世茂地产专题研究
世茂房地产是怎样逆势崛起的
特写｜FEATURES大口吃肉”世茂房地产是怎样逆势崛起的？特写｜FEATURES2020年6月8日，世茂房地产（00183.HK）的股价于盘中创下历史新高，达到35.25港元/股，总市值超过1200亿港元；相较2015年8月的历史低点7.1港元/股，上涨超过470%。
在近期房企股价普遍表现不佳的背景下，世茂房地产涨幅位居H股地产板块首位，堪称亮眼，更有机构将其目标价调高至41.63港元/股。
最新公布的2020年1-5月房地产企业销售额TOP100排行榜上，世茂房地产以802.7亿元位列第8名，稳居前十。
而2015年开始，世茂房地产的行业排名曾一度滑落，最低跌至第16位。
不过，2017年起，其四处跑马圈地，收购动作相当凶猛，收入连续多年保持40%以上增速，重回高增长赛道。
世茂房地产逆势崛起的故事，与同行时下普遍举步维艰的境遇形成鲜明对比。
逆势崛起数据显示，世茂房地产2019年实现合约销售额2600.7亿元，同比大幅上涨48%，目标完成率达124%，其销售规模跃升至房地产行业第9位。
暌违5年，世茂房地产再度重回房地产行业TOP10阵营。
在“以规模论英雄”的地产江湖，尤其是对于颇有座次心结的世茂房地产而言，再度重回行业TOP10，或许意义非凡。
在克而瑞榜单上，世茂房地产是2019年唯一一家闯进行业前十的“闽系”房企，与中国恒大（03333.HK）、万科A（000002）、碧桂园（02007. HK）等并列为国内一线龙头地产企业，成为“闽系”地产阵营老大。
世茂房地产曾多年位居行业前十，但2011年一度由于产品滞后、销售不佳，陷入销售瓶颈。
在确立了“高周转、快去化”的开发模式之后，收到实效，积压的库存开始快速出清。
2013年，其以670亿元的销售额跻身行业前9位；次年，以707.8亿元的销售额位居行业第8名，稳居“闽系”房企之首。
但是2015年开始，“高速增长”的弊端显现。
世茂房地产的行业排名逐渐滑落，首次跌至第12位。
案例-世茂地产的“转方式、调结构”
案例：世茂地产的转方式、调结构在许荣茂的默许下，通过一批空降军，二代许世坛对世茂地产的管控与营销体系发起了一场外科手术。
在让自己变得更敏感、更接地气后，这家曾自认为站在悬崖边缘的公司，在过去三年实现了业绩大反转，现在又迈步向新的目标挺进。
这一切究竟是如何实现的？2011年3月27日的那个下午，世茂集团（00813.HK）总裁廖鲁江在他的的新办公室里接到一个电话。
电话来自杰森（许世坛的英文名JASON），这位年轻的世茂集团董事局副主席问他是否研究了竞争对手的业绩报告。
这一天是世茂房地产2011年度业绩会的日子，不久之前，廖刚刚从龙湖地产跳槽到世茂。
从资产周转率上看，世茂是中海的1/3，万科的1/4，龙湖的1/5。
而在此之前， 世茂高管团队已经注意到，世茂的平均地价比它的竞争对手便宜近500元，如果按同期开发1000万方来算，世茂应该多得3至4亿的利润，但眼下它们的主营业务核心利润率却都在17%左右——世茂并未在土地上占到足够的便宜。
外部局势也在变化。
一个多月后，一家华东地产商在杭州发现了市场滞销的苗头，在一周时间里，杭州楼市仅仅卖出了100套房子。
这让他们感到危险正在逼近，再四个月后，他们启动了“抢收华东”计划。
到2011年下半年，市场寒流席卷了许多城市，全国房价与成交进入距今最近的一次低谷期。
与反应迅速的竞争对手相比，此时的世茂地产却正处于尴尬状态。
至少在掌舵者许荣茂看来，这是他从商生涯的艰难时刻。
在2007年市值达到近800亿港元高峰期后，世茂地产随后度过了平淡的四年。
2011年房地产市场整体行情明显下滑。
到这一年底，世茂积压的存货已接近480亿元，净负债率高达81.7%，原定的360亿元销售目标，只达成了307亿元。
