地铁发展对房地产发展的影响

地铁发展对房地产发展的影响摘要：地下铁路是一个城市的缩影。

当地铁贯穿了一个城市,地铁将不再仅仅是交通的轨道,更是一个城市的血脉。

从全世界范围看,地铁的修建,无疑将带动相关地区的发展,推动房地产的升值,促进商业繁荣,催生新的商圈。

因此,地铁建设对房地产市场的发展将起到很大的拉动作用。

进行地铁建设对商业房地产影响的研究,具有重要的理论意义和实用价值。

本文将以西安市地铁的修建为背景,通过对国内外城市地铁修建对城市发展的影响,分析地铁建设对房地产的影响。

地铁拉动生活，地铁引擎地产。

地铁的建设不仅能够大大缓解当前巨大的交通压力,而且将对房地产产生较大的影响。

房地产一般会集中在城市人口聚集而且交通便利的区域,地铁的建设会改变地铁沿线商业房地产的区位条件,进而使沿线商业房地产增值。

借鉴全国其它城市，如香港、北京、上海、广州、香港等地铁已经投入运作使用的城市，地铁的运作所带来的郊应显而易见，近年“地铁上盖物业”、“地铁商圈”、“地铁生活圈”等概念不断出现。

地铁拉着地产跑，地铁规划“一线”，带活地产“一片”，地铁站方圆１公里范围内，甚至，许多地产项目已纷纷打出“地铁牌”。

这意味着，西安地铁自开建以来，一个围绕地铁形成的地铁“生活圈”已经离我们越来越近。

一、国内外城市地铁修建对城市发展的影响1.新加坡的地铁系统新加坡的地铁系统称得上是世界最安全的地铁系统之一,也是世界上少数几个能盈利的地铁公司。

新加坡在发展地铁时,就提出建设“一站式”或“户到户”的交通枢纽网络,争取做到乘客不出站就能中转到新加坡各个角落。

政府实行公共交通优先,严格限制私人汽车拥有量的倾斜政策;同时,政府还做了大量工作确保地铁的有效运营。

例如,政府会出面调整现有公交车线路,以免与地铁线重叠,造成资源浪费,政府还有意限制地铁车票涨价,鼓励民众乘坐地铁。

2.香港的地铁运营模式香港的地铁是国内最早在资本市场运作的地铁公司,其运营在各“地铁城市”中最为成功据说地铁开通后,上盖物业平均升值近50%,投资回报率达到15%。

