20161117-万科天空之城 (NXPowerLite)
世联顶级豪宅营销谈案列讲解NXPowerLite知识分享
区域发展阶段
区域“婴儿”期
成功营销方向 重新定义区域价值，提升形象
重新定义朝阳公园及整体区域的价值，对比纽约的中央公 园、伦敦的海德公园及附近的精致建筑，引入“中央公园区” 概念，通过类比快速提升区域价值；
区域价值的重新定义大幅度提升了项目整体形象及知名度； 项目形象确立：中央公园区的顶级豪宅。
第二十六页，共31页。
项目(xiàngmù)营销方向确定 与执行
区域(qūyù)特征
区域发展阶段
成功营销方向
万柳，一个新兴的高档 (gāodàng)住宅热点区域， 上升势头强劲，区域在不断 完善建设中
区域“少年”期
基于区域价值，重新定义产品
重新定义产品，提出“告别空调暖气时代”，建立有别于周遍项目的形象 认知，建立全新产品价值体系； 提出全新产品概念，极易诱发客户的兴趣，在激烈竞争中成功突围。
第二十七页，共31页。
完成项目营销(yínɡ xiāo)动
作
将国外普遍使用的 遮阳卷帘引入到项目 中，让客户体验到国 际上先进的居住标准。
修改推广形象 推广形象以红色为主，视觉冲击
效果好，且整体形象具有很强的时尚
感。
修改案名 从“锦绣大地公寓”修改为“锋尚
时尚(shíshàng)感 国际公寓”，形象锋锐，超前，使人
举办印度珠宝展，展现了财富阶 层的时尚主张。
聘请曾经设计国际俱乐部的名师， 对项目10000平米的会所进行设计 。 会所内饰设计具备国际水准，软硬 件设备与国际接轨。
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身 份
感
完成项目(xiàngmù)营销动 作
前所未有的在私人小区公寓内，大胆创造出
一所超10000平方米的多功能超五星(wǔ xīnɡ)
福州天空之城设计理念
福州天空之城设计理念福州天空之城是一座位于福建省福州市的综合性高楼建筑，建筑设计理念旨在打造一个生态友好，并融合自然与现代艺术的空中花园。
首先，福州天空之城将秉承生态友好的设计理念。
建筑将尽可能地利用可再生能源，在屋顶安装太阳能电池板，通过太阳能的转化为建筑供电，减少对传统能源的依赖，实现节能环保。
同时，在建筑内部将增加植物墙，使用垂直绿化技术，使得整座建筑在城市中如同一片绿洲，为城市增添一道别样的风景线。
其次，福州天空之城将融合自然与现代艺术。
建筑外观将采用曲线设计，使整体建筑呈现流线型，与周围环境和谐共处。
建筑外墙将运用透明材料，使建筑内部尽可能地感受到自然的光线和景色。
在建筑内部，设计师将融入现代艺术元素，采用雕塑、壁画等形式，营造出艺术氛围，让人们在这个空中花园中感受到艺术的魅力。
另外，福州天空之城将注重人们的舒适度和功能性。
建筑将拥有多个功能区域，如休闲区、运动区、绿化区等，满足市民多样化的需求。
在休闲区，将设置户外餐厅、休闲座椅等，为人们提供一个放松身心的空间。
在运动区，将设置健身器材和运动场地，人们可以在这里锻炼身体，享受健康的生活方式。
绿化区将增加花卉和草坪，营造宜人的生态环境，让人们与自然亲近。
最后，福州天空之城还将致力于成为一个开放的文化交流平台。
建筑内将设有展览厅、艺术工作室等区域，为艺术家和创作者提供一个展示和交流的场所。
同时，每年还将举办各种文化活动，如艺术展览、音乐会等，吸引更多的人们参与其中，推动文化艺术的繁荣发展。
总之，福州天空之城的设计理念是生态友好、融合自然与现代艺术、舒适功能、开放交流。
通过这些设计理念的融入，将使福州天空之城成为一个独特而美丽的建筑，为福州市的发展增添一道亮丽的风景。
万科17英里项目设计汇报压缩
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万科17英里项目设计汇报压缩
A、B、C多拼住宅
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万科17英里项目设计汇报压缩
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万科17英里项目设计汇报压缩