在许多城市，大批户型巨大、产品雷同的高端新房开始滞销，这种场面动摇着世茂“豪宅教父”的神坛地位。
“不能做一家优秀的企业，这种感觉真的生不如死。
”年逾60的世茂董事长许荣茂说。
许在商界浸淫多年，低调与谨慎是鲜明的特质，但在2011年底，他决意发起一场断臂式的改革，以挽救他自认为岌岌可危的局面。
公允价值计量在投资性房地产中的应用分析——以世茂股份为例
西南财经大学天府学院2016 届本科毕业论文（设计）论文题目：公允价值计量在投资性房地产中的应用分析——以世茂股份为例学生姓名：蔡玙璟所在学院：西南财经大学天府学院专业: 会计学（CPA注册会计师方向）学号：41203022指导教师：柳玉寿二○一六年三月西南财经大学天府学院本科毕业论文（设计）原创性及知识产权声明本人郑重声明：所呈交的毕业论文（设计)是本人在导师的指导下取得的成果。
对本论文(设计）的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。
因本毕业论文（设计）引起的法律结果完全由本人承担。
本毕业论文（设计）成果归西南财经大学天府学院所有。
特此声明。
毕业论文（设计）作者签名：作者专业：作者学号:________年____月____日西南财经大学天府学院本科学生毕业论文（设计）开题报告表论文（设计)类型：A—理论研究;B—应用研究;C-软件设计等；摘要长久以来，拥有高度可靠性的历史成本一直在计量领域占领着主导地位。
但是，因为历史成本所面对的事物都是过去的，缺乏时效性, 已无法满足现实经济环境的需要.2006年，我国颁布了新的《企业会计准则》，引入新的投资性房地产后续计量模式-—公允价值计量模式.自此以后我国便有两种投资性房地产后续计量模式,而不同的选择会产生不同的经济后果。
因此，对投资性房地产后续计量模式的分析具有重要的现时意义。
本文通过分析我国上市公司中应用公允价值计量模式的现状并结合实际案例定量分析公允价值计量模式在世茂股份的应用情况，探究公允价值计量模式应用中存在的问题。
并基于此为公允价值计量能在实务中得到更好的运用提出改进建议。
关键词：投资性房地产公允价值计量会计准则AbstractFor a long time，the historical cost measurement model that has high reliability occupied a dominant position in the field of metrology。
2019年世茂房地产分析报告
2019年世茂房地产分析报告2019年7月目录一、世茂集团以多元业务构建“可持续发展生态圈” (5)1、世茂集团的发展历程 (5)2、多元的业务战略布局全球 (7)二、公司的发展历程及主要业务布局 (9)1、公司的实际控制人及旗下控股上市公司 (9)2、公司的发展历程 (10)3、公司主要业务 (13)三、公司的核心竞争力和管理架构 (16)1、参与核心城市群的发展，推进区域发展 (16)2、库存结构完善、充足的土地资源储备 (17)3、财务政策稳健，资本结构安全 (18)4、公司股份奖励计划 (19)四、世茂房地产的经营情况和主要项目 (20)1、公司营收逐步提速，经营业绩良好 (20)2、公司物业销售增速和售价逐步提升，行业排名上升 (21)3、公司负债水平较低，现金流状况良好，费用水平趋降 (22)4、公司拿地模式多元，土地储备充足 (24)5、公司项目介绍 (26)（1）公司重要物业开发项目介绍 (27)①惠州世茂望锦 (27)②南京世茂天誉 (28)（2）公司重要综合项目介绍 (28)①深港国际中心项目 (28)②福州世茂108大厦 (29)（3）公司重要酒店经营项目介绍 (30)①香港东涌酒店 (30)②上海佘山世茂洲际酒店 (30)世茂集团以多元业务形成“可持续发展生态圈”。
