市调表格

房屋销售个案分析表

发展商分析 10。利多利空分析）

一．环境分析

1．该案的四至（东，西，南，北各到哪里？）

2．交通条件

①区位概念（即所处的地段概念，如鄞州中心区/江东科技园区等等。）

②主要道路动线（项目所在区域城市交通动线，靠近哪条城市主干道？如：到天一广场走那条路，大概几分钟到？到万

达广场几分钟，走那条道路？到栎社机场等等。）

③临近道路状况（大门开在何处？主要是小马路，双向几车道？路幅/路况？中间是否有隔离带？）

④周边公交线路（标出该案周围所有的公交线路，到达的方向以及到公交站点是否方便，大约需要几分钟等等。）

⑤业主出行方式（建成后住户外出采取何种方式，如：公交？还是自备车？等）

3．综合环境

①居住氛围（个案所在区域整体居住环境，考虑临近建筑性质，新建住宅？老式住宅区？还是新开发的区域）

②商业环境（个案所在区域商业设施情况，主要商业类型，如卖场等）

③公园绿地（个案周边城市公共公园，开发绿地情况）

④就学条件（个案建成后可享受的就学条件，幼儿园/小学/中学/高中/大学等等）

⑤就医条件（个案建成后可享受的就医条件）

⑥人文遗产或大型公建（项目所在区域城市级文化遗产或大型公共建筑）

★地段综合评述：综合以上几项，对个案所处地理环境作整体评价（要加入自己的观点）。

二．规划分析

1．首先描述本案规划用途、基地面积、总建面积、规划户数、建筑楼层（高层×栋、小高层×栋、多层×栋、别墅×栋）、规划面积、主力面积以及分期开发情况（分几期开发？现售第几期？）等等。（主要是表头内容）

2．规划理念

①评述社区规模（超大？大型？中型？小型？超大型：总建20万以上大型：12-20万中型：5-12万小型：5万以下）

②建筑布局（围合式/兵营式/组团式）

③小区景观设计（景观设计公司？个案景观设计情况，绿化率/集中绿化面积？）

④小区内部会所规划（详述会所的规模、内部设施情况如：游泳池？健身房？网球场？羽毛球馆等等）

⑤公建配套（个案规划中有关公建设施配套情况，如幼儿园？小学？体育活动场地是否有？）

3．产品塑造

详述该案的主力户型、主力面积、建筑风格、物业管理及收费标准，车位配比以及价格等等。

附：面积配比表

三．价格分析

1．详述该案平均单价、单价范围、总销金额、主力总价、车位价格等等（来源于表头）。

2．分析该案价格定位（定位于低档/中档/高档商品房？）

3．差价分析（如：楼层差价、朝向差价、房型差价、栋栋差价、周边行情差价，也可列举2～3个个案的均价进行比较）☆如何确定？需要有技巧的去问销控、问价格，能看到价目表最好。一般性从小面积→大面积，从好楼层→差楼层，从中间→西首→东首

四．去化分析

1．详述该案目前的销售率（注明从何时开始销售？）

2．主力去化（目前主要去化的房型/面积）、去化原因（该去化结果的原因如何？）

3．去化楼层（目前主要去化的楼层/朝向），去化原因（该去化结果的原因如何？）如：目前该案剩余的主要是3F以下以及18F以上房源，前者由于楼层低、采光差，故去化较慢，目前3F以下尚有一半在售。后者由于楼层高，价位较高，故去化较慢，目前基本都在。

五．客源分析

1．客源层面（该案客源是全市/区域性的还是零星的？）

2．主力客源（详述客源的年龄层次、区域情况、职业以及家庭构成等等）

3．现场买气（市调当日观察现场来人情况，数量以及买气等等）

六．销售分析

1．该案的企划销售是哪家公司？又或是自销？

2．有无外接待？是否是临时的？还是小区的会所或是沿街商铺？

3．卖场营建（详述该案销售中心的营建情况以及其特别之处）如：规模、上下几层，装修风格，建材以及给人的感觉4．人员水平（销售人员的素质以及业务水平以及特别之处）如：制服是否统一？精神面貌如何？接待客户是否专业？有无喊销控等等。

5．样板房/实品屋（搭建情况以及特别之处）如：装修手法,建材配备，空间效果等等。

6．SP活动（是否采用促销手段？

七．媒体分析

1．媒体表现（印刷品制作及报纸媒体投放情况）：一般有报纸稿、POP看板、电视广告、车身广告、引导旗、DM、楼宇CF、网络媒体等等。

2．主打媒体（以上媒体表现中主要采用的媒体）☆预算最多的，不一定是量最大的。

3．主诉求语（主要的广告宣传语）如蓝湾的主诉求语为:甬江湾、浙大旁、优雅国际社区。万科的诉求语为：2+1魔术空

间。

4．媒体速求：（主诉求语所强调的个案卖点）如蓝湾的诉求为：江景以及学院氛围。万科的诉求为：小户型。

八．建材分析

详述该案的建材情况。如：建筑结构（砖混/钢混/短肢剪力墙/框架结构等等）；外墙（面砖/涂料/面砖+涂料）；内墙（毛坯？装修？如果是装修房需详述其装修标准，以及所用的品牌）；公共部分装修标准;电梯品牌等等。

九．发展商分析

1．该案的投资商是哪家？开发商是哪家公司？

2．此家开发商的资质情况

3．开发经验（以前开发过哪些楼盘？）

4．土地储备

5．获得的奖项

6．开发理念

7．下一步动作（下一步准备在何处开发？）

十．利多利空分析

1．利多（指个案的优势）优势/机会

①自身卖点：小区规划、楼盘规模、价格、户型优势、楼间距、周边人气、商业配套、地段优势以及售楼人员素质等等。

②市场原因：由于市场原因所创造的优势

2．利空（指个案的劣势）劣势/威胁

同样可以从自身和市场方面去寻找。

☆要求利多和利空每项写20条以上

☆切记不可为了凑数量把一个利多/利空分成两条写。如：该案为小户型设计，面积小，总价低。与该案户型设计紧凑表达的是同一个意思。

☆利多和利空不能前后矛盾。即把一条即作为利多又作为利空分别去阐述，致使前后矛盾。

注：SWOT分析

1．优势（STRENTH）、劣势（WEAKNESS）、机会（OPPORTUNITY）、威胁(THREATEN)

①优势和劣势是产品自身的，从产品规划、户型设计、周边景观以及周边生活配套设施等等方面深入分析。

②机会和威胁是市场原因造成的，从区域规划、市场供求、周边项目竞争、发展商知名度等方面深入分析。

优势和机会属于利多，劣势和威胁属于利空。