵在杨家山
飞雪连天射白鹿，我又堵在五一路
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三座湘江大桥、两条隧道、一条地铁、大河西综合交通枢纽工程等大河西的交通优势
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何谓城市立体交通路网
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4月2日
河西交通
长沙内六区，岳麓区的交通最畅通
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4月10日
住滨江，身回家、心回家——山环水绕，梦想之城
你心目中长沙最美的地方在哪里？
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我不得不说的看房经历
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大家一起晒：美丽的湘江风光、家园图景