灌南县房地产市场调研简报.pptx
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灌南房地产市场调研
沿着人民西路一侧的商铺价格最高，每平米都在8000以上。 沂河路两侧门面售价稍微有点差别，总体趋势是从西向东依 次递增，润天都汇价格在每平米5300（一上二连卖）。
桥西纵向依次有苏州路、常州路、扬州路、泰州路、徐州 路，商铺主要集中于常州路、扬州路、泰州路两侧。价格基 本在每平方5000上下。
紧挨人民西路两侧租金水平较高，泰州路与人民路交汇处 向南商铺450平米（一上二层），购入价8000每平米，年租 金19万，月租金为35元每平米。
二、华富世家，地处新东路向东150米，占地约80亩，沿人民路商铺一上二层连 卖价格在11600元每平米，开间5.2米，进深16米，一楼层高4.2米，二楼层高3.9 米，售楼小姐态度极差，目前一期销售较好，沿街铺面基本售完。
三、锦绣名园：占地约140亩，一期商铺只剩下一两套，售价相对偏低，一二层 连卖3000元，一层层高5.2米，二楼层高3.3米，共计面积160平米。进深15米， 开间5.2米。住宅价格在2100---2500之间.
（7）金御名城：位于常州路北侧，现汽车站向北第一个楼口，商铺一上二层， 一楼4.5米层高，二楼3.3米层高。商铺均价5200元每平米。
（8）世纪尊园，暂无商铺推出计划，住宅均价在2400元 （9）陶然居：常州路一侧一拖三层 4600元每平米，沿河路一拖二层3800元每 平米，约200平米，住宅价格1900元---2600 元，唯一开空调的售楼部。 （10）中科府苑：开间7.7米，进深14米，一拖二，门面面积约200平米，一期 基本售完，在售二期5300元每平米。住宅均价2500。 （11）翡翠豪庭：占地最小，30余亩，一拖二4800元每平米，目前所剩最小面 积在300平米，3.9米+3.5米层高。主要用做星级宾馆。 （12）紫薇花园：位置较偏，灌南高中西面约一公里，住宅、商业均未推出， 商业建筑面积2.5万方，总建面积20万方，包含多层，小高层 高层。
桥西纵向依次有苏州路、常州路、扬州路、泰州路、徐州 路，商铺主要集中于常州路、扬州路、泰州路两侧。价格基 本在每平方5000上下。
紧挨人民西路两侧租金水平较高，泰州路与人民路交汇处 向南商铺450平米（一上二层），购入价8000每平米，年租 金19万，月租金为35元每平米。
二、华富世家，地处新东路向东150米，占地约80亩，沿人民路商铺一上二层连 卖价格在11600元每平米，开间5.2米，进深16米，一楼层高4.2米，二楼层高3.9 米，售楼小姐态度极差，目前一期销售较好，沿街铺面基本售完。
三、锦绣名园：占地约140亩，一期商铺只剩下一两套，售价相对偏低，一二层 连卖3000元，一层层高5.2米，二楼层高3.3米，共计面积160平米。进深15米， 开间5.2米。住宅价格在2100---2500之间.
