第五章 房地产投资财务分析
房地产财务报告分析(3篇)
第1篇一、前言随着我国经济的快速发展，房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，其财务状况一直是投资者、政府和社会各界关注的焦点。
本报告通过对某房地产公司近年来的财务报告进行深入分析，旨在揭示其财务状况、经营成果和现金流量等方面的情况，为投资者提供决策依据。
二、公司概况（此处应插入公司简介，包括公司名称、成立时间、主营业务、市场地位等。
）三、财务报表分析（一）资产负债表分析1. 资产结构分析- 流动资产分析：分析流动资产占比、构成情况，如现金、应收账款、存货等。
重点关注存货周转率，以评估公司的库存管理和资金占用情况。
- 非流动资产分析：分析非流动资产占比、构成情况，如固定资产、无形资产等。
重点关注固定资产折旧政策，以评估公司资产价值变动情况。
2. 负债结构分析- 流动负债分析：分析流动负债占比、构成情况，如短期借款、应付账款等。
重点关注短期偿债能力，如流动比率、速动比率等。
- 非流动负债分析：分析非流动负债占比、构成情况，如长期借款、长期应付款等。
重点关注长期偿债能力，如资产负债率等。
3. 所有者权益分析- 实收资本分析：分析实收资本变动情况，以评估公司融资能力和股东投入情况。
- 盈余公积和未分配利润分析：分析盈余公积和未分配利润变动情况，以评估公司盈利能力和分红政策。
（二）利润表分析1. 营业收入分析- 分析营业收入构成，如销售商品、提供劳务等。
重点关注收入增长率和市场份额。
- 分析收入确认政策，如收入实现条件、收入确认时点等。
2. 营业成本分析- 分析营业成本构成，如直接成本、间接成本等。
重点关注成本控制能力和毛利率。
- 分析成本构成变动趋势，以评估公司成本管理效率。
3. 期间费用分析- 分析期间费用构成，如销售费用、管理费用、财务费用等。
重点关注费用控制能力和盈利能力。
- 分析期间费用变动趋势，以评估公司费用管理效率。
4. 利润总额分析- 分析利润总额构成，如营业利润、投资收益、营业外收支等。
房地产财务分析工作报告(3篇)
第1篇一、前言随着我国经济的快速发展，房地产行业已经成为国民经济的重要组成部分。
然而，在繁荣的背后，房地产企业面临着诸多财务风险和挑战。
为了确保房地产企业的健康发展，本报告对某房地产企业的财务状况进行了全面分析，旨在为企业管理层提供决策依据。
二、企业概况某房地产企业成立于20XX年，主要从事房地产开发、销售、物业管理等业务。
经过多年的发展，企业已在全国多个城市布局，形成了较为完善的产业链。
截至20XX年底，企业总资产达XX亿元，年销售收入达XX亿元。
三、财务报表分析1. 资产负债表分析（1）资产结构分析截至20XX年底，某房地产企业总资产为XX亿元，其中流动资产XX亿元，非流动资产XX亿元。
流动资产占比约为XX%，非流动资产占比约为XX%。
从资产结构来看，企业资产以流动资产为主，表明企业具有较强的短期偿债能力。
（2）负债结构分析截至20XX年底，某房地产企业总负债为XX亿元，其中流动负债XX亿元，非流动负债XX亿元。
流动负债占比约为XX%，非流动负债占比约为XX%。
从负债结构来看，企业负债以流动负债为主，表明企业短期偿债压力较大。
2. 利润表分析（1）营业收入分析20XX年，某房地产企业营业收入为XX亿元，同比增长XX%。
其中，房地产开发业务收入XX亿元，物业管理业务收入XX亿元。
从营业收入结构来看，房地产开发业务是企业的核心业务，收入占比超过XX%。
（2）毛利率分析20XX年，某房地产企业毛利率为XX%，较去年同期提高XX个百分点。
毛利率的提高主要得益于产品结构的优化和成本控制。
（3）净利率分析20XX年，某房地产企业净利率为XX%，较去年同期提高XX个百分点。
