伟业_武汉泰然南湖玫瑰湾一期别墅营销策划报告_82PPT
玫瑰湾案例解读 51页PPT文档
优势
劣势
SWOT
机会
威胁
政府着力打造南市区，区域价值得到提升； 广福路片区社区林立，将带来更多人流与商业 需求； 片区内大型专业市场如康乐茶市，将提高片区 内的商业投资潜力； 呈贡市政进程加快，南市区投资前景成热点；
国家宏观调控持续加强，个人贷款、 金融支持将受到限制； 部分商铺立体跨度高，单位面积较大；
由一个大商户与上千小业主进行谈判， 小业主处于弱势地位，且众口难调，存 在较大谈判难度，业主没有自主决策权 一般在50%左右，较低
“一人一店”，铺铺独立经营，每个铺位35㎡ 以上
统一管理，统一推广，一铺一商户，业主与商户 之间可实现直接沟通，也可自主经营
物流批发市场，立足昆明，幅射世界茶业1000 亿元高成长市场，受本地人口数量及消费能力制 约小
95%，实用率高
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玫瑰公寓
项目定位策略：玫瑰湾商业
主要功能：茶叶综合楼 主要业态：茶叶批市零售市场、茶具、茶吧等
主要功能：茶叶文化街 主要业态：茶叶批市零售市场、茶具、茶吧等
主要功能：茶叶文化街及餐饮
主要业态：大型餐饮、茶叶延 伸产业
主要功能：社区商业
主要业态：便利店、食品店、小 吃店、水果店、儿童用品店、面 包店、药店等
玫瑰湾 经典案例解读
2019年5月22日
“玫瑰湾”作为至祥代理的第一个南市 区大型住宅社区项目，演绎了一场如何实现 片区价格标杆的经典战役，并在昆明房地产 市场上划上浓烈厚重的一笔… …
2
项目名称：玫瑰湾 客户名称：云南京鹏房地产开发有限公司 项目位置：昆明/南市区/官南大道中段 物业形态：联排、叠加别墅/洋房/小高层/公寓/商业 街/总建筑面积15万平方米 合作模式：全程营销 服务年份：2019年---至今
别墅营销策划方案ppt怎么做
别墅营销策划方案ppt怎么做一、引言别墅作为一种高端房地产产品，其独特的空间布局、优质的生活环境和舒适的居住体验，吸引了越来越多的消费者关注和购买。
然而，市场上的别墅项目越来越多，竞争也越来越激烈。
如何有效地推广和销售别墅，达到市场销售目标，成为了众多房地产开发商的关注重点。
本篇文章将针对别墅的营销策划方案，以PPT形式来介绍。
二、市场调研1. 对目标消费群体进行深入了解，包括其年龄、收入水平、购房动机、需求等方面的调查和分析。
2. 对目标地区的楼市情况进行研究，了解当地的经济发展情况、人口状况、供需关系等因素，为推广和销售提供依据。
三、定位策略1. 确定别墅项目的定位，明确主打特色和优势。
例如：景观别墅、度假别墅、豪华别墅等。
2. 根据目标消费群体的需求和喜好，选择适合的定位和宣传手法。
四、宣传推广1. 设计别墅项目的品牌形象和标志性宣传语，包括logo、标语等。
2. 结合特色定位，制作宣传册、产品宣传片，以图文并茂的方式展示别墅的独特魅力。
3. 利用网络平台进行宣传推广：建立官方网站、微博、微信公众号等，发布别墅的信息、图片和视频等，吸引大量关注者和潜在客户。
4. 利用线下媒体进行宣传推广，包括报纸、杂志、电视、广播等。
5. 打造别墅的线下体验区：在大城市或商业中心设立别墅销售展厅，以真实的别墅样板房和内部装修，让客户亲身感受别墅的舒适和高档。
五、销售策略1. 组织开放日活动：邀请潜在客户参观别墅样板房，了解别墅的各项设施和优点，并提供咨询和购买的机会。
2. 设计销售活动和优惠政策：例如价格优惠、分期付款、赠送装修等，吸引客户购买。
3. 培训销售团队：提供专业的培训和知识，使销售人员了解别墅项目的特点和优势，以更好地向客户推销并解答问题。
