万事利地产下沙项目土地咨询报告
杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司土地估价报告(二)
土地估价报告项目名称：临安市青山湖街道横畈镇泉口村一宗工业用地土地使用权市场价格评估受托估价单位：杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司土地估价报告编号：杭中立（2012）（估）字第1004号提交估价报告日期：二○一二年十月十六日土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称临安市青山湖街道横畈镇泉口村一宗工业用地土地使用权市场价格评估二、委托估价方杭州易辰孚特汽车零部件有限公司三、估价目的杭州易辰孚特汽车零部件有限公司拟转让其所属工业用地，特委托杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司对其所使用的，位于临安市横畈镇泉口村一宗国有出让工业用地土地使用权市场价格进行评估。
四、估价基准日2012年9月30日五、估价日期2012年9月30日至2012年10月16日六、地价定义根据委托方提供的资料及估价人员现场查勘，估价对象为位于临安市横畈镇泉口村的一宗国有出让用地，土地总面积为132931平方米，土地用途为工业用地，终止日期为2060年9月6日，至估价基准日，剩余使用年限为48年，宗地现状开发程度达到外围五通（通路、通电、通水、通讯、排污），内部平整待开发。
根据本次估价目的，本次评估地价定义为：估价对象在估价基准日2012年9月30日，设定用途为工业用地，设定使用年限为剩余使用年限48年，设定开发程度为外围达到五通（通路、通电、通水、通讯、排污）配套，内部平整条件下的国有出让土地使用权市场价格。
1七、估价结果估价人员在实地调查踏勘的基础上，遵循估价原则，经过评估人员测算与综合分析，并结合估价经验与对影响土地价格的因素分析，在假设所有规划资料和权属资料准确无误前提下，确定估价对象在地价定义设定条件下的土地使用权市场价格为：土地用途：工业用地剩余使用年限：48年土地面积：132931平方米土地单价：270元/平方米总地价：3589.14万元总地价大写（人民币）：叁仟伍佰捌拾玖万壹仟肆佰元整具体详见表1-1《土地估价结果一览表》2杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司土地估价报告表1-1 土地估价结果一览表估价机构：杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司估价报告编号：杭中立（2012）（估）字第1004号一、上述土地估价结果的限定条件：1、土地权利限制：详见土地估价报告；2、基础设施条件：宗地外通路、通水、通电、通讯、通排水“五通”和宗地内部平整；3、规划限制条件：详见土地估价报告；4、影响土地价格的其他限定条件：详见土地估价报告。
杭州下沙板块商铺市场调研报告
下沙住宅及商铺市场调研报告第一部分下沙商铺市场简况 (3)一、总体规划 (3)二、房产开发及配套 (3)三、商业格局 (3)四、商业概述 (4)五、现存商业娱乐配套 (4)第二部分商铺详况 (6)一、下沙商铺现况 (6)1、商业地产现状 (6)2、商铺定位 (6)3、商业分布现状 (6)4、商铺销售价格 (7)二、九堡商铺市场概况 (8)第三部分下沙现存商铺简表 (10)第四部分市场预测 (10)第一部分下沙商铺市场简况一、总体规划通过未来3年的努力，杭州经济开发区的城市建成区面积将扩展13平方公里，达到47平方公里，成为国际先进制造业基地、新世纪大学科技城和花园式生态型城市副中心。