净利率的提高主要得益于营业收入增长和成本控制。
3. 现金流量表分析（1）经营活动现金流量分析20XX年，某房地产企业经营活动现金流量净额为XX亿元，同比增长XX%。
这表明企业经营活动产生的现金流量较为充足。
（2）投资活动现金流量分析20XX年，某房地产企业投资活动现金流量净额为XX亿元，同比增长XX%。
房地产财务报告分析总结(3篇)
第1篇一、前言房地产作为我国经济的重要支柱产业，其财务状况的好坏直接关系到国家经济稳定和居民生活水平的提高。
本文通过对某房地产公司财务报告的分析，总结其财务状况，为投资者、管理层及相关部门提供决策参考。
二、公司概况某房地产公司成立于2000年，主要从事房地产开发、销售、物业管理等业务。
经过多年的发展，公司已成为我国西部地区具有较高知名度的房地产企业。
近年来，公司业绩稳步增长，市场份额不断扩大。
三、财务报告分析1. 资产负债表分析（1）资产分析①流动资产：截至2020年末，公司流动资产总额为50亿元，同比增长10%。
其中，货币资金为5亿元，应收账款为10亿元，存货为15亿元，其他流动资产为20亿元。
从数据来看，公司流动资产结构较为合理，货币资金充足，应收账款和存货水平适中。
②非流动资产：截至2020年末，公司非流动资产总额为30亿元，同比增长8%。
其中，固定资产为15亿元，无形资产为5亿元，长期投资为5亿元，其他非流动资产为5亿元。
公司非流动资产以固定资产为主，说明公司在长期发展过程中，注重资产质量。
（2）负债分析①流动负债：截至2020年末，公司流动负债总额为40亿元，同比增长5%。
其中，短期借款为10亿元，应付账款为15亿元，其他流动负债为15亿元。
公司流动负债水平适中，短期偿债能力较强。
②非流动负债：截至2020年末，公司非流动负债总额为20亿元，同比增长6%。
其中，长期借款为10亿元，长期应付款为5亿元，其他非流动负债为5亿元。
公司非流动负债以长期借款为主，说明公司在发展过程中，注重长期资金筹措。
（3）所有者权益分析截至2020年末，公司所有者权益总额为30亿元，同比增长10%。
其中，实收资本为20亿元，资本公积为5亿元，盈余公积为3亿元，未分配利润为2亿元。
公司所有者权益水平较高，有利于公司长期稳定发展。
2. 利润表分析（1）营业收入：2020年，公司营业收入为100亿元，同比增长15%。
投资房地产的财务分析
投资房地产的财务分析在过去的几年里，我作为一名投资者，一直在关注着各种投资渠道。
今天，我想和大家分享一下我对于投资房地产的财务分析。
让我们来看看投资房地产的优势。
第一，房地产是一种实物资产，具有很强的保值和增值潜力。
尤其在经济繁荣和人口增长的地区，房价往往随着时间的推移而稳步上涨。
第二，房地产投资可以带来稳定的现金流。
通过出租房产，我可以每月或每年获得一定的租金收入，这对我来说是十分可观的。
第三，房地产投资可以享受税收优惠。
例如，在我国，房地产投资可以享受房产税、土地增值税等多种税收优惠政策。
然而，投资房地产也存在一定的风险。
第一，房地产市场波动较大，房价可能短期内出现上涨或下跌，这对我带来的投资回报不确定。
第二，房地产投资需要大量的初始资金投入，且资金占用时间较长。
如果我在投资期间需要资金，可能会面临流动性风险。
第三，房地产投资涉及到许多法律法规，如果我对相关政策不熟悉，可能会导致投资失误。
在进行房地产投资之前，我需要对投资项目进行详细的财务分析。
我要评估房产的价值。
这包括对房产的位置、面积、户型、建筑年代等因素进行综合考虑。
同时，我还要关注当地的房地产市场行情，了解同类房产的成交价格和租赁价格，以确定该房产的投资价值。
我要计算投资成本。
这包括购房成本、装修成本、税费成本、物业管理成本等多种费用。
购房成本主要包括首付和贷款两部分。
我需要根据自己的财务状况，选择合适的贷款方式和还款期限。