世茂集团是一家国际化、综合性的大型投资集团，经过三十年的发展，在香港和上海分别拥有世茂房地产及世茂股份两家上市公司。
集团以多元业务战略布局海内外，涵盖地产、酒店、商业、主题娱乐、物业、金融、教育、文化、健康、高科技等领域，形成了"可持续发展生态圈"。
作为世茂集团旗下港股上市公司，公司将迎来“有品质的高速增长”。
公司于2006年7月5日在香港证券交易所主板上市。
公司发展历程可划分为四个阶段。
阶段一为2006-2008年，公司销售额在100亿以内；阶段二为2009-2011年，销售额达300亿左右；阶段三为2012-2016年，销售额达700亿左右；阶段四为2017年至今，公司突破千亿标志性大关，迎来新一轮高增长。
0012015年10月8日住宅示范区研究★★★★★★★★天华
住宅示范区研究2015.09.目录CONTENT一. 示范区概述1. 示范区定义2. 示范区作用三.示范区投标模板经典案例——世茂•九溪墅二. 示范区设计要点1. 规划设计1.1 示范区规模1.2 示范区选址1.3 示范区流线2. 建筑设计2.1 售楼处2.2 样板房3.景观设计3.1 发展历程3.2 策划概念3.3 设计内容3.4 设计手法3.5 设计要点第一部分示范区概述1.示范区定义2.示范区作用所谓示范区，是由建筑形象、景观示范、户型展示、销售中心等几大部分组成，通过营造真实的生活场景，让消费者从中切身体验到未来整个楼盘的生活氛围。
对开发商而言：•促进楼盘销售，吸引客户，激发购买欲；•了解购房者对产品的真实感受，从而完善不足并对成功之处加以发扬。
对客户而言：•真实的感受到社区整体布局和未来的生活场景；•体察到开发商的建设能力和水准。
示范区具有促进销售及工程示范的双重功效。
第二部分示范区设计要点1.规划设计2.建筑设计3.景观设计示范区规划设计Planning and design1.1 示范区规模1.2 示范区选址1.3 示范区流线1.4 重要节点示范区规模的影响因素: 开发进度/整体定位/市场营销策略/前期资金投入项目初期，控制示范区的规模及施工实施难度，以便快速进入销售模式，从而节约工期、控制成本。
结论：示范区面积一般占项目用地面积的15-20%。
通常情况下，示范区面积占项目用地面积的15-20%。
大盘或特殊项目（如位置偏远、环境资源有限的项目），可适当增减示范区范围。
vanke万科•杭州西溪蝶园Ⅱ示范区研究·示范区设计要点·规划设计交通便捷形象展示客户体验与驻留选址三原则1.规划设计1.2示范区选址镜湖生态公园商业水街世茂•张家港暨阳湖九溪墅示范区的参观流线是指从客户进入楼盘现场开始参观直到最后离开现场这一过程的整个动线。
入口接待（停车场）形象入口售楼处示范区样板房示范区售楼处流线设计目的：展现楼盘特质打动参观客户作出购房决定流线设计要点：便捷闭合精心包装注重客户体验7大重要节点停车场形象入口售楼处参观通道单元入口样板房室外景观1.规划设计1.4示范区重要节点停车场设计入口停车场停车场形象入口参观通道单元入口样板房室外景观售楼处1.规划设计1.4示范区重要节点精神堡垒入口区停车场形象入口参观通道单元入口样板房室外景观售楼处世茂•九溪墅华润•南通停车场形象入口参观通道单元入口样板房室外景观售楼处停车场参观通道单元入口样板房室外景观形象入口售楼处单元入户门门厅停车场参观通道单元入口样板房室外景观形象入口售楼处单元入口1.规划设计 1.4示范区重要节点银亿•甬江东岸停车场参观通道单元入口样板房室外景观形象入口售楼处样板房1.规划设计1.4示范区重要节点S 专题研究——住宅示范区研究银亿•甬江东岸世茂•九溪墅停车场参观通道单元入口样板房室外景观形象入口售楼处室外景观1.规划设计1.4示范区重要节点示范区建筑设计Architectural design2.1 售楼处2.1.1 选址2.1.2 规模层数2.1.3 类型2.1.4 四大特性2.1.5 流线设计2.1.6 面积配比2.1.7 功能布局2.1.8 角色转换2.1.9 建筑风格2.1.0 扩展案例2.2 样板房2.2.1 类型2.2.2 数量选型2.2.3 位置要求2.2.4 装修要点2.2.5 销售方式售楼处作为楼盘形象展示的主要场所不仅仅是接待、洽谈业务的地方还是现场广告宣传的平台售楼处2.建筑设计2.1售楼处选址把握两个原则：①离项目工地近，以方便客户现场看楼；②选择人流集中，醒目的位置做售楼处。