（7）金御名城：位于常州路北侧，现汽车站向北第一个楼口，商铺一上二层， 一楼4.5米层高，二楼3.3米层高。商铺均价5200元每平米。
（8）世纪尊园，暂无商铺推出计划，住宅均价在2400元 （9）陶然居：常州路一侧一拖三层 4600元每平米，沿河路一拖二层3800元每 平米，约200平米，住宅价格1900元---2600 元，唯一开空调的售楼部。 （10）中科府苑：开间7.7米，进深14米，一拖二，门面面积约200平米，一期 基本售完，在售二期5300元每平米。住宅均价2500。 （11）翡翠豪庭：占地最小，30余亩，一拖二4800元每平米，目前所剩最小面 积在300平米，3.9米+3.5米层高。主要用做星级宾馆。 （12）紫薇花园：位置较偏，灌南高中西面约一公里，住宅、商业均未推出， 商业建筑面积2.5万方，总建面积20万方，包含多层，小高层 高层。
房地产市场调查报告(PPT101页)
（三）因果性调查
▪ 因果性调查是在描述性调查的基础上，为 了了解房地产市场上出现的某些现象之间 的因果关系或测试假设因果关系的正确性 而进行的调查。
【学习目标】
1．房地产市场调查的含义、原则、类型及内容； 2．房地产市场调查的程序； 3．房地产市场调查的方法； 4．房地产市场调查问卷的设计方法及应注意的问
题； 5．房地产市场调查资料的整理与分析的手段和方
法； 6．房地产市场调查报告的写作要求和内容结构。
第一节 房地产市场调查的基本 认识
一、房地产市场调查的含义
例如，
▪ 某开发商所开发的商品房，自开盘以来， 销量一直不理想，造成这种情况的原因可 能是由于定位不恰当，或者广告宣传不到 位，或者竞争对手采取了新的营销策略， 或者国家的宏观调控政策影响所致，等等。
▪ 探测性调查一般采用简便易行的调查方法，
如第二手资料的收集，小规模的试点调查， （三）确定需要收集的资料信息，选定资料收集方法
▪ 房地产市场调查，是房地产开发商为了实 现特定的经营目标，运用科学的方法和手 段，通过一定的途径，系统地收集、整理 和分析房地产市场的有关信息，从而为开 发商正确判断和把握房地产市场现状、发 展趋势直至科学决策提供可靠依据的一种 社会活动。
正确理解房地产市场调查这一概 念的内涵，应注意以下几点：
▪ 这也就要求从事房地产市场调查的有关人员，在 工作中必须坚持科学的态度、求实的精神，客观 地反映事实，切忌主观臆断，同时还要对所收集 信息的真实性和可信度进行认真鉴别，力求信息 准确可靠。
（二）及时性原则
▪ 及时性原则要求房地产市场调查活动要随 时掌握市场变化情况，及时收集、整理和 分析有关信息，并及时传递给有关部门和 人员使用。任何市场信息都具有一定的时 间规定性，过时信息不仅效用要降低，甚 至会令决策者的决策失误，因此市场调研 必须遵循及时性原则，要适时提出，迅速 实施，按时完成，及时利用所获信息情报。
房地产市场调查PPT
1、房地产市场环境调查 （PEST分析）
（1） 政治法律环境调查
国家、省、市有关房地产开发经营的方针政策。
土地政策、税收政策、金融政策、人口政策、
产业政策、优惠政策等。 有关房地产开发经营的法律法规，如《房地产 开发经营管理条例》、《中华人民共和国房地 产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》。
（2）经济环境调查 主要调研国家金融政策和金融制度对房地产开 发的影响。 国家、地区或城市的经济特征，经济发展的规 模、趋势、速度、经济效益等。 项目所在区域的经济结构、人口及其就业状况、 就学条件、基础设施、地区内重点开发区域、 同类竞争物业的供给情况 一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的 通货膨胀率
6.房地产市场竞争情况调查 市场竞争对于房地产企业制定市场营销策 略有着重要的影响。因此，企业在制定各 种重要的市场营销决策之前，必须认真调 查和研究竞争对手可能作出的种种反应， 并时刻注意竞争者的各种动向。