一个制造业基地和大学城所在地，开发区目前辖区人口30多万，其中包括15万学生和10余万企业务工人员，地铁开启了这30万人的品质生活时代，也开启了下沙商业的新时代。
二、房产开发及配套2009年完成房地产开工500万平方米，未来三年，下沙将建沿江居住区、启动区块居住区和新城中心区居住区三大居住组团，到2009年计划完成房地产开工面积500万平方米，竣工面积220万平方米。
下沙将开工建设市属综合性医院、中小学和幼儿园10所等20多个公建配套项目，并建成沿江大道景观带、生态公园、高教园区中央景观带三大公共景观。
三、商业格局抓住地铁机遇，下沙已经准备在三年内打造“一心、两副、三街、两配套”的现代服务业发展格局。
“一心”，即新城中心区商贸中心，这里将开工建设临江商贸大厦、德胜商业综合楼等10个以上的综合性商贸服务业大项目；“两副”，即启动区块和高教西区商业中心、沿江和高教东区商业中心，开工建设盛泰五星级酒店、奥特莱斯广场、阳光星城、新加坡科技园配套商业设施等5个以上的综合性商贸服务业大项目；“三街”即4号路商业街、高沙商业街和沿江休闲商业街要初具形象；“两配套”即社区便利服务设施和地铁物业商贸服务设施基本配套。
四、商业概述目前开发区商业最集中的地段之一正是文泽路一带，一个“井”字形新商圈已雏形渐成。
杭州下沙多个商业项目陷入沉寂迟迟未开工
杭州下沙多个商业项目陷入沉寂迟迟未开工从2005年到2014年8月，下沙一共出让了50宗商品房开发地块，50宗土地中，商业性质的地块20宗，纯住宅性质的地块27宗。
就地块宗数而言，商业项目和纯住宅项目可谓旗鼓相当。
不过，据记者实地调查，相比于住宅项目，下沙商业项目开发明显比较缓慢。
在诸多住宅项目的开发接近尾声时，一些同时期出让的商业地块，却仍无动静。
商业地块大多围绕住宅或地铁站从位置特点来看，下沙商业地块大致可分为两类：围绕住宅、靠近地铁。
2010年之前，出让的地块大都围绕着住宅。
其中，2009年出让的杭政储出88号地块位于金沙湖地铁站A出口附近，即现在的龙湖天街项目，靠近住宅项目龙湖·滟澜山，附近的住宅项目也比较多，德信·中外公寓、德信早城、新元社区、铭和苑等小区都在附近。
世茂广场所属地商业地块也出让于2009年，该项目周边也是住宅聚集地，宋都·晨光国际、保利·东湾、世茂·江滨花园等项目都是世茂广场辐射的范围。
2010年之后，出让的土地基本围绕着地铁站。
仅在地铁高沙路站周围，就有3宗商业地块，先后出让于2012年、2014年。
其中，杭政储出【2011】65号地块、杭政储出【2011】3号地块出让于2012年年初，杭政储出【2013】113号地块出让于2014年年初。
在下沙西地铁站附近，同样有多宗商业地块，其中，杭政储出【2011】4号地块、杭政储出【2012】74号地块、杭政储出【2014】4号地块都出让于2010年以后。
除此之外，还有一些商业地块在大学城比较中心位置，比如2012年出让的杭政储出【2011】7号地块就在浙江传媒学院西侧，宝龙城市广场的商业项目也在浙江工商大学对面。
从拿地企业看，商业地块的开发商不像住宅那样比较集中，在出让的20宗商业用地中，由17家开发商摘得。
而在这些拿地企业中，有不少企业并不是专业的房地产开发公司，比如杭政储出【2009】64号地块被九阳股份有限公司拿下，而九阳是一家专注于豆浆机领域并积极开拓厨房小家电研发、生产和销售的企业。
杭州市区房地产市场分析报告
2010年11月杭州市区房地产一手房市场分析土地市场2010年1至11月商业、住宅用地出让面积2089424平米，同比减少16%；出让总金额4850816万元，同比减少15%。
2010年11月杭州市区住宅、商业用地供应量环比继续增加，楼面地价再创新高。
滨江集团“杨家牌楼”地块以及喜来登“之江度假村”地块分别刷新杭州住宅及商业金融用地“地王”记录。
