房地产基础知识及名词解释

房地产基础知识及专有名词解释

本节掌握程度：理解并倒背如流

一、土地现状及分类

1、取得土地使用权的方法有两种：A 出让 B 划拨

(1)出让方式：拍卖、招标、双方协议

(2)出让年限: A居住用地为70年

B工业用地为50年

C教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年

D商业、旅游、娱乐用地为40年

E综合、其它用地为50年

2、生地：指已完成土地使用批准手续（包括土地使用权出让手续）可用于建筑的土地，

该建筑用地无基础建设，或有部分基础建设设施，但尚不具备完全的三通一平

条件，同时地上待拆除的房屋、建筑物尚未搬迁拆除。

3、毛地：指已完成土地使用批准手续，具有三通一平或者条件更完备的基础设施，但未

进行动迁的可用于建筑的土地。

4、熟地：指具有完善的基础设施，七通一平,可用于建筑的土地。

二、专业名词解释

1、容积率＝总建筑面积/总占地面积

2、建筑密度＝建筑物基地总面积/总占地面积

3、绿化率＝绿化面积/总占地面积

4、建筑间距：是指两栋南北楼之间的距离，一般比例为1:1.5，冬至日当天每个向阳房

间日照时间不得少于1小时。

5、户型比：各种户型在总户数中所占的比例称为“户室比”。

户室比=〔某种户型套数/（一幢、住宅群）住宅总套数〕×100%

6、封顶：指项目已完成最顶层的结构工程。

7、现楼：已经交付使用的商品房，客户交付部分或全部房款后即可入住，称之为现楼。

8、准现楼：已经平顶，正在搞装修，即将交付使用的楼。

9、楼花（期房）：出于施工阶段，离交楼期甚远的楼。

10、商品房：由房地产开发商开发的，可以作为商品在市场上流通的房子。

11、毛坯房：又叫清水房，交楼时单位内没有任何装修，只留有线路及排水位的房屋（其

中部分有墙板间隔，如区分厅及睡房用途；另外亦有全无间隔）

12、框架结构：由钢筋混凝土柱子、梁及楼板构成的房子。因未砌墙时象个框架，所以

叫框架结构。这种房屋的墙壁只起围护或间隔作用，可以拆改，但不能在

楼板中随意加一幅砖间墙，因会减弱抗震能力。

13、剪力墙：因高层建筑物高，故着重设防的是刮强风或地震产生的横向推力。横向推

力会产生剪力，抵抗剪力的墙称为剪力墙。剪力墙是钢筋混凝土捣制成的，

内含双层钢筋网，而剪力墙上的门窗洞是设计时按力学要求定好的，洞口四

周均设钢筋加固，故剪力墙建成后是不能拆除的。

14、混合结构：指砖墙及钢筋混凝土楼板构成的房屋，墙壁是承重构件，故不可随便抓

移，否则有垮下来的危险。

15、商品房交房两书：A、《住宅质量保证书》B、《住宅使用说明书》

16、五证：A、有土地局的《国有土地使用证》

B、规划局的《建设用地规划许可证》

C、计委的《建设工程规划许可证》

D、建委的《施工许可证》

E、房管局的《商品房预售许可证》

三、房地产基础知识

（一）房地产市场的构成

1、一级市场：是土地使用权出让的市场（出让方一定是国家）。

2、二级市场：是土地的使用者经过开发建设将新建成的房地产出租或出售的市场。

3、三级市场：（二手房市场）是购买房地产的单位或个人再次将房地产转卖或出租

的市场。

（二）房屋面积的构成

1、使用面积：是每分户门内全部可供使用净面积的总和，其中包括卧室、起居室、过

道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不含吊柜）、室内扶梯、阳台。斜面屋

顶结构的房间，层高低于2.2米的部分不计入面积,净高2.05米以下的地

下室和地下室不算面积。

2、居住面积：指住宅分户门内，供日常生活起居用的卧室、起居室、厅的面积总和。

3、辅助面积：指住宅建筑各层平面中不直接供住户睡眠休息的室内空间净面积。包括

过道、厨房、卫生间、储藏室、阳台等。

4、公用面积：是指住宅楼内为住房方便出入，正常交往保障生活空间所设置的公共走

廊楼梯、电梯间、水箱间、垃圾道、物业管理房、设备间、门厅、楼层间厅

等所占面积总和。

5、住房建筑面积＝使用面积＋室内结构面积＋分摊面积

使用面积＝居住面积＋辅助面积

6、分摊面积=套内建筑面积×分摊系数

分摊系数=公用建筑面积÷套内建筑面积总和。

7、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积

8、阳台、走廊、房屋平台、花坛面积计算：

全封闭阳台按100％，半封闭阳台按50％，凹凸阳台按50％，平台、晒台、花坛、屋顶平台不算面积，凸窗平面超过2.2米划入红线图，计算面积。

（三）项目开发有关单位说明

1、发展商：指负责开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司。

2、投资商（指投资组合）：实际向该项目投入资金的单位。

3、承建商：负责房地产项目建筑施工的单位。

4、监理单位：整个项目建设过程中负责监督其质量的单位。

5、代理商：指负责项目具体宣传推广及销售策划的房地产中介机构。

（四）房地产交易

1、房地产交易：包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁。

2、供房体系：

（1）安居房：国家安排贷款和地方筹资结合，面向中低收入家庭的非赢利性住房（94年至99年，划拨土地）

（2）解困房：住房制度改革初期，地方政府解决城镇住房困难修建的房。分有偿出售和有偿出租两种。

（3）经济适用房：国家或开发商按普通住宅标准建设的以成本价向广大中低收入家庭出售的住房。包括安居房和解困房。

（4）房改房：国家机关、企事业单位在推及房改过程中分配的住房。出售方式：标准价、成本价两种。它是一种准商品房。

(五)住宅三维空间

1、住宅的层高：房屋一层的高度。指下层地板面至上层楼板面之间的距离，

一般层高为2.8米。净高：指楼层高减去楼板厚度的净剩值。