经济适用住房建设项目可行性研究报告

XXX经济适用住房建设项目可行性研究报告第一章总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称：XXX经济适用住房建设项目1.1.2 项目承办单位：XXX康泰臵业有限公司1.1.3 项目选址：XXX以南，XXX以东1.2 研究工作的依据和范围1.2.1研究工作依据1、可行性研究报告编制委托书2、《民用建筑设计通则》3、《住宅建筑设计规范》4、《建筑设计防火规范》5、XXX发改城市[2006]1457号文件及住房建设规划意见等6、国家相关的规范、规定7、XXX城区规划文件8、项目承办单位提供的相关资料等1.2.2 研究工作的范围根据国家对建设项目可行性研究阶段的深度规定，本报告对项目概况及必要性、内容与规模、设计方案、环保节能、项目组织与1实施进度计划、项目招标方案、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性、内容和规模、投资估算和资金筹措，为项目的决策和实施提供可靠和准确的论证。

1.3 方案与结论1.3.1 项目建设的必要性自国家推行房改政策以来，XXX开发建设的住宅安居工程，虽然解决了很多居民的住房问题，但随着城区框架的不断拉大，城乡人口的转移，急需要一批经济适用房，解决了无房户的住房问题，并适度改善住房困难户的住房条件，还在群众中树立了政府的良好形象,定会受到广大群众的充分肯定和高度赞扬。

建设经济适用住房可以有效调控商品房价格，抑制商品房市场的畸形发展，可有效解决中低收入家庭的住房问题，减少民怨，深得民心，可有效消除社会上的不安定因素，有利于和谐社会的建设，对于加快XXX的城市建设，保证XXX经济又好又快发展，对维护安定团结都有着深远积极的影响。

1.3.2环保节能项目建设期间的污水产生量较小，一部分自然消耗，一部分流入城市排水管网。

本项目属于民用建筑，建成后产生的污染物主要是：污水、生活垃圾。

根据不同的污染物，做出了相应的处理，产生的污水采用先进的生活污水处理技术，集中收集处理达标后，排入城市管网，生活垃圾按照城市垃圾处理办法，及时清运到城市垃圾处理厂处理，对环境影响不大。

21.3.3项目实施计划本项目为XXX以南，XXX以东，天山路以北，共建设5栋住宅商业楼及其配套附属设施。

开发过程中选择有经验的建筑队伍和优秀的管理层,严密组织,科学管理,尽早完成该项目的建设。

根据该项目实际情况,计划分期分批完成，历时工期18个月,自2011年4月开始实施,2012年9月底小区全部交付使用。

工程施工过程中,分期、分批滚动施工，使资金和进度有机结合起来。

1.3.4建设规模与内容项目总占地31353.10 m2（47.029亩），其中：代征道路面积8231.5 m2（12.347亩），实际用地23121.6 m2（34.628亩）。

项目建设包括：总建筑面积96250.22 m2，包括住宅面积80653.52平方米，商业面积6092.70平方米，公共配套面积191.00平方米。

及小区配套的道路及绿化等公共服务设施。

绿化面积9827平方米，道路及停车场8104平方米。

（详见经济技术指标表）经济技术指标表31.3.5 投资估算与资金筹措本项目总投资12456.8万元；资金来源：全部由项目单位自筹解决。

1.3.6 效益评价该项目企业利润为681.30万元。

利润率为2.9%，符合国家关于经济适用房开发利润率不超过3%的要求。

净现金流量为681.30万元,表明财务状况基本良好。

项目面临主要风险因素时，具有一定的抗风险能力。

1.3.7 结论与建议4该项目建设完工后，住宅建筑面积达96250平方米，可为部分中低收入家庭和住房困难户提供质优价廉的经济适用住房1015套，可解决约3000余人的住房问题，解决了部分中低收入家庭和住房困难户住房问题，定会受到广大群众的欢迎。

综上所述，该项目符合国家的政策导向，可以有效调节目前房地产市场，解决社会矛盾，顺应民心，因此该项目的实施是必要的、可行的。

第二章项目背景及建设必要性2.1项目背景近年来，随着XXX城市建设的脚步加快，城市框架不断拉大，城市发展速度较快，有效带动了XXX的经济发展，吸引越来越多的人员入住城区；但随着越来越多的进城务工人员的增加，及大量住房困难户的出现，住房问题逐渐成为不能回避的难题。

现阶段，随着住房制度改革的不断完善，国家的住房政策已经完全实行商品化、实物制度，中低收入家庭收入偏低，而商品房市场价格居高不下，同时进城务工人员中，80%都是中青年人士，在保证生活的条件下，去购买商品用房，只能是可望而不可及，大量的居民挤住在出租房，导致民怨很大。

XXX委、市政府政府十分重视这部分人群的住房问题，把经济适用房建设列为惠民工程之首。

为解决城区内居民住房问题，经过对5市场的充分调查研究，综合分析各方面的因素，XXX康泰臵业有限公司利用国家的各项优惠政策，组织实施经济适用房建设工程，以中低收入家庭为主要销售对象，让百姓买得起房，买到放心房，可以缓解无房家庭的住房难题，有利于调控XXX目前商品房市场的发展，促使房地产业走健康良性发展道路。