2.涂料－适于海滨气候
2）、防水性
弹性立体质感涂料的底漆和面漆是以毫微为单位，形成了非常细密的充填涂 膜，而且因其采用鳞片状充填材料，故更直接地达到防止水迁移的设计效果 。
3）、弹性
以前的喷涂材料以硬质品为多，在以软性材料为主的基材上涂装时，不能避 免涂料的龟裂。而弹性立体质感涂料有适度的弹性，具有一定的伸缩性，当 墙体膨胀伸展与收缩时，质感涂料也有一定伸展与收缩性，故当墙体本身出 现细小裂缝时，质感涂料则完全可以覆盖住面不开裂且不起皱，大大提高了 底材的附着性。
*开盘区域不以围板围 合，而以植物围合
C B
A
楼王
DS
第一次开盘区域
样板房 A B D
销售大厅 S
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开盘区域
万科17英里项目设计汇报压缩
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景观分析图
万科17英里项目设计汇报压缩
大棚池
无边界泳池
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两个泳池
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万科17英里项目设计汇报压缩
产品类型 多拼式住宅
双拼式住宅 总建筑面积：
一期住宅指标
【万科中心】绿色建筑解析
4 绿色建筑的细节与表现
电气系统
每一盏灯都可以根据环境光线的变化进行独立调节。不同 的区域采用灵活的照明方式，配合节能型光源及灯具的使 用，万科总部照明能耗比同等规模同类建筑减少30%。
4 绿色建筑的细节与表现
生态草地泳池
泳池的一边是是铺设草坪的阶梯，一 方面体现了自然生态，另一方面也使 得泳池的造型十分独特，泳池的对面
中水处理
以水质较好的雨水为主，以中水资源为补充，提供 景观水体，绿化及景观水不用自来水作为水源。
屋面雨水全部收集，地面雨水全部处理渗透，一年可节约大约45700吨水。
雨水通过渗水砖渗入地里进行雨 水收集。
中水处理
通过景观水池、人工湿地对雨水/污水进行收集后，雨 水加收，污水通过人工湿地的生物降解及中水处理系 统，每日可处理100吨中水和污水，水资源在这里能够 循环利用。完全解决了本地灌溉、景观用水以及清洗 等其他用途，大大减轻了市政用水的负担。
可持续发展的设计目标，就是要实现环境、 社会、经济的协调发展，选择一个好的评 估标准是关键。万科中心以LEED评估体 系为建造标准，在设计中有效减少对环境 和住户的负面影响，成为国内极少数获得 LEED铂金认证的建筑物之一。
人体健康的保护
为万科总部办公使用者提供一个和谐、轻 松的氛围，一个安静、恬宜、健康的办公 环境；大楼注重对水质、空气的处理，建 筑材采用无毒害绿色材料。同时也提供一 个和谐、共享的办公空间，有助于形成健 康的心态。
4 绿色建筑的细节与表现
地下采光
园林中有的是一方池水的中央是一个下凹的空间，其 中没有注水，有的是直接有一个大方型下凹的空间， 周边是玻璃幕墙，据介绍这是为万科中心地下空间的 采光而设计，保证万科中心地下约4万平方米建筑的 建筑的自然采光，万科中心综合运用了照明系统、自 然采光等一系列新技术，大大节约电能。
万科集团简介公司简介
公司简介：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。
至2002年底，公司总资产82.16亿元，净资产33.81 亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。
公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。
1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。
1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。
