案例--OCT华侨城创意文化园
论深圳OCT-LOFT华侨城创意文化园的构建
论深圳OCT-LOFT华侨城创意文化园的构建
盛希希
【期刊名称】《青岛理工大学学报》
【年(卷),期】2014(035)004
【摘要】针对目前构建文化产业创意园中利用老厂房、老仓库来进行改建创意产业集聚区在使用上不能完全适应高端群体需求的事实,论证了合理构建创意文化园的重要性.通过对深圳市华侨城创意文化园的规化设计,提出“原创精神”的概念,来探索创意产业园区的布局状态,这对目前更加合理地构建创意文化园是十分有益的.【总页数】5页(P72-75,123)
【作者】盛希希
【作者单位】广东农工商职业技术学院艺术系,广州510507
【正文语种】中文
【中图分类】TU-856
【相关文献】
1.后现代语境下城市空间的媒介化探索r——以深圳华侨城创意文化园和城市LED 大屏为例 [J], 刘懿璇
2.旧工业区的转型与绿色更新探索研究--以深圳市华侨城创意文化园绿色更新改造为例 [J], 张承露
3.深圳 OCT-LOFT 华侨城创意产业园的空间生产 [J], 诸武毅;刘云刚
4.OCT-LOFT华侨城创意文化园与历史隔膜后的对话 [J], 吴桐; 齐鸿（图）
5.OCT-LOFT华侨城创意文化园与历史隔膜后的对话 [J], 吴桐; 齐鸿（图）
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文化创意产业园区建设的“深圳经验”——以深圳华侨城OCT-Loft丶田园设计之都创意产业园为例
文化创意产业园区建设的“深圳经验”——以深圳华侨城OCT-Loft丶田园设计之都创意产业园为例文化创意产业园区建设的“深圳经验”——以深圳华侨城OCT-Loft丶田园设计之都创意产业园为例文化创意产业园区建设的“深圳经验”——以深圳华侨城OCT-Loft、田面设计之都创意产业园为例Experience of Cultural and Creative Industries Park development in Shenzhen——Case study of The OCT-Loft, City of Design作者 Author _ 石晨旭 Shi Chenxu 祝帅 Zhu Shuai 万顷 Wan Qing|摘要| 本研究通过对深圳市华侨城OCT-Loft、田面设计之都的考察来了解文化创意产业园的实际运作情况、探讨建设创意产业园的深圳经验。
本文认为各地运营方应注意文化创意产业园高速发展背后所隐藏的问题，首先要保持文化创意的品位与高度，注重文化创意产业内涵的建设与培育。
其次，各地文化创意产业园应结合地域文化的条件找到园区的定位与意义。
同时，文化创意产业园建设的过程中要注重虚拟产业链的建设。
最后，产业园专业运营商与行业专家的沟通要充分。
|关键词 | 文化创意产业园华侨城Loft 田面设计之都深圳经验|ABSTRACT | TThis paper studies the OCT-Loft, city of design, to find Shenzhen’s experience of operating cultural and creative industriespark. This paper argues that the operators should pay attention to the problems behind the fast development of the cultural and creative industries parks. Firstly, it is important to keep the good quality of cultural creativeness. Secondly, the cultural and creative industries parks should be correctly positioned and accord with the regional culture background. At the same time, the construction of virtual industrial chain is very important.Finally, the mutual communication between the Industrial Park professional operators and industry experts are indispensible.| KEY WORDS | Cultural and creative industries parks OCT-Loft City of design Shenzhen's experience [1]2004年前后，“创意产业”一词传入了中国，一受到“山寨”和“抄袭”的威胁，真正有创意附加值时间在政界、商界、学界都引起了前所未有的反响。
