超级销售技巧,从一个小故事来看如何挖掘客户的需求

从一个小故事来看:如何挖掘客户的需求

作为一个销售人员，无论做什么产品的销售，都有六个关键的

素：情报（各种有关客户的资料)、客户需求、产品价值、客户关系、价格以及客户使用后的体

验。销售人员首先要建立关系，然后才能挖掘需求，这里我们主要谈谈如何挖掘

客户的需求，首先先让我们看看下面这个小故事：

有一天，一位老太太离开家门，拎着篮子去楼下的菜市场买水果。她来到第一个

小贩的水果摊前问道：“这李子怎么样？”

“我的李子又大又甜，特别好吃。”小贩回答。

老太太摇了摇头没有买。她向另外一个小贩走去问道：“你的李子好吃吗?”

“我这里是李子专卖，各种各样的李子都有。您要什么样的李子?”

“我要买酸一点儿的。”

“我这篮李子酸得咬一口就流口水，您要多少？”

“来一斤吧。”老太太买完李子继续在市场中逛，又看到一个小贩的摊上也有

李子，又大又圆非常抢眼，便问水果摊后的小贩：“你的李子多少钱一斤？”

“您好，您问哪种李子?

“我要酸一点儿的。”

“别人买李子都要又大又甜的，您为什么要酸的李子呢？”

“我儿媳妇要生孩子了，想吃酸的。”

“老太太，您对儿媳妇真体贴，她想吃酸的，说明她一定能给您生个大胖孙子。

您要多少？”

“我再来一斤吧。”老太太被小贩说得很高兴，便又买了一斤。

小贩一边称李子一边继续问：“您知道孕妇最需要什么营养吗？”

“不知道。”

“孕妇特别需要补充维生素。您知道哪种水果含维生素最多吗？”

“不清楚。”

“猕猴桃含有多种维生素，特别适合孕妇。您要给您儿媳妇天天吃猕猴桃，她一

高兴，说不定能一下给您生出一对双胞胎。”

“是吗？好啊，那我就再来一斤猕猴桃。”

“您人真好，谁摊上您这样的婆婆，一定有福气。”小贩开始给老太太称猕猴

桃，嘴里也不闲着：“我每天都在这儿摆摊，水果都是当天从批发市场找新鲜的

批发来的，您媳妇要是吃好了，您再来。”

“行。”老太太被小贩说得高兴，提了水果边付账边应承着。

故事讲完了，我们看到三个小贩对着同样一个老太太，为什么销售的结果完全不

一样呢？”

第一个小贩没有掌握客户真正的需求，第三个小贩善于提问。

所以三个小贩了解需求的深度不一样，第一个小贩只掌握了表面的需求，没有了

解深层次的需求。需求有表面和深层之分，那么这个老太太归根结底最深层次的

需求是什么呢？可能很多人会说当然是给儿媳妇吃了，心疼儿媳妇，也有这种可

能，但是最根本的需求是因为她希望儿媳妇能为她生个又白又胖的孙子。所以，

当第三个小贩向他推荐弥猴桃时，她很高兴的就买了，因为这是她的目标和愿望

。

这里买李子或者买猕猴桃，这就是采购的产品。李子要酸的，这是采购指标，后

来第三个小贩又帮助老太太加了一个采购指标，就是维生素含量高。所以需求是

一个五层次的树状结构，目标和愿望决定客户遇到的问题和挑战，客户有了问题

和挑战就要寻找解决方案，解决方案包含需要采购的产品和服务以及对产品和服

务的要求，这几个要素合在一起就是需求。客户要买的产品和采购指标是表面需

求，客户遇到的问题才是深层次的潜在需求，如果问题不严重或者不急迫，客户

是不会花钱的，因此潜在需求就是客户的燃眉之急，任何采购背后都有客户的燃

眉之急，这是销售的核心的出发点。潜在需求产生并且决定表面需求，而且决策

层的客户更关心现在需求，也能够引导客户的采购指标并说服客户采购。”6

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有些新手做业务，遇到客户就急着冲上客户，而对于老业务员来说，更多的是去

