住宅成本及利润测算公式
房地产估价(成本法)
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房地产估价理论与方法 ——— 成本法
01
成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。
成本法的本质是以房地产的重新开发为导向来求取房地产的价值。
02
1、成本法的含义：
房地产估价方法——成本法
成本法的适用对象：
新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、证载开发的房地产、计划开发的房地产。
安排被征地农民的社保费
征集集体土地的土地取得成本：
土地征收补偿费用
房地产估价方法——成本法
① 新菜地开发建设基金 （征收郊区菜地）
标准由省、自治区、直辖市规定。
② 耕地开垦费（占用耕地）
省、自治区、直辖市的规定缴纳
③ 耕地占用税（占用耕地）
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》
④ 征地管理费
对于很少发生交易而限制了比较法运用，有没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。
化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分。
房地产估价方法——成本法
解：设该房屋的重新构建价格为V元/㎡， 建筑安装工程费＝1200元／平方米； 专业费用＝1200×8%＝96元／平方米 管理费用＝（1200＋96）×3%＝38.88元／平方米； 销售费用＝V×4%＝0.04V 投资利息＝（1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V）×〔（1＋6%） －1〕＝19.59+0.0006V 销售税费＝V×6% 开发利润＝（1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V ＋ 19.59+0.0006V）×15%＝203.17＋0.0061V V＝ （1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V＋19.59+0.0006V＋V×6%＋ 203.17＋0.0061V）
区域多项目更多,地产集团的roe是咋算出来的？
05
如何提升房地产公司的ROE
提高项目周转速度
缩短项目周期
通过优化项目设计、施工流程等方式，减少项目 从开工到竣工的时间，提高项目周转速度。
快速销售
加强市场营销和推广，提高项目的知名度和美誉 度，促进销售，加快资金回笼。
加强资金管理，提高资金使用效率
合理规划资金使用
根据项目进度和资金状况，合理规划资金使用，避免资金闲置和浪费。
02 房企ROE普遍较低
由于房地产行业的特殊性，房企的ROE普遍较低 ，一般在3%-6%之间。
03 高ROE的房企受资本青睐
在资本市场上，高ROE的房企往往受到投资者的 青睐，因为它们能够为股东创造更多的价值。
高周转、高ROE受资本青睐
高周转模式
高周转模式是房企提高ROE的一种有效手段，它通过快 速销售、快速回款的方式，缩短资金周转周期，提高资 金使用效率。
会计口径的利润和动态利润率
会计口径的利润：根据会计准则计算的公司利润，包括营业收入、营业成 本、税费等。
动态利润率：随着项目进展和融资变化而变化的利润率，需要考虑项目的 周转速度和融资成本等因素。
在房地产集团公司中，需要综合考虑会计口径的利润和动态利润率，以更 准确地评估集团的盈利能力。
房地产项目周转和融资
北部区域公司的ROE计算
北部区域公司概况
ROE计算过程
ROEቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ果分析
该公司在北部地区拥有多个项目 ，涉及住宅、商业和工业地产。
首先，确定该公司的总资产和总 负债；其次，计算公司的净利润 ；接着，用净利润除以股东权益 得到ROE。
北部区域公司的ROE较低，说明 该公司在北部地区的项目盈利能 力较弱，资产利用效率有待提高 。
房地产估价——假设开发法-假设开发法与成本法的关系教程文件
第七章 假设开发法
房地产估价
例7-2