装修成本则取决于我是否打算对房产进行改造和升级。
税费成本包括契税、印花税等。
物业管理成本包括物业费、维修基金等。
我要进行风险评估。
这包括评估房地产市场风险、政策风险、信用风险等多种风险。
房地产市场风险主要体现在房价波动上。
政策风险则是指政府政策调整对房地产市场的影响。
信用风险则是指贷款购房过程中可能出现的违约风险。
投资房地产需要我进行全面的财务分析。
在分析过程中，我要充分考虑投资的优势和风险，确保自己的投资决策是明智和可行的。
房地产企业财务报告分析(3篇)
第1篇一、引言房地产企业作为国民经济的重要组成部分，其财务状况和经营成果直接关系到国家经济稳定和人民生活水平。
本文以某房地产企业为例，对其财务报告进行深入分析，旨在揭示其财务状况、经营成果和风险状况，为投资者、债权人、政府及相关部门提供决策参考。
二、财务报告概述1. 报告内容某房地产企业财务报告主要包括资产负债表、利润表、现金流量表和所有者权益变动表。
以下将分别对各项报表进行分析。
2. 报告时间本分析以某房地产企业2020年度财务报告为基础，对其经营成果、财务状况和现金流量进行分析。
三、财务报表分析1. 资产负债表分析（1）资产结构分析从资产负债表可以看出，该企业资产总额为100亿元，其中流动资产占比较高，达到60亿元。
流动资产主要包括货币资金、应收账款、存货等。
这说明企业在短期内具有较强的偿债能力。
（2）负债结构分析负债总额为50亿元，其中流动负债为30亿元，长期负债为20亿元。
流动负债主要包括短期借款、应付账款等。
这说明企业在短期内偿债压力较大。
（3）所有者权益分析所有者权益总额为50亿元，其中实收资本为20亿元，资本公积为10亿元，盈余公积为10亿元，未分配利润为10亿元。
这说明企业所有者权益占比较高，风险相对较低。
2. 利润表分析（1）营业收入分析2020年度，该企业营业收入为80亿元，同比增长10%。
营业收入增长主要得益于房地产市场的持续回暖。
（2）营业成本分析营业成本为60亿元，同比增长8%。
营业成本增长主要受到原材料价格上涨、人力成本上升等因素的影响。
（3）期间费用分析期间费用为10亿元，同比增长5%。
期间费用增长主要受到广告宣传费用、销售费用等的影响。
（4）利润分析2020年度，该企业实现净利润20亿元，同比增长15%。
净利润增长主要得益于营业收入和毛利率的提高。
3. 现金流量表分析（1）经营活动现金流量分析2020年度，经营活动现金流量净额为30亿元，同比增长20%。
这说明企业在经营活动中具有较强的盈利能力和偿债能力。
房地产财务报告分析总结(3篇)
第1篇一、引言房地产作为我国经济的重要组成部分，其发展状况直接影响着国民经济的稳定和居民的生活水平。
近年来，我国房地产市场经历了高速增长、调整波动、持续发展等阶段，市场竞争日益激烈。
本文通过对房地产财务报告的分析，总结出以下关键点，以期为我国房地产市场的发展提供有益参考。
二、房地产财务报告分析1. 资产负债表分析（1）资产结构分析房地产企业资产负债表中，资产主要包括流动资产和非流动资产。
流动资产主要包括现金、应收账款、存货等，非流动资产主要包括固定资产、无形资产等。
从资产结构来看，我国房地产企业流动资产占比相对较高，说明企业在短期内具有较强的偿债能力。
然而，随着房地产市场调控政策的不断出台，部分房地产企业面临资金压力，存货占比有所上升，需要关注其存货周转情况。
（2）负债结构分析房地产企业负债主要包括流动负债和非流动负债。
流动负债主要包括短期借款、应付账款等，非流动负债主要包括长期借款、长期应付款等。
从负债结构来看，我国房地产企业短期借款占比相对较高，说明企业在短期内面临较大的偿债压力。
长期借款占比相对较低，说明企业在长期负债方面相对稳健。
2. 利润表分析（1）营业收入分析营业收入是衡量房地产企业盈利能力的重要指标。