下沙大学城北板块住宅楼面地价环比10月上涨约18%，碧桂园进入杭州下沙板块。
申花板块住宅楼面地价比今年3月上升13%；蒋村单元住宅楼面地价环比5月上涨24.6%；田园板块住宅用地楼面地价相比09年均价下降2.6%。
土地市场在保持总体热度的同时板块出现分化。
一手房市场11月杭州市主城区新房成交3644套（11月13日、14日透明售房网无数据），同比减少32.84%，环比上升21.18%，平均每日成交130套。
成交均价为21829元/平米，同比上升30.66%，环比下降5.45%。
11月杭城商品房成交区域第一是下沙开发区，共成交1215套；第二位西湖区成交744套；第三位上城区成交575套；江干区位列四，成交448套；滨江区成交176套；拱墅区成交163套；成交最少的是之江开发区，只有100套。
据统计，截至11月30日，海运国际成交505套写字楼，夺得11月成交冠军，成交第二名是滟澜山，成交464套；紫藤苑成交215套，江语海成交191套，分列三、四位。
11月一手房开盘套数环比10月基本持平，据统计11月初有28个楼盘计划开盘，而11月真正开盘的楼盘仅14个，约半数楼盘推迟开盘，如田园牧歌、名城湖左岸等。
11月开盘楼盘当月平均销售率为67%，环比10月上升22个百分点。
报纸房产新闻、广告投放情况11月杭州主流报纸共报道房产新闻146次，平均每天4.9次，环比减少13%；共投放房产广告162次，平均每天5.4次，环比减少32%。
与10月相比，11月整版广告所占比例下降了17个百分点，跨版广告下降了4个百分点，单通广告比例上升15个百分点，小版面广告比例大幅上升。
2019年杭州天阳丁桥R21-11地块市场调研分析及产品建议报告
都市枫林
2019/5/14 推出1－7#、18－22#楼 2019/12/9 推出9#－12#楼 2019/1/1 推出 13#、26 #楼
2019/3/14 推出 8#、14#、15#楼 2019/4/8 推出23、24、25#楼 2019/6/23 推出16#、17#楼
（三）区域行政：丁桥镇隶属于杭州江干区，目前共辖10个行政 村，1个居民区，1个市级开发区———杭州私营经济园区。
（四）区域人口：总人口2.5万，其中常住人口1.18万。
（五）区域经济：海通木业、阿思家羽绒、祝强医疗设备、西林 链条等杭州私营经济园区的著名企业，成为丁桥建设经济大镇的 支柱。
（杭州江干区规划结构图，丁桥镇位于江干区的北端，北临皋平风景区，南 依笕桥民用机场。）
议报告
第一部分：有关丁桥 第二部分：有关杭州房地产市场 第三部分：有关我们的竞争板块 第四部分：有关目前市场上90 ㎡左右的户型 第五部分：有关我们的消费者 第六部分：有关我们的地块 第七部分：项目产品建议
第一部分：有关丁桥
（一）丁桥与杭州的关系 在《杭州市中心城区图》上，丁桥镇以一颗红五角星 的形式，躲在地图右上角距离纸张上沿不到两厘米的 地方，似乎只差一点点就要被地图忽略掉。
近期规划：一期大型居住区规划用 地5000多亩，总建筑面积347万平方米， 规划一期进驻居民3万多户，居住人口 10万。5-10年内，丁桥将和长睦等居住 区块联成一体，最终建成一个居住人口
近20万人，功能完备的现代化新城。 丁桥大型居住区二期，系杭城北部
入住10万人的生态核心区块，东至丁桥 一期和长睦居住区，南至笕桥镇，西至 下城科技园区，北至半山田园地块，包 括同协、建塘、赵家等村，总占地7000 余亩。
杭州闲林综合用地定位分析报告
闲林综合用地定位分析报告一、2007年上半年杭州经济发展情况●城乡居民收入增长稳定上半年，杭州市区城镇居民人均可支配收入11889元，增长14.7%，扣除价格因素，实际增长12.3%；其中工资性收入8905元，增长12.8%；财产性收入增长21.9%。