A 7 1 1 5 6 % 3 4 0 0 5 0 0 0 4 0 0 4 1 3 0 1 0 % % 0 3 4 0 1 0 5 1 % % 3 0 4 .5 1 2 1 % % 0 4 4
住宅
30％ 50％20％
0 商场
旧厂房的购买价格V ＝装修改造后商场售价A－补出让金数额B －装修改造费C－销售税费D－购买税费E
第七章 假设开发法
房地产估价
A
A410010520%00178（ 5.7万 1 元0）
1
B＝400×5000＝200（万元）
C＝1000500047.42（ 6 万元）
11％ 20.5
0
D＝1785.71×8％＝142.86（万元）
3、正确判断房地产的最佳开发利用方式 最适合用途、最适合规模、最适合档次
4、正确预测未来开发完成后的房地产价值 5、正确估计开发周期、各项费用
第七章 假设开发法
房地产估价
（二）外部环境条件
1、明朗、开放及长远的房地产政策； 2、统一、严谨及健全的房地产法规； 3、完整、公开及透明度高的房地产资料库； 4、稳定、清晰及全面的投资开发和交易的税费清单； 5、长远、公开及稳定的土地供给计划。
房地产估价——假设开发法-假 设开发法与成本法的关系
房地产估价
三、假设开发法与成本法的关系
成本法评估新建房地产价格的公式：
新建房地价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本 +管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
假设开发法评估土地价格的公式：
土地取得成本＝新建房地价格-土地开发成本-建筑物建造成本 -管理费用-投资利息-销售税费-开发利润
第四章 房地产项目定价《房地产经纪实务》ppt 课件
（3）根据各付款方式的估算比例和折扣率，计算出综合折 扣。
（4）在综合折扣基础上考虑如下因素，形成最终折扣率， 考虑因至少有以下几点：
发展商关系客户购房的面积比例和再折扣范围；比如可以 考虑发展商的需要，预留1%的折扣率；
根据各自的相对位置、条件等，细化，找准均价； 根据销售阶段的策略安排，找出项目不同阶段最合适的均
价； 3）层差和朝向差 （1）关注最低层和最高层的总差距； （2）层差和朝向差一定不是均匀的，可以是0，可以是1000
元，甚至更高，完全取决于销售需要。层差大幅跳动的可 能点是：
景观突变的楼层； 吉数8、9、22、28等；心理数； （3）档次越高的楼盘，客户对层差和朝向差的敏感性越
4.1.1房地产价格构成及价格影响因素 影响价格的因素主要有一般因素，市场因素和项目因素三
方面。 1) 房地产价格构成 房地产价格是房地产价值的货币体现。对于商品住宅，其
价格的计算公式为：房地产价格=成本+利润+税金+差价 具体而言，商品房价格包括以下内容：
(一) 成本 ⑴土地征用费 ⑵拆迁安置补偿费 ⑶勘察设计及前期工程费 ⑷房屋建筑安装工程费 ⑸住宅小区基础设施建设费 ⑹住宅小区非营业性公共配套设施费如派出所，幼
统一价格基础：即把比较对象的价格调整为相同的付款方 式、单位、币种和价格内涵。
交易情况修正：即把厉害关系人之间的交易，拍卖、招标、 尾盘抛售或急于购房时的交易，附带抵押或租约的交易， 相邻地产的交易修正为正常情况下的交易价格。
交易日期的修正：一般房地产市场整体有个价格变化走势， 根据这个走势调高或调低比较对象的价格。
房地产经营与管理公式1
可以接受否则不可以接受
当投资项目的净现金流量具有一个内部收益率时 i<FIRR 则对于所有的 i 值 NPV 为正值
i>
FIRR
则对于所有的 i 值
NPV 为负值
3)动态投资回收期
-t （CI-CO）t（1+ic） =0
t 0 pb
Pb---动态投资回收期 Pb=[累计净现金流量现值开始出现正值期数 -1]+上期累计净现金流量现值 的绝对值/当期净现金流量现值 4）静态指标公式 ①RPC=(GDR-TDC)/TDC*100%=DP/TDC*100% RPC---成本利润率 TDC---项目总开发成本 GDV---项目总开发价值 DP---开发商利润
