杭州万象城市场调研报告
深圳万象城商业调研考察报告(60页)
闲、时尚购物为一体的多品牌大型零售概念 店。汇集了国内外数百家知名运动及休闲品
牌，如Nike、Adidas、Kappa、Puma、Reebok
、Fila、 Levi‘s、 Lee、 Converse、 Wilson、Yonex、李宁、安踏等。品牌选择不 胜枚举，种类更愈万种，店铺平均2500平方 米 ，Sport 100全国共有60家店，作为河西 店的运动集成店是比较好的选择。
品牌情况—目标品牌
●品牌名称：Y-3 ●品牌公司名称：adidas上海公司 ●联系方式：上海市虹桥路1号港汇中心一
座29-32楼 021-24010600
●值得关注的原因：Y-3是国际著名运动休
闲时装，这个由世界顶级设计师山本耀 司担任创意总监与adidas合作的全新品
牌正式于2006春夏进入中国。其先锋、
2F09-2F10室
021-63876003
●值得关注的原因：VERO MODA Classic是VERO
MODA专为高贵、摩登的成功都市女性设计量
身订做的高档精致系列。服装大都是用羊毛 ，桑蚕丝等上等面料制成， 价位相应较高 ，是较具代表性的轻熟女装品牌。
/
品牌情况—目标品牌
●品牌名称：江南厨子 ●品牌公司名称：西湖春天餐饮策划管理有限公
司
●联系方式：深圳市罗湖区笋岗东路3019号百汇
大厦
0755-82112560
●值得关注的原因：江南厨子是西湖春天品牌下
的一家豪华精品店。在全国有5家连锁店，深 圳万象城店的餐厅经营面积1400平方米，拥
品牌情况—目标品牌
●品牌名称：SAMMY COLLECTIONS
●品牌公司名称：深圳市森美丽服装连锁店有限
公司
商场考察报告(优秀范文5篇)
商场考察报告（优秀范文5篇）时间：2020年08月02日编稿：作者二第一篇：商场考察报告商场考察报告篇一：商场调研报告大洋百货商场调研报告学号：0214 姓名：XXX、指导老师：XXX 名目一、二、三、四、五、六、调研时光调研成员调研方式调研目的调研对象调研内容1、概况与基地位置2、人群定位3、交通流线分析4、一楼分析5、功能分析6、二楼分析7、三楼分析8、四楼分析9、五楼分析七、调研总结一、调研时光：2014年12月6日二、调研成员：李仨仨、孟令杰、郝秀敏、郭娇先、张姝姝三、调研方式：实地考察、摄影取样四、调研目的：了解商业空间现状，从环境心理学、环境行为学、消费心理等多学科角度动身，对商场布局、铺位之间的关系、人群消费习惯与商品放置位置、功能分区、交通流线等方面举行分析。
五、调研对象：大洋百货六、调研内容：对商场内部空间要素（店铺、公共歇息区、走廊、洗手间、消防通道等）举行调查，对商场内部色彩、材质的使用举行分析。
概况与基地位置：概况：大洋百货集团有限公司于2002年5月注册成立，是在中国大陆专门从事百货零售的台商投资企业。
目前大洋百货在南京、武汉、重庆、西安、福州、苏州、无锡、常州、泉州、湘潭、衡阳、宜昌、石家庄、合胖等14个城市开设有19家店，营运总面积超过72万平方米，集团资产总额达人民币30亿元。
大洋百货经营团队来自海峡两岸三地，治理层平均百货经营年资超过16年以上，具有丰富实践经验，是一群精通百货经营与治理的专业技术团队。
公司坚持服务至上，务实创新的经营方针，为消费者营造独具特色、舒适服务的购物环境，为广阔商家打造国际一流的高效经营平台，为开辟商制造巨大的物业增值空间，为地方增加大量就业机会及税收。
随着我国内需的扩大，大洋百货集团正积极在全国扩张，拓展方向以直辖市、各省省会城市及地级市为主，并依据不同的市场规模和消费能力区分为三种类型的主题百货，分别是“精品百货”、“时尚百货”和“生活百货”。
奢侈品调查报告7篇
