大亚湾市场调查报告..

大亚湾重点项目扫描－德洲城
德州投资 占地面积:18万M2 总建面积：52万M2 物业类型：住宅/商业/公寓/办 公/酒店 主力户型: 总套数：5050多户 容积率:2.88 停车位：3137个 均价：未定 项目现状:项目分五期开发
大亚湾重点项目扫描－新天名城
大亚湾新天地产 占地面积:42500M2
目前项目周边环境荒凉，缺乏市政及生
活配套。
地块方正，易于规划发展。 项目属生地开发，难以形成规模效应。 地处新区澳霞大道边，昭示性 较强。 北倚山脉，具有宽阔的景观资源。 机会—— 挑战——
机会——
升 区域市场消化能力有待形成。 第二产业快速发展带动第三产，
逐步形成强势产 业群。同时也加 速第三产业的发 展，房地产行业 首当其中，对住 宅需求逐步加大， 大亚湾房地产即 将迎来快速发展 的时代。
电子信息产业:三洋、住友、合正、鼎富、光弘、三维、雄昱等企业已先后落户 汽车产业:目前已有东风本田、东风易进、东风众科等5家汽车企业进驻园区。 港口物流产业:惠州港现已建成码头28个，年吞吐能力达2560万吨。
惠深沿海高速的建成，融入惠深 30 分钟生活圈。 区域市场竞争激烈，产品同质化 惠深沿海高速的建成，融入惠深 30分钟 生活圈。
严重。 区域环境及配套建设尚需时日。
项目发展建议
开发策略：
1、产品销售目标市场以深圳客为主，本地客为辅。 2、产品定位以深圳市场产品为借鉴，引入创新产品， 提升项目竞争力。 3、充分考虑地块优劣势，合理利用景观及地段资源， 实现项目价值最大化。 4、整合各专业优势资源，有计划、有目的进行营销推 广，实现快速销售，规避隐性风险。
总建面积：16万M2
物业类型：住宅/星级酒店/写字 楼 /商业 容积率:3.76 均价：未定 项目现状:9月底售楼处开放
大亚湾重点项目扫描－峰景湾
大亚湾德丰投资 占地面积: 1.6万M2 总建面积：5.5万M2 物业类型：3栋16－18层和2栋9 层住宅围合而。
主力面积：79－118平方米
容积率:3.44 均价：3000元/平方米 项目现状:已售罄
项目发展建议
产品策略：
1、产品以投资类型为主，少量居家型的产品为辅。 2、沿主干道以中小户型为主，沿淡水河以中大户型为 主。 3、户型设计引入错层、跃式的布局，营造买一得二的 营销概念。 4、打造多元化的产品附加值：入户花园、落地式凸窗、 夹层等局部亮点。
项目发展建议
户型面积区间建议：
户型 一房 面积区间（㎡） 20－30㎡ 套数比 15％
大亚湾重点项目扫描－菩提园二期
大亚湾天拓房地产公司 占地面积:10万M2 总建面积:21万M2 主力户型:三房—四房 面积区间: 153.28—298.32 总套数:174套（二期） 容积率1.8
停车位:约600个
均价4200/M2
大亚湾重点项目扫描－惠丰城花千树二期
大亚湾德丰地产 占地面积: 13万M2 总建面积: 30万 主力户型: 二房 /三房 面积区间: 28—42 60—80 89—100 均价: 3800 M2 现状:交定金可定房号 总套数: 378套（二期） 容积率: 3.0 停车位: 约100个
小结：
一、2007年全年批准13个项目预售，预售面积约50万平方米：
（1）2007年上半年批准6个项目预售，预售面积约20万平方米； （2）2007年下半年预计7个项目报批预售，预售面积约30万平方米。
二、2007年项目产品多样化：小到十几平方的公寓到二三百的别墅，建 筑类型从单体楼到百万平米的大社区，投资类产品成为市场中的热点。
大亚湾重点项目扫描－熊猫国际
熊猫地产 占地面积:80万M2 总建面积110万M2 主力户型: 三房 面积区间：90（二房）125（三房） 150（四房） 总套数：6000多户 容积率:1.28 停车位：1：1 均价：4800 项目现状:二期已售完
大亚湾重点项目扫描－珠江东岸
珠江地产 占地面积:613228 M2 总建面积:1058679 M2 主力户型 :联排/双拼别墅 面积区间:200－400 总套数：1000余套 容积率: 1.7 停车位: 1：1 均价：未定 项目现状：2007年09月15日接受登记
二、大亚湾西区市场产品供应依然是以投资类型型为主，但居住类
的中小户型市场供应量有所增加。2007年西区依然是大亚湾房地产
开发热点片区，同时也是大亚湾房地产市场竞争最激烈的片区。
三、大亚湾区房地产市场目前受深圳客户影响呈现非理性高速增长的
趋势，严防政策性调控所带来的风险压力。
项目分析：SWOT
优势—— 地处新区澳霞大道边，昭示性较强。 北倚山脉，具有宽阔的景观资源。 优势—— 劣势——
23%
1%
14%
62%