4. 与合作伙伴合作：例如与银行合作提供购房贷款服务，与家居装修公司合作提供装修服务等，增加别墅的附加价值。
5. 制定销售目标和策略：根据市场调研和销售目标制定具体的销售计划，并进行监测和调整，确保销售目标的达成。
泰然南湖玫瑰湾推广策略核心
70年，共湖一生天伦，泰然南湖玫瑰湾3期Ⅱ区武汉客厅·武昌核心·南湖第一排写在案前大面积高总价，消费者买得根本就不是建筑，而是建筑背后的意义。
湾区豪宅，意味着生活方式的转变，限于2010产品层面推广的泰然南湖玫瑰湾，根本无法充分培育消费者的想象，也就使其难以得出一个玫瑰湾可以升级生活方式的结论。
1个理念——泰然南湖玫瑰湾，阖家天伦·醇熟湾区生活年在城市地产价格与价值的不断颠覆中，武汉南湖湾区居住用地日渐稀缺，甚至成为城市人居为数不多的梦想之地。
湾区资源已经成为众多成功人士体验生活的重要载体和精神归属地。
在地块价值不断升温的轨迹中，历经三年磨砺的玫瑰湾得以质变，成为嫁接景观资源、实现优质生活的第一居住地。
1个核心——向世界级生活方式靠近：湾区生活方式中心每个城市或片区，都需要一个对应自己主题的产品记忆。
每一个拥有湾区的城市，都愿意将自己最华彩的一笔留给湾区去描绘。
南湖湾区物业发展迅猛，泰然南湖玫瑰湾正融入全球一体化的世界级湾区，展开了世界湾区门户醇熟生活华丽姿态。
壹》阖家天伦，向世界级资源靠近————武汉客厅、武昌核心、南湖明珠支持一：打造武汉最值得探访的城市湾区客厅高起点规划、整体性开发、有海的气魄、有湾的风情城市生态湾、财智精英城》在武汉新一轮跨越式发展推动下，玫瑰湾迎来大开发的时代。
玫瑰湾拥有美丽的湖湾、岸线等宝贵的自然资源和丰富的人文资源，是独一无二的“城市生态湾，财智精英城”，53万平米规模之城，三年已具规模，五年全面完善。
南湖区域最高规格的自然款待》任何一座城市要发展，需要宏观战略和大手笔规划，同时更需要契机和启动点。
南湖边的开发，被视为提升城市价值的重要启动点。
玫瑰湾是区域内唯一一块集水景、植被、湿地、湖湾等多种自然资源于一身的风水宝地。
支持二：武昌核心，都市与湖湾亲密对话的国际人居典范便捷交通、武昌要塞，这里是不需穿越都市就能体验的国际湾区繁华在湾旁、湾在繁华中》玫瑰湾凭借武汉几十年的湖湾建设经验，以高水准的规划、高品质的建设、精心的管理，把玫瑰湾定位为都市与湖湾亲密对话的国际人居典范，成为武汉城市形象与地域人文的最佳代言。
伟业武汉泰然南湖玫瑰湾一期别墅营销策划报告
促销策略
01
团购活动
组织客户进行团购，给予一定的 折扣和优惠。
02
03
老带新活动
限时促销
鼓励老客户介绍新客户，给予老 客户一定的奖励。
在特定时间段内推出特价房等促 销活动。
广告策略
媒体广告
在报纸、电视、网络等媒体上投放广告。
01
路演活动
在项目周边举办路演活动，吸引潜在客 户。
02
03
宣传物料
制作宣传单页、海报等宣传物料，进 行广泛传播。
武汉市南湖区域打造一个高品质的别墅住宅项目。
02
项目位于南湖玫瑰湾，占地约10万平方米，周边环境
优美，交通便利。
03
伟业集团将结合市场需求和客户特点，投入大量资金
和人力资源，打造高品质的别墅社区。
武汉房地产市场分析
01
武汉市作为湖北省的省会城市 ，经济发展迅速，吸引了大量 人口涌入，房地产市场需求旺 盛。
03 产品定位与差异化策略
产品定位
目标客户
针对中高端收入家庭，满足其对品质住房的需 求。
产品特点
以别墅为主，配备高品质的住宅设施和周边配 套设施，打造舒适、优雅的居住环境。
地理位置
位于武汉市南湖新区，交通便利，环境优美。
差异化策略
品牌优势
依托伟业集团的品牌实力和 开发经验，打造高品质的别
墅社区。
地理位置
项目位于武汉市南湖新区，紧 邻南湖，地理位置优越。
配套设施
项目配备会所、健身房、游泳 池等设施，提供完善的居住体 验。
