房地产项目评估体系
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房地产项目评估体系
一、项目评估体系
1、评价指标
表1、项目评价指标
注:①分城市评价与项目评价两类一级指标,各由二级指标累加得其分值(评价见表2);两大指标累加得到总体得分;②指标判断采用结合客观数据进行主观判断的方式;③指标与分值不断修正与完善。
2、分值解释
体系分城市指标与项目指标两块,其得分为下属二级指标得分累加。其结果含义为:
表2、评估体系分值含义
二、部分项目地块的试评结果
三、项目评价结果说明
1、“好”项目
1(11)、2(10)、3(15)三个项目都被评判为好项目,三个项目的共性是拿地时期都在房价快速上涨时期(初期),顺势而为。
取胜的关键分别是:1新区崛起之初占据新区低价协议地块;2在新区崛起初期占据了新区的中心绝佳区位;3搭上“郊区化”进程的顺风车等。
2、“较好”项目
4(7)、5(8)、6(5)三个项目北评价为“较好”项目,三个项目的共性也
是拿地时期都在房价快速上涨时期(目前扬州、2等城市仍处于快速上涨周期阶段,只不过受调控影响暂时降低了需求,有小幅调整),顺势而为。
扬州2项目本来都是好项目,区位、风水俱佳;美中不足的是都有拆迁问题(-3分),且农校地块拿地时资金链紧张(-2分)。
6地块利润评估并不高,资金压力大,风险是比较大的,故城市评价高(7分)而项目评价低(-2分),但借湖东地区房价飙升的契机,仍不失为一个有吸引力的项目。
3、“一般”项目
7项目评价一般(不完全资料统计),由于连云港房价刚起步(2060元/㎡均价)就受调控影响,其房价快速提升还有一段等待期,项目前期利润是很低的。
但如果资金实力允许,能够“捂”到楼市回暖(而不是追求当年销售额与回笼),亦不失为一个有潜力的好项目。
4、“较差”项目
8、9、10、11项目、12地块都被评估为“较差”项目。
前死者共性是地块位置较偏,所在地区吸引力差,人口外流,且城市化进程还没到“郊区化”阶段;9项目本不该如此尴尬,仍定位失误之故。
12地区则房价已趋高位,供过于求,且限房价上限导致利润偏低,无吸引力。
5、“差”与直接“否决”的项目
13旧项目由于在区位无吸引力的基础上,有化工污染硬伤(-4分),故为差项目。
14地块高峰时拿地,楼面价高于周边400-500元/㎡,利润为负,直接否决。
2005-9-22