走进世茂-世茂集团简介V2.0
世茂房地产组织架构示意图
董事会
集团执委会
集团职能
研工成财 综 发程本务 合 设管管管 管 计理理理 理 中中中中 中 心心心心 心
法审 务计 部部
东北区域 环渤海区域 西部区域 苏沪区域 中南区域 杭州区域 宁波区域 重庆区域 旅游地产 酒店公司
设工成财综投 计程本务合资 管管管管管开 理理理理理发 部部部部部部
截至2010年底，“世茂爱心医院”已达百所，撒落全国百个贫困乡镇，覆盖 人口达2000万人。
2012年底，以世茂爱心医院为题材的公益微电影《不一样的梦想》上映，见 证公益美丽篇章。
2013年6月，“梦的千公里行动——世茂爱心医院医生上海行”启动，以提 升爱心医院医疗软实力。
创办香港新家园协会
发展历程
80年代
进入中国大陆市场开，在福建、甘肃等地建造当时的标志 性房产及旅游项目
90年代
战略重点移至北京，开发了亚运花园、华澳中心等楼盘， 占据北京近1/3高档外销住宅市场，并多次获得“北京明 星楼盘”称号及“1996年首都十佳公共建筑设计奖”
20世纪 初
战略重新调整至上海，并正式启用“世茂”品牌，此后陆 续开发了“滨江模式”的一系列经典项目，着力打造“世 茂”品牌
奖金/股票
福利
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持续增长的业绩-近六年销售额增长趋势
成立至今始终保持稳健快速的发展。2012、2013连续两年实现近50%的 销售额增长。2013年完成销售额670.6亿元。
900
800
700
600
500
400
300
200
100
120
0 2008年
225
2009年
305
600823ST世茂2023年三季度行业比较分析报告
ST世茂2023年三季度行业比较分析报告一、总评价得分28分，结论极差二、详细报告（一）盈利能力状况得分0分，结论极差ST世茂2023年三季度净资产收益率(%)为-21.1%，低于行业极差值-2.1%。
总资产报酬率(%)为-5.82%，低于行业极差值-2.2%。
销售(营业)利润率(%)为-163.88%，低于行业极差值1.2%。
成本费用利润率(%)为-174.48%，低于行业极差值9.6%。
资本收益率(%)为-219.59%，低于行业极差值-4.0%。
盈利能力状况（二）营运能力状况得分22分，结论极差ST世茂2023年三季度总资产周转率(次)为0.04次，低于行业极差值0.2次。
应收账款周转率(次)为6.98次，低于行业平均值7.5次，高于行业较差值4.0次。
流动资产周转率(次)为0.07次，低于行业极差值0.3次。
资产现金回收率(%)为-0.02%，低于行业平均值0.6%，高于行业较差值-3.1%。
存货周转率(次)为0.05次，低于行业极差值0.5次。
营运能力状况（三）偿债能力状况得分39分，结论较差ST世茂2023年三季度资产负债率(%)为70.41%，劣于行业平均值68.6%，优于行业较差值78.6%。
已获利息倍数为-8.64，低于行业极差值2.6。
速动比率(%)为17.37%，低于行业极差值24.1%。
现金流动负债比率(%)为-0.01%，低于行业平均值2.2%，高于行业较差值-7.2%。