近年来，我国房地产企业营业收入呈现稳步增长态势，但增速有所放缓。
从营业收入构成来看，销售商品、提供劳务收入是主要来源，占比相对较高。
此外，出租经营收入、其他业务收入等也有所增长。
（2）营业成本分析营业成本主要包括土地成本、建安成本、财务费用等。
近年来，随着土地价格的上涨和原材料成本的上升，房地产企业营业成本呈上升趋势。
（3）毛利率分析毛利率是衡量房地产企业盈利能力的重要指标。
从近年来房地产企业的毛利率来看，整体呈下降趋势，说明企业在市场竞争中面临较大压力。
3. 现金流量表分析（1）经营活动现金流量分析经营活动现金流量是企业经营活动产生的现金流入和流出。
从近年来房地产企业的经营活动现金流量来看，整体呈波动上升趋势，但波动幅度较大。
房地产投资财务分析
分 偿还借款和清偿债务的能力。
析
二、房地产投资财务分析的方法
（一）比较分析法
房
1.分析实现目标的程度：通过实际指标与计
地 划指标和定额指标的比较，来分析目标的实现程度。
产
2.分析经济活动的发展状况：通过指标间的 纵向比较分析项目的经济指标发展趋势。
投
资
3.分析经济活动的实际水平：通过实际经 济指标和国际先进水平、国内同业先进水平、平均水
分
乙栋住宅的认知价值=2600*1.04=2704（元/㎡）
析
丙栋住宅的认知价值=2600*0.83=2158（元/㎡）
Ⅱ 消费心理定价法
依据消费者购置商品的心理特征，并以此为依 据
房 进行定价，即消费心理定价法。
地
通常有以下四种消费心理。
产
一是高价消费心理。
投
二是保值增值心理。
资
三是按价论质心理。
分 与否的结论。
析
第五步，进行不确定分析。主要分析项目适应市场变化 的能力等。
第二节 房地产投资财务数据估算
房地产投资项目财务数据估算是指在项目市场、资
房 源、技术条件分析的基础上，从项目（或企业）角
地 度出发，依据现行的经济法规价格政策，对一系列
产
有关的财务数据进行调查、搜集、整理和测算，并 编制有关财务数据估算表格的工作。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
则
分
P"
=（0.93*7299+1*7003+0.91*7338+0.87*5784+0.89*5698
析 +0.92*684)/（0.93+1+0.91+0.87+0.89+0.92）=6680
房地产业财务报告分析(3篇)
第1篇一、前言房地产业作为我国国民经济的重要支柱产业，近年来在宏观经济政策的引导下，经历了快速发展与调整的过程。
本报告通过对某房地产企业财务报告的分析，旨在揭示该企业在财务状况、经营成果和现金流量等方面的表现，为投资者、管理层及相关部门提供决策参考。
二、财务状况分析1. 资产结构分析根据财务报告，该房地产企业的总资产为XX亿元，其中流动资产占比XX%，非流动资产占比XX%。
流动资产主要包括货币资金、交易性金融资产、应收账款等，反映了企业的短期偿债能力。
非流动资产主要包括固定资产、无形资产等，反映了企业的长期投资能力。
（1）货币资金：企业货币资金余额为XX亿元，占流动资产的XX%，表明企业具备一定的短期偿债能力。
（2）应收账款：企业应收账款余额为XX亿元，占流动资产的XX%，需关注其回收风险。
（3）存货：企业存货余额为XX亿元，占流动资产的XX%，需关注其周转速度。
2. 负债结构分析该房地产企业的总负债为XX亿元，其中流动负债占比XX%，非流动负债占比XX%。
流动负债主要包括短期借款、应付账款等，反映了企业的短期偿债压力。
非流动负债主要包括长期借款、长期应付款等，反映了企业的长期债务水平。
（1）短期借款：企业短期借款余额为XX亿元，占流动负债的XX%，需关注其还款压力。
（2）应付账款：企业应付账款余额为XX亿元，占流动负债的XX%，表明企业具备一定的供应商合作关系。