场地调研案例分析
项目背景 Case Background
上世纪90年代初，深圳东部工业区聚集了涉及20 多个领域、近60家工业企业，见证了包括康佳集团 （原光明华侨电子厂）、华力包装、天霸、兴利五 金、兴华拉链等一大批轻工业企业的发展。上世纪 90年代末，随着深圳市区城市功能转型，加工业逐 步退出，华侨城东部工业区内企业陆续启动外迁， 大面积旧厂房被闲置废弃，亟待重新开发使用。
地形地貌 Landform
30.18
297.80 294.29
场地高度由北向南逐步降低，东西方向 基本为同一标高
场地视线 Field of sight
场地周围被高层住宅包裹，西南与东南视野相对闭塞， 东面与北面视野相对较为通透
场地视线 Field of sight
特点：交通便利 文化营造环境 外部景点丰富
项目规划 Case Planning
项目定位：园区占地面积约15万平方米，建筑面积约20万平方米，分为南北两区。
2004年下半年以来，华侨城人根据厂房的建筑特点以及政府对文化和创意产业的相关政策指引， 通过将旧厂房改造为创意产业的工作室，引进各类型创意产业，如设计、摄影、动漫创作、教育 培训、艺术等行业，还有一些有创意特色的相关产业如概念餐厅、酒廊、零售、咖啡等。 通过这些改造，使旧厂房的建筑形态和历史痕迹得以保留，同时又衍生出更有朝气更有生命力 的产业经济。
项目功能配比：
田子坊功能大多以娱乐产业为主，创意产业为辅 同时在其中穿插着旧时的居民区，不仅为该处带来了经 济文化上的活力，同时还保留了老上海传统里弄形式的 生活气息
项目发展模式 Case Planning
田子坊总策划吴梅森:
我们通过田子坊的运营要实现这样几 个“得到”：市民得到就业，我们创 造更多的就业机会；产业得到发展， 更多更好的创意企业可以在这里得到 发展；老房得到改善，破旧的老房子 翻新后风貌焕然一新；政府得到税 收，吸引更多企业自然增加了政府税 收；产权得到保护；民居得到提高， 老房子的居民拿到租金可以住上高档 的现代公寓，居住水平大大提高。
国内5个办公楼室内设计案例分析
国内5个办公楼室内设计案例分析1.上海环球金融中心上海环球金融中心（Shanghai Tower）是中国第一高楼，楼高632米，共有127层。
其室内设计充分体现了现代办公楼的需求和标准。
整个设计采用了现代简约的风格，以提供一个高效、舒适和符合人体工程学的办公环境。
办公区域的布局合理，使得每个员工都能拥有充足的空间，并且设计了大量的休息区和会议室，用于员工之间的交流和合作。
2.北京国际贸易中心北京国际贸易中心（Beijing International Trade Center）是一座现代办公楼，总建筑面积约20万平方米。
该项目的室内设计注重了空间的灵活利用和功能的合理布局，以满足不同企业的需求。
例如，大型企业可以选择开放式办公区域，以鼓励员工之间的交流与合作；而小型企业可以选择私人办公室，以提供更私密的工作环境。
此外，设计师还注重了细节的处理，如舒适的家具、柔和的照明和宜人的色调，以提供一个舒适和宜人的工作环境。
3.广州国际金融中心广州国际金融中心（Guangzhou International Financial Center）是一座综合性商务楼，楼高432米，总建筑面积约20万平方米。
室内设计力求创造一个令人印象深刻的商务空间，以吸引客户和租户。
设计师在每个楼层都设置了大型接待区，以展示企业的形象和品牌价值，并提供独特的会议室和展示区域，满足客户的不同需求。
此外，整个办公楼采用了现代、高科技的设计元素，如灯光效果、材料选择和装饰品的摆放，给人一种时尚、高端的感觉。
4.深圳华侨城创意文化园深圳华侨城创意文化园（Overseas Chinese Town Creative Culture Park）是一个创意产业园区，位于深圳市中心的罗湖区。
该园区以其独特的设计和文化氛围而闻名，吸引了众多创意人才和企业入驻。
室内设计注重了空间的灵活性和创意的表达。
例如，各个办公区域设置了不同风格和主题的会议室和休息区，以满足员工的不同需求。
7、深圳华侨城案例分析
经济技术指标：
占地面积：80万平米 容积率：1.35 绿化率： ＞35% 建筑面积：约108万㎡ 物业类型：独栋、联排、多层、小高层、公寓 建设分期： 分三期建设：一期——天鹅堡；二期——纯水岸；三期： 包括波托菲诺一区、栖湖花园
CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商
项目 开发时 间 1986年 1989年 占地面积 （公顷） 11.2 30 建面 （万M2） 6 地产收益 乐园投资 民俗文 化村 海景花园 1990年 2.9 10.2 地产收益 20公顷 1991 1.1亿 资金平衡 旅游设 施 锦绣中 华 占地规 模 30公顷 开业时 间 1989 投资 经济效益