它的成功与香港地铁建设和城市规划的紧密联系,和房地产市场紧密协作是直接相关的。

香港的地铁公司在世界各国的地铁大多赔钱的大背景下,能够赚钱的一个重要原因之一就是充分利用地铁沿线地产增值的优势。

地铁使沿线各站形成许多新的繁华地区,沿线的地产也不断增值。

香港每天大概是超过23万人次的流量。

将整个在沿线的店铺还有地铁站的商业物业,全部带动起来。

地铁公司充分利用这一优势,把发展地铁与发展房地产业结合起来,这给地铁公司带来了丰厚的利润,解决了工程建设部分资金来源。

另外,地铁公司历年出售物业所获得的利润,全部用于地铁建设,成为香港地铁发展重要资金来源之一。

3.北京市的地铁效应据了解,到2008年,北京地铁的总里程将达到280公里。

先后开通的地铁、轻轨、八通线已经成为北京交通的一个重要符号、一个特殊标志。

在北京堵车现状还没有彻底解决之前相形于路面交通的瓶颈状况,日常上、下班、出行的人们愈发感受到轻轨交通所带来的便利。

地铁沿线周边的诸多新楼盘、二手房市场都呈现出活跃的态势。

4.广州地铁商机效应广州地铁催生了巨大商机。

最明显的是地铁沿线商铺、购物中心的迅速走俏。

1993年广州地铁一号线规划刚一出台,沿线的商品房开发工程就如火如荼地开展起来。

同时,地铁沿线写字楼日渐走俏。

目前,广州市地铁沿线高档写字楼项目达到50多个,占据了目前广州市高档写字楼物业近50%的份额。

看到地铁物业的良好前景,不少有眼光的商家纷纷将目光投向了在建的地铁二号线沿线物业。

广州地铁和周边商圈带动了城市的繁荣。

二、地铁建设对房地产的影响因素分析1.地铁建设对地铁沿线房地产价格的影响地铁可以说是一个大城市的命脉。

地铁一旦建成,必将给所在城市和人们的生活带来根本性的改变。

也将给地铁沿线开发的各区域板块带来无限生机。

2.地铁建设对城市周边房地产的影响地铁的建设可能引发资本、人口向郊区的转移。

可以预见的是,地铁对所在城市楼市的刺激是明显的。

“涨价是必然的,不涨才是真正的新闻!”地铁的开通对城郊的房地产有较大的带动作用。

但是由于地铁的建设需要一定的建设周期,所以,地铁沿线房价在近一年至二年内不会有什么大的涨幅。

3.地铁建设对城市居民购房标准的影响交通问题将不再是主要考虑的因素。

居民的购房范围将逐步扩大,会考虑选择地铁沿线的楼盘。

主要的考虑有二点:一是生活交通方便。

二是认为地铁楼盘可以升值。

事实上,地铁在房地产开发中确实有“点金棒”的作用,可以令无人问津的区域变为楼市的热点。

4.地铁建设对其它城市配套工程的影响对于一个城市来说,交通方式一旦改变,人们的购物模式也将随之改变。

随着地铁的开通, 在中转站点或大型地铁出入口,二、三级商圈也将因地铁而形成新的商业中心。

三、地铁对沿线房地产价格的影响1.空间区位的影响1）地铁站点具有磁力效应或漏斗效应。

在理想状况下，离车站越近，房地产价格越高。

因此，车站附近的房地产的价值高于位于区间的房地产，即对于投资者而言，最有价值的不是一条地铁线的本身，关键是出入口。

2)车站地区范围内的房地产，与所在区域其他类似房地产相比，前者比后者的价格要高出10%～15%。

根据国外城市的经验，那些与地铁线路有一定距离，既方便出行，又不受干扰的房地产，才真正具有投资价值。

房地产本身的价值越高，对噪音、振动的影响的敏感程度越高，甚至会超过对可达性提高的敏感性；如果沿线的住户属于低收入阶层，这个阶层对可达性的敏感程度会大于噪音、振动影响的敏感度，因而低收入地区的房地产价格对噪音、振动的敏感程度一般不大。

在沿线买房的消费者大多是中、下收入阶层的人群，沿线特别是线路两端地区的房屋，其档次应以中等偏上为主。

真正的高档住宅区应与地铁保持一定的距离。

3)不同区位的土地，其房地产价格是不同的。

因此，即使是同一条线路，位于不同区位的车站，其周边房地产价格的空间特征也是不同。

已发展成熟的城市中心区由于原有区位条件已相当优越，在用地强度或性质未改变时，修建地铁对房地产价格的影响不是很明显；而接近城市的边缘地区，由于区位条件的改善幅度很大，土地集聚利用比较显著，故房地产价值的增长受地铁的影响非常明显。

四、西安市城市化发展趋势【西安市经济背景运行】2007年，全市生产总值达到1737.1亿元，增长14.6%，地方财政收入125.33亿元，增长31.3%；2008年，今年全市经济社会发展的主要预期目标是：生产总值增长13.5%，即为1971.7亿元，地方财政一般预算收入可比增长20%,即150.6亿元。

【西安市城市交通现状】西安是全国六大交通枢纽城市之一，未来西安将建成面向国际的航空运输中心、国内重要的公路和铁路交通枢纽、西部最大的物流中心，构筑以高速公路、铁路为构架的路空综合交通运输体系。

城市交通实施公交优先战略和交通一体化战略，支持城市多心化，分散老城区交通压力，形成"棋盘"加"环"加"放射线"的形式。

主城区形成"两轴、三环、一高、一绕、六纵、七横、八射线加旅游环线"的道路网格局。

【城市人口的不断迅整扩张】2007年西安市常住人口达到830.54万人，比去年增加了8.02万人，城区人口超过500万；根据有关部门测算，在人口增长幅度较小的情况下，到2020年总人口达到1200万。

