苏州石湖景区东入口石湖西路南北两侧地块石湖景区项目报告

目录

第一章申报单位及项目概况 (1)

第一节项目申报单位概述 (1)

第二节项目概况 .................................................................................................... 错误!未定义书签。第二章发展规划、产业政策和行业准入分析.. (7)

第一节发展规划分析 (7)

第二节产业政策及行业准入分析 (9)

第三章资源开发及综合利用分析 (11)

第四章节能方案分析 (12)

第五章工程项目方案及配套工程 (13)

第一节小区道路改造工程 (13)

第二节桥梁建设工程 (14)

第三节河道整治工程 (15)

第四节管道敷设及景观绿化工程 (15)

第五节场地平整 (16)

第六章建设用地、回购方案分析 (17)

第一节项目选址及用地方案 (17)

第二节土地利用合理性分析 (18)

第三节回购方案 (19)

第七章环境和生态影响分析 (20)

第一节环境和生态现状 (20)

第二节生态环境影响分析 (21)

第三节生态环境保护措施分析 (21)

第四节地质灾害、特殊环境影响分析 (24)

第五节项目诱发地质灾害的风险分析 (24)

第六节特殊环境影响分析 (24)

第八章经济影响分析.................................................................................................. 错误!未定义书签。第一节经济费用分析 ............................................................................................ 错误!未定义书签。第二节项目融资分析 ............................................................................................ 错误!未定义书签。第三节经济效益分析 ............................................................................................ 错误!未定义书签。第四节行业影响分析 . (26)

第五节区域经济影响分析 (26)

第六节宏观经济影响分析 (30)

第九章社会影响分析 (31)

第一节社会影响效果分析 (31)

第二节项目与所在地互适性分析 (32)

第三节社会风险及对策分析 (33)

第十章综合评价及结论 (36)

附表

附表1 项目总投资估算表

附表2 项目总投资使用计划与资金筹措表

附表3 营业收入、营业税金及附加估算表

附表4 总成本费用估算表

附表5 利润与利润分配表

附表6 项目投资现金流量表

附表7 项目资本金现金流量表

附表8 财务计划现金流量表

附表9 借款还本付息计划表

附表10 资产负债表

附图

附图1 北侧地块规划平面图

附图2 南侧地块规划平面图

第一章申报单位及项目概况项目名称：石湖景区东入口石湖西路南北两侧地块综合整治项目

申报单位：苏州市吴中新城城乡一体化建设有限公司

项目地址：北侧地块东至中港路、南至石湖西路、西至友新路、北至旺吴路；南侧地块东至中港路、南至九号河、西至友新路、北至石湖西路

第一节项目申报单位概述

一、申报单位概况

项目申报单位为苏州市吴中城乡一体化建设有限公司。

(二)苏州市城乡一体化发展目标

苏州市在市委十届十次全会提出，今后一个时期要“把苏州建设成为科学发展的样板区、开放创新的先行区、城乡一体的示范区，成为以现代经济为特征的高端产业城市、生态环境优美的最佳宜居城市、历史文化与现代文明相融的文化旅游城市”。“三区三城”的总定位总目标，是对苏州未来发展形态的高度概括，是苏州学习实践科学发展观认识的升华，是苏州市委市政府加快实现“两个率先”的重大战略决策，是当代中国区域发展的“苏州理念”。

(三)吴中区城乡一体化蓬勃发展

近年来，按照苏州市建设“三区三城”的总体要求，吴中区围绕“山水苏州·人文吴中”目标定位和“走进太湖时代”发展战略，全力推进高端产业城区、最佳宜居城区和文化旅游强区建设，全区经济社会呈现出又好又快发展的良好态势。目前，吴中区正全面实施概念性规划、城市设计的国际咨询和全球招标，吸引广大客商积极参与吴中区城市现代化、城乡一体化建设。全区以吴中经济开发区、苏州太湖国家旅游度假区、建成区、中心镇“四大板块”为主阵地，全面提升区域规划建设的现代化、国际化水平。其中，吴中中心城区将集中实施运河风光带、县前街商贸区等城市功能组团开发，充分展现现代化城市新貌。在苏州城市的规划布局中，东吴北路和南门将

融为一体，成为苏州城区又一个集商务、高端百货、金融、休闲等为一体的商圈。

据此，在《苏州市吴中区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中强调统筹推进城乡一体化建设，加大“三集中”、“三置换”力度，进一步完善农民集中居住规划，使更多农民变为市民。加快城乡一体化综合配套改革，积极探索经济发达地区突破城乡二元结构、缩小城乡差距、推进社会主义新农村建设的具体途径，努力形成城乡发展规划、资源配置、产业布局、基础设施、公共服务、就业社保和社会管理一体化的新格局。

(四)石湖西路南北地块基本情况

本项目是《苏州市吴中中心城区控制性详细规划》中“一核、二带、四区、多点”的总体布局中“四区”(即以运河、西塘河为界的四个居住片区)的组成部分。该居住片区受历史沿革、农村生产方式的影响，居住和生活环境较差，居民房屋用地面积较大，人口密度较高，公共设施匮乏，布局分散，已不能满足人民群众的生活需要。主要表现如下：

1、建筑杂乱无章。

2、基础设施薄弱。管网设施不齐全，无雨、污排放设施的近30.00%，部分路段雨天泞泥不堪，沿河缺乏驳岸、护栏。

3、配套设施匮乏。缺少必要的管理用房、停车设施、公共厕所、垃圾房和垃圾中转站，环境亟需改善。

4、治安管理问题突出。地块内小产权房达100多户，多为外来务工人员租住，无地队普遍也以房屋出租谋生，这样外来人员大量聚集于此，不免产生一系列治安问题。

5、私企扎堆。地块内非无地队用地多为私企，除门面房外，又多为工厂。工厂与居民住房间接，本身就不科学，也不符合苏州市城乡一体化“三集中、三置换”的政策。

与此同时，该地块位于石湖景区的东入口，建筑以多层居多，房屋老旧低矮，与周边的高楼大厦以及靓丽的石湖风光相比尤其的格格不入，在以“人文吴中、山水吴中、创意吴中、快乐吴中”为目标，以宜居、商务、娱乐为主要功能的吴中，该地块的重整改造已成为当务之急。

本项目正是在吴中区城乡一体化蓬勃发展之际，应吴中区“十二五”规