带息负债比率(%)为35.07%，优于行业平均值40.6%，劣于行业良好值31.5%。
偿债能力状况（四）发展能力状况得分50分，结论一般ST世茂2023年三季度销售(营业)增长率(%)为25.28%，高于行业优秀值22.7%。
资本保值增值率(%)为78.25%，低于行业极差值98.9%。
销售(营业)利润增长率(%)为2131.43%，高于行业优秀值24.8%。
总资产增长率(%)为-7.07%，低于行业极差值-4.1%。
世茂商业地产战略与模式解析_图文_图文
157.29
477.34 100.0%
477.34
2010年土地储备 4个
114.21
125.11 100.0%
125.11
合计
24个
350.89
883.80
86.0%
759.35
土地金额 （亿元）
37.66
楼面地价 （元/㎡）
2157
32.75
3068
40.65
852
32.13
2568
143.19
1 （一）集团发展阶段回顾
1.2近期阶段：转型商业地产
※第四阶段：2005 年——2008年 实施多元化，转战商业地产
自 2005 年以来，集团先后实施了新世纪的新战略。首先是“专注主业，兼顾房产领域多元组合”战略，集团 有计划有步骤地推进产业拓展，现已逐步建立了以高端住宅、豪华酒店及商业办公三大集团核心产业。其次是“ 核心区域发展”战略，将优势资源集中投入到中国经济发达或极具发展前景的经济圈，目前集团的重点投资区域 已经包括长三角地区、环渤海地区。涉及上述两个重要经济圈的项目数量占集团总项目的三分之二。
17.51
总建筑面积（ 万㎡） 30.0
27.04
25.02
24.69
106.75
权益比例 （%） 25%
51%
100%
75%
61%
权益建筑面积 （万㎡） 7.5
13.8
25.02
18.5
64.8
土地金额（ 亿元） 10.26
7.09
6.01
9.39
32.75
楼面地价（ 元/㎡） 3420
2622
2420
※第一阶段：1989——1994 年 涉足房地产领域
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该产品系列在地块选择标准上较 为严格，以上三个项目具备稀缺 江景资源，分别为闽江、松花江 和长江、秦淮河，依托世茂滨江 成功的运作，将这些成功经验复 制到二三线城市，同时更多地结 合国际顶尖资源，打造区域标杆 产品。
实体运营——业务模式（3/3） 业务收入比例
• 世茂06收入同比上升176%，超常规增长由物业集中结算的财务安排便于资本运作所至 • 从07半年表现看，世茂成长性逊于万科，另反应世茂经营稳定性不足，业绩过于集中下半年 • 06与07上半年世茂收入远低于万科而净利润绝对值却高于万科，且增长速度惊人
财务摘要-资本市场表现（2/7）
• 06与07上半年世茂毛利率远高于万科，这与世茂规模开发高端物业模式相关（世茂毛利率高于中低端物业模 式为主的万科。05与06年两年平均售价：世茂：11050元/平米，万科：6297元/平米）。
资本运作——资产重组背景 世茂集团
世茂房地产
1、资产周转率低 囤积大量土地，酒店与商 业物业项目多投入大 2、现金流不足 商业与酒店业务投入大回 报慢，现今制作能力 不足 3、财务数据难以支撑进 一步融资
世茂股份
1、边缘化 逐步边缘化，五大项目， 仅有南京和昆山两个项目， 其余开发完毕。 2、土地储备少 世茂股份权益建筑面积 不到80万平米
07年上半年世茂酒店带来的收入比例同比大幅增加 07年上半年商业地产带来的收入比例同比增大，住宅：商业地产接近9：1
实体运营——进入城市
实体运营——世茂房地产组织架构
实体运营——世茂房地产组织架构
世茂房地产 （0813.HK）
控股
世茂股份 （600823.SK）
专业经验丰富 国际化背景
