天津天嘉湖_星耀五洲项目总体营销推广策划报告_127PPT_王志纲

津南区域：三足鼎立
1、红磡·领世郡
总建面：140万 ㎡。 产 品：联排别墅、独栋别墅，4层半花园洋房、7 层电梯洋房以及小高层 。 均 价：10000元/㎡。 配 套：27洞国际标准高尔夫球场；3.4万平米的 社区商业。 特 点：一直是整个区域价格、成交量标杆项目， 大盘规模化开发优势突出，强力吸引了 “空客”高管的集体入住。
➢竞争激烈
国内外知名品牌开发商云集天津，地产上市公司众 多。万科、富力、新世界、合生创展、和记黄埔、碧 桂园、恒大、万通等所开发项目遍布天津各个区域， 产品供应已成为天津市场主流。
津南区集聚了富力、华润、首创、吉宝、红磡等品 牌开发商，2008年将上演品牌开发商之间的激烈搏杀。
➢竞争态势
滨海新区：一枝独秀 中心城区：二龙戏珠 津南区域：三足鼎立 郊区巨擘：四大天尊 外环周边：十面埋伏
➢回 落
受宏观政策及一线城市的影响，岁末年初天津 商品住宅成交量大幅回落近40％，天津楼市冷热交 加，开始进入优胜劣汰的调整过程。
反 思
在这样的政策环境下 项目如何规避政策风险实现逆势飞扬？
地脉
竞—争—格—局
➢ 土地海量
2007土地成交量是2006年的三倍多，后续供应 巨大；2008年土地放量再度加大，预计未来开发面 积将超过2000万平米；近郊四区近两年集中大幅放 量，项目面临同区域、同类型产品的严重竞争。
金盛国际 、仁恒海河广场 、壹街区。 特 点：城市中心配套成熟，高层住宅为主兼有少量
城市别墅，商用物业开发趋势明显。
2、大梅江板块
体 量：占地879.8万㎡，总建面692.79万㎡。 均 价：10000元/㎡。 名 盘：华夏津典、埃维昂依云小镇、海逸长洲、第6
田园、水晶城、水岸公馆、卡梅尔、江胜天 鹅湖、弘泽印象、水岸江南、梅江湾。 特 点：已发展至中后盘阶段，目前仍有近200万㎡放 量，是天津高档项目供应阵营的有力支持者
西部 新城
占地4平方 公里，建 筑面积400 万/㎡。
紧邻外环线， 继梅江之后
交通优势明 又一个与国
显，周围高 校云集，教 育资源众多。
际接轨、人 与自然和谐
相处的大型
高档社区。
大地十二城、 华亭国际、 水语花城、
新兴的高档住宅区。未 来将与空港物流、天津 滨海国际机场连成一片， 成为滨海新区连接城市 中心区的重要经济功能 区。
目录
天 时:
政策环境：政策频出 调控紧缩
地 脉:
竞争格局：项目云集 品牌纷争
人 气:
市场状况：低迷调整 持币观望
天时
政—策—环—境
➢危 机
美国次贷危机引发“蝴蝶效应”，美国经济衰 退正在从房地产部门向外蔓延，引起中国政府对房 地产业的高度警惕。
➢紧 缩
中央经济工作会议提出“双防”目标，银根、 地根紧缩。贷款利率6级跳，一年间，央行连续11次 上调存款准备金率，房贷从紧号角紧吹，再次加息 气氛浓厚；土地出让政策更加严格。
滨海新区：一枝独秀
中新天津生态城——占地30平方公里； 容纳150万人口；2008年启动3平方公里。一 座综合指标全球领先的现代化和谐宜居的生 态新城。两国总理签署的项目，将是中国生 态文明的示范样板区。
中心城区：二龙戏珠
1、老城厢板块
总建面：225万 ㎡（住宅128万㎡ ，公建97万㎡）。 均 价：12000元/㎡。 名 盘：TOWN中堂 、檀府 、富力城 、中新城上城、
天津天嘉湖_星耀五洲项目总 体营销推广策划报告 _127PPT_王志纲
前言
这是一场大规模、立体化、多兵种协同作战的战争！ 兵无常势；水无常形，我们今天探讨的不是一城一池
的得失，而是整个作战计划。 我们的目标是两个：
❖ 第一、把星耀从地方品牌提升至全国品牌。 ❖ 第二、尽可能多地消灭敌人，完成四十亿的销售任务。
郊区巨擘：四大天尊
1、东 2、西 3、南 4、北
邪—东丽湖 毒—西部新城 帝—团泊新城 丐—京津新城
板 块 开发规模 资源优势
定位
代表楼盘
特点及潜力
东丽湖
占地22.01 平方公里 水面8平方 公里。
东丽湖温 泉度假旅 游区 ； 水上运动 区。植物 园、高尔 夫球场。
温泉度假区 科技高教区
万科·东丽湖、 朗钜·天域、 夏阳溪韵、
全面启动已初具规模， 竣工及在建项目已超过 180万㎡，万科、金厦 上投、乐康、方正等多 家项目得到消费者肯定， 现在已经成为天津楼市 最炙手可热的区域
板块
开发规模 资源优势 定 位
代表楼盘
特点及潜力
团泊新城
规划面积 210平方 公里;
2、金地·格林世界
体 量：占地556亩，总建50万㎡。 产 品：公寓、花园洋房为主 少量景观小高层。 均 价：8500元/㎡。 特 点：项目价值已获得高端客户群认可，尤其是洋
房产品虽然价格持续上涨但楼盘消化速度较 快。07年底推出了90平米以下小高层公寓， 其中部分精装修产品市场反应尤佳。
3、双港新家园
我们的整个作战计划归结起来十六个字：
整合传播 全员营销
启动北京 拉动天津第一部分源自挑战引言临近年关的大雪，对中国是一次空前的 考验。同样，面对严峻的政策环境、产业格 局与市场状况，房地产开发企业也开始感到 阵阵寒意，一场行业的“白灾”正悄悄降临。 2008年的第一场雪，带来的是“大河上下， 顿失滔滔”的惨象，还是“山舞银蛇，原驰 蜡象”的胜景？
体 量：占地1070公顷，总建面580万㎡，人口约18万人 产 品：综合性大型住区，2007年11月开工，5年建成。
30％的经适房，2008年提供１３.５１万㎡。 均 价：经适房4100元/㎡；限价房5500元/㎡。 特 点：北临梅江南生态居住区，距外环线1.8公里，距
市中心11公里。涵盖生态居住区、经适安居 区、文化、卫生、教育、以及商业服务等多功 能建筑为一体的综合性居住区。
➢抑 制
提高第二套住房首付比例以及提高房贷税率，而 对投资性住房采取较严厉的抑制政策，同时限制外 籍人员购房。
➢拐 点
京沪深穗楼市交易量出现大幅萎缩，万科带头降 价，一些大型房产中介机构关门歇业，专家纷纷预 言房价拐点已经出现。
➢强 硬
从07年11月1日开始生效的土地新政中对开发建设 时间（空置两年土地收回）的硬性规定，将加快项 目开发和商品房入市速度，市场竞争更趋白热化