1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。
1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。
B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。
1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更上一个台阶。
2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。
公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。
公司于1988年介入房地产领域，目前已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发。
凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。
◆公司大事记：1988年12月，公司发行中国大陆第一份《招股通函》，公开向社会发行股票2800万股，集资2800万元，开始涉及房地产业。
1991年1月，公司A股正式在深圳证券交易所挂牌交易，配售和定向发行新股，集资1.3亿元人民币。
1993年，公司发行4500万股B股，募集资金4.5亿港元，主要投资于房地产开发，为集团发展奠定了稳固基础。
万科天下营销中心动线说明—展示区域(四)
万科天下营销中心动线说明—展示区域
(四)
简介
本文档旨在说明万科天下营销中心展示区域(四)的动线，以帮助客户更好地了解展示区域的布局和流动方式。
展示区域(四)
展示区域(四)位于万科天下营销中心的四楼，是一个特别设计的区域，以展示万科天下项目的特色和优势。
动线说明
展示区域(四)的动线是为了让客户有一个有序的参观体验，同时能够全面了解万科天下项目。
1. 入口
客户进入展示区域(四)的入口位于大厅南侧。
在入口处，客户会受到专业的导购人员的热情接待和引导。
2. 咨询区
在进入展示区域后，客户会首先来到咨询区。
这里有专业的销售顾问提供详细的项目介绍和咨询服务。
3. 样板房区
继续向前，客户会进入样板房区，这是展示区域(四)的重点区域之一。
在这里，客户可以参观多个不同户型的样板房，以便更好地了解万科天下项目的住宅设计和装修风格。
4. 体验区
体验区是展示区域(四)的亮点之一，客户可以在这里体验万科天下项目的一些特色设施和服务，例如游泳池、健身房、儿童游乐区等。
5. 展示资料领取处
在参观完展示区域后，客户可以前往展示资料领取处，获取有关万科天下项目的详细资料和销售政策等。
6. 结束
参观完展示区域(四)后，客户可以自由选择继续咨询或离开。
以上是万科天下营销中心展示区域(四)的动线说明，目的是为客户提供一个清晰、流畅的参观体验，使他们更好地了解和认识万科天下项目的魅力。
如果您还有其他问题或需要进一步了解，请随时与我们的工作人员联系，我们会竭诚为您服务。
谢谢！。
深圳万科中心建筑分析
大会议厅——壳体结构
450m2的大报告厅——壳体结构
02
遮阳表皮
Skin form
遮阳表皮
对光的运用
对光的运用
遮阳百叶按照竹叶的形象设计为曲面穿孔铝板， 在保证室内光线和温度的前提条件下，结合不同幕墙系 统丰富了建筑的立面肌理，同时也给室内带来不同的阴 影效果。
5
材料与细部
Material&Details
景观绿地最大化
MAXIMIZE LANDSCAPE
整体的悬浮，使整个建筑获得了景观 视野的最大化：南向近看湖远看海， 北向则可眺望连绵起伏的龟背山。这 是霍尔一直强调的，“建筑与基地之 情景意义”。
04
概念草图
Design concept
03
建构分析
Construction Analysis
1
02
‘躺着的摩天楼’
HORIZONTIAL SKYSCRAPER
设计之初
一个绿色巨构
霍尔在设计之初，称之为“躺着的摩天楼”。水平展开的枝 状平面，由于建筑主体部分从东到西总长度约430米，与纽 约的帝国大厦高度差不多，形成了所谓“漂浮的地平线和躺 着的摩天楼”这一趣味性的描述。
