(最新最全)整合推广方案.pptx

龙庭贵筑
项目位置：新星南路与建设路交汇点，文化广场南侧
开发商：娄底市城建房产
占地面积：34285平方米 总建筑面积：120000平方米
建筑风格：娄底首座5A智能写字楼，城市中心
销售均价：3200
销售状况：2007年12月29日开盘
办公智能化（OA） 通信智能化(CA) 消防智能化(FA) 安防智能化(SA) 楼宇控制智能化(BA)
一层电梯大堂精装，每层电梯大堂及公共走道，卫生间精装。每户安装独立空调，宽带入户，120门集团
电话共享。
2007年的娄底房地产状况：
□ 房地开发投资快速增长
娄底全市2007年完成房地产开发投资 23.3亿元，增长43.8%，高于全省 平均增幅6.9个百分点，占全市全社会固定资产投资的16.88%，占全市 GDP的5.3%，房地产开发投资快速增长。
□ 商品房开发规模迅速扩大，市场供应得到改善
全市商品房销售面积979628㎡，增长62.3%，增幅比上年高13.15个百分点， 其中商品住宅销售面积889016㎡，增长82.1%，增幅比上年高46.76个百分点。 2007年全市商品住宅平均销售价格1378元/㎡，比上年上涨10.8%。。
未来的娄底房地产发展趋势：
□ 市场需求持续旺盛
娄底市域目前的城市化水平仅34%，与2010年达到50%的发展目标还有很大差距。 预测娄底的城市化水平将以每年 1%-1.5%的速度持续高速增长。今后10年娄底总 人口430万，每年将有4-6万农村人口将转入城镇，而娄底市做为区域中心城市， 每年将新增人口 2-3万人。即每年新增人口住宅需求量约 60-90万平方米（不考 虑旧城改造），这一需求将持续存在10年以上。 2005年以来，娄底的商品房年销售面积在50-60万平方米，基本保持供需平衡。
PERFORM 执行
□总体战略
□阶段执行
政策环境、娄底地产现状及态势分析
□中国城市房产业为何历十余年而长盛不衰？近年来国家宏观调控政策为何 频繁出台？2007年底中国楼市是否进入“拐点”，关于2008房价走势的分析、 猜测、争论可谓是接连不断、众说纷纭。 □那么全国的行情与娄底楼市到底有何关联？娄底未来的房地产发展走势将 何去何从呢？
□ 随着土地供应结构的变革，房地产产品结构正面临新的调整； □ 大盘时代来临，整合营销提升产品竞争力，媒体推广进入整合时代； □ 随着知名企业逐渐进入，本土房地产企业将面临严重挑战； □ 房地产人才争夺战即将开始； □ 2008，长沙市场，中低端产品价格停滞不前，高端产品价格飞涨； □ 消费需求层次越来越高，行为日趋成熟和理性。
星达馨都
项目位置：长青中街
开发商：湖南省娄底市星达房地产开发有限公司
占地面积：3976平方米
总建筑面积：35810平方米（8200平米裙楼商业）
产品类型：高层电梯洋房（28平方米到163平方米的多样精品户型）
容积率：9 绿化率：16%
总户数：237户
宣传主题：现代都市生活典范
建筑风格：30层城市新高建筑标杆
销售均价：2680
销售状况：接受咨询登记、VIP会员限量招募
汇天国际（原湘中大厦）
项目位置：长青路与氐星路交汇
开发商：汇天国际（湖南娄底）建设开发投资有限公司
占地面积：3280平方米
总建筑面积：12000平方米 容积率：3.67
产品类型：高层电梯公寓（主力户型为45平方米）
宣传主题：城市中心/商务帝王
□ 高端项目的出现成为必然
未来娄底城市人口密度持续上升、家庭规模缩小、市民财富水平提高、土地供应 趋紧、房价上涨都是必然趋势。同时，消费能力薄弱、买不起房的人群也是政府 必须面对的现实问题。解决这一对矛盾，合理调整房产品在市场上占据 主导地位，不能适应娄底现在居住消费的升级需求。因此，布局合理、环境优美、 功能完善、品质上乘的高价值项目的诞生将成为市场必然。
□ 话语权（传播）：大盘的强势宣传将话语权紧紧抓住
□ 竞争层次提高：体验式营销和客户关系管理营销价值成为主流 □ 城市区域概念将打破：城市的四方扩张，范围变大，新区域的价值得到凸现 □ 消费需求层次提升：对住宅的功能要求已转变为对物业的全方位要求，住户
在满足居家功能之外开始追求高境界享受的个性化需求 □ 产品升级换代明显：新的规划理念与设想，加速了娄底整个产品的升级
一个涉及到市场营销的推广策略案， 空谈误“市”， 以可执行性为第一原则， 实效传播与您深入探讨众一·桂府品牌执行之道， 现在开始……
提案顺序：
ANALYSE 分析
□政策环境 □竞争对手 □项目卖点 □目标客群
STRATEGIES 策略
□推广目标 □媒介通路 □活动公关 □品牌形象
IDEA 创意
□案名建议 □形象定位 □标志延展 □平面调性
□ 价格将保持平稳上升
国家的宏观调控措施看似对房地产业的打压，但房地产作为国民经济的支柱产业，国 家不可能以打压为目的，其调控是为地产业的健康发展，防止地产泡沫，主要针对的 是北京、上海、广州、深圳等存在泡沫危机的一线城市。 宏观调控对于房价的的作用具有两面性，如：土地供应门槛提高、增值税征收力度加 强，在控制无序开发的同时，提高了开发成本，刺激房价上涨。从事实上来看，2008 年一季度全国70个大中城市房价仍然同比上涨了5.5%。 由于各城市因经济发展水平与进程不同，房地产业所处的周期性发展阶段也不一样， 对于娄底这样的三、四线城市，抓住城市化发展契机，拉动内需，促进房地产业健康 发展是经济发展的需要的必然。
娄底竞争楼盘分析
东方豪苑
项目位置：娄底文化广场对面（城南新区版块金三角地段） 开发商：湖南三星投资集团三星房地产开发有限公司 占地面积：92553平方米 总建筑面积：339464平方米（其中住宅约24万平方米） 产品类型：（全部为小高层与高层电梯洋房） 容积率：3.7 绿化率：30% 总户数：1500户 宣传主题：驾御山水、上层生活 建筑风格：外立面简洁、线条流畅、色调自然的现代建筑风格，娄底首个节能社区与绿色庭院 销售均价：2300（二期2500） 销售状况：一期基本售罄，二期80%以上