7．重点项目调查
对项目周边的同类产品，不同类型但销售率高、 有影响力的项目进行调查。主要是调查这些项 目进行开发之前的定位考虑，开发公司的实力、 开发理念、产品的特点、配套设施、营销的特 点、市场的反馈、项目优劣势等。
房地产市场调查报告
房地产市场调查：房地产企业自身或委 托第三者，针对整个房地产市场或某个 区域、某个特定的开发项目、特定的主 题所进行的系统地、全面的、客观的、 广泛的、持续的搜集房地产项目相关资 料，并加以记录、分析和评估，提供相 关分析结论、建议供房地产企业进行决 策参考的过程
房地产市场调查的作用
国民经济产业结构和主导产业 居民收入水平、消费结构和消费水平 项目所在地区的对外开放程度和国际经 济合作的情况，对外贸易和外商投资的 发展情况 财政收支
灌南县房地产市场调研简报1059281652
2004年至2005年出现一个较大幅度的上升，据我们了解是由于 05年城西区的住宅项目开始入市，凭借城市向 西发展的势优势，在灌南县掀起 “新区热”，同时期城东板块的部分项目相继入市，凭借其地段和配套优势， 大幅拉高销售价格，这都直接导致了05年整体销售价格的跳跃现象。
2006年后，市场基本形成城东板块与城西板块并立的局面，两个板块都不断有新盘入市，介于当地居民的购
展潜力，该区域未来新一轮的开发高峰即将到来，区域竞争日益激烈不可避免。
灌南人口基础小，农业人口比重达，这可通过引进外来人口以增强城市购买力。 灌南城市经济相对稳健发展，虽然经济水平较低，但是因而更具有发展潜力和
空间，这也为城市的房地产项目开发提供了优良的宏观经济环境。
城市素质综述以及对房地产开发的启发
城市土地放量大，土地市场供需失衡，土地价格低位徘徊。未来市场存量巨大，
待开发土地众多。随着市政建设的倾斜，灌南县未来土地开发将主要集中在城西 板块，城东放量将逐渐减少，在城市放量分布上呈现“西多东少”的局面，从而 加剧城西区板块的区域竞争。
房地产宏观分析
一级市场 灌南房地产市场自03年开始启动以来，其市场的总体价 二级市场 格一直处在平稳递增的走势，但是增长幅度相对较小。
灌南县历年商品房价格变化情况
2000
1600 1200
800
400 830
1370 1500 1600 890
1720 1810
0 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
灌南固定资产投资的稳定增长，为房地产的发展提供了良好的基础，但过
快的发展，可能导致不适合城市的投资模式出现，也将直接影响房地产市场 的健康发展。
房地产市场调研分析(PPT76页)
如：万科·四季花城广告 “金银湖畔，万科在造一座城”。 简朴的陈述实际上已包括了三大诉求方向： 品牌：万科 规模：造城 环境：金银湖畔
房地产项目规划
⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是
指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如： 什么样的房型最好卖？ 什么样的总价最为市场所接受？ 吸引客户最主要的地方是什么？ 购房客户群有什么特征等等？ 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
需要调研的子项目
需要调研的子子项目
针对竞争物业的调查
针对功能相近物业的调查
针对档次相近物业的调查 针对地域相近物业的调查 针对销售措施相近物业的调查 针对配套相近物业的调查
房地产项目规划 ……
需要调研的子子子项目 位置 规模 价格 配套设施 容积率、绿化率 户型 设计特色 进度（开、竣工、开盘时间）
开发商、承建商、设计者、物业管 理公司、代理商
得房率 销售措施 目标客户群 强势卖点 弱势规避 销售率（市场占有率） 物业管理特色及收费
……
……
…… …… ……
样本基本资料
针对消费者的调查
购买力水平 购买力投向
购买偏好
购买决策
配套要求 信息渠道 对竞争楼盘的评述
房地产项目规划 ……