奢侈品调查报告7篇（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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杭州万象城开业商业计划书
除老项目杭大等在不断扩充经营面积丰富业种组合外，其余新建商业项目均向一站式购物中心方向发展， 单纯的百货业态已经成为历史。
第三部分、杭州万象城开业面临的挑战
挑战一、时机
•金融危机对部分租户造成了一定的影响，调整开店计划，缩减开店预算，大的品牌出现减预算 减规模的情况，如NIKE，而一些小的品牌甚至出现了索性不开的状况。这对整体的招租造成了 一定影响。
礼
施
招商实施阶段 万象之 夜
招商实施阶段 万象雅 集
HIGH 高
杭州大厦名店
深圳万象城 （一期）
本案 调整后 本案 开业初
银泰百货 西城广场
涌金广场
PRICE 价格
LOW 低 1
5
SIZE 规模 10
15 SIZE(GFA, 万㎡)
05年8月
06年12月23日
07年中始
07年12月14日
09年10月22日
•首层开业率不足对整个商场的影响 根据当前招商进度，已经非常明确首层开业的品牌将极为有限，届时会对其他租户及整个商场带 来不利局面。
挑战二、周边环境
•道路、交通： 明年开业时，地铁及过江隧道交通设施仍未有配合，链接钱塘江两岸的隧道需到10年底开通， 而能带来大量人流的地铁则需到11年。 而由于地铁及隧道的施工，主干道庆春路封路，也对老城区客户到达万象城造成不便。
未来发展特征：
杭州未来商业发展判断
由单一的武林商业中心向多区域级商业中心发展
未来将形成除市中心商圈外的城西、城北、城东及城南各商圈，除主商圈外，还会形成更多的区域性商 业中心。
商业供应激增逾百万平米，本土百货压力增大
未来几年杭州新增商业面积将超过百万平米。其他主要项目有： 西湖文化广场、嘉里中心、湖滨名品 街二期、来福士广场、银泰购物中心、武林广场地下商城。
万象城招商工作计划与预算终稿
设 计 概 念 大 纲
制 定 商 业 规 划 及
讨 论 审 核 商 业 设 计 方 案 /
确 定 最 终 商 业 设 计
将初步规划商品组合演绎为规划图，提出主力店、半主力店、餐饮娱乐租户、其他零售租户 的建议位臵，并充分考虑：①项目与现存设施的关系、项目各组成元素间的关系、项目地盘 主要特点；②项目地盘内不同地点顾客的分别、主要租户楼层、进出口及位臵要求 根据商业顾问的意见，由设计师修订项目概念设计图，并充分考虑：①主要出入口位臵、公 共空间的形状及面积、公共空间的垂直运输；②各层零售店铺分布建议、大型租户建议位臵、 餐饮娱乐租户建议位臵
分阶段工作计划： 项目规划阶段 1.项目规划阶段主要工作内容:
1.1市场调研 编 制 市 场 调 研 需 求 纲 要 甄 选 市 场 调 研 顾 问 公 司 市 场 调 研 工 作 实 施 阶 段 编 制 《 市 场 调 研 报 告 》
招商筹备阶段
招商实施阶段
开业筹备阶段
1.2零售辅助设计
编 制 《 项 目 可 行 性 分 析 》
1.1市场调研 编 制 市 场 调 研 需 求 纲 要
招商筹备阶段
招商实施阶段
开业筹备阶段
1.2零售辅助设计
甄 选 市 场 调 研 顾 问 公 司
市 场 调 研 工 作 实 施 阶 段
编 制 《 市 场 调 研 报 告 》
编 制 《 项 目 可 行 性 分 析 》
完 成 《 初 步 商 业 规 划 》
分阶段工作计划： 项目规划阶段 1.项目规划阶段主要工作内容:
1.1市场调研 编 制 市 场 调 研 需 求 纲 要 甄 选 市 场 调 研 顾 问 公 司 市 场 调 研 工 作 实 施 阶 段 编 制 《 市 场 调 研 报 告 》
成都万象城调研报告
成都万象城调研报告
调研报告：成都万象城