单体 小区（小于5万） 大社区（5-10m万） 超大社区（10万以上）
从上表看出：深圳客购买物业主要会选择规模在5-10万平方 米大社区。
深圳客户特征分析
23% 2% 24%
2%
7%
40% 2%
东 南 北 东南 西南 有景观的朝向 看价格
从上表看出：深圳客主要会购买朝南的物业，其次朝东南方的。
市场调研——大亚湾五区一岸线规划布局初步形成
大亚湾开发区中心中区
惠阳
西部工业区
壳石化 牌石化 区区
澳头、惠州港 深圳龙岗
市场调查——区域交通规划
惠澳大道：经惠 阳达深汕高速 规划中地铁3号线接驳惠阳
杭厦深铁路
惠深沿海高速
大亚湾宏观小结
2005年壳牌点火投产后，大亚湾开发区进入快速经济增长阶段，中 海壳牌石化项目对经济带动作用显著； 经济结构以第二产业为主，未来1－3年内，以中海壳牌项目为主的 石化产业带动第三产业房产、物流、贸易等服务性行业将进入快速发
展阶段。
二高二铁交通动脉的布局，促使区域融入深圳发展圈。
2007年大亚湾重点项目扫描
市场调研——大亚湾重点楼盘分布图
美岸牺庭 熊猫国际 菩提园二期 新天名城
听涛雅苑 峰景湾 海韵华庭
德洲城
珠江东岸
君豪公寓
惠丰城 花千树二期
东方新天地
海湾假日
大亚湾重点项目扫描－听涛雅苑
惠州昌浩房地产开发有限公司
宏观分析－ 大亚湾GDP
2000年以后，
大亚湾经济进入 快速增长阶段。 中海壳牌等项目 入主大亚湾对经 济带动作用显著。 未来几年内，以 石化产业带动工 业发展将成为大 亚湾发展的主力 军。
2007年1－6月大亚湾GDP保持高位运 行 ，全区实现生产总值61.3亿元，同比 增长55.2% 。
宏观分析——产业发展
一房一厅
二房一厅 三房二厅 四房二厅 其他
30-40㎡
50－60㎡ 85-100㎡ 100-120㎡ ——
15%
30% 30% 10% 5%
Thanks！
交流时间........
三、市场销售价格从2000余元到5000余元不等，产品档次参差不齐，从
烂尾楼到高端产品；多数项目的营销手段及产品品质单一，竞争力不强。
客户特征分析
成交客户区域分析
其他 5%
深圳 68%
惠阳 27%
2007年深圳客户在惠阳/大亚湾投资已接近七成的比例
深圳客户特征分析
25% 11% 罗湖 21% 福田
大亚湾重点项目扫描－海韵华庭
惠州大亚湾正盛实业有限公司
占地面积：约1800 M2
总建筑面积： 1.6万 M2 主力户型：42－90 M2 产品类型：公寓楼 停车位： 约30个 销售均价：3600元/M2（含装修约 450元/M2） 销售率：约80％ 开盘时间：2007年8月
大亚湾重点项目扫描－东方新天地
占地面积：50224M2 总建筑面积： 13万 M2
主力户型：33－60 M2
产品类型：小公寓/LOFT/联排 （小户型带装修） 停车位：约600 个 销售均价：未定 销售率：入会 开盘时间;未定
大亚湾重点项目扫描－海湾假日
惠州大亚湾安惠资产管理有限公司 占地面积：约5000 M2 总建筑面积： 约24910万 M2 主力户型：82－146 M2 产品类型：酒店式公寓 停车位： 120个
大亚湾澳霞大道项目市场调查报告
我司通过对大亚湾2007年房地产开发项目进
行基本调研，对各项目进行分析及总结，希望能
客观反映大亚湾区房地产市场情况，为贵司项目 的发展决策提供参考依据。
报告 提纲
大亚湾区域宏观分析
大亚湾重点项目调查
项目优劣势分析
大亚湾房地产 市场1－2年发展方向
客户特征分析
项目发展建议
近三年里，第
二产业比例占大 部分，第三产业 比例得到较大的 增长，可预见未 来1－3年内，以 中海壳牌项目为 主的石化产业将 带动第三产业的 发展。
工业生产保持高速发展
2007上半年，全区工业增加值44.4亿元，增长77.9%，工业生产继续保 持高速发展态势。今年以来，全区工业生产出现呈现三大特点：一是支 柱产业产值占全部工业产值比例不断加大，产业化格局日趋明显。二是 工业生产中重工业地位不断提升。三是高新技术企业产值比例不断增大。
大中华实业（惠州）有限公司
占地面积：约5331 M2
总建筑面积： 约71048万 M2 主力户型：39－112 M2
产品类型：五星级酒店式公寓
停车位： 148个 销售均价：5500元/M2（含精装修） 销售率：登记 开盘时间;2007年10月
大亚湾重点项目扫描－美岸栖庭
国圣地产 占地面积:2.6万M2 总建面积:7793.4 M2 主力户型:二房 面积区间: 一房 35-45 总套数:1036套 容积率: 3.0 停车位:460 均价:4200元/M2 项目现状：认筹 二房76-88
房地产酝酿升温