性别 年龄 文化程度 职业 家庭结构 原居住地及面积 …… 家庭收入 家庭支出 家庭收支余额流向 月供能力 物业类别 地段偏好 户型偏好 价格偏好 面积偏好 建筑风格偏好 付款方式偏好 装修档次偏好 …… 决策参与 影响因素（排序） 配套设施种类（排序） （排序）
(2) 确立调查目标 主要决定该项调查的范围及所需解决的主要问题。
房地产项目规划
⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是
指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如： 什么样的房型最好卖？ 什么样的总价最为市场所接受？ 吸引客户最主要的地方是什么？ 购房客户群有什么特征等等？ 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
需要调研的子项目
需要调研的子子项目
针对竞争物业的调查
针对功能相近物业的调查
针对档次相近物业的调查 针对地域相近物业的调查 针对销售措施相近物业的调查 针对配套相近物业的调查
房地产项目规划 ……
需要调研的子子子项目 位置 规模 价格 配套设施 容积率、绿化率 户型 设计特色 进度（开、竣工、开盘时间）
开发商、承建商、设计者、物业管 理公司、代理商
得房率 销售措施 目标客户群 强势卖点 弱势规避 销售率（市场占有率） 物业管理特色及收费
……
……
…… …… ……
样本基本资料
针对消费者的调查
购买力水平 购买力投向
购买偏好
购买决策
配套要求 信息渠道 对竞争楼盘的评述
房地产项目规划 ……
性别 年龄 文化程度 职业 家庭结构 原居住地及面积 …… 家庭收入 家庭支出 家庭收支余额流向 月供能力 物业类别 地段偏好 户型偏好 价格偏好 面积偏好 建筑风格偏好 付款方式偏好 装修档次偏好 …… 决策参与 影响因素（排序） 配套设施种类（排序） （排序）
(2) 确立调查目标 主要决定该项调查的范围及所需解决的主要问题。
房地产市场状况调研分析报告PPT
2023年，对各个行业来说似乎都该是繁荣的一年，“井喷式”的恢复使得旅游、电影、餐饮等领域的活跃度大大增加。唯有房地产市场尽管产生了一定的增幅，但仍然远远没能达到疫情发生时的高度，房地产市场呈现“销售量价趋稳，新开工面积调整态势难改，投资或继续下行”的特点。
随着各地政府的宏观调控政策的逐渐出台完善，房地产市场将逐渐回归理性，尤其是随着新一轮城市化的启动，二三线城市的经济发展和人口流入也呈现出较快的增长，将成为房地产市场的新的增长点，至少在2023年底或2024年上半年以后中国房地产市场将呈现稳中有升的趋势。
2022年12月以后，国家多次强调“房地产业是国民经济的支柱”，标志着房地产的支柱产业地位依然牢靠。从“五一”数据看，各个城市的交易量相对去年“五一”时间的数据大大提高了25%，部分刚性购房需求得到集中释放。
一
二
三
四
从宏观市场结构设计看，房地产未来将更突出保障属性，要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
2023年全国拟开业购物中心达588个，拟开业数量、体量约为2022年实际开业量的1.6倍。
数字化、智能化等技术的广泛应用，以及元宇宙等新概念的兴起，将为商业地产的运营管理和用户体验带来更多创新。
以空间功能为切入口，融入都市农场、儿童乐园、智慧购物、AR沉浸体验等元素，以多变的玩法赋予商业地产项目新的文化内涵、时尚元素和科技含量。
Part
4
风险及挑战
01
02
03
04
05
2022年以来，全国房地产投资、商品房销售、土地购置等各项数据连续下滑
房地产企业生存状况持续恶化，连续暴雷不仅涉及到民生底线。
2023
房地产市场状况分析报告
C
ontents
灌南县房地产市场调查
一、灌南县城市情况盐河风光城内风景（一）灌南县经济社会总体情况灌南是连云港市的南大门，濒临黄海，四市交界，东与盐城的响水相连，南与淮安的涟水接壤，西与宿迁的沭阳毗邻,县域总面积1041平方公里，其中水域面积263平方公里，耕地89万亩，。