成都万象城位于成都市中心的春熙路商圈，是一座集购物、餐饮、娱乐于一体的大型购物中心。
本次调研旨在了解万象城的消费者群体、品牌定位以及消费体验。
首先，我们对万象城的消费者进行了调查。
调查结果显示，万象城的消费者主要集中在25-35岁的年轻人群体，他们对时尚、品质、个性的追求较高。
其中大部分消费者为高收入人群，购买力较强。
对于他们来说，购物不仅是满足日常需求的手段，更是一种享受生活、展现个人品味的方式。
其次，我们对万象城的品牌定位进行了分析。
万象城引进了国内外知名的奢侈品牌、快时尚品牌、生活品牌等，形成了多元化的品牌结构。
通过与这些品牌的合作，万象城成功打造了一个集高端、时尚、多元的购物场所，吸引了众多消费者前来消费。
此外，万象城注重给消费者带来独特的购物体验，通过举办各种主题活动、打造特色街区等方式，为消费者提供了更多元化的选择，增加了购物的趣味性和吸引力。
最后，我们对万象城的消费体验进行了评估。
调查结果显示，万象城的消费环境非常好。
商场内部的装修风格时尚大气，设施设备齐全，整体布局合理。
此外，万象城的服务质量也获得了消费者的一致好评。
工作人员热情周到，为消费者提供专业的购物建议和帮助，使他们能够有更好的购物体验。
总结起来，成都万象城定位准确，吸引了众多年轻人前来消费。
通过与知名品牌的合作和独特的购物体验，万象城成功地树立了自身的品牌形象，成为成都市中心的购物热点。
未来，万象城应进一步完善消费者的服务体系，提升购物体验，以保持竞争力并满足消费者的需求。
杭州解百：强强联手 杭州百货市场格局明朗
表 5：杭州解百门店简介 门店
解百 A/B 义乌解百 新世纪商厦 新元化 灵隐购物中心
开业时间 1949 年 1996 年 2000 年 2009 年 12 月 2012 年 3 月
营业面积 1.8 万 1.5 万 3.2 万 3万 0.5 万
物业属性 自有物业 0.6 万自有 自有物业 1.8 万自有
根据我们草根调研 的结果来看，春节期间各大商场的客流量下滑明 显，选择去商场吃饭休闲娱乐的人次高于 购物的人次 。由于杭州高端百货市场居多，零售终端价格高居不下促使消费者向低价格的电子商务购买渠 道转移，同时由于购物卡 限制和政府反腐力度的加强，春节黄金周期间 高档商品销售下滑态势明显。电子商 务前臵的分流，短 途节日出游等因素也是导致春节黄金 周消费数据低迷的关键因素。
万象城
下沙商圈
下沙目前还处于待完善状态，随着“城市东扩”进程的加快，这里的商业 百联奥特莱斯，都尚购物中心 发展档次和经营格局会逐步完善。
资 料来源 ：东兴 证券整 理
3. 三大集团各领风骚
杭州大厦领航武林 商圈：杭州百货大楼，武林银泰，杭州大厦三家商场错位经营，互相烘托，构筑了杭州最 繁华的武林商圈。杭州大厦和武林银泰，在武林商圈中的业绩排名数一数二，虽然杭州大厦作为一家单体百 货，但其傲人的成绩在全国百货中依旧受人瞩目，成为江浙一带家庭周末购物聚会的首选去向。从 2012 年
券 的 5 倍之多。但从客单价上看，杭州大厦因其商品多属于精品，客单价在 2000 元左右，而银泰的客单价仅
为 900 元。总体来看，杭州大厦引领高端百货，银泰百货引领青春时尚风。从杭州大厦高端品牌的丰富性， 营业面积扩张的有 限性，客单价的稳定性来看，我们判断杭州大厦今明两年的增速将保持 在个位数的增长水 平。
深圳万象城考察分析报告
深圳万象城考察分析报告万象城考察分析报告⼀、万象城的概况深圳万象城是华润中⼼的购物及娱乐中⼼，是⽬前深圳最⼤、最具⽰范效应的⼤型室内购物中⼼，总建筑⾯积达万平⽅⽶，拥有层商⽤楼⾯，多个⼤⼩不⼀、功能各异的独⽴店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、⽂化、康体等诸多元素为⼀⾝，为消费者带来全新的消费概念和⽣活体验，是真正意义的“⼀站式”消费中⼼。
