成都市业主大会活动规则》指导细则

《成都市业主大会活动规则》指导细则

第一条（目的依据）

为了规范业主大会及其业主委员会的活动，维护业主在物业管理中的合法权益，根据《成都市物业管理条例》、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、《成都市业主大会活动规则》等法规、政策的规定，结合成都市实际，制定本细则。

第二条（工作职责）

市房产管理部门负责本市业主大会的政策指导及其相关示范文本的制定等工作。

区（市）县房产管理部门应当按照属地化原则负责业主大会设立、活动的指导、监督，并会同街道办事处、镇（乡）人民政府做好业主委员会委员的信用档案建立。

第三条（业主大会设立的经费）

设立业主大会的必要工作经费由开发建设单位承担，具体由业主大会筹备组（以下简称筹备组）按财务规定向开发建设单位报销。

开发建设单位消亡的，由业主共同筹集。

第四条（筹备组中的业主代表条件）

筹备组中的业主代表应当具备下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守临时管理规约，履行按约交纳物业服务费、缴存专项维修资金等业主义务；

（三）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（四）具有一定的组织协调能力；

（五）具有必要的工作时间。

第五条（会议准备）

首次业主大会会议召开前，筹备组除履行法定职责外，还应当做好以下准备工作：

（一）宣传有关的法律、法规、规章等，作好咨询工作；

（二）确定首次业主大会会议表决规则；

（三）制定选举工作实施方案；

（四）培训筹备组的工作人员，推选并确定计票、唱票、监票人；

（五）核发表决票，设立票箱、投票站。

表决票应当载明业主的姓名、性别、户门号、专有部分建筑面积、联系方式、表决事项、表决意见等基本内容。

第六条（通知送达）

首次业主大会会议召开前15日，筹备组应当将召开业主大会会议的书面通知在建筑区划内显著位置公告，并可以下列方式通知全体业主：

（一）当面递交；

（二）放入业主信箱内或业主的物业专有部分内；

（三）邮寄；

（四）向业主发送电子邮件；

（五）通过建筑区划内的局域网向业主发送消息；

（六）其他法定方式。

第七条（通知内容）

首次业主大会会议通知应当包含以下内容：

（一）会议的时间、地点、内容、形式；

（二）业主大会会议议程、会议的表决事项及表决方式；

（三）相关附件。

通知的附件应当包含参照示范文本拟订的管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则草案、投票的业主及其专有部分面积、总建筑物面积和总投票权人数等内容。

筹备组应当将相关附件在建筑区划内公示7日。业主对公示事项有异议的，应当在公示期内向筹备组书面实名提出。筹备组应当在5日内予以复核。

业主大会议事规则应当就业主大会会议召开的形式、时间和议事方式，业主投票权数的确定方法，业主代表的产生方式，业主大会会议的表决程序，业主委员会的组成和换届选举、补选办法，委员资格、职责和任期，业主大会、业主委员会工作及其经费的范围、标准、筹集、使用及管理等事项作出约定。

第八条（会议参加）

业主参加首次业主大会会议以业主或其推选的业主代表在会议签到表上签字或在表决票上签字确认为准。

筹备组应当做好表决票回收的登记工作。表决票回收期限届满后，参加首次业主大会会议的业主未达到建筑区划内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数（以下简称双过半数）的，由筹备组书面公告全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票，直至参加会议的业主达到法定比例。

第九条（候选人产生方式）

业主委员会委员候选人可以优先考虑具有法律、工程、经济、管理、财务等物业管理相关专业知识的业主，并由筹备组根据业主提名或向业主发放推荐表，按被提名或被推荐人次多少产生。

业主提名候选人的，可由业主以业主小组或楼层、单元、幢为单位单独或者联名的方式进行。业主联名推荐的，应当在筹备组规定的时间内完成，逾期推荐的无效。每一名业主提出的候选人人数不得多于业主委员会的组成人数。

筹备组应当将产生的候选人及其基本情况在建筑区划内显著位置公布。

第十条（异议处理）

业主对候选人符合规定条件有异议的，应当在选举日的10日前向筹备组提出，筹备组受理业主的异议后应当在5日内予以调查核实，并在建筑区划内如实公布。

第十一条（表决计票）

筹备组应于选举前，在建筑区划内书面公告候选人的依法履职方案。

投票选举结束后，筹备组应于当日集中开启投票箱，公开清票、唱票、计票，并由计票人、监票人签字记录。

收集的表决票多于发出票数的，选举无效；每一表决票上所选人数多于应选人数的，表决票无效。表决票书写模糊无法辨认或不按规定符号填写的，经2名以上监票人认定，对相应部分作废票处理；废票应当计入表决票总数。

筹备组应当场确认并公布选举结果，同时将表决票封存以备核查。

第十二条（委员分工）

业主委员会第一次会议应当在选举结果公布后5日内召开，进行主任委员、副主任委员和法律、工程、经济、管理、财务等专业委员的工作分配。

业主委员会应当将委员分工和联系方式、议事活动地址等情况，以本细则第六条规定方式通知全体业主。

业主委员会委员应当定期参加房产管理部门组织的物业管理培训，接受街道办事处、镇（乡）人民政府以及房产管理部门的指导与监督。

第十三条（业主委员会职责）

业主委员会应当依法履行下列职责，并接受业主的监督：

（一）依法召集和主持业主大会会议，报告执行业主大会决定、物业管理状况以及业主委员会的工作情况；

（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则修改方案、业主委员会年度工作经费预算方案、决算方案和专项维修资金使用、续筹方案以及选聘物业服务企业或者其他管理人（以下统称物业服务企业）的方案、选聘实施人及解聘物业服务企业的议案和关于本建筑区划内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生的维护等方面的制度及本建筑区划内物业共用部位和共用设施设备收益分配方案，提交业主大会会议表决；

（三）组织业主委员会的换届、委员补选工作；

（四）执行业主大会续聘、选聘、解聘物业服务企业的决定，代表业主与物业服务企业订立、变更、解除物业服务合同；

（五）督促业主按时足额交纳物业服务费及其他相关费用，组织和监督专项维修资金的筹集和使用，督促业主、物业使用人遵守管理规约和本建筑区划的其他有关制度；

（六）妥善保管有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物；

（七）及时将业主大会的有关决定告知全体业主，并负责执行和组织实施；

（八）听取业主、物业使用人对物业管理的意见和建议，监督并协助物业服务企业履行（前期）物业服务合同；

（九）协调业主之间及业主与物业服务企业之间因物业的管理、使用、维护及服务产生的纠纷；