灌南县境内肥水沃土、林木茂盛,农业资源特色明显，是全国有名的优质棉基地县，优质粳稻生产县，江苏省首批生态农林业试验示范县、国家级生态示范县，素有“桐杨木之乡、淮山药之乡、浅水藕之乡、蘑菇之乡、苗猪之乡”等美称。
在工业上，初步形成了酿酒、木材、机械、棉纺等主导产业，汤沟酒、压铸机、天意消防器材等产品在省内外市场上拥有较高的知名度。
目前拥有资产13.4亿元，年产值35亿元，年创税利2.6亿元，拥有职工近5万人，共有独立核算工业企业5116户，其中规模以上工业企业59户。
全县已初步形成了酿酒食品、机械铸造、化工医药、纺织服装、木材建材五大支柱产业。
灌南县土地及资产存量资源丰富，价格低廉，是经商办厂、开发利用的基础条件。
灌南县社会管理不断巩固，基层基础建设不断强化，社会治安防控体系进一步完善，先后获得“2005—2008年全国平安建设先进县”和全省“人民调解防激化工作先进集体”、“…五五‟普法中期工作先进县”、“基层基础建设示范县”、“村民自治模范县”等荣誉称号。
（二）灌南行政区域与经济结构走势灌南县经济结构目前处于一个过渡阶段，老城改建，新城扩大，开发区提高规模，周边农村打工者涌入县城，各个新兴行业也处于起步阶段，市场竞争也越具激烈。
下图是整个灌南县的经济结构走势：全县辖9个镇、6个乡：新安镇、堆沟港镇、长茂镇、北陈集镇、张店镇、三口镇、孟兴庄镇、汤沟镇、百禄镇、五队乡、田楼乡、李集乡、新集乡、花园乡、九队乡。
县人民政府驻新安镇。
全县共237个村（居），75万人。
（三）2009年灌南县经济最新统计灌南县大力实施“以工立县、以港兴业、以城带农”的发展战略，2009年实现地区生产总值95亿元，可比价增长16.5%，增幅全市第一。
房地产市场调研报告ppt课件
楼盘情况、配套
1、项目情况：项目规划18栋高层洋房，分两期开发。 2、周边配套： 区内配套：中大EMBA教育，广州白天鹅五星级物业管理，商 业街、会所、花海园林
楼盘主力产品 产品面积段 近期产品价格 7月销售情 推售计划
楼盘情况、配套
洋房
90㎡（三房两厅）、125㎡（四房两厅）、196㎡（四房两 厅）
6800元/㎡（毛坯）、8000元/㎡（楼王） 共售出77套；均价6859元/㎡ 无
1、项目情况：分三期开发，一期总共有16栋楼，18-32层 高。二期21幢，楼王7幢33层高，两梯两户，私家电梯。 2、周边配套： 区内配套：景观园林，休闲体育公园，商业街、五星级保 利假日酒店 区外配套：范罗岗小学、会展中心、体育中心
项目总规划28栋23~33层高层洋房，拥有28%的超低建筑密度和40%的超高绿化率。 ▲内部配套：广场、水道、观景道、反斗乐园、国际双语幼儿园、园林式水晶泳池、篮 球场、羽毛球场、乒乓球室、棋牌室、健身室等 ▲外部配套：行政中心、体育中心、五星级酒店、商务中心、高尔夫球场，紧邻省一级 重点学校小学。 特点：拥有2万平方米中央生态湖，环绕整个小区、景观道、绿化岛、临湖栈道景观带， 水系资源无可替代。项目的北面和东面被天沙河环绕，享有一线天沙河景观。区内还规划有 超大面积的空中无边际泳池，与湖景融为一体。
★区域竞争分析
银葵 医院
体 育
中
心
江
门
大
道
保利
市汽车站
珑 范罗岗 湖 小学 湾
灏昌园 铂雍汇
★项目情况
项目处目前迅速发展、投资超千亿元的滨江新区启动区。项目东倚正在建设的江门体育中心， 南临规划二路，西出江沙路，快速接入规划建设的江门大道，北靠刚开通且超宽阔的江兴大 道。
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灌南固定资产投资的稳定增长，为房地产的发展提供了良好的基础，但过
快的发展，可能导致不适合城市的投资模式出现，Leabharlann 将直接影响房地产市场 的健康发展。
灌南县城镇居民收入水平的不断提升，为房地产开发营造良好的市场环