它整合了百货公司、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美⾷⼴场、奥运标准室内溜冰场、⼤型动感游乐天地、多厅电影院等元素，为深圳居民及游客提供⼀站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。
⼆、准确的选址在美国，购物中⼼通常建在郊区，因为郊区地价低，⽤地⾯积通常也是在城市中⼼所不能获得的，此外还得益于家庭轿车的普及化，⽽购物中⼼通常也是作为⼀家⼤⼩到郊区欢度周末的场所⽽存在的。
所以，把购物中⼼建在郊区是合适的。
但在中国，由于城市中⼼居住习惯的⼈⽂特性以及家庭轿车普及率低的现实，决定了⼤型购物中⼼普遍都选址于市中⼼的商业区，因为这⾥商业繁荣、⼈⼝集中、交通⽅便，从⽽可以吸引更多的客流。
万象城项⽬在选址的过程中，充分考虑到了⼤型购物中⼼地理位置和商圈的重要性。
他们发现，万象城所在区域⼗五分钟步⾏范围内（即所谓的“第⼀商圈”），聚集了地王⼤厦、深圳发展银⾏⼤厦、深圳证券交易所、世界⾦融中⼼等⾼档写字楼，众多的⾼级酒店及⽂化设施遍布周边，是深圳最具消费⼒⼈群集中的区域。
罗湖作为深圳最早发展起来的区域，作为城市⼼脏的地位在深圳⼈⼼中根深蒂固，其吸引⼈流的作⽤对万象城确⽴“⽬的地”的地位将起到积极的作⽤。
交通⽅⾯，万象城处于深南中路与滨河⼤道这两条城市主⼲道之间，主⼊⼝与深南⼤道直接相接；周边有条公交车经过，⽽已经投⼊使⽤的深圳地铁⼀号线⼤剧院站紧靠这个项⽬，为了更好的吸引⼈流，华润在政府的⽀持下将这个地铁站与万象城地下⼀层打通，这样⼤量的地铁客流就可以直接通过通道进⼊万象城内。
以上两点决定了万象城的地理位置优势，具备了成为城市级购物中⼼的区位要求。
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钱江新城周边目前 总计约有728万平 方米住宅，目前周
边区域约有100万
平方米住宅在建， 约1/2集中于钱江 新城东南侧；此外， 未来在钱江新城西 北侧将有约100万 平方米的住宅。
购物中心辐射商圈分析
商圈人文经济环境分析
滨江区现有人
口12.5万，沿
江新建小区较 多，约96万平
方米；未来住
宅供应量预计 在200万平方 米以上。
开盘时间
销售情况
8月21日、9月3日、9月17日 1#、2#楼以190~230方为主，3#楼以90方为主
商业篇
区域分析
万象简介
地块分析
基本概况
• 。 2005年8月，华润集团携手
新鸿基地产拿下钱江新城E－06、 07、08地块，总占地面积近10 万平方米，包括了商业、办公 及住宅等多种用途，当时业内 为之一震，“杭州将出现万象 城了”
规划
• 杭州钱江新城项目地 面积约150亩，规划建 筑面积55万平方米。 • 总投资预计超过40亿 元人民币。 • 建筑面积近20万平方 米 • 2005年8月，华润集团 携手新鸿基地产拿下 钱江新城E－06、07、 08地块，总占地面积 近10万平方米，包括 了商业、办公及住宅 等多种用途，当时业 内为之一震，“杭州 将出现万象城了”。
230方户型：主卧、客厅等功能突出、舒适性较好，户型面积比较大、户 型使用功能齐全、房间数量多，居住舒适性基本能满足
• 悦府精装修标准为6000元/m2，现 场无样板房，效果图称得上富丽堂 皇，装修用材考究均采用国际知名 品牌，具体用材情况详见附表。 • 大堂 • 梯厅客厅 • 卧室
悦府广告形象独特、新颖，一支笔、一 排钟、一枚钥匙给人留下深刻的印象。 每一次的广告词都能抓住一个卖点： CALLISO设计事务所、柏悦酒店、3期 精装修住宅，步步推进，加深印象。 广告突出的是“城”的概念，从描绘 杭州万象城、柏悦选择杭州万象城、深 圳万象城，以万象城作为悦府的最大卖 点,推销悦府同时宣传了杭州万象城。