交通绪塞的情况已经成为制约经济和社会快速发展的重要因素。

五、西安市地铁交通线网规划发展1994年，西安市提出城市快速轨道交通线网规划，由4条线组成，线网总长度73.17公里，并纳入1999年经国务院批复的《西安城市总体规划（1995—2010年）》。

2004年，西安市重新编制了城市快速轨道交通线网规划，其目标是形成以公共交通为主体，轨道交通为骨干，其它公交为辅助的多元化、快速、高效、环保的城市公共交通体系，实现公共交通的可持续发展，形成“棋盘加放射型”的城市快速轨道交通线网布局。

轨道交通线网远期规划由6条线组成，总长251.8公里。

二号线概况：西安市城市快速轨道交通二号线（铁路北客站～韦曲段）工程北起铁路北客站，南至韦曲，沿西安市南北向主客流走廊布设，线路经过铁路北客站、市行政中心、经济开发区、北大街、钟楼、小寨商业文化中心、西安国际展览中心、长安区等大型客流集散点，连接了将在2010年建成的郑西铁路客运专线西安北客站、市行政中心和三个开发区。

二号线作为轨道交通线网中的骨干线，与一号线构成了轨道交通网络中的十字骨架。

二号线规划线路为陈家堡～韦曲，线路全长32.402km，共设24座车站。

近期建设的是铁路北客站～韦曲段，正线全长26.4km，全线共设21座车站，其中5座车站分别与后期建设的其它轨道交通线换乘。

最高行车速度80km/h，远期运能4.32万人次/小时。

工程自2006年下半年开工，2011年全线建成通车。

规划工程进展2006～2010年，建成铁路北客站～长延堡（含）段，长度20.3km，为一期工程。

2009～2011年，建成长延堡（不含）～韦曲段，长度6.1km，为二期工程。

2036年前，建成铁路北客站至陈家堡段，全线贯通。

六、对房地产分类住宅的影响1.品质提升：地铁不仅仅作为一种城市化的快速交通工具，更深一层的是作为一种地铁品牌，地铁口附近物业在某种情度上受益于地铁这一品牌的带动；再加上地铁周边汇聚众多繁华商业网点和生活配置等，地铁周边物业在品质上得以提高。

2.价值提升：地产业内人士普遍认为“地铁开通一片，带动一片”，地铁的动工对沿线在售物业或土地价格来说，都会使其有较大的增值空间。

有资料显示，广州地铁于1993年开工，开工当年和第二年，广州地铁一号线沿线物业升值15%～25%，1999年一号线正式开通后，地铁沿线物业再次升值15%～25%。

3.二手租售市场被激活根据目前已经开通地铁的城市经验，地铁沿线楼盘有着特殊的抗跌和保值功能，地铁口周边二手房未来的租售市场与投资前景看好。

而地铁物业的投资保值升值作用，非常符合买家投资置业的心理。

4.地铁概念营销手法近期上市的楼盘都打出了“地铁概念”，从地铁开建的消息传出后，“地铁概念”就成了西安地产界最为时髦的名词。

西安地铁成了最近西安房产开发商的“拉客”手段，稍微靠近规划中的地铁线路的项目，特别是正在开工建设的二号线，房地产开发商都借势给贴上了“地铁”标签，“地铁”成了时尚、方便、快捷的代名词。

从城北的凤城明珠、雅荷春天、广丰花园、赛高国际、白桦林居、魏玛公馆、西安印象、海荣名城等，城内的宏府嘉会公寓、假日国际公寓、粉巷一号等，小寨周边的雁塔文化新天地、阳阳国际、慈恩镇等；再到城南的华城国际、名轩艺术城、启航029，到大学城区域的智慧城、悦明园、太阳新城等，地铁沿线或附近的楼盘都在争相的亮出“地铁牌”。