我国廉租房制度建设及廉租房融资有关问题研究

我国廉租房制度建设及廉租房融资有关问题研究路君平内容提要：近年来，如何有效地解决中低收入家庭的住房难题，加快廉租房制度建设，完善住房保障体系已成为国家和政府及广大百姓非常关注的热点问题。

温家宝总理２００７年３月５日在十届全国人大五次会议政府工作报告中特别指出，政府要加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。

在２００７年两会期间有关廉租房制度建设等相关问题也倍受委员们的关注，提出了许多积极的建设性建议。

这些举动表明了中央政府调控房地产市场、建立和完善住房保障体系的决心，而在廉租房制度建设过程中资金是一个非常重要的制约因素，因此研究廉租房的融资问题对于切实解决廉租房制度建设问题具有非常重要的现实意义。

本文首先分析了我国廉租房制度建设的发展现状及存在的主要问题，介绍了我国香港地区廉租房制度建设及廉租房融资的成功经验，在此基础上提出了我国廉租房制度建设及拓宽廉租房融资渠道的建议。

关键词：廉租房；廉租房制度建设；廉租房融资问题研究一、我国廉租房制度建设的发展现状及存在的主要问题（一）我国廉租房制度建设的发展现状廉租房：在香港又称为公屋。

主要由政府承担，为中低收入人群提供低价租赁的一种住房形式；廉租房制度：是针对住房困难的最低收入家庭实施的一种社会救助，是我国住房保障体系的重要组成部分；廉租房制度建设：按照建设部部长汪光焘在２００７年全国两会上的解释廉租房制度建设包括货币补贴和生活配助，更加注重货币补贴。

例如，有的家庭由于收入问题付不起房租但同时达到了社会保障条件，国家可以补一些房租，这也是廉租房制度建设的重要内容。

保障公民尤其是中低收入公民的基本居住条件是和谐社会建设的一个重要方面。

１９９８年国务院深化住房制度改革的２３号文件就明确提出在全国推行廉租房制度，规定我国推行住房分类供应制度：对高收入者供应商品房，对中低收入者供应经济适用住房，对最低收入者供应廉租屋。

２００７年２月来自建设部的最新数据显示，截至２００６年底，全国累计用于廉租房制度的资金为７０．８亿元。

其中，财政预算安排资金３２．１亿元，住房公积金增值收益１９．８亿元，土地出让净收益３．１亿元，社会捐赠０．２亿元，其他资金１５．６亿元。

建设部提供的情况表明，仅２００６年，全国用于廉租房制度的资金就达到２３．４亿元，占１９９９年以来累计筹集资金的１／３。

廉租房制度正在让越来越多的低收入家庭获得实惠。

统计数据显示，截至２００６年底，累计已有５４．７万户低收入家庭，通过廉租房制度改善了住房条件。

根据各地住房建设规划，各地计划２００６年和２００７年新建廉租房（包括新建廉租房小区、普通商品住房项目中配建廉租房）或者收购旧住房用于廉租房１５万套，共８３７．５６万平方米。

截至２００６年底，已经开工建设和收购廉租房５．３万套，建筑面积２９３．６８万平方米。

２００６年全国廉租房制度建设进展较快，全国６５７个城市里面有５００多个城市已经建立了这个制度，８０％地级以上城市完成了廉租房建设计划。

仅２００６年新增的受益于廉租房制度的家庭就达到２１．９万户。

建设部提供的情况表明，在所有的受益家庭中，领取租赁住房补贴的家庭１６．７万户，实物配租的家庭７．７万户，租金核减的家庭２７．９万户，其他方式改善居住条件的４６－－家庭２．４万户。

目前我国正加紧建立廉租房制度。

根据建设部制定的２００７年工作目标，所有城市和县城镇将全部建立廉租房制度，将有计划、有步骤地扩大廉租房制度覆盖范围，政府将有步骤地将廉租房制度保障范围扩大到低收入住房困难家庭，最低生活保障家庭中的住房困难户实现“应保尽保”（即对符合廉租房入住标准的低收入群体的“全覆盖”。