农村居民人均现金收入6119元，增长12.1%，扣除价格因素，实际增长9.8%。
其中，工资性收入3126元，增长14.1%；家庭经营现金收入2280元，增长9.9%。
●居民消费价格上涨2.1%上半年，杭州市居民消费品价格上涨2.1%，涨幅比上年同期和一季度分别提高0.8个和0.3个百分点。
八大类消费品及服务项目价格“六涨二跌”，食品、烟酒及用品、居住类项目、家庭设备用品及维修服务、医疗保健、个人用品和衣着类分别上涨了3.5%、2.6%、3.5%、2.1%、3.1%和2.9%。
娱乐教育文化用品、交通和通讯价格分别下降0.2%和1.5%。
●发展享受型消费增长上半年，杭州市实现社会消费品零售额629.82亿元，增长15.0%，增幅同比提高1.7个百分点。
城乡居民“发展型”、“享受型”消费均较快增长，服装鞋帽针纺织品类、家具类、金银珠宝类和汽车类分别增长19.5%、40.5%、21.7%和20.1%。
上半年餐饮业实现零售额67.66亿元，增长18.5%。
●市区房价小幅攀升1-6月，杭州市商品房销售面积累计349.63万平方米，同比增长50.1%，增幅为2006年以来最高水平。
其中现房销售35.79万平方米，增长86.8%；期房销售313.84万平方米，增长46.8%。
从商品房分类来看，1-6月杭州市商品住宅销售面积312.87万平方米，同比增长58.3%;办公楼销售面积18.68万平方米，同比增长49.5%;商业营业用房销售面积13.79万平方米，同比下降29.0%。
半年房价增幅小幅攀升。
市区房屋销售价格上涨3.5%，其中商品房销售价格上涨3.6%，二手房销售价格上涨3.4%。
杭州某工程地质勘查报告
杭州某工程地质勘查报告1.项目概述本报告是针对位于杭州市地区的工程地质勘查项目进行的调查和分析。
该地区拟建设一座大型商业综合体，涉及土地面积约为XX平方公里。
2.勘查目的本次勘查旨在全面了解勘察范围内的地质情况，特别是对土层、地下水、地下构造等进行详细调查，为后续工程的设计和施工提供科学依据。
3.勘查范围和方法勘查范围包括成立标第X幅地质调查剖面，全面调查勘查范围内的地质条件。
采用的方法包括现场观测、岩心钻探、地下水位监测等。
4.地质背景经过调查，本地区主要由砂岩、灰岩和泥岩组成。
其中，砂岩主要分布在地层底部，灰岩和泥岩层则分布在砂岩层上方。
整个地区的地貌整体较平坦，没有明显的地震活动和地质灾害。
5.土层特征勘查范围内主要存在三个土层，分别是软土层、砂土层和卵石层。
其中，软土层厚度约为XX米，黏性较大，工程建设时需注意加固处理。
砂土层厚度约为XX米，对工程建设具有良好的承载能力。
卵石层厚度约为XX米，由于其坚硬程度较高，不易进行土方开挖，工程施工时需采取相应的措施。
6.地下水勘查范围内存在一条地下水层，水位深度约为XX米-XX米，水质为优良。
在工程建设过程中，需要进行排水处理和防止地下水突泻的工作。
7.地下构造通过现场勘查和岩心钻探分析，发现勘查范围内不存在断层和裂隙，地下构造稳定。
8.地质灾害勘查范围内没有发生过地质灾害，但地区周边存在历史地质灾害的报道。
在工程设计和施工中，需要充分考虑潜在的地质灾害风险，采取相应的防治措施。
9.结论与建议根据本次勘查结果，结合规划及设计要求，对工程建设提出以下建议：-在软土层进行加固处理，确保建筑物的承载能力；-在砂土层进行合理的基础处理，提高工程的稳定性；-在卵石层进行土方处理时，采取适当的方法和措施，确保工程施工的顺利进行；-设计和建设过程中，充分考虑附近地区的地质灾害风险，制定相应的防治措施；-排水系统的设计应充分考虑地下水位的变化和排水量的大幅波动。
中海地产杭州滨江区76地块市场研究报告
注重整合营销策略，通过多元化的渠道推广其品牌形象和产品，如电视广告、户外广告、网络广告等。同时，积极与地方政府合作，加强政企合作，提升品牌形象和市场竞争力。