政府/金融/银行关系背景
2、世茂的高端物业发展模式，以及产品线的拓展模式，对万科的高端物 业的产品线拓展提供参照。
3、世茂通过多元物业规避行业周期性风险，万科可以考虑适合自身特点 规避行业周期性风险的物业组合或者产品组合
世茂地产专题研究
➢世茂概括 ➢财务表现 ➢实体运营 ➢资本运作 ➢研究结论 ➢问题答疑 ➢详细附表
世茂地产专题研究
世茂地产专题研究
➢世茂概括 ➢财务表现 ➢实体运营 ➢资本运作 ➢研究结论 ➢问题答疑 ➢详细附表
世茂研究要论
• 发展布局：长三角为核心，拓展环渤海东北中西部二三线城市，而缺乏布局华南区 • 企业类别：港资民营企业A股H股双资本市场运作模式 • 企业特点：老板型垂直决策+专业团队、政府关系好、谈判能力强 • 自我发展：善于资本运作、国际资源整合与对接 • 发展战略：滨江高级公寓+高级酒店+高档商场的多元化发展战略 • 运作隐忧：许世茂一股独大，垂直决策
• 世茂善于资本运作，从早期的利用少量资本控股借壳、利用上市公司巧妙侵吞项目权益、
资本运作 转移海外、建立多层BVI公司、与国际大行合作、特别财务结算安排、香港红筹上市到最
近利用A股H股市场估值特点资产重组调配资产盘活两大上市公司融资平台，以及到未来 计划分拆酒店安排等等，表现出世茂非一般的资本运作能力。
世茂概括（2/4）
世茂实体运营
两大模式三大物业组合
• 土地 • 产品 • 客户
业务模式
发展战略
世茂概括（3/4）
世茂资本运作
双资本市场运作
A股借壳 上市
H股借壳 上市
H股红筹 上市
资产注入 酒店分拆
世茂概括（4/4）
世茂以投资逻辑支配实业运作，善于资本运作，劣于 产品营造。 A股H股双资本市场运作模式，充分利用两地资本市 场特点，调配其资产组合与业务模式，打造两大融资 平台，实现资本市场与实体运作的互融。
解读世茂（1/2）
1种投资逻辑符合2个标准
• 世茂从投资回报率角度出发，实现资产的增值，善于资本运作，A股H股两大资 本市场长袖善舞。这种逻辑又符合2大标准：一是国际资本市场特别是国际大行 的评价标准，二是政府城市运营标准。
2大物业开发模式
• 定位大型高端物业，形成“滨江”模式+城市CBD综合体模式世茂定位城市核心 地段的大型高端物业，打造独特的“滨江”高级公寓模式及城市CBD综合体模 式，成为世茂跨地域发展的核心物业发展模式。
• 世茂在房地产开发环节主要通过对接外部国际资源来完成，并“重兵”把关工程质量，
房产开发
但疏于产品的营造。世茂营销出色，善于全球营销。
世茂地产专题研究
➢世茂概括 ➢财务表现 ➢实体运营 ➢资本运作 ➢研究结论 ➢问题答疑 ➢详细附表
财务摘要-资本市场表现（1/2）
战略上市：1.世茂房地产原计划05年上市，因宏观政策调控与股市低迷而滞后。 2.06重启IPO，负债较高，被迫上市融资缓解财务压力。 3.资本市场依然低迷，世茂逆势上市，其招股价较净资产折让率达40% 。
高级公寓开发经验
滨江模式
上海世茂滨江花园
复制衍生
特点：
以上四个楼盘全部为外销房、 户型面积大、精装修、会所， 地段都位于市中心；
其中御景园相比之前三个楼盘 在产品和服务上更加优质，挑 高大堂、酒店式管理、名师园 林设计等为滨江花园的打造奠 定了良好的基础。 不足：
商住两用、塔楼、没有稀缺江 景资源。
股市表现：世茂与香港红筹指数走势同步，2007年前三季度增长胜于股指。
财务摘要-资本市场表现（2/2）
世茂公司成长性好：世茂房地产上市至今，市值位列香港上市公司综合实力前3强的第2， 超过早先上市的合生。
资本市场认可度高：世茂PE低于万科，但在香港市场属于偏高，说明其市场认可度高。
财务摘要-资本市场表现（1/7）
• 世茂净利率远高于万科，其净利与毛利相当。主要得益于世茂开发高端物业及投资物业重估利润：“三费” 总费率与万科相当；世茂管理成本较万科低，而营业成本高于万科，世茂拥有自己的销售队伍，而万科采取 服务外包。