而我国目前廉租房入住的标准，便是依据所在城市最低工资和城镇低保标准综合设定。

据民政部的统计，截至２００６年，我国内地城镇低保人口总量为２２００万，从原则上讲，这些人口都应是“应保”范畴）。

在北京、上海、河北等地，凡申请并符合规定条件的家庭，基本实现了“应保尽保”。

截至２００６年底，全国６５７个城市中，已经有５１２个城市建立了廉租房制度，占城市总数的７７．９％。

其中，２８７个地级以上城市中有２８３个城市建立了廉租房制度，占地级以上城市的９８．６％。

３７０个县级市中，有２２９个城市建立了廉租房制度，占县级市的６１．９％。

２００７年初建设部明确强调：今后要严格落实以财政预算为主、住房公积金增值收益为辅的廉租房资金筹措机制，确保土地出让净收益５％左右用于廉租房建设。

国家将探索开展对低收入家庭实行廉租房政策的试点工作，允许试点城市适当提高土地净收益中用于廉租房制度建设的计提比例，目前全国１２１个地级以上城市明确了土地出让净收益用于廉租房制度建设的比例。

其中青岛、宝鸡市定为１５％，深圳、银川市定为１０％。

全国已有３７个地级以上城市，将土地出让净收益实际用于廉租房制度建设。

未明确提取比例用于廉租房建设的城市，必须在２００７年５月１日之前上报，而后向社会公开承诺。

在上报并承诺提取比例之后，地方政府须向建设部提交具体的廉租房建设规划，这份规划当中必须包括该城市“应保”总量、目前覆盖总量、未来１年建设规划等方面的内容，建设部在下一年度进行检查时，这些将作为考核的依据。

对于未能达标的城市，建设部将进行通报批评并责令整改，并在必要时上报国务院进行处理。

（二）当前我国廉租房制度建设存在的主要问题截至２００６年年底，全国３６个直辖市、省会城市及计划单列市中，有１０个城市财政预算中没有廉租房资金安排，也就是说当前廉租房制度覆盖面仍然偏低。

据统计，不少城市仍存在廉租房制度不能全面覆盖所有符合标准人群的问题，个别地级市甚至只能达到６０％－７０％的水平，与国家有关２００７年国内所有城市和县城镇将全部建立廉租房制度，最低生活保障家庭中的住房困难户“应保尽保”的要求有较大差距。

当前，廉租房制度建设还存在一些突出问题，突出表现在以下几个方面：（１）仍有４个地级城市，以及１４１个县级市没有建立廉租房制度；（２）部分地区重视不够，没有建立稳定的廉租房资金来源渠道，部分城市财政预算安排资金不足，仍有１６６个地级以上城市未明确土地出让净收益用于廉租房制度建设的比例，绝大多数城市还没有开始将土地出让净收益实际用于廉租房制度建设，例如，北京、天津、上海２００６年均没有从土地出让净收益中提取廉租房制度建设资金；（３）廉租房制度覆盖面低，中国城镇居民住房困难户仍有４００万户，廉租房建设覆盖面不到１０％，部分城市还没有建立廉租房保障对象档案，申请、审批、退出机制不完善；（４）目前有１４５个城市未建立廉租房制度，地区发展不平衡已经成为廉租住房制度的主要问题，相当数量的城市廉租房建设进展缓慢；（５）机构不健全，没有自上而下的专门机构统一管理廉租房建设工作，在一些地方由房改办开展这项工作，使得廉租房制度建设工作不能稳步推进；（６）住房保障金没有纳入公共财政体系，缺乏稳定的资金渠道。