2009-08 2#楼、1#楼、3#楼 一期：161套 二期：160套 三期：301套
万象城“悦府”
规划
建筑风格
景观规划
• 悦府1#、2#楼的主力户型为190~230方的大户型， 3#楼主力户型以90方为主，有部分135方~140方 房源。 • 所有户型力求舒适，3.1米层高、全明设计、方 正、通透，户型越大也便将舒适性发挥得越大。 所有户型特别突出主卧与客厅部分的舒适性设计， 让主人有一种尊崇感。 • 与项目所在钱江新城CBD区域的区域价值，和 整个万象城高档的生活配套相比，户型设计并不 是本项目的亮点，不是吸引购房者的重点。
客群情况
• 客户来源 • 主要客户：多数是杭州本地人 • 次要客户：30%左右的港澳客户及一部分外籍人士，和少数省内温 州、宁波等地客户 • 购买目的 • 购买大户型的客户,一般以自住为主投资为辅,只有少部分人以纯投资 为目的购买,主要是大户型总价基本在500万以上,高达40%的首付,投 资成本过高 • 购买90方小户型的客户,以纯投资为目的占了50%左右 • 客户看重点 • 看好整个钱江新城区域的发展前景 • 项目地处钱江新城核心区，周边都是高尚住宅,城市标杆性建筑,区域 价值突出 • 交通优势明显,地铁1号线、2号线、4号线都在万象城设有站点 • 万象城的概念已深入人心,所有物业配套高档,体现高档的生活品质
万象城规划总建筑面积约80万平方米，首期已建成建筑面积达24万平方米的大型购物娱 乐中心。与三栋建筑面积达14万平方米超高层住宅（悦府）；二期将建设建筑面积达25 万平方米的酒店式写字楼（预计2013年交付）公寓（2011年预计交付）；三期将建设建 筑面积达11万平方米的超高层写字楼与6万平方米的超五星级酒店（预计2013年交付）。
经营商户需求分析
普通经营商户分析
商铺楼层选择
商铺楼层的选择
3% 1% 7% 9%
只要沿街1层 2层 3层 4层 1－2两层
80%
普通经营商户的楼层选择倾向性也十分明显，80%的被访者表示只要
沿街一层铺面。需要2层和一通二商铺的分别为9%和7%。
购物中心辐射商圈分析
商圈人文经济环境分析 人口数量分析
中远期
购物中心辐射商圈分析
商圈人文经济环境分析
人口结构分析之家庭人口分析 钱江新城周边居民显现为单身家庭及两口之家比例稍高；滨江区
三口之家比例较高，其次为四口之家。 九堡目前的居住比例较低。
家庭人口
100% 80% 60% 40% 20% 0% 商圈平均 钱江新城 滨江区 五人以上 四口之家 三口之家 两口之家 一个人
地铁交通分析
其中2号线、5号线经本项目地块，并将在地块周边形成换乘 枢纽中心站点 经钱江新城并在其中设有站点的线路有三条线路 这对项目的可达性和客流的汇集起到了极大的促进作用
钱江新城规划
老城区交通连接 有清江路、解放东路、 庆春东路、凤起东路等 交通主干道。 过江网络 杭州市将在目前（已建 和在建）六座跨钱塘江 大桥的基础上，再增添 “四桥一隧”，形成 “十桥一隧”加密过江 网络。
区域SWOT分析
• 区域优势 Strength
• 钱塘江畔，自然景观条件佳
• 区域劣势 Weakness
• 背临钱塘江，发展空间受限 • 尚未成型，需要一定时间的人气 积累 • 政府统一规划，有序实施，严格 控制管理 • 多家不同背景开发商实施建设， 良莠不齐，增加了同质开发的潜 在危险 • 区域交通便捷
程度影响商业人气 西侧的规划中的300米摩天高楼 ，使得本地块项目受到高度压迫感 距离钱塘江较远，亲水性欠缺
本项目必须利用地块自身的优势，合理地规划，规避主干道过宽及周边大 楼的压制，全力打造强势商业中心，为项目的最终赢利打下坚实的基础。 因写字楼项目区位不具优势，需避免钱江新城内部的不必要无效竞争。 酒店在规划设计中必须力求更贴近核心辐射区域内的企事业单位和政府机 构的实际需求，与新城内大量的酒店形成错位互补，在商务配套方面真正 达到CBD的要求。