3. 股东权益分析该房地产企业的股东权益为XX亿元，占资产总额的XX%。
股东权益包括实收资本、资本公积、盈余公积等，反映了企业的资本实力。
三、经营成果分析1. 收入分析根据财务报告，该房地产企业营业收入为XX亿元，同比增长XX%，表明企业在市场竞争中具备一定的优势。
（1）主营业务收入：企业主营业务收入为XX亿元，占营业收入的XX%，为主要收入来源。
（2）其他业务收入：企业其他业务收入为XX亿元，占营业收入的XX%，为辅助收入来源。
2. 利润分析该房地产企业净利润为XX亿元，同比增长XX%，表明企业在经营过程中具备良好的盈利能力。
做房地产的财务分析报告(3篇)
第1篇一、前言随着我国经济的持续增长，房地产市场作为国民经济的重要组成部分，近年来发展迅速。
房地产企业作为市场的主体，其财务状况直接影响着市场的稳定和健康发展。
本报告旨在通过对某房地产企业的财务状况进行全面分析，评估其经营成果、财务风险和盈利能力，为投资者、管理层和相关部门提供决策参考。
二、公司概况某房地产企业（以下简称“该公司”）成立于2005年，总部位于我国某一线城市，是一家以房地产开发、销售为主营业务的企业。
公司主要从事住宅、商业地产、写字楼等项目的开发与销售，业务范围覆盖全国多个城市。
截至2022年底，公司总资产达到100亿元，员工人数超过2000人。
三、财务报表分析（一）资产负债表分析1. 资产结构分析截至2022年底，该公司总资产100亿元，其中流动资产占比较高，达到60%。
具体来看，货币资金占比最高，达到20%，表明公司具备较强的短期偿债能力。
固定资产占比为30%，主要为土地储备和在建项目，体现了公司未来发展的潜力。
无形资产占比为10%，主要包括土地使用权和商标权等。
2. 负债结构分析截至2022年底，该公司总负债为80亿元，其中流动负债占比为70%，主要为短期借款和应付账款。
长期负债占比为30%，主要为长期借款。
流动负债中，短期借款占比最高，达到40%，表明公司短期偿债压力较大。
3. 所有者权益分析截至2022年底，该公司所有者权益为20亿元，占总资产的比例为20%。
所有者权益中，实收资本占比最高，达到80%，表明公司资本实力较强。
（二）利润表分析1. 营业收入分析2022年，该公司实现营业收入80亿元，同比增长10%。
其中，房地产开发收入占比最高，达到60%，表明公司主营业务发展稳定。
其他收入包括物业管理、租赁收入等，占比为40%。
2. 营业成本分析2022年，该公司营业成本为60亿元，同比增长8%。
其中，土地成本占比最高，达到40%，表明公司土地储备充足。
建安成本占比为30%，其他成本占比为30%。
房地产__财务分析报告(3篇)
第1篇一、摘要本报告针对某房地产公司近三年的财务状况进行了全面分析，包括公司概况、财务报表分析、盈利能力分析、偿债能力分析、运营能力分析以及综合评价。
通过对财务数据的深入挖掘，旨在揭示公司的财务风险、盈利潜力及未来发展趋势，为投资者、管理层及相关部门提供决策依据。
二、公司概况某房地产公司成立于2005年，主要从事房地产开发、销售、租赁业务。
公司秉承“以人为本，品质至上”的经营理念，经过多年的发展，已成为我国房地产行业的一线企业。
截至2023年，公司总资产超过100亿元，员工人数2000余人，业务覆盖全国多个省市。
三、财务报表分析1. 资产负债表分析（1）资产结构分析截至2023年，公司总资产为100亿元，其中流动资产占比较高，达到60%。
流动资产主要由货币资金、应收账款、存货等构成。
非流动资产占比40%，主要包括固定资产、无形资产等。
（2）负债结构分析公司负债总额为50亿元，其中流动负债占比60%，主要由短期借款、应付账款等构成。
非流动负债占比40%，主要包括长期借款、长期应付款等。