推广策略
通过多种渠道进行广告宣传， 包括线上、线下和社交媒体等 。
未来市场展望
市场趋势
随着人们对居住环境的品质要求不断提高， 别墅市场将逐渐升温。
伟业_武汉泰然南湖玫瑰湾一期别墅营销策划报告_82PPT
后院，与主卧、书
房相联接，私密、宁静；
且能与居室动静区隔， 虑实结合。
中院，能更好的将室 外自然光引入厅室；并可
设置景观小品、水系、中
心花园等，是家人、朋友
伟业观点：
聚会首选。
多重院落的设计，能丰富建筑空间感；将建筑与庭院空间或开敞或封闭，
形成空间互动，视野层层展开。
15
宝安山水龙城
建筑细节
细节是内涵的体现：照壁的豪门印象，洞门的别有洞天，漏窗的互通景致，
营销推广。
硬广推广，以分阶段进行信息发布，主题明确、推广密度较大，具有连续 性；
杂志推广，发散型软文发布，可视为“试探性”转换渠道的推广，但效果 不佳；
户外推广，点缀型发布，以长江二桥户外为主，起昭示、信息发布作用； 营销活动，活动主题较散，且无连续性，效果不佳。
伟业观点：
宝安山水龙城推广主线尚清晰，持续性一般，效果一般；但项目文化底 蕴、楼盘特质传达不够深入，中式别墅风格精髓未在推广中体现。
成交套数
成交价格
1、沌口别墅区主要依靠湖景资源，以复合型项目为主； 2、产品以类别墅为主，中低端产品占据大量市场份额，打造总价优势；
3、区域内购买力较强，吸引了沌口开发区企业高层、外籍专家等人士；
4、目前在售项目较少，大部分项目已进入销售后期。
7
汤逊湖别墅区
汤逊湖别墅区——新兴高端别墅区，主要依托汤逊湖自然景观。早期开发项目低价 入市与高端定位的别墅区格格不入，造成了区域档次较低的形象；随着光谷建设，富 士康等国际大企业的入驻，该区域已显示出极强的上升趋势，区域认知度极高。
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保利十二橡树庄园
规划设计
➢ 占地面积：750亩 ➢ 容 积 率：0.4 ➢ 物业类型：独栋 ➢ 总 套 数：500多户
伟业典型豪宅项目营销策划经典案例共105页文档
41、实际上，我们想要的不是针对犯 罪的法 律，而 是针对 疯狂的 法律。 ——马 克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就 像影子 跟随着 身体一 样。— —贝卡 利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进 步。— —杰弗 逊 44、人类受制于法律，法律受制于情 理。— —托·富 勒
拉
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
45、法律的制定是为了保证每一个人 自由发 挥自己 的才能 ，而不 是为了 束缚他 的才能 。—过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
别墅项目营销策划方案ppt课件
龙湖滟澜山
37
12456.15
MOMA万万树
107
48571.97
龙湾
98
42867.98
丽宫别墅
5
4610.88
清锦源
3
644.31
誉天下
275
78588.67
壹千栋二期
89
39490.26
壹千栋三期
82
43914.26
泰禾红御
29
12798.71
澳景园
37
16471.83
暖山
21
8834.53
格拉斯小镇
09年1-11月区域竞争市场成交838套别墅，成交面积342727.1平米，成交均 价19127元/平米，总成交额69.4亿元。
精品课件
11
11
2009年竞争项目成交明细
统计时间：2009年1月-11月
项目名称
签约套数 签约面积 成交均价(元/平米) 销售额（元）