商业市场分析
主要商圈比较
客源比较之客源构成 武林、延安商圈表现为综合商圈，本地居民、商旅客、外来人口均占
有一定比例；庆春商圈则主要表现为生活配套商圈。本地居民较多。
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 武林商圈 延安商圈 本地居民 庆春商圈 探亲 游客 湖滨商圈 商旅 其他 吴山商圈
杭州万象城市场调研报告
•
商业篇
地块分析
区域分析
万象简介
钱江新城规划
区域位置
—
钱江新城规划
功能定位
– 是未来杭州行政、 经济、文化活动的 中心； – 是城市经济、旅游 发展的新增长点； – 是开辟钱塘江时代， 带动钱塘江两岸城 市开发的重要因素； – 是杭州现代化大都 市形象的标志
区位情况
地理、交通：万象城位于钱江新 城的CBD区域，北靠钱江路，西邻 江景路，南临富春路，东依庆春路， 其中地铁4号线中的江锦路站、地铁 2号线的钱江路站均与万象城接驳， 项目周边还覆盖了多条BRT快速公 交路线。 周边配套：杭州大剧院、国际会 议中心、市民中心、波浪文化城近 在咫尺，规划有未来这里将成为商 务办公、购物、文化娱乐的中心。 本项目周边都是城市标志性的建筑， 区域价值已被认可，有一定的升值 空间；配套成熟、生活便利，体现 高档的生活品质。
万象城商城总平图
分布解析
重点项目分析
地下三层，地 上六层
空中花园→下
层式广场
各层品牌介绍
分布解析B
人气较高的场所
1层总服务台贵
宾卡
B1层千味刷
3层嘉禾电影
广场 4层溜冰场
• 2005年8月，华润集团 携手新鸿基地产拿下 了钱江新城地块，把 中国第二个万象城的 梦想扎根在了杭州。
商业市场分析
主要商圈比较 客源比较之出行方式比较
延安、武林、吴山商圈的出租车及自备车的比例略高；公交和自行车/ 助动车仍是杭州市居民购物出行的主要方式。
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 武林商圈 公交车 延安商圈 出租车 庆春商圈 自行车/助动车 湖滨商圈 自备汽车 吴山商圈 步行
商业篇
区域分析
地块分析
万象简介
地块周边环境
项目东侧的住宅区在人气聚集期后极可能形成杭州顶尖的高档住宅区。 南侧规划为精品商业区。 西侧的规划高度300米标志性办公楼，可能对商业项目的购物舒适感和亲 和力带来不利影响。 北侧的规划的文化娱乐用地的具体用途未完全决定，对本项目未来环境 带来了不确定因素。
90方户型：全明、通透， 但是卧室面宽过小，面积 局促，居住舒适性不强， 3.2米客厅面宽，影响使用 功能
140方户型：全明、通透，主卧、客厅功能突出、舒适性较好，但是其余房间面 宽、面积都比较小，这样的三房有些顾此失彼
195方户型：主卧、客厅等功能突出、舒适性较好，但是其余房间面宽、 面积都比较小，这个户型面积浪费比较大，牺牲房间面积使公共部舒适 性得到满足
• 2006年12月，万象城 正式动工，把10万平 方米的土地上将建设 一个80万平方米的都 市综合体项目。
杭州万象城
商业市场分析
杭州万象城商业市场分析物中心辐射商圈分析辐射商圈范围界定
综合考虑各区域人口消费特征，商圈辐射定位如下： 第一（核心）商圈：钱江新城周边居民及钱江新 城中办公群体和政府机构。 第二商圈：杭州其他市区，重点为滨江区。 第三商圈：杭州下属县市及杭州市外来人口。
区位情况
• 项目名称
• • • • • 总建筑面积 建筑容积率 绿化率 建筑类别 车位配比 装修状况 • 开盘均价 • 开盘时间 9月17日 • 交付时间 1 已开房源 推出房源 • •