财务摘要-资本市场表现（3/7）
• 世茂在资产周转率上远低于万科，这与世茂多元化发展战略及业务模式相关。 • 世茂上市后执行大量囤积二三线城市规模土地及住宅开发与商业并举发展战略。 • 06年末（土地）预付款达30亿，酒店和投资物业账面值约100亿，占总资产35%，而带来的收入
• 05年世茂ROE为万科3倍多，主要是收益于高财务杠杆及高的净利率。 • 06年世茂ROE较05年大幅下降，上市后极大改善了资本结构，财务杠杆贡献大幅下降。 • 由于较高的净利率而导致世茂ROE仍高于万科。
实体运营——土地储备
实体运营——土地性质
实体运营——世茂产品
实体运营——世茂客户
实体运营——土地、产品、客户
• 世茂上市后巨额融资支撑了其超速扩张，投资与经营性现金至2007年上半年经现金流为负。 • 土地储备：上市前（06年6月）1034万平米，至07年6月底2063万平米，较上市前增加约100% • 增加商用物业：2006年世茂在酒店以及投资物业上的资本支出达到25.3亿，是2005年的2.23倍
财务摘要-资本市场表现（7/7）
世茂国际
1、亏顺状态 自2005年以来，定位国际 业务，经营不理想，2006 年亏损1.94亿 2、融资功能丧失 长期徘徊在1港元下方，融 资功能丧失。2007年4月宣 布私有化
三大上市公司运作陷入困境 融资乏力
资本运作——剥离商业资产 注入世茂股份
世茂目前股权结构及业务架构
世茂实体与资本市场发展路径
专业团队项目开发
拿地、融资便利
世茂运营——产品开发特点*
世茂运营——商业与酒店
世茂地产专题研究
➢世茂概括 ➢财务表现 ➢实体运营 ➢资本运作 ➢研究结论 ➢问题答疑 ➢详细附表
世茂资本市场的发展历程
资本运作——买壳“万象集团” 登陆A股 建立融资平台
资本运作——A股公司培育项目 产权转移私人公司
滨江土地属性
充分利用之前在北京产品的优 势，并结合黄浦江滨江地块的 土地优势，在此基础上进行了 改进，不做组团，沿江景排布， 板式纯住宅，江景资源稀缺， 从而形成了世茂滨江高级公寓 模式。
滨江高级公寓模式发展： 福州世茂外滩花园（2002） 哈尔滨世茂滨江新城（2003） 南京世茂滨江新城（2004） ……
➢世茂概括 ➢财务表现 ➢实体运营 ➢资本运作 ➢研究结论 ➢问题答疑 ➢详细附表
附表1—世茂房地产管理团队（1/2）
附表1—世茂房地产管理团队（2/2）
附表1—世茂股份管理团队（1/2）
附表1—世茂股份管理团队（2/2）
附表2
附表2
（世茂原计划是05年上市，而后06年逆势上市） • 从06年及07年上半年数据反映了世茂开发高端产品规模项目的特征：投入大而销售回收慢。
财务摘要-资本市场表现（5/7）
• 世茂长期偿债能力较强于万科，而短期偿债能力弱于万科。 • 世茂上市后短期偿债能力得到要-资本市场表现（6/7）
只占总收入9.6%。 • 世茂06与05比较：总资产周转率大幅上升为物业集中结算及投资物业重估所致。
净资产周转率相对持平，是因上市后资产负债率大幅下降，权益相对大幅增加。
财务摘要-资本市场表现（4/7）
• 世茂通过上市极大地改善了资本结构，上市后负债水平低于万科。 • 04、05世茂年预收帐款项目较高目的是为了利于上市而进行集中结算的财务安排。
土地产品
绝佳地段 +
豪华产品
客户
吸引同类价值客户
实体运营——业务模式（1/3）
实体运营——业务模式（2/3）
早期高端物业经验累积 打造一个成功滨江模式 向二三线城市复制扩张
北京早期高级公寓产品
亚运花园（1995） 紫竹园（1997） 华澳中心（1998） 御景园（1999）
滨江高级公寓模式成型 世茂滨江花园（2000）
国际化团队与中国本土团队的文化差异摩擦
世茂未来发展