2.2承办单位简介XXX康泰臵业有限公司位于XXX工农北路167号，成立于2005年11月28日。

企业性质为有限责任公司，注册资本2000万元。

公司资质证书为三级。

公司现有职工人数20人，有职称的专业技术管理人员12人，其中具有高级职称的1人，中级职称6人，初级职称2人。

公司下设四部一室：即工程部、财务部、营销部、物资部及公司办公室。

公司自成立以来，一直遵循以“质量求生存、以产品求发展”的经营策略，大力实施品牌化发展战略，审时度势，稳步发展。

在开发项目决策上，采取科学严谨的态度，准确定位，适度开发，满足消费需求，按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，注重质量、信誉至上，提高产品的品位、档次。

经营管理上，坚持“以人为本、科学管理”的企业管理方略，把质量管理、优质服务放在企业经营的首位。

并把人才看作企业的第一资源，增强员工的凝聚力，提高员工的积极性和创造性，大大增强了员工的核心竞争力，在2009年度被市建委授予“优秀房地产开发企业”称号。

2.3 项目建设的必要性62.3.1坚持经济适用住房政策，切实解决中低收入家庭，特别是住房困难户的住房问题，有效提升政府为民办实事的良好形象。

改革开放以来，我们的经济有了长足的发展，城市面貌有了较大改观，居民生活环境和居住条件发生了很大变化。

但是，一些困难企业还存在着部分职工住房困难问题，还有一些住房特困户。

而城市目前有房地产企业开发的商品住房，属于高品质、大户型的较多，不菲的价格使得中低收入家庭不能入住，如果把这部分人的住房问题都推向市场，去购买市场上的商品房,一个中低收入家庭要十几年,甚至几十年的积蓄才能购买一套商品房,经济上难以承受。

适用住房项目，享受政府优惠政策,利润严格按照国家的标准，项目是具有社会福利性质的民用住房。

该项目实施，是贯彻中央文件精神，是政府为民办实事的具体表现，在群众中树立了政府的良好形象,定会受到广大群众的充分肯定和高度赞扬。

2.3.2有序的开发建设经济适用住房项目，可有效调控市场上的商品房的价格,使房地产市场持续健康发展。

房地产行业是经济的支柱产业,由于城市经济的快速发展,城市化进程加快,外迁人员增加,大量外迁人员需要解决最基本的住房问题，促使住房地产市场供需矛盾突出,市场供求不平衡，导致房价一路攀升。

在取消了福利分房制度之后，住房价格更是一个敏感问题。

由于经济的快速发展,城市化进程加快，土地资源不可再生,促使市场供需矛盾尖锐,导致商品房价格一路攀升，而开发商要追求利润的最大化，使整个房地产市场的价格攀升越演越烈，房屋价格在一定7时期内不会有所下降。

如果单单靠市场行为来调解这一社会问题，在短期内市场就会失灵。

房地产业对国民经济发展的作用毋庸臵疑，国家的宏观调控是为了国民经济的稳定、健康有序的发展，从而拉动其他行业发展。

因此,政府要解决社会矛盾,就要全面贯彻落实国家的宏观调控政策,根据《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》等等，采取适当的干预方式来影响市场, 稳定住房价格, 维护广大中低收入家庭的切身利益，促进国民经济平稳快速发展。

而现阶段控制房价的主要方式之一，就是通过政府提供经济适用住房,在价格上低于商品房，以此来影响商品房价格，维护广大中低收入家庭的利益,确保房地产市场走持续、健康、稳定发展之路,共同构建和谐社会。

2.3.3经济适用住房建设可以加快推进城市化进程，进一部深化城市住房制度改革，带动其他相关行业发展。

房地产业发展，为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所。

房屋产品消费，特别是住房消费属于综合性消费，会波及和带动生活消费的方方面面。

因而，发展房地产业，有效提高居民住房消费水平，为人们生活水平的提高，创造条件和可能。

经典的造型设计、漂亮的小区绿化组合，无疑能提高周边的环境和品位。

经济适用住房一般都选址在城市的新区，开发建设规模都比较大，结合住房需求和城市整体发展规划，坚持可持续性发展理念，在加快新区建设的同时，兼顾老城区改造，实现新、老区的功能互8补，协调发展，尽快形成配套齐全的小区；其次，从经济结构上来看，地产业的健康发展，还拉动与建筑业、地产业、中介服务行业等相关的其他产业，如房产中介，室内装修、第三产业等行业，无形中拉动了整个经济发展。

本项目符合国家的有关规定，为政府解决各种社会问题和大量纠纷、上访，真正做到“最大限度维护拆迁户利益”，真心实意地将群众的安居工程“作为造福百姓的解困工程，作为新时期密切党群、干群关系的民心工程，作为塑造党和政府崭新形象的德政工程”、做到使群众的安居工程成为群众心中的“民心工程”。

综上所述，该项目的实施是可行的、必要的。

9第三章市场分析3.1 政策分析国家有关部委提出推动住房消费的改革措施，一是要加大经济适用住房建设，适宜于广大普通居民购买住宅的投资力度；二是加快城镇住房制度的改革，住房实物分配转变成货币分配形式；三是出台购买住宅的优惠办法，银行给予按揭贷款，推动住房商品化的进程。

3.2 市场需求预测随着住房制度改革的不断深入，建立在住房私有化基础上的住宅供应逐渐多样化，取消福利分房，以自住民居为主；而经济适用房是享受国家优惠政策而建设的专用住房，保本微利（3%的利润）出售给符合条件的购房户。

结合XXX的实际情况：（1）从消费市场来看：我市享受低保家庭共有45786户，其中，人均建筑面积在8平方米以下的有20913户，8－16平方米的1571710户，16平方米以上的9156户，本项目建设的经济适用住房总套数为1912套，可在一定程度缓解我市中低收入家庭的住房困难问题。