2. 利润表分析（1）营业收入分析近三年，公司营业收入逐年增长，2023年达到30亿元，同比增长15%。
主要原因是公司加大了市场拓展力度，新开发项目不断增加。
（2）营业成本分析近三年，公司营业成本逐年上升，2023年达到20亿元，同比增长10%。
主要原因是原材料价格上涨、人力成本增加等因素。
（3）利润分析近三年，公司净利润逐年增长，2023年达到8亿元，同比增长20%。
主要原因是营业收入增长，以及公司加强成本控制。
四、盈利能力分析1. 盈利能力指标分析（1）毛利率公司毛利率逐年上升，2023年达到30%。
主要原因是公司加强成本控制，提高产品附加值。
（2）净利率公司净利率逐年上升，2023年达到26%。
主要原因是营业收入增长，以及公司加强成本控制。
2. 盈利能力分析公司盈利能力较强，主要得益于以下几点：（1）产品竞争力强公司产品定位准确，满足市场需求，具有较高的性价比。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
1.分析实现目标的程度：通过实际指标与计 1.分析实现目标的程度： 分析实现目标的程度 划指标和定额指标的比较，来分析目标的实现程度。 划指标和定额指标的比较，来分析目标的实现程度。 2.分析经济活动的发展状况： 2.分析经济活动的发展状况：通过指标间的 分析经济活动的发展状况 纵向比较分析项目的经济指标发展趋势。 纵向比较分析项目的经济指标发展趋势。 3.分析经济活动的实际水平： 3.分析经济活动的实际水平：通过实际经 分析经济活动的实际水平 济指标和国际先进水平、国内同业先进水平、平均水 济指标和国际先进水平、国内同业先进水平、 平比较，分析项目相对实际水平，揭示其存在的差距。 平比较，分析项目相对实际水平，揭示其存在的差距。
投 财务数据估算的主要内容包括： 生产期估算、 财务数据估算的主要内容包括 ： 生产期估算 、 销售 资 收入估算、 销售税金及附加估算、 收入估算 、 销售税金及附加估算 、 利润总额及其分 分 配估算。 配估算。 析
一、房地产投资财务数据估算的原则及程序
（一）财务数据估算的原则
1． 真实
房 地 产 投 资 分 析
房 地 产 投 资 分 析
(1)房地产的经营形式。 (1)房地产的经营形式。 房地产的经营形式 (2)可出租面积、出售面积和可分摊面积及各自在建筑中的位 (2)可出租面积、 可出租面积 置。 (3)出租、 (3)出租、售的时间进度安排和各时间段内租售面积数量的确 出租 定。 (4)租金和售价水平的确定。 (4)租金和售价水平的确定。 租金和售价水平的确定 (5)收款方式与收款计划的确定。 (5)收款方式与收款计划的确定。 收款方式与收款计划的确定 确定收款方式应考虑房地产交易的付款习惯、惯例、期数等。 确定收款方式应考虑房地产交易的付款习惯、 惯例 、 期数等。
表1 销售期间 销 售 计 划 收 款 计 划 面积 百分 比 期 间 第1 期 第2 期 第3 期 … 第N 期 总 计
房地产开发项目销售计划及收款计划表 单位：建筑面积（ ），销售收入 销售收入（ 单位：建筑面积（㎡），销售收入（元） 第1 期 第2 期 … 第 N期 合计 100%
房 地 产 投 资 分 析
第二节 房地产投资财务数据估算
房地产投资项目财务数据估算是指在项目市场、 房地产投资项目财务数据估算是指在项目市场 、 资 房 源 、 技术条件分析的基础上 ， 从项目 （ 或企业 ） 角 技术条件分析的基础上， 从项目（ 或企业） 度出发， 依据现行的经济法规价格政策， 地 度出发 ， 依据现行的经济法规价格政策 ， 对一系列 有关的财务数据进行调查、 搜集、 整理和测算， 产 有关的财务数据进行调查 、 搜集 、 整理和测算 ， 并 编制有关财务数据估算表格的工作。 编制有关财务数据估算表格的工作。