东方普罗旺斯
19
12241.29
12月9日，国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
•09年，房地产信贷政策适度缩紧；年底针对二手房交易的控制表明政府抑 制投资需求导致的房地产过热的态度
•但2010年政策大势不变, “促进内需、稳定发展”的大方向给明年房地产业
以基本的政策支持。
精品课件
4
4
2.土地市场情况
2009年土地供应计划完成情况 单位：公顷
2010年初相关税收政策会有很大不确定性，市场将面临一定的压力；年中也
存在货币政策收紧的风险。
精品课件
8
8
3.房地产大势预判【市场】
供应量无法满足需求，累计差额多达5.1万套，“供不应求”形 势为近三年最严重的时期。
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5
盘龙城别墅区
盘龙城别墅区——近年来飞速发展的中、高端别墅区，区域认知度高。该区域因 其得天独厚的高山、坡地、汤仁海，通往天河机场的便捷交通以及盘龙文化的历史渊 源，使别墅扎堆成了这一片区的独特景观。
盘龙城别墅监测项目销售分析
50
47
10500
11000
40
30
20
10
3
0 3月
2 4月
0 5月
7000
汤逊湖别墅监测项目销售分析
30
14000
25
11500
12000 11000
20
8200
8500
10000
10000 8000
15
19
20
20 6000
10
26
11
4000
5
2000
0
0
3月
4月
5月Leabharlann 6月7月成交套数
成交价格
1、汤逊湖别墅区凭借良好的自然景观资源和较强的产业支撑，市场认知度极高；
2、产品定位高端，价格、品质差异明显，客户选择明确，属于较为成熟的别墅区；
3、区域在售产品多以混合建筑形态为主，独栋、联排、叠加皆有；
4、市场存量及潜在供应量大，2009年有多个新项目入市，例如纳帕溪谷等。
8
武汉主要别墅区的销售指标总图
09年3月-7月各别墅区监测项目月销售分析
120 100
80 60 40 20
0
9850 21
8000 15
7250 57
8600 11
金银湖别墅监测项目销售分析
6
10000
5 4
7500
8500 5
7000
8100 5
8000 7200
6000
3
2
4000
2 1
2
1
2000
0 3月
4月
5月
6月
0 7月
成交套数
成交价格
1、金银湖别墅区的发展主要依托金银湖自然生态资源，但近年因普通住宅发展迅速，使得别 墅开发已渐处于停滞阶段； 2、产品多以混合建筑形态为主，联排、叠加较多； 3、因距城市中心较近，整体价格较城市中心别墅差距不大，但销售速度相对缓慢； 4、销售两极分化：产品设计先进实用，性价比优势明显的项目基本销售完毕；产品设计理念 落后，园林景观粗糙，不为消费者接受。
成交套数
成交价格
1、沌口别墅区主要依靠湖景资源，以复合型项目为主； 2、产品以类别墅为主，中低端产品占据大量市场份额，打造总价优势；
3、区域内购买力较强，吸引了沌口开发区企业高层、外籍专家等人士；
4、目前在售项目较少，大部分项目已进入销售后期。
7
汤逊湖别墅区
汤逊湖别墅区——新兴高端别墅区，主要依托汤逊湖自然景观。早期开发项目低价 入市与高端定位的别墅区格格不入，造成了区域档次较低的形象；随着光谷建设，富 士康等国际大企业的入驻，该区域已显示出极强的上升趋势，区域认知度极高。
9750 96
城市中心别墅区
金银湖别墅区
盘龙城别墅区
沌口别墅区
汤逊湖别墅区
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
成交套数
成交价格