华侨城波托非诺项目的价格走势来看，旅游开发和成熟， 带动住宅地块价值超过5倍的价格增长空间。旅游开发对 地产价值的拉抬作用非常明显
CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商
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CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商
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深圳华侨城
第二阶段：旅游对地产的价值提升 1993-2004
项目 开发时间 占地面积 （公顷） 湖滨花园 桂花苑 世界之窗 中旅广场 欢乐谷 波托菲诺 景点 世界 之窗 1993年～1994年 1993年～1994年 1994年 1996年～1997年 1998年～2001年 2001年～2002年 占地规模 48万平方米 0.9 2.5 48 1.6 35 80 开业时间 1994年6月18日 108 投资 6.5亿 12.9 建筑面积 （万M2） 7.2 6.7 地产收益 代表楼盘 地产收益 乐园投资 地产收益 价格变化 乐园投资 地产收益 门票 120 经济效益 开业至2002年底，世界之窗共接待游客2300多 万人次，营业收入28亿元。 “世界之窗”的利 润总额已连续3年超过1亿元 2002年，深圳欢乐谷全年入园人数达230万人次； 2003年3月底，已接待游客695万人次 8000 9000~15000 住区形象 华侨城产业 配套 中旅广场 波托菲诺、纯水 岸 高尚人文社区 资金平衡 发展阶段 1996～1997 年 2000～2004年
主题公园案例分析
中国成功主题公园案例：华侨城
华侨城创意文化产业园入驻机构
中国成功主题公园案例：华侨城
华侨城第四阶段：深化深圳基地，布局全国重点城市，建设21世纪中国 可持续的人文示范城区（2006年---至今）
华侨城第四阶段特点：形成“以旅游地产为特色的综合开发与经营“模式 的“1+3”战略版图布局。确定华侨城地产“强化中国旅游地产第一品牌的优 势，打造中国一流地产品牌”的战略目标。
2000---2004 波托菲诺、纯水岸
高尚人文 9000---15000
中国成功主题公园案例：华侨城
华侨城第三阶段：区域关联产业初步形成，明确导入文化元素成为区域 开发新的盈利点（2004年-----2006年）
华侨城第三阶段特点：良好的资源环境以及产业孵化范围吸引创意产业在 华侨城内聚集，成为区域开发新的盈利点。2004年起，深圳华侨城集团、华 侨地产以LOFT为启动，促进华侨城东部工业区的厂房建筑向以创意产业为主 的新空间形式转换，2006年5月19日，华侨城创意文化园在华侨城LOFT正式 挂牌，由此奠定了其在创意产业的战略地位。
吸引物
内容、休闲要素和服务接待设施于一体的现代旅游目的地。
主题公园在国内的发展史 中国现代意义上的主题公园是从1989年深圳锦绣中华开始的
全国性的主题公园建设热潮，超过500家主题公园迅速发展又迅速倒闭 90年代中期以后，主题公园倍受冷落，进入“主题公园恐惧症” 时期
进入21世纪，主题公园又如雨后竹笋，大型主题公园开创新局面 迈入快速发展的时代，同时国外品牌开始入侵，面临机遇和挑战的时期
人造旅游资源
着重与特别的构想，围绕着一个或几个主题创造一系列有 特别的环境和气氛的项目吸引游客。主题公园的一个最基 本特征——创意性，具有启示意义。
21,设计之上——记华侨城OCT-LOFT07创意节
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主题公园案例分析--华侨城
国外情况
美国50年，增加了30个主题公园 人均主题到访率0.8，人均消费46美元 有专业创新研究团队，申请专利多 顾客停留时间6~12小时 每年新内容的投资占全年总收入 4%~5% 员工工资占45%~60%，以高薪留住专 业性人才 国外门票收入只占20%~30%，其他经 营收入占大多数 国外市场开发费用占总经营成本的 9%~15%
主题公园在国内的发展史
中国现代意义上的主题公园是从1989年深圳锦绣中华开始的
全国性的主题公园建设热潮，超过500家主题公园迅速发展又迅速倒闭
90年代中期以后，主题公园倍受冷落，进入“主题公园恐惧症” 时期
进入21世纪，主题公园又如雨后竹笋，大型主题公园开创新局面
迈入快速发展的时代，同时国外品牌开始入侵，面临机遇和挑战的时期
国内主题公园发展所遇问题
四．国内主题公园缺乏自己独特的旅游文化资源
1. 经营模式没有文化资源或者通过文化来设计、提供游客愿意购买的旅游产 品(体验)，从而实现盈利的方式和手段不足是其致命缺陷。 文化主题的滥用，没有统一的经营方式，缺乏鲜明特色，从而导致消费者 观赏性较差，投资者经营惨淡。
2.