03
悬浮
Hovering
Functional composition
灵活办公 产权式酒店 万科总部 经营式酒店 万科研究中心
主体结构上方有六层，包括酒 店、办公楼、公寓，一条公共 通道将所有的功能区连接起来。
万 科
会议中心 酒店
02
功能布局
Functional composition
建筑主体空间
半透明玻璃交通核 通道空间
室内照明设计
门把手设计
金地南湖项目_营销策略总纲(修改版) (NXPowerLite)
未来西安的调整期波动特征
未来西安市场面临调整期，呈现波动性震荡
调整期
恢复期
2008年随着金融危机的影响， 和全国房产市场的传递，西 安市场进入调整期
2008年
2010-2011年
[背景研究]
——项目背景 ——大势背景 ——竞争背景
竞争区域界定——基于曲江核心板块和边缘板块的强烈市场差异性， 本项目竞争区域为曲江核心板块
未售
核
融侨观邸/15万/小高层139-195㎡/未售
心
曲池坊/2万/小高层157-210㎡/8500元/㎡
区
龙湖天街项目/意向打造别墅类产品/总建面2万㎡ 左右
龙湖曲江盛景/3.6万/叠加285-420㎡/12000元/㎡
南湖周边其他地块/13#、7#地/约50万㎡
曲江公馆/2万/叠加190-280㎡/9000元/㎡
项目区位 配套资源 区域交通 基础指标 项目景观
城市核心、文化景观资源驱动下的城市高端居住区 城市高端配套、 “六园一塔”内部绝版景观资源
项目周边道路通达性强，与市中心联系便捷 120万规模大盘，0.8-2.6中低密度混合物业 项目周边城市景观住区意向显著，内部由西向东绝版景色尽收眼底
项目本体关键词——城市景观住宅峰值区，交通通达性良好，大规模， 中等密度，混合物业
100
150
200
250
中海熙岸
鸿基紫韵小高
融侨观邸
主要竞争
曲池坊
曲江华府（清盘）
曲江公馆（清盘）
绿地世纪城
枫林意树
金泰假日花城
枫林华府 融侨馨苑
兰亭坊 弗莱明戈
小高层
250以上
从总价区间看，项目小高层产品核心竞争对手为：曲池坊、中海熙岸、鸿基紫韵、融侨观邸； 曲江华府、曲池坊、曲江公馆处于清盘，到项目9月入市，其货量不多，因此不构成竞争； 弗莱明戈、兰亭坊在总价与面积区间上存在一定的竞争分流；
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敬畏客户与工作的心 发现美的眼睛 准确的客户定位
条理清晰的设计管理思路 有界面无界限的无缝管理团队
规划
1
2
3
4
总图演变过程
规划
最终总平位之后，产品资源如何分配？
洋房
车库入口干扰
小高层
市政道路干扰
河景资源
南向面宽资源
得房率
户型配比
叠拼
变电站影响
边套优势
电梯独立入户
户型
14F 120㎡+105㎡ 8F 88㎡
立面
一线城市住宅立面风格趋势？
立面
体块及构架穿插思考，框架包裹——对标海德壹号 第一轮方案回顾
售楼处立面
第一轮方案一
第一轮方案回顾
第一轮方案二
售楼处立面
销售中心主入口演变过程
售楼处立面
销售中心三层体量演变过程
模型推敲
销售中心主出入口体量演变过程
模型推敲
现场细节管理
GEEDESIGN
上海致逸建筑设计有限公司
实景照片
推演万科天空之城设计与建造过程 成功的关键是什么？
立面
顶部连续处理，使体块完整——穿插体块改为横向划分 第二轮方案回顾
立面
相框式穿插，整体感更强，同时梳理竖向构件——简洁、干净、现代 第二轮方案回顾
立面
结合PC建筑要求，取消转角凸窗处理，进一步简化框架 第三轮方案回顾
最终效果图
立面
立面
立面
什么样的示范区可以吸引与之匹配的客户
视觉冲击力和美感的建筑 故事性艺术品和日常用品 奢侈酒店范儿细节和空间
万科天空之城 让我们可以学到什么？
集团设计部 2016年11月
背景
2015年10月万科 联手申通拿下徐泾地铁上盖44万㎡项目 住宅：25.4万㎡ 商业9.9万㎡ 办公8.8万㎡
规划
区位规划总图
好的产品定位基于准确和不纠结
市区溢出白领群体的审美
现代+时尚+社区+有视觉冲击
规划
容积率1.6 覆盖率25% 限高40米 可以排出多少种总平面？