1、不同别墅区域差异化的销售表现体现出别墅客户差异化的区域认同和产品需求；
2、盘龙城、汤逊湖两大高档别墅区项目客户认可度高，成交价格相对较高；
3、金银湖别墅区项目主要依靠景观价值，针对的客户面窄，销售速度减慢；
4、沌口别墅区项目突出低总价优势，满足广泛的中低档次别墅客户需求，呈现低价快销；
5、城市中心别墅区受供给限制，仅存在零星销售。
9
武汉市别墅市场发展特点
1、武汉别墅市场呈多点分散式的区域发展；主要划分为城市中心别墅区、金银湖别墅区、 盘龙城别墅区、沌口别墅区、汤逊湖别墅区。
2、武汉各区域别墅开发皆以区域内资源为依托对象；城市中心别墅区以城市配套和城区 稀缺景观，金银湖、沌口、汤逊湖别墅区以湖景资源及自然生态为依托，而盘龙城别墅区除了 自然生态资源外，则更多是依托人文资源。
2 6月
6200 3 7月
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
成交套数
成交价格
1、地处武汉盘龙古城之地，拥有丰富的人文景观资源和自然景观资源，距离武汉城区最近，
交通便利，可满足第一居所的居住需要，市场认知度较高； 2、区域内别墅是纯别墅建筑形态，且以独栋、联排为主； 3、目前该区域的别墅以存量较大，价格差异明显，主要受F天下、山水龙城影响。
6000 4000 2000
0
0
3月
4月
5月
6月
7月
成交套数
成交价格
1、城市别墅区主要依托其城市配套资源和城区内稀缺的自然景观资源； 2、区域项目整体品质高，市场接受度较高，性价比高产品消化速度较高； 3、复合型楼盘中的一部分，以混合建筑形态为主，联排、叠加较多。
4
金银湖别墅区
金银湖别墅区——汉口“后花园”，也是居住、度假的胜地。以“万科高尔夫” 为主，是武汉较早的作为“第一居所”开发的度假型中高端别墅区。
城区别墅
汤逊湖别墅
城市中心别墅区
城市中心别墅——区域范围较大，大多依托南湖、沙湖、东湖等湖景自然生态 资源，使该区域内的别墅既有生态景观，又兼得便利的城市配套。
城市中心别墅监测项目销售分析
7
6
6
5
4
7680
7680
8500
10600 4
14000 13000
12000
6
10000
8000
3
3
2
2
1
3、武汉纯独栋、纯别墅相对较少，大多是以与普通住宅共存的“类别墅”复合型项目。
4、性价比型别墅，其相对较低的价格门槛放大了客户群基数，销售表现相对更好；这种 优势容易建立，但不是别墅核心价值的主流。
5、综合品质高，亮点特别突出的项目，优势空间广阔，逆市突破可能较大。
10
武汉未来别墅市场的发展
1、别墅市场受单纯楼市冷热影响相对较小，受整体经济冷热影响较大，随着经济基 本面好转，别墅市场将逐步回暖并点状上升；
6
沌口别墅区
沌口别墅区——较早的经济型别墅区，该区域湖泊众多，沿三角湖、龙阳湖、后 官湖等，几乎所有的临湖项目，都会在湖边建别墅。
沌口别墅监测项目销售分析
5
4
5400
5500
5300
3
4
2
3
1
1 0
0
0
3月
4月
5月
6月
6000 3 7月
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
2、未来两三年，别墅市场整体依然呈现高价低速态势，有产品支撑力项目价格冲高相 对容易，而整体市场价格冲高难度较大；
献给站在颠峰世界的人
泰然·南湖玫瑰湾一期别墅营销策划报告
1
目录
第一籍：市场发展 第二籍：典型案例 第三籍：锁定客户 第四籍：营销执行
2
别墅区域分布
金银湖别墅
金银湖别墅
万科高尔夫
东方夏威夷 千年美丽
沌口别墅
3
盘龙城别墅
F天下
宝安山水龙城
盘龙湾 香槟半岛 纳帕溪谷 美院COSAT
本案 大华公园世家
保利十二像树庄园 宜家汤臣庄园1896