2.趋势的比率分析法 2.趋势的比率分析法 即用同类项目不同时期的同类指
标相对比，求其比率。 标相对比，求其比率。
• 3.结构比率分析法 结构比率分析法 体指标的比率。 体指标的比率。
即某经济指标占总
房 地 产 投 资 分 析
• ※应用方面:比率分析法是项目财务分析中 应用方面 比率分析法是项目财务分析中 常用的方法，在研究项目偿债能力、 常用的方法，在研究项目偿债能力、获利 能力、经营能力等方面均有广泛应用。 能力、经营能力等方面均有广泛应用。
第一节
房地产投资财务分析的 目标、 目标、方法和程序
一、房地产投资财务分析目标： 房地产投资财务分析目标： 房
地 产 投 资 分 析
1、测算盈利能力：考察投资项目上市后是否盈利， 测算盈利能力：考察投资项目上市后是否盈利， 盈利能力多大能否满足项目可行的要求条件。 盈利能力多大能否满足项目可行的要求条件。盈利 主要指项目能够实现的利润和税金。 主要指项目能够实现的利润和税金。
房 地 产 投 资 分 析
第二步，分析财务基本报表。 第二步 ， 分析财务基本报表 。 财务基本报表是根据财务 数据填列的， 也是计算反映项目盈利能力、 数据填列的 ， 也是计算反映项目盈利能力 、 清偿能力的 技术经济指标的基础。 技术经济指标的基础。 第三步，分析财务效益指标。 第三步 ， 分析财务效益指标 。 财务效益指标包括反映项 目盈利能力的指标和反映项目清偿能力的指标。 目盈利能力的指标和反映项目清偿能力的指标。 第四步，提出财务分析结论。 第四步 ， 提出财务分析结论 。 将计算出来的有关指标运 用前述分析方法进行分析， 用前述分析方法进行分析 ， 并从财务角度提出项目可行 与否的结论。 与否的结论。 第五步，进行不确定分析。 第五步 ， 进行不确定分析 。 主要分析项目适应市场变化 的能力等。 的能力等。
第五章
房 地 产 投 资 分 析
房地产投资 财务分析
学习目标
房 地 产 投 资 分 析 通过本章的学习， 通过本章的学习，要求学生掌握财务 分析的基本思路和目标；重点掌握财务指 分析的基本思路和目标； 标的计算方法和评价原则； 标的计算方法和评价原则；熟悉财务报表 的编制方法，了解财务分析的程序。 的编制方是靠计算财务内部收益率、 这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财 务净现值、 务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来 进行的。 进行的。
2、测算清偿能力：一是财务清偿能力，即项目收 、测算清偿能力：一是财务清偿能力， 回全部投资的能力。二是债务清偿能力， 回全部投资的能力。二是债务清偿能力，主要指 项目偿还借款和清偿债务的能力。 项目偿还借款和清偿债务的能力。 • 这种衡量主要是通过计算投资回收期、 这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款 偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来 进行的。 进行的。
百分 销售收 百分 入 比 比
销售收 入
百分 比
销售 收入
表2 序 号
房地产开发项目出租计划及出租收入计划表 单位：建筑面积（ ），销售收入 销售收入（ 单位：建筑面积（㎡），销售收入（元） 项 名 目 称 建设期 第1 期 第2 期 第3 期 … 经营期 … … 第N - 1 第N 期 期
房 地 产 投 资 分 析
房 地 产 投 资 分 析
运用因素替代法应注意的问题
房 地 产 投 资 分 析