二、香港廉租房建设及廉租房融资的成功经验香港政府于１９５４年开始实施公共房屋计划，一直持续大规模地提供着公共租住房屋（简称公屋，即香港廉租房），安置无房户。

在香港６９９万人口中，大约４９％的人居住在公营永久房屋中，其中约３０％的人是租住公屋，１９％的人住的是政府低价出售的公屋。

香港公屋是在政府的大力支持下发展起来的。

目前，公屋由香港房屋委员会负责筹建，在公４７－－屋建设的初期，政府廉租房直接由政府拨出经常预算资金兴建，香港政府通过直接注资或提供土地的方式资助公屋的发展，经常性收入来源为政府经常预算和租金收入。

在香港特区政府的财政支出中，大约有６％－７％是用于公屋的建设、维护与运转上。

香港２００６年廉租房支出约为１６０亿港元，占到香港政府整体支出的６％。

１９７３年成立了独立的法定机构香港房委会，房委会的资金来源主要为政府资助和经常性收入。

新的房委会成立后，政府主要通过提供免费土地以及由政府发展贷款基金提供贷款对房委会提供支持，发展贷款基金需在４０年内分期偿还。

至１９９４年，政府多年来已提供超过２０００亿港元支持房委会及该会的计划。

房委会则积累了庞大的资金，至１９９４年３月底，现金结余约为１８０亿元。

根据房委会与香港政府达成的财政安排，政府之前的１３５亿港币投资成为无息永久资本，而由前“居者有其屋计划基金”转拨的２８亿港币现金结余，以及政府１９８８年与１９９３年注资的１００亿港币，则转换为有息借贷资本，房委会分１４年以５％年息逐季向政府偿还上述的借贷资本。

目前房委会的经常性收入来自公屋租金、公共房屋附属的商业楼宇租金。

通过有效地运作，房委会已经能够扭亏为盈，到２００６年度房委会的综合盈余已达到９．７１亿港币。

香港的公屋制度（即廉租房制度）比较成熟，香港也是亚洲第一个提供高层大厦作为廉租房的城市，一半以上人口通过政府帮助解决了住房问题。

对于普通的３口之家，只要家庭月收入低于１２７３７港币、资产净值低于３０．５万港币，就有申请公屋的资格。

到２００６年３月底，香港共有２４６万套住房，其中１１１万套为公屋，有效地解决了中低收入群体住房困难问题。

香港公屋的租金价格每平方米仅为４７港币，相当于私人房产租金的２４％。

大约６１％的公屋租户每月租金不到１５００港币。

香港公屋租金价格低面积也小，从整体上看，人均公屋住房面积约为１２平方米。

公屋除了面积小外，从设计、环境到运动设施等，品质都比私人物业好。

值得注意的是，香港政府对公屋补贴力度很大，公屋租金水平大约为同地区市场价的１／４，这相当于每收１港元租金，政府就要补贴３港元。

从这个角度来看，香港实际已把公屋当成公共物品来提供，采用收取租金的市场化运作手段。

正是由于香港公屋制度建设的成功做法确保了香港低收入阶层的最低住房需求，他们在城市里能够安居乐业由此也促进了香港社会的稳定。

从国际经验看，廉租房制度可以反复运用，不断帮助到贫困人群。

由于廉租房产权属于政府，而一部分困难群众随着时间的推移将摆脱困难的处境，这时就可以要求他们搬出廉租房，将廉租房出租给更加困难的群众。

这也就发挥了廉租房可循环出租的优势。

三、我国廉租房制度建设及拓宽廉租房融资渠道的建议（一）促进我国廉租房制度建设的有关措施建议在我国的住房保障体系中，廉租房制度建设是非常重要的一个方面，近年来，我们所切实感受到的问题是房价越来越高、房型越来越大，我国房地产市场所存在的这些问题令很多中低收入家庭“居者难寻其屋”。

２００６年９部委《意见》明确要求，“落实廉租房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租房建设，各级财政也要加大支持力度。

２００６年年底前，各地都要安排一定规模的廉租房开工建设。

”２００６年年底国务院已经决定，土地出让金的５％用于廉租房制度建设。

预计通过这项政策的实施，全国将新增１００亿元廉租房建设资金，相当于前８年甚至前１０年总和的１倍左右。