绿城房地产
万科房地产
保利地产
项目SWOT分析
05
项目优势
要点三
品牌实力
中海地产作为具有国际影响力的房地产开发企业，具有优秀的品牌形象和开发经验。
市场分析
02
滨江区作为杭州市的高科技和金融中心，具有较高的经济发展水平。
区域市场供需关系平衡，但近年来新增供应量有限，需求持续旺盛。
区域市场概述
VS
通过对竞品项目的分析，发现该区域的竞品项目多以高品质、高价格和高服务为卖点。
中海地产杭州滨江区76地块项目在品牌、产品品质和服务上具有竞争优势。
竞争态势分析
2023
中海地产杭州滨江区76地块市场研究报告
目录
contents
项目背景市场分析客户需求分析竞争对手分析项目SWOT分析
目录
contents
项目规划与设计项目的经济效益分析风险评估与对策结论与建议
项目背景
01
中海地产杭州滨江区76地块位于杭州市滨江区核心区域，占地面积约为12.5万平方米，总建筑面积约为38.5万平方米。
该地块是中海地产在杭州市场的又一重要项目，地理位置优越，交通便利，拥有丰富的自然资源和人文资源。
该项目的开发目标是打造高品质的住宅、商业和配套设施，为杭州市民提供更加舒适、便捷、安全的生活环境。
项目概述
该项目的定位是打造一个高品质的城市综合体，集住宅、商业、文化、教育等多功能于一体。
住宅方面，主要分为高层住宅和别墅两种类型，以适应不同客户群体的需求，同时配备智能家居系统等高科技设施。
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项目层面目标
赢利心理预期：预期在取地后半年内开发，保证项目销售型 物业快速去化的同时获取20%以上的税后净利润率
品质形象要求：成为市场上口碑好、品质高的名盘，实现区 域内中高端形象
项目核心问题点： ——在实现预定目标的前提下，如何根据对城市与市场的分析来研判本项目的可行性？
绝对保密
万事利地产下沙项目土地咨询报告
中国房产信息集团︱决策咨询 China Real Estate Information Corporation
2010.9
别墅会所
小高层
独栋别墅
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
Question4
——基于项目定位，开发商应以怎样的价格取得项目地块？
9
PART 2 城市及区域发展背景研究
10
城市背景/城市地位
杭州是长三角都市圈重要城市之一、浙江省龙头城市，依托较强的经济实力和强势的旅游 资源，对周边城市形成了较强的吸引力，吸引了许多外来人口过来投资置业。
杭州位于中国东南沿海北部，是浙江省省会，副省级城市，也是 长三角第二大经济城市，南翼经济、金融、物流、文化中心。浙 江省政治、经济、文化中心，中国东南重要交通枢钮
区域传统认知：基于区域历史背景，在客户认 知层面下沙一直属于城郊的概念
本案
4
项目属性研究/区域概况
项目位于下沙金沙湖板块的中心位置，南靠金沙湖，西接地铁下沙站，环湖未来将形成下沙的 高档商业商务圈，高档住区也将在此板块崛起，但从目前来看区域还处在开发起步期。
地铁下沙西站：预计 在2012年通车，主要 辐射金沙湖周边楼盘
居住：高档住宅和精 品商住相结合，龙湖
等品牌开发商进驻
远景规划
九沙大道
项目地块
行政：区域行政中 心，开发区管委会
综合办公楼
金沙湖：预计3年成型的湖 泊，规划40公倾，将在下沙新 城扮演观光、旅游、度假、休 闲功能于一体的都市滨水综合
体
商业：环湖高端商业圈， 将引入星级酒店和知名品
牌入驻
区域现状
5
项目属性研究/项目指标及周边
2
PART 1 项目属性及核心问题解析
3
项目属性研究/项目在城市中的位置