(1)该方法只能用于被分析对象的因果关系具有严 (1)该方法只能用于被分析对象的因果关系具有严 格的函数关系的情况； 格的函数关系的情况； (2)各因素被从理论上证明确是引起指标变动的真 (2)各因素被从理论上证明确是引起指标变动的真 正原因； 正原因； (3)应用因素替换法时， (3)应用因素替换法时，须从指标的经济意义及其 应用因素替换法时 组成因素的相互依存的关系出发， 组成因素的相互依存的关系出发，确定客观合理 的替代顺序； 的替代顺序； (4)各因素对指标差异总额影响的程度之代数和， (4)各因素对指标差异总额影响的程度之代数和， 各因素对指标差异总额影响的程度之代数和 等于该指标差异总额。 等于该指标差异总额。
1 2 3 4 5 6 7 8
可出租建筑面积 单位租金 可能毛租金收入 出租率（ 出租率（%） 有效毛租金收入 转售收入 转售成本及税费 净转售收入
表3 项 目
房地产项目销售收入汇总表（全部出售方案） 单位： 房地产项目销售收入汇总表（全部出售方案） 单位：万元 建筑 面积 （㎡ ） 2002年 售 2001 2002年 价 年 （元 上半 下半 上半 下半 /㎡ 年 年 年 年 ） 2003年 2003年 上半 年 下半 年 合计
房 地 产 投 资 分 析
3．衡量项目的资金平衡能力 资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不 应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。 应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这 种衡量是通过资金来源与运用表进行的。 种衡量是通过资金来源与运用表进行的。
二、房地产投资财务分析的方法
（一）比较分析法 通过比较不同的数据从而发现规律性的东西或 找出差异。 房 找出差异。
三、房地产投资财务分析的程序
第一步，分析和估算项目的财务数据， 第一步 ， 分析和估算项目的财务数据 ， 包括对项目总投 资金筹措方案、成本费用、销售收入、税金和利润， 资 、 资金筹措方案 、 成本费用 、 销售收入 、 税金和利润 ， 以及其他与项目有关的财务数据进行分析、 鉴定和评估。 以及其他与项目有关的财务数据进行分析 、 鉴定和评估 。
（二）财务数据估算的程序
1.熟悉项目概况， 1.熟悉项目概况，制定估算工作计划 熟悉项目概况
房 地 产 投 资 分 析
2.收集资料 2.收集资料
3.进行估算 3.进行估算
二、租售收入与销售税金及附加的估算
（一）房地产销售（出租）收入估算 房地产销售（出租）
1.确定项目的租售方案(出售、出租、自营计划) 1.确定项目的租售方案(出售、出租、自营计划) 确定项目的租售方案
（三）因素替换分析法
因素替换分析法可简称为因素替换法， 因素替换分析法可简称为因素替换法，它是用 于测定由多种相互关联的因素构成的经济指标中， 于测定由多种相互关联的因素构成的经济指标中， 各组成因素的变动对指标差异总额影响程度的一 种重要财务分析方法。 种重要财务分析方法。 因素替换分析法的分析过程是， 因素替换分析法的分析过程是，先假定其他因 素值不变，只改变其中某一个因素值， 素值不变，只改变其中某一个因素值，检查指标 值的变化。按此法，以一定顺序，逐个因素变动， 值的变化。按此法，以一定顺序，逐个因素变动， 从而检验出各因素对指标值的影响程度及影响方 向。
房地产投资财务数据估算，必须体现严肃性、 房地产投资财务数据估算，必须体现严肃性、科学性和 现实性的统一，应真实地反映客观情况。 现实性的统一，应真实地反映客观情况。 2． 准确 财务数据估算的各项基础数据准确与否直接关系到经济 分析结论正确与否。 分析结论正确与否。 3． 以现行经济法规为依据 相关的经济法规、条例、制度的规定， 相关的经济法规、条例、制度的规定，是财务数据估算 的依据，将确保财务估算工作的合法性和可行性。 的依据，将确保财务估算工作的合法性和可行性。