分析客户的需求，挖掘更深层次的需求，这样才会水到渠成的做成生意。

细节决定成败，态度决定高度，格局决定结局。"态度决定一切！"这句话是我最喜欢的一句话，特别是作为销售人员，一个稍微不留意就可能使你失去一个客户，所以我觉得作为一个地产中介从业人员一定要做到以诚实、守信为原则，并且要有非常专业的技能。另外，销售成功的基本条件之一，就是要有自信心，好的态度还应有抗挫折的心理准备，训练并具备面对失败的勇气，我想只有这样坚持,成功才会向自己靠近。

和做其它业务一样，勤奋最重要，熟悉楼盘的销售技巧，要懂得谈判技巧，对楼盘价格，附近楼盘的详细情况了如指撑，不说了，总之四个字：快，准，狠，贴，勤。

以下这些希望你能做到，如果成功了别忘了我呀～～

::成功经纪人的日常工作:::

1、每天准时到公司，（最好能提前20分钟到公司，做到风雨无阻！）

2、找开电脑，查看前一天所新增楼盘，熟悉市场行情，养成每天背诵楼盘和发现自己所需要之笋盘。

3、打开电脑，随时查阅公司"新间公告"、"员工论坛"等栏目，及时了解公司业务动态同规章制度，跟上公司日新月异发展的步伐。

4、查看本区域广告(包括本公司和外公司)发现自己客户所需要的盘或笋盘主动找回盘源,增加成交量进而增加业绩(及分类广告).

5、本分行或本区域若有新收的匙盘,坚持拿匙看房,日积月累,区域内的所有户型你都会了若指掌.

6、每天必须认真按质清洗十五个盘源.清洗任何盘源必须与业主彻底交流,了解真实情况.

7、洗盘过程中,了解业主有换楼的需要。在业主未出售前，先行约业主看房（每周至少一个）。

8、下决定每天找寻二个新客户（暂时未需要，但半年内会买的客户）

9、尝试考核本身对买卖过程中，税费及各项手续费的计算方法。

10、每天必须尽量保证带两个客户看房。

11、每天必须即时跟进自己的客户。

12、主动到公交站或盘源不足的指定目标派发宣传单张，争取客源及盘源。

13、自行辑录五个笋盘，不停寻找客户作配对，机会自然大增

14、跟进以往经自己成交的租盘或卖盘，（租客到期完约否？会否另觅新居？会买房否？）做好自己的"客户回访"工作。

15、跟进以往经自己租出的楼盘业主，会否买多一个单位作投资（收租）

16、有时间到附近交易活跃的社区兜客，及地产公司门口拉客。

17、自己洗盘时认为和自己沟通比较好的业主多联系，加深感情争取控盘（签独家委托）

18、晚上是联络客户与业主最佳时间，坚持在8-9点间跟客户、业主沟通。

19、业务员应多了解广州市及国内房地产之要闻，令本身在这方面的知识增加，从而在与业主及客户交谈的时更有内容，塑造"专家"形像。

20、谈判过程中，遇上挫折，是平常不过之事，并要将问题症结之所在记下，不要重犯。

21、工作总结（看房总结经验），准备第二天工作计划（客与业主需联系）

22、心动不如行动，心勤不如手勤，主动出击，才能争取入息。各位同仁：请随时随地将自己的工作与以上"日常工作"进行比较，检查自己做到了什么，没做到什么！建议将此"日常工作"摘录于自己工作薄上，时常鞭策自己，指引自我！长此以往，成功之时指口可待！

失败业务员的日常工作

1、常迟到，开小差。

2、望天打卦，无所事事。

3、一周看房次数不过三次。

4、洗盘工序得过且过，毫无内容。

5、主动性，积极性低，不会自发性找寻业绩不好的原因。

6、看房就是看房，不会深入了解客户的需要而作相应行动

7、阳奉阴违、只做表面功夫。

8、上班等下班，做业务的心态不够强。

9、与分行同事谈天说地，但内容经常不是围绕业务的。

10、贴客程度不够，客户经常跟前家地产成交。

11、经常抱怨无客，无盘，所以自己业绩差。

12、工作态度散漫，更影响其他同事工作。

13、不遵从上级指令，自己有一套想法，经常与上级对抗。

14、不会自我检讨做业务的能力。

15、从不提升自己的业务技巧，去适应现今行业的竞争。

16、对所属片区楼盘资料的熟悉情况不充分，而又不去改善

17、对所属片区楼盘的售价、租金价不清楚。

18、在公司谈私人电话较洗盘电话多。

19、利用公司电脑玩游戏，经常用手机玩短信息（在上班时间内）

20、对买卖手续流程不充分