③利息备付率 利息备付率=税息前利润/当期应付利息费用 税息前利润为利润总额与计入总成本费用的利息费用之和 当期应付利息是指当期计入总成本费用的全部利息 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数，一般大于 2 ④偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金 可用于还本付息资金即净运营收益，一般是税前的，应大于 1.3，是折旧摊销、成本中列支的利息费用、可用于还款的 利润 偿债备付率即还本付息比率， 指项目借款偿还期内各年用于还本付息的资金 与当期应还本付息金额的比率 ⑤资产负债率=负债合计/资产合计*100% 资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标 ⑥ 流动比率=流动资产总额/流动负债总额*100%= （现金和银行存款+短期投 资+应付票据）/（短期借款+应付票据和应付账款+应付工资） 流动比率一般大于 200% ⑦速动比率= 流动资产总额 存货 *100%
②投资利润率=年利润总额或年平均利润总额/项目总投资*100% 项目总投资=总开发成本+经营资金（经营方式） 项目总投资=总开发成本-财务费用（出租方式） 利润总额=经营收入（含销售、出租、自营）-经营成本-运营费用-销售税 金及附加 销售税金=营业税+城市维护建设税+教育费附加 ③资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金*100% ④资本金净利润率=年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金*100% =（税后净现金流+还本付息额）/资本金*100% ⑤静态投资回收期 P′b
计算利润的公式
计算利润的公式经济学中的利润是指企业收益的含义，随着经济发展的不断深入，利润计算已经成为企业管理和投资决策的核心内容。
那么，如何计算利润？什么是利润的组成因素？以下我们将详细介绍计算利润的方法，以及企业如何来最大化利润。
首先，让我们讨论如何计算利润。
假设企业的成本由一系列因素组成，如原材料、燃料、劳动力、制造设备、工具设备、物流、广告和管理费用等。
设计利润的计算公式是：总利润＝总收入－总成本。
总收入有其他纳税人以及销售和服务产品贡献；总成本是指企业所有投入资源的成本，其中包括原材料、燃料、制造设备、工具设备、物流成本等。
如果需要更细致地把握企业的利润状况，还可以进一步了解利润的构成因素，它们可用以下模型表示：利润=收入-成本与支出）。
净收入是指企业净收入，包括企业的销售收入和其他收入；成本与支出是指企业的所有投入资源的成本，包括原材料、燃料、劳动力、制造设备及工具设备、物流、财务费用及实体税费等。
利润的大小取决于企业的效率，这个效率的程度衡量的是企业收入所取得的收益和投入成本之间的关系。
因此，企业如何通过降低成本和提高收入来最大化利润是极为重要的。
降低成本可以从两个方面来考虑：一是降低原材料、燃料、制造设备、工具设备等直接成本，例如制定高效的生产管理系统，减少不必要的人力以及物资投入；二是降低管理费用和金融费用，例如优化企业的组织结构，减少管理层人员，实施有效的金融管理。
提高收入可以从以下三个方面入手：一是提高产品价格，可以提高市场价格以增加收入；二是提高产品质量，可以以更高的价格出售产品；三是提高生产效率，可以提高企业的产能，以获得更多的收入。
整个利润的计算过程实际上是一个复杂的系统，通过系统的分析，企业管理者可以更好地了解形势，更好地把握企业的利润情况，以便有效地降低成本，提高收入，最大化企业的利润收益。
总而言之，根据经济学的理论与实践，计算利润是极其复杂的过程，必须对企业的收入和成本进行详细分析，从而得出合理的计算结果。
南京市居民商品住宅价格管理暂行办法-宁价房字[1994]201号
![南京市居民商品住宅价格管理暂行办法-宁价房字[1994]201号](https://img.taocdn.com/s3/m/67c9243d4a35eefdc8d376eeaeaad1f346931161.png)
南京市居民商品住宅价格管理暂行办法正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 南京市居民商品住宅价格管理暂行办法（1994年12月13日宁价房字[1994]201号）第一条为了适应建立社会主义市场经济体制的要求，进一步加强居民商品住宅价格管理，规范价格构成和价格行为，促进房地产业的健康发展，根据国务院国发[1993]60号文件和《江苏省价格管理监督条例》以及省物价局、建委、财政厅、建设银行《转发国家物价局等四个部门关于＜印发商品住宅价格管理暂行办法＞的通知》规定，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条在我市行政辖区范围内，从事居民商品住宅开发经营的企业均须执行本办法。
