上海城市更新项目标准流程探讨

Green Technologies Summary^色综述上海城市更新项目标准流程探讨

Standard Development Procedure for Urban Renovation Projects in Shanghai

吴真(光明食品集团上海置地有限公司，上海200040)

摘要:上海城市更新具有一定代表性。简介上海城市更新的发展背景,阐述上海城市更新项目的开发模式，通过对政策的梳理和实际案例的总结，整理归纳上海城市更新项目的标准流程，包括资料收集和现场踏勘、房屋检测和安全性评估、项目建议书和可行性报告编制、设计方案制定、项目申报、项目实施和竣工验收、项目运行及后评估等，并提出相应的流程优化建议。这些分析结果可以帮助建设单位和代建单位在城市更新项目上少走弯路，更有效地推进城市更新的发展。

关键词：城市更新；标准流程；流程优化；开发模式；上海

中图分类号：TU984.1文献标识码：A文章编号：1674-814X(2019)04-069-03

1上海城市更新发展背景

城市更新是目前世界各国普遍面临的重大城市发展课题，也是我国城市发展的研究热点之一。城市更新作为城市发展的调节机制，在我国城市管理中的地位日益突出。

上海是中国城市更新的代表城市。上海城市更新最早起源于2000年，上海市中心很多工业厂房仓库经历了“退二进三”的历程，也是文化创意产业园区的雏形。一方面上海土地供应量减少造成了新建项目呈现递减趋势，另一方面上海经济活跃造成存量幵发需求很高。随着相关政策的出台，文化创意产业园区已经成为上海城市更新的主要内容之一，文化创意园区里也诞生了很多上海城市更新的地标项目，比如早期的八号桥、红坊、M50等，以及后来的800秀、德必易园、ART愚园等。

城市更新也从老旧物业改造为创意园区的单一模式不断发展，包括街区更新、社区更新、联合办公等，赋予了存量改造更多的内容。2015年5月上海市政府颁布《上海市城市更新实施办法》，对城市更新明确定义—

—“城市更新，主要是指对本市建成区城市空间形态和功能进行可持续改善的建设活动。”

“完善城市功能，强化城市活力，促进创新发展。”在此大框架下涌现了很多城市更新项目。“完善公共服务配套设施，提升社区服务水平”，代表项目有各区、街道的社区服务中心、医疗养老设施等。“加强历史风貌保护，彰显人文底蕴，提升城市魅力”，代表项目有优秀历史保护建筑、建筑群的开发，如洛克外滩源、宜丰外滩源。“改善生态环

境，加强绿色建筑和生态街区建设”，将整个街区的环境

改善作为目标，如ART愚园项目，定位于整条愚园路开发

建设。“完善慢行系统，方便市民生活和低碳出行”，如增

加城市慢行步道及跑道。“增加公共开放空间，促进市民交往”，代表项目有大面积公园绿化改造，增加市民公共开放

空间，如静安雕塑公园。还有“改善城市基础设施和城市安

全，保障市民安居乐业”等等。

2017年10月，上海市土地规划局介绍了上海迈向卓越

的全球城市，构建创新、人文、生态之城的有关情况，提出

要不断探索城市更新方法，政策制定上对城市更新项目进行

更多倾斜。有了政策依据更有利于城市更新项目的推进，但

在实践中往往根据开发模式的不同，城市更新项目适用的政

策法规有所不同，没有标准或统一流程可言。

2上海城市更新项目开发模式

上海城市更新项目根据投资方式不同，可以分为政府

投资、企业投资项目。企业投资项目可分为以下几种类型：

根据投资主体资金来源，分为国企投资、外企投资和民企投

资；根据项目功能不同，分为公益项目、商业项目或者混合

项目；根据项目建设内容不同，分为装饰装修项目、新建项

目和改扩建项目。

城市更新项目难以避免有工程建设的内容，而且有

些项目工程建设难度大、周期长，需要有专业建设开发团

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2019年第4期

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队，在上海城市更新的实践中，政府投资的项目往往最终都委托有资质的专业单位进行代建，而企业投资项目，很多企业本身就是房产开发企业，对项目前期、建设和运营有着丰富的专业经验。对开发企业而言，在项目前期进行合理规划至关重要。

开发企业和代建单位在城市更新领域拥有大量实践案例，积累了丰富的经验。通过对政策的梳理和实际案例的分析，整理汇总上海城市更新的开发模板和标准流程，具有一定的借鉴意义。