境，同时农村居民收入的低下也为房地产销售带来一定的压力。 政府对购房的支持与相关优惠政策，将在很大程度上缓解房地产开发的销售 压力，从而保证灌南房地产的稳定发展。
灌南县房地产市场简报
房地产市场基础数据及个案收集
汇报议程
灌南城市概况 城市房地产市场分析
城市区位属性 城 市 素 质
城市规划发展
城市区位属性
灌南，隶属于连云港市，位于江苏省东北部，连云港市南部。濒临黄 海，四市交界，东与盐城的响水相连，南与淮安的涟水接壤，西与宿 迁的沭阳毗邻。
✓204国道、306、307省道贯穿全境，
房地产宏观分析
一级市场 灌南房地产市场自03年开始启动以来，其市场的总体价 二级市场 格一直处在平稳递增的走势，但是增长幅度相对较小。
灌南县历年商品房价格变化情况
2000
1600 1200
800
400 830
1370 1500 1600 890
1720 1810
0 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
房地产宏观分析
一级市场 二级市场
灌南县房地产开发投资完成规模呈现随着全市城 镇固定资产投资的逐年走高而水涨船高的态势。
灌南房地产投资在全县城镇固定资产投资中的占比较为稳定，平均4%左右。 尽管灌南县房地产投资保持逐年增长的态势，但是其投资规模总量偏小，在城市整体的投资体系中所占 份额远未达到成为支柱产业所要求的程度。这表明房地产行业在灌南的发展尚处于初级的萌芽阶段。
买能力不足，销售价格提升放缓，以100元/㎡/年的速度增长。 结合灌南近年的商品房销售数据，销售面积基本不变，房价上升相对缓慢，这表明灌南房地产市场需求相对
较为低迷。
房地产宏观综述
灌南县房地产发展尚处于初级的萌芽阶段。房地产投资保持逐年增长的态势，
但是其投资规模总量偏小，在城市整体的投资体系中所占份额远未达到成为支柱 产业所要求的程度，存在未来发展空间。
同三高速公路与宁连高速公路在境内 合一，京沪高速公路擦境而过；
✓县城距连云港机场、港口90公里，距
连云港火车站70公里，3个小时可达南 京、无锡，4个多小时便可到达苏州、 昆山、上海；
连云港
连云港口
灌南县
盐城
✓境内河道密布，物流优势明显；共有
航道12条，177公里，可直通京杭大运 河、淮河水系和长江水系，海运自灌 河入海口至连云港港口仅30海里。
快形成老城区、新城区、开发区三位
南
一体的功能格局。
城市发展规划 根据最新的格局规划，未来灌南县的发展将形成两个明显的功能分区 以及一个开发区。
灌南开发区 区域范围：周口河以东的城市区域
功能定位：工业园区，目前已形成冶金机
械、皮革服装、木业家具、酿酒食品四大 经济板块。
灌南城西板块（新城区） 区域范围：盐河以西、周口河以东、五龙 口以南、南环路以北的城市区域。
南京
无锡 苏州
上海
城市发展规划 灌南是连云港市的南大门，濒临黄海，根据最新的“38平方公里、30万人 口”规划，确定了将灌南建设成为连云港经济强县、苏北发展快县、江苏产 业名县，打造成“新兴工业城市，知名水绿城市，和谐文明城市”的城市定 位。
北
在城市化进程中，灌南确定了加快西
西
进、南扩、北上战略的实施步伐，加
城市土地放量大，土地市场供需失衡，土地价格低位徘徊。未来市场存量巨
大，待开发土地众多。随着市政建设的倾斜，灌南县未来土地开发将主要集中在 城西板块，城东放量将逐渐减少，在城市放量分布上呈现“西多东少”的局面， 从而加剧城西区板块的区域竞争。
2004年至2005年出现一个较大幅度的上升，据我们了解是由于 05年城西区的住宅项目开始入市，凭借城市向 西发展的势优势，在灌南县掀起 “新区热”，同时期城东板块的部分项目相继入市，凭借其地段和配套优势， 大幅拉高销售价格，这都直接导致了05年整体销售价格的跳跃现象。
2006年后，市场基本形成城东板块与城西板块并立的局面，两个板块都不断有新盘入市，介于当地居民的购
展潜力，该区域未来新一轮的开发高峰即将到来，区域竞争日益激烈不可避免。
灌南人口基础小，农业人口比重达，这可通过引进外来人口以增强城市购买
力。