本办法所称居民商品住宅，是指开发企业开发经营的普通商品住宅和政府给予政策优惠的解困房、微利房、经济用房、合作建房等优惠商品住宅。
第三条居民商品住宅价格实行政府定价管理。
市物价部门负责组织贯彻实施国家和省制定的价格管理政策和规定，并负责本市居民商品住宅的价格制定、调整和管理监督工作。
区物价部门负责管理法人登记关系隶属于本区的开发企业，开发经营建筑面积在2万平方米以下项目的普通商品住宅价格。
第四条制定居民商品住宅价格的原则是：以合理成本为基础，市场供求为导向，符合国家政策规定，兼顾国家、企业、消费者利益，并考虑房屋的建造质量、所处地段、层次等因素，按质论价。
第五条开发建设优惠商品住宅的企业，必须在项目开工前三个月按本办法第九条规定的价格构成测算销售价格，报市物价部门审核批准后执行。
开发企业不得擅自制定和调整。
第六条普通商品住宅销售价格由市物价部门按一九九四年南京市建成区土地级别的划分，制定区域最高销售价格，适时公布。
利润有正有负怎么计算公式
利润有正有负怎么计算公式利润是企业经营活动中的一个重要指标，用来衡量企业的盈利能力。
利润有正有负是指企业在经营活动中既有盈利的情况，也有亏损的情况。
利润的计算公式可以帮助企业及时了解自己的经营状况，从而采取相应的措施来提高盈利能力或者减少亏损。
利润的计算公式是，利润 = 总收入总成本。
其中，总收入是指企业在一定时期内所获得的全部收入，包括销售商品或提供服务所获得的收入、投资收益、营业外收入等。
总成本是指企业在一定时期内所发生的全部成本，包括生产成本、销售成本、管理成本、财务成本等。
如果利润为正数，表示企业在这一时期内盈利；如果利润为负数，表示企业在这一时期内亏损。
利润的计算公式可以帮助企业及时了解自己的盈利能力，从而采取相应的措施来提高盈利能力或者减少亏损。
下面我们来详细介绍一下利润的计算公式及其应用。
一、总收入的计算。
总收入是企业在一定时期内所获得的全部收入，其计算公式为，总收入 = 销售收入 + 投资收益 + 营业外收入。
1. 销售收入是指企业在一定时期内通过销售商品或提供服务所获得的收入。
其计算公式为，销售收入 = 销售数量×单价。
2. 投资收益是指企业在一定时期内通过投资活动所获得的收益。
其计算公式为，投资收益 = 投资收入投资成本。
3. 营业外收入是指企业在一定时期内通过非主营业务活动所获得的收入。
其计算公式为，营业外收入 = 其他收入其他成本。
二、总成本的计算。
总成本是企业在一定时期内所发生的全部成本，其计算公式为，总成本 = 生产成本 + 销售成本 + 管理成本 + 财务成本。
1. 生产成本是指企业在一定时期内生产商品或提供服务所发生的全部成本。
其计算公式为，生产成本 = 原材料成本 + 人工成本 + 制造费用。
2. 销售成本是指企业在一定时期内销售商品或提供服务所发生的全部成本。
其计算公式为，销售成本 = 销售数量×单位销售成本。
3. 管理成本是指企业在一定时期内进行管理活动所发生的全部成本。
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中国城市住宅房地产成本及利润测算简要公式
测算前提条件：城市国有土地、混凝土框架结构、毛胚房住宅
成本简要测算：
A城市住宅成本=（B土地楼面成本+C建筑安装成本+D其他费用）*E分摊系数
城市住宅成本包括土地成本、建筑安装费用及在项目中开发其他费用，同时根据不同地域进行调整，通常南方城市中住宅建筑安装成本比北方低。
B土地楼面成本=土地综合地价/小区建筑面积
土地购买价格即综合地价，包括拍卖或转让时、拆迁补偿费用、土地出让金、相关交易税金。
C建筑安装成本=（结构建筑+安装工程+装修装饰+室外基础设施配套）*调整系数K
结构建筑成本包括土石方、基础、钢筋混凝土主体结构、砌筑、防水、保温等。
7层以下框架结构建筑成本=600-700元
7-18层框架结构建筑成本=700-800元
18层以上框架结构建筑成本=800-1000元
安装工程成本包括给排水、采暖、强电照明、弱电系统、通风空调、消防系统、电梯、煤气、中水处理、变电所等。
7层以下安装工程成本=100-120元