项目地处杭州市东部，位于以经济技术开发区为发展起点的下沙，在杭州市民传统认知上，下 沙属于城郊区域。
地理区位：下沙经济技术开发区
位置距离：距市中心(武林广场)16公里；距离 机场12公里；距离九堡客运中心4.5公里
区域属性：国家级经济开发区，未来杭州三大 副城
地块因素
临城市主干道、毗邻地铁站，有持续的人流支撑
强
势
交通因素
条
件
自然资源
紧邻城市交通主干道，距离火车站与机场半小时车程内，交通可达性较强 位于中央景观湖的北岸、强势的资源条件，可强调景观优势
规划限制
地块面积小，形状不方正，项目的可塑性较小
弱
势
区域认知
在传统认知中，区域为远郊区域，市场认知不足
条
件
配套资源
地块周边情况
➢项目东侧临主干道九沙大道，同时西侧通过下沉式广场直接与 地铁站相连，交通便捷 ➢项目周边未来将都为商办综合体项目，共同形成区域商圈 ➢项目周边目前都还处在规划阶段，成型还需要3-5年
6
项目属性研究/总结
项目属性——城市传统认知属城郊区域、拥有湖景资源、对接地铁站、交通可达性好、地块规模 小，周边规划完善但存在一定不确定性
工作模块设计
万事利地产·下沙项目土地咨询报告
Part1：项目属性及核心问题解析
① 项目属性研究 ② 客户目标解析 ③ 核心问题解析
Part2：城市及区域发展背景研究
① 城市背景 ✓ 城市地位 ✓ 城市经济 ✓ 城市人口 ✓ 城市规划
② 区域背景 ✓ 区域经济及区域人口、交通 ✓ 区域规划及金沙湖板块的重点规划
行政划分： 市域总面积1.66万平方公里，其中市辖区3068平方公里。辖8 个市辖区、2个县，代管3个县级市，共57个街道、110个镇、 39个乡（包括1个民族乡），678个社区、65个居民区、3666 个行政村；其中市辖区共有44个街道、49个镇、3个乡，597 个社区、4个居民区、807个行政村。 城市人口： 总人口660.4万人，其中市辖区409.5万人。 发展目标： 国际旅游休闲中心、全国文化创意产业中心、长三角创新创业 中心、综合交通物流中心、先进制造业中心、现代服务业中心 浙江省经济文化科教中心。
周边配套都属于规划中，需要3-5年甚至更长时间才能成型，期间规划变动影响巨大
7
客户目标解析
落实到金沙湖项目上，从两个层面来考虑开发商在本项目上要达成的开发目标：
企业层面目标
奠定后续发展基础：通过金沙湖项目的操作，万事利集团首次 进入杭州房地产开发市场，希望通过此项目积累经验，形成政府 及市场对企业品牌的认知，为后续发展奠定基础
8
核心问题解析核心问题分解源自核心问题——在实现预定目标的前提下，如何根据城市与市场的分析来研判本项目的可行性？
Question1
——本项目所面临怎样的城市及区域发展背景情况？
Question2
——本项目所在区域房地产市场提供了怎样的发展机会？
Question3
——基于城市及市场机会本项目存在怎样的的定位方向？
从地块指标上来看，项目地块较小，并且形状不规则，可塑性较差；项目交通及景观环境优越 ，同时周边众多的商办项目将和本项目一起形成区域商圈，但未来成形还需要3-5年时间。
规划景观步行道
规划路
九阳地块
九沙大道
九阳项目
本案 九沙大道
与地铁对接的下沉广场
项目地块金内沙部湖
金沙湖地块现状
地块基本指标
➢地块用地性质为商办综合用地 ➢地块面积10.6亩，容积率4,总建筑面积28292平米 ➢地块平整，但形状不是很规则，呈不规则四边形 项目地块较小，地块不规则，物业可塑性较差
Part3：下沙房地产市场环境研究
① 整体市场环境研究 ② 办公市场研究 ③ 商业市场研究
✓ 区域商业环境研究 ✓ 基于项目区位特征的商业专题研究
Part4：项目初步定位
① 项目定位背景总结 ② 总体定位 ③ 项目产品规划建议 ④ 客户定位 ⑤ 项目各物业价格定位
Part5：项目土地价格分析
Part6：相关补充说明