灌南城市经济相对稳健发展，虽然经济水平较低，但是因而更具有发展潜力和
空间，这也为城市的房地产项目开发提供了优良的宏观经济环境。
城市素质综述以及对房地产开发的启发
汇报议程
灌南城市概况 房地产市场分析
房地产宏观分析 房地产区域分析
一级市场 宏 观 综 述
二级市场
市场重点评述
房地产宏观分析
一级市场 二级市场
灌南县历年土地放量在500亩以上，平均成交价格 徘徊在25万/亩上下。
自城市确定西向发展，灌南县的土地开始大举放量，致使市场供需失衡，根据我们数据收集所得， 现有市场上住宅、商业土地大量囤积，甚至存有2004-2005年间的地块，该类地块多已做总平规划， 但仍未公开面世。 大量的土地供应，与之相反的是土地成交单价逐年下滑。究其原因如下： 城东区存有大量的老旧房屋，旧城改造、拆迁难度大，导致土地放量逐年减少 ； 规划未发展新区的城西区土地放量逐渐增多，且多为净地，基本无拆迁费用发生； 城西区土地成本的下降在很大程度上导致了城西区土地成交价格的下降，而城西区大量的土地交易 也拉低了全县的土地交易平均价格。
功能定位：主要承担居住、行政办公 区、商业、文教等功能。
灌南城东板块（灌南老城区） 区域范围：盐河以东的城市区域
功能定位：主要承担商务金融、文 教、居住功能
城市素质综述以及对房地产开发的启发
灌南大区位环境优良，为房地产开发创造有利条件。
城市总体向西发展，新城区成为政府重点建设区域，这也明确未来新城区的发
房地产宏观分析
一级市场 二级市场
2006-2009年灌南县房地产市场供大于求， 市场需求逐年递增。
灌南商品房整体销售市场呈现供大于求的现象，随着2009年3月份，政府出台鼓励农民购房政策后，市场 去化速度有所加快，2009年全年销售量达72万，已超接近前两年销售量总和； 但优惠购房政策的出台，另一方面也引发了2009年第二季度大批大容量项目的公开，导致市场竞争加剧；
快的发展，可能导致不适合城市的投资模式出现，Leabharlann 将直接影响房地产市场 的健康发展。
灌南县城镇居民收入水平的不断提升，为房地产开发营造良好的市场环
境，同时农村居民收入的低下也为房地产销售带来一定的压力。 政府对购房的支持与相关优惠政策，将在很大程度上缓解房地产开发的销售 压力，从而保证灌南房地产的稳定发展。
灌南县房地产市场简报
房地产市场基础数据及个案收集
汇报议程
灌南城市概况 城市房地产市场分析
城市区位属性 城 市 素 质
城市规划发展
城市区位属性
灌南，隶属于连云港市，位于江苏省东北部，连云港市南部。濒临黄 海，四市交界，东与盐城的响水相连，南与淮安的涟水接壤，西与宿 迁的沭阳毗邻。
✓204国道、306、307省道贯穿全境，
房地产宏观分析
一级市场 灌南房地产市场自03年开始启动以来，其市场的总体价 二级市场 格一直处在平稳递增的走势，但是增长幅度相对较小。
灌南县历年商品房价格变化情况
2000
1600 1200
800
400 830
1370 1500 1600 890
1720 1810
0 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
房地产宏观分析
一级市场 二级市场
灌南县房地产开发投资完成规模呈现随着全市城 镇固定资产投资的逐年走高而水涨船高的态势。
灌南房地产投资在全县城镇固定资产投资中的占比较为稳定，平均4%左右。 尽管灌南县房地产投资保持逐年增长的态势，但是其投资规模总量偏小，在城市整体的投资体系中所占 份额远未达到成为支柱产业所要求的程度。这表明房地产行业在灌南的发展尚处于初级的萌芽阶段。
买能力不足，销售价格提升放缓，以100元/㎡/年的速度增长。 结合灌南近年的商品房销售数据，销售面积基本不变，房价上升相对缓慢，这表明灌南房地产市场需求相对
较为低迷。
房地产宏观综述
灌南县房地产发展尚处于初级的萌芽阶段。房地产投资保持逐年增长的态势，
但是其投资规模总量偏小，在城市整体的投资体系中所占份额远未达到成为支柱 产业所要求的程度，存在未来发展空间。