7-18层安装工程成本=200-250元
18层以上安装工程成本=500-700元
装饰装修成本包括门窗、外墙面装饰装修、楼梯间等公共部分装饰装修等
7层以下装饰装修成本=100-150元
7-18层装饰装修成本=200-250元
18层以上装饰装修成本=350-450元
室外基础设施配套成本包括、室外水网、室外电气、室外煤气、室外绿化景观、室外供热网、室外照明等。
室外基础设施配套成本=100-150元
根据中国地域不同，北方需要采暖及保温、墙壁也厚，而南方基本没有采暖保温，墙壁也薄。
一般以山东一带为基数1，黑龙江为1.1，广东为0.9。
调整系数K=0.9-1.1，
D其他费用包括勘查设计费、工程监理费、工程造价咨询费、政府收费、配套扩容费、工程保险、建设单位办公管理费、人防、白蚁费等等。
其他费用成本=450-500元（在小城市这笔费用会很低）
综合上述简要分析，各楼层建筑安装成本如下表：
序号项目名称7层以下7-18层18层以上
1 结构建筑600-700 700-800 800-1000
2 安装工程100-120 200-250 500-700
3 装饰装修100-150 200-250 350-450
4室外基础配套100-150 100-150 100-150
5 小计900-1100 1200-1400 1750-2300
6 调整系数0.9-1.1 0.9-1.1 0.9-1.1
E分摊系数是指小区中，存在部分公用面积，即所有建筑面积中存在部分不可出售面积，如楼梯间、物业管理用房、车库等7层以下可取1.05，7-18层可取1.07，18层以上可取1.1。
B土地楼面成本可通过公开土地转让市场价格或其他渠道获悉，C建筑安装成本如需要落实较准确价格，可咨询当地工程造价咨询公司专业人员。
每平方米利润简要测算：
所得税税前利润=（平均销售价格-住宅成本-销售费用-营业税金及附加-财务成本贷款利息）*0.8
平均销售价格可取售价中间值，住宅成本可由前面公式简要计算，销售费用按照平均销售价格5%计算；
营业税金及附加按照平均销售价格5.5%计算；
财务成本贷款利息按照150元计算；
0.8是考虑土地增值税，如不缴纳就不需要交纳。
一般土地增值税为30%，即系数本该是0.7，但考虑到开发商基本上会使用加大成本，减少缴税的各种手段，故上调到0.8，有时地方政府鼓励会开发，此费用就优惠掉了，落入开发商的腰包。
举例说明一下开发商利润水平：大连某可看可海高层
平均销售价格=8500元/平方米
A城市框架毛胚住宅成本=（B土地楼面成本1200+C建筑安装成本2300+D其他费用500）*E分摊系数1.1
A城市框架毛胚住宅成本=3905元/平方米
销售费用=400/平方米
营业税金及附加=440元/平方米
财务成本贷款利息=150元/平方米
所得税税前投资利润=（8000-3905-400-440-150）*0.8=2484元/平方米
所得税税后投资利润=2484*（1-33%）=1932元/平方米
税后投资利润率=1932/（3905+150）*100%=47.64%
按照一个项目三年运作建设销售期计算，则此项目年税后利润率为（1+47.64%）开三次方再减1即为年税后投资利润率13.87%。
高层建筑是最低的收益项目，要是多层及小高层，年投资利润率更高，可达到15-20%。
上述是总投资的利润率，更应关注的是计算其资本金利润率。
一般在房地产开发中，资本金国家目前规定要达到开发资金要求的40%，综合考虑地产商贷款银行贷款、拖欠工程款、施工单位垫款、房屋预售资金回流等财务杠杆，实际开发商在整个项目开发过程中，资本要求一般低于国家要求的40%，在30%-40%之间，甚至更低。
资本金利润率=税后投资利润率/40%
上述例子中的
资本金利润率=47.64%/40%=119%
资本金年利润率=13.87%/40%=35%
上面简要的测算，只是正常盈利能力的测算，操作的好，盈利能力更高。
开发商降低成本的方式很多，常见如：
土地出让中降低出让年限，如果国家规定住宅一般使用权为70年，而开发商只要50年，或更低。
这样可少交土地费用。
保温采暖作低要求
防水用劣质材料
外墙简单处理
内墙分隔厚度低导致隔音差
更恶劣的是让设计院在设计中钢筋含量使用最低限度，减省钢筋更多的是房屋抵押给施工单位
在纳税中，故意增加成本，少交税
通过人际关系及商业贿赂，少交政府相关收费
其他等等。