主题公园其实就是文化企业。从国内外主题公园成功的运作经验可以得出：独特 的旅游文化是主题公园成功发展的核心和灵魂。主题公园首先是一种文化企业， 其次才是旅游企业，主题公园所提供的产品是一种以旅游方式被消费的文化产品。
按 旅 游 体 验 类 型 分 类
游乐型主题公园 情景模拟型主题公园 观光型主题公园 主题型主题公园 风情体验型主题公园
按 功 能 和 用 途 分 类
微缩景观类 影视城类 活动参与类 艺术表演类 科幻探险类
深圳锦绣中华、北京世界公园等 无锡三国城、唐城、水浒城等 苏州乐园、深圳华侨城、欢乐谷等 深圳华侨城“中华民俗文化村”和“世界之窗”、北京民族园等 江苏常州的中华恐龙园等
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案例分析■
二、项目背景
城市文化传承+片区功能改造+企业发展战略
• 深圳城市扩展非常迅速，短时间内该区域成为城市中心区。
城市角度
• 土地成本不断上升逼迫该区域制造业转移出城市中心区。 • 城市型产业（服务业、办公商业）使租赁需求的性质产生变化。
• 深圳是个年轻的、快速发展的城市，工厂即是城市的历史。 深圳关内 4km 华侨城 市中心 • 深圳致力于打造“设计之都”并将“创意产业”定位于支柱产业 • 华侨城片区的环境和氛围，使其成为打造创意园区的不二之选， 能够为深圳创意产业的发展搭建一个产业聚集的平台
案例一：OCT-LOFT华侨城创意文化园——企业发展推动型案例
天津西青经济技术开发区一二期提升改造项目规划设计
案例一
案例一 OCT-LOFT华侨城创意文化园
一、项目概况
OCT-LOFT华侨城创意文化园位于深圳华侨城原东部工业区内，共分南北两区。 2004年起，在华侨城集团领导下，华侨城地产以LOFT为启动，促进深圳华侨城东部 工业区厂房建筑向以创意产业为主体的新空间形式转换。 Loft首期项目（南区）占地55465平方米，原有建筑面积为59000平方米，目前 改造基本完成；后期项目（北区）占地95571平方米，在2007年启动。
天津西青经济技术开发区一二期提升改造项目规划设计
案例一
案例分析■
四、规划理念 保留历史的同时加入新的平台元素实现了老工业区的新生——依托于新空间的新型文化产业 保留这些厂房的历史烙印
华侨城发展的二十多年，几乎与深圳经济特区发展是同步的，这些烙印本身就是一种文化，作为文化传承 载体的厂房，不能湮灭在高楼大厦中。
国外文化产业或创意产业集聚区的借鉴
无论是纽约曼哈顿还是英国伦敦西区、法国巴黎左岸特色文化区，都以老式厂房、老式建筑、不发展的 状 态为基本环境特色，以吸引不羁的艺术及创作型人才的汇聚。
天津西青经济技术开发区一二期提升改造项目规划设计
案例一
案例分析■
五、产业分布
通过将旧厂房改造为创意产业的工作室，引进各类型创意产业，如设计、摄影、动 漫创作、教育培训、艺术等行业，还有一些有创意特色的相关产业如概念餐厅、酒廊、 零售、咖啡等。通过这些改造，使旧厂房的建筑形态和历史痕迹得以保留，同时又衍生 出更有朝气更有生命力的产业经济。
展览与活动分布点
商店分布点
餐饮分布点
展 览 与 活 动
商 业
餐 饮
天津西青经济技术开发区一二期提升改造项目规划设计
案例一
案例分析■
六、项目总结
1. OCT-LOFT成功因素:
• 央企的土地控制及操作能力、资源整合能力及影响力；
开发优势
• 在城市中位置优越、城市型产业快速发展的现实需求； • 毗邻香港、具有相关产业的人才优势。