同三高速公路与宁连高速公路在境内 合一，京沪高速公路擦境而过；
✓县城距连云港机场、港口90公里，距
连云港火车站70公里，3个小时可达南 京、无锡，4个多小时便可到达苏州、 昆山、上海；
连云港
连云港口
灌南县
盐城
✓境内河道密布，物流优势明显；共有
航道12条，177公里，可直通京杭大运 河、淮河水系和长江水系，海运自灌 河入海口至连云港港口仅30海里。
快形成老城区、新城区、开发区三位
南
一体的功能格局。
城市发展规划 根据最新的格局规划，未来灌南县的发展将形成两个明显的功能分区 以及一个开发区。
灌南开发区 区域范围：周口河以东的城市区域
功能定位：工业园区，目前已形成冶金机
械、皮革服装、木业家具、酿酒食品四大 经济板块。
灌南城西板块（新城区） 区域范围：盐河以西、周口河以东、五龙 口以南、南环路以北的城市区域。
南京
无锡 苏州
上海
城市发展规划 灌南是连云港市的南大门，濒临黄海，根据最新的“38平方公里、30万人 口”规划，确定了将灌南建设成为连云港经济强县、苏北发展快县、江苏产 业名县，打造成“新兴工业城市，知名水绿城市，和谐文明城市”的城市定 位。
北
在城市化进程中，灌南确定了加快西
西
进、南扩、北上战略的实施步伐，加
城市土地放量大，土地市场供需失衡，土地价格低位徘徊。未来市场存量巨
大，待开发土地众多。随着市政建设的倾斜，灌南县未来土地开发将主要集中在 城西板块，城东放量将逐渐减少，在城市放量分布上呈现“西多东少”的局面， 从而加剧城西区板块的区域竞争。
2004年至2005年出现一个较大幅度的上升，据我们了解是由于 05年城西区的住宅项目开始入市，凭借城市向 西发展的势优势，在灌南县掀起 “新区热”，同时期城东板块的部分项目相继入市，凭借其地段和配套优势， 大幅拉高销售价格，这都直接导致了05年整体销售价格的跳跃现象。
2006年后，市场基本形成城东板块与城西板块并立的局面，两个板块都不断有新盘入市，介于当地居民的购
展潜力，该区域未来新一轮的开发高峰即将到来，区域竞争日益激烈不可避免。
灌南人口基础小，农业人口比重达，这可通过引进外来人口以增强城市购买
力。
灌南城市经济相对稳健发展，虽然经济水平较低，但是因而更具有发展潜力和
空间，这也为城市的房地产项目开发提供了优良的宏观经济环境。
城市素质综述以及对房地产开发的启发
汇报议程
灌南城市概况 房地产市场分析
房地产宏观分析 房地产区域分析
一级市场 宏 观 综 述
二级市场
市场重点评述
房地产宏观分析
一级市场 二级市场
灌南县历年土地放量在500亩以上，平均成交价格 徘徊在25万/亩上下。
自城市确定西向发展，灌南县的土地开始大举放量，致使市场供需失衡，根据我们数据收集所得， 现有市场上住宅、商业土地大量囤积，甚至存有2004-2005年间的地块，该类地块多已做总平规划， 但仍未公开面世。 大量的土地供应，与之相反的是土地成交单价逐年下滑。究其原因如下： 城东区存有大量的老旧房屋，旧城改造、拆迁难度大，导致土地放量逐年减少 ； 规划未发展新区的城西区土地放量逐渐增多，且多为净地，基本无拆迁费用发生； 城西区土地成本的下降在很大程度上导致了城西区土地成交价格的下降，而城西区大量的土地交易 也拉低了全县的土地交易平均价格。
功能定位：主要承担居住、行政办公 区、商业、文教等功能。
灌南城东板块（灌南老城区） 区域范围：盐河以东的城市区域
功能定位：主要承担商务金融、文 教、居住功能
城市素质综述以及对房地产开发的启发
灌南大区位环境优良，为房地产开发创造有利条件。
城市总体向西发展，新城区成为政府重点建设区域，这也明确未来新城区的发
房地产宏观分析
一级市场 二级市场
2006-2009年灌南县房地产市场供大于求， 市场需求逐年递增。
灌南商品房整体销售市场呈现供大于求的现象，随着2009年3月份，政府出台鼓励农民购房政策后，市场 去化速度有所加快，2009年全年销售量达72万，已超接近前两年销售量总和； 但优惠购房政策的出台，另一方面也引发了2009年第二季度大批大容量项目的公开，导致市场竞争加剧；