3上海城市更新项目标准流程

不论是政府投资项目还是企业投资项目，公益项目还是商业项目，在城市更新项目上，都应综合考虑经济效益、社会效益、环境效益等多方面因素。除了考虑项目的必要性、可行性外，还要对项目进行安全分析和风险分析，用科学专业的方式进行城市更新。以下对上海城市更新项目标准流程进行探讨。

3.1资料收集和现场踏勘

建设主体单位应尽可能收集城市更新项目的资料，收集途径包括以下一些单位。

(1)上海市城市建设档案馆。收集与建筑相关的老图纸，尤其是结构图纸。馆内现有1855年至今的上海城市建设档案近30万卷，其中1949年前档案有4万余卷。一个半世纪以前，19世纪下半叶公共租界工部局、法租界公董局等建筑管理部门保存的城建档案，是城建档案的前身，许多优秀历史保护建筑的建造年代都是在那个时期。这些珍贵的图纸都进行了保存和扫描，目前提供的都是打印稿。查询调阅图纸时，上海道路名称在1949年前后有所不同，可以结合相关史料进行考证。上海市城市建设档案馆应是调阅资料图纸的第一站。

(2)各区规划局档案室。根据项目管辖不同，市管、区管项目的档案编制和审核会有所不同，大部分市管项目的档案都由上海市城市建设档案馆备案，非市管的新建、改建、扩建项目则由各区规划部门的档案室备案。各区规划局档案室应是调阅资料图纸的第二站。

(3)市、区档案局等档案管理部门。除了建设项目的资料图纸外，有关项目的文史资料、历史沿革等，还可以根据项目地址、项目名称、建设主体、使用单位等信息到市、区档案局等档案管理部门进行调阅，往往会调阅到一些难得的文史资料。这对一些资料奇缺，又有着保护意义的项目，也是一种补充。

(4)项目原建设单位、设计单位、施工单位的档案保存部门。实践中，往往会有不少项目建设完工后图纸资料未到相关部门进行备案，甚至前期审批也没有。这时候只能到原建设单位、设计单位或施工单位的档案保存部门进行寻找。大多数国有企业、机关单位都有档案管理，这些单位的档案只能尽量作为佐证的资料。资料图纸的收集要尽量穷尽各方渠道，不论是装修还是改造，只有将基础资料收集完善，才有可能确保项目的安全性、可行性和可控性。

(5)上海市测绘院。1950年至今，该院利用先进技术，采集、更新、加工、管理全市基础地理信息数据，并为城市规划、城市建设和城市管理提供优质测绘保障服务。所有项目收集资料时均应由上海市测绘院提供地形图和管线图，提供设计单位项目的基础地理信息和配套管线情况。

3.2房屋检测和安全性评估

委托有资质的专业单位对房屋进行检测，尤其是优秀历史保护建筑，这个环节尤其重要。根据前期收集到的基本情况(图纸资料、房屋历史沿革以及当前使用状态等)，完成房屋建筑结构图纸复核、房屋载荷调查、房屋变形测量、房屋完损检测、房屋结构材料力学性能检测、结构验算等事项后，进行房屋完损分析评定，最终由专业单位出具检测结论，提出相应建议。

—般装修项目，出具安全性评估报告即可作为项目实施的依据材料，但如果涉及重大结构调整或变化的项目，如新建、改建、扩建的项目，则根据规划主管部门的要求，需要抗震鉴定的应出具抗震鉴定报告。

3.3项目建议书和可行性报告编制

建设单位或代建单位，应会同专业单位编制项目建议书和可行性研究报告，有些建设单位或代建单位，在项目建议书和可行性研究报告方面经验丰富，也可以自己独立完成。报告内容是重点，除了项目必要性外，还应充分考虑环境影响评价、劳动安全卫生和消防计划、进度组织计划、工程质量安全分析、投资估算与筹措、财务经济分析、社会效益分析等内容。项目建设主体或者代建单位，一定要科学、务实、专业地完成报告，重视项目风险分析，并提出合理规避方法和建议。

完成立项和可研报告不是一种形式，而是要充分认识到项目后评估是针对项目建议书和可研报告内容开展的。

3.4设计方案制定

设计方案是项目的核心，应根据项目定位和功能需求确定。在设计前，应由建设单位或代建单位整理设计任务书，

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