天津西青经济技术开发区一二期提升改造项目规划设计
案例一
3. OCT-LOFT 改造城市的借鉴意义： （1）针对所控土地有一定局限性，但需要发展产业经济的区域有积极的借鉴意义； （2）是控制区域土地有序发展、滚动发展的一种策略性方法； （3）既保留城市发展历史和城市文化，也发展了产业，繁荣了区域经济 ； （4）具有浓厚文化氛围的项目具有不可思议的集聚人才和高端群人群的效果；
逐步发展成为画廊、艺术中心、出版、演出、艺术家工作室、设计公司以及精品家居、时装、 餐饮酒吧的聚集地
填补华南空白，成为融合“创意、设计、艺术”的创意产业基地
来访者目的 现在的OCT-LOFT 已成为创意、设计、艺术领域聚集地，所发挥的城市整体文 化以及周边环境提升作用，实现了华侨城在改造之初对该地区利用的设想，为华侨 城东部片区提供了新的经济增长点和吸引点，同时也将为华侨城以及深圳未来的发 展带来无限商机和活力。
文化角度
• 华侨城几乎与特区同步发展，厂房就是这段历史的烙印
• 厂房作为文化传承的载体，不能湮灭在高楼大厦中
产业角度
企业角度
•企业发展战略要求寻找新的、朝阳型产业的支撑 •开发房地产无法产生可持续发展的后劲，也无法控制土地。 •项目定位有助于优化片区结构并为解决人口、消费等问题提供契机。
旧厂房改建 2004
为深圳创意产业发展搭建一个聚集的平台
产业聚集是世界经济发展的重要趋势，也是提高创意产业竞争力、创造更大增加值的重要形式。创意产业 以发挥个人创造力为主要特征，更需要搭建这样一个平台以促其快速发展；而华侨城的环境和氛围，成为 打造创意园区的不二之选。
华侨城自身的发展需要
引进一个有光明前景的产业，有利于城区的结构优化，使城区的人口、交通、住宿、消费等问题都得到积 极的改善。
创意文化园正式挂牌 2006.5.19创意文化园开园 2007 Nhomakorabea1.28
现在
天津西青经济技术开发区一二期提升改造项目规划设计
案例一
三、功能定位 融合“创意、设计、艺术”的创意产业基地
案例分析■
对工业区内的部分老旧工业建筑进行重新定义、设计和改造
营造一个呈现出鲜明后工业时代特色的新型工作和生活空间
OCT-LOFT 内各行业比例构成 为活跃在珠三角和港澳台的文化人、设计师、先锋艺术家提供一个创意工作场所并吸引文化创 造与设计企业进驻
滚动策略
聚集效应
• 随着园区影响力的日益扩大，入驻机构和人员日益增多， 成为行业内从业人员的集散地和交流平台
活动策略
• 不间断开展各种艺术集贸市场、艺术展示、学术交流、文 化性商业活动，以吸引社会各界人士的集聚。
2. LOFT——改造城市的展望:
Loft是一个全球化的趋势，并最终会成为一种主流的文化意识，符合当前各城 市所倡导的创意产业发展。 Loft与城市发展间的矛盾，注定难逃被拆的命运，只是一个过渡性的存在。 一种由开发商集中开发、区别于户外厂房、商业行为的新LOFT应运而生。 部分问题：配套商业、餐饮及为区域内企业服务的相关服务业空间不足够，也 没有更好的政策和引导方法给予支持。
• 企业不为短期利益所诱惑，而是考虑在4.8平方公里范围
战略优势
内使更多的土地处于掌控状态，采用不开发房地产但依旧 集聚企业、甚至行程产业链和产业集聚效应的战略。 • 项目早期即有目的地吸引国际文化名人和设计名人，如高
名人效应
文安、梁景华等业内知名人士入驻，从而实现快速吸引人 气、扩大影响的目的。 • 由第一期实现带动效应，第一期为吸引国际名人付出部分 低租金代价，实现了第二期的快速发展租金的逐步提升。