【开题报告】宁波市房价收入比实证分析
我国城市商品住宅价格变动及影响因素的实证研究的开题报告
我国城市商品住宅价格变动及影响因素的实证研究的开题报告一、研究背景和意义随着我国城市化水平的不断提高，城市商品住宅已经成为了居民最基本的生活需求，受到了广泛的关注。
近年来，随着房地产市场的持续火爆，城市商品住宅价格的快速上涨已成为社会广泛关注的焦点。
然而，对于城市商品住宅价格的变动及其影响因素的研究却仍存在一定的局限性，尤其是在实证研究方面还需要进一步加强。
因此，本研究拟以我国城市商品住宅价格变动及影响因素的实证研究为主线，利用相关的理论和方法，深入探讨我国城市商品住宅价格变动的主要原因和主要影响因素，旨在为我国房地产市场的合理发展和政府宏观调控提供科学的参考和决策依据。
二、研究内容和方法本研究将探讨我国城市商品住宅价格变动的主要原因和主要影响因素，具体包括以下内容：1. 通过搜集和分析相关的数据，深入探讨我国城市商品住宅价格变动的时间序列特征和趋势变化，描绘我国城市商品住宅价格的总体变动规律。
2. 探讨我国城市商品住宅价格变动的主要原因和主要影响因素，尤其是房地产政策调控、供需变化、经济发展、金融政策等因素对城市商品住宅价格变动的影响。
3. 借助面板数据模型、时间序列模型等多种经济统计学方法，分析城市商品住宅价格和影响因素之间的关系，探讨各种因素对城市商品住宅价格的影响程度和作用机制。
4. 在总结分析前人研究的基础上，提出具有实际意义的结论和政策建议，为我国房地产市场的发展和政府宏观调控提供科学的参考和决策依据。
三、预期研究成果和意义本研究将拟定出市场反应更准确、实用性更强的城市商品住宅价格模型，通过对模型的实证分析，揭示各种因素对城市商品住宅价格变动的影响程度和作用机制。
同时，本研究将对我国房地产市场的合理发展和政府宏观调控提出科学、切实可行的政策建议，为国家房地产市场的稳健健康发展和促进经济增长、改善民生做出贡献。
上海市房价收入比研究的开题报告
上海市房价收入比研究的开题报告一、选题背景和意义近年来，上海市房价水平持续攀升，人们普遍感受到了房价带来的负担。
同时，不同收入阶层之间的房价差距也越来越大。
因此，研究上海市房价收入比，探索不同收入群体的房屋购买能力和负担情况，具有重要的现实意义。
本研究旨在深入分析上海市房价收入比，为政府制定住房政策提供参考。
二、研究内容和方法2.1 研究内容本研究主要从以下三个方面展开：(1) 研究上海市房价收入比的历史变化及现状：通过搜集上海市的房价和收入相关统计数据，并结合历史时期的社会、经济背景，分析上海市房价收入比的变化规律。
(2) 研究不同收入群体的房价负担情况：通过收集调查数据、采访和文献综述等方法，深入分析上海市不同收入群体的房价购买能力和负担情况，并探究房地产市场中的价格歧视现象。
(3) 探索应对上海市房价收入比问题的政策建议：通过对国内外住房政策的梳理和比较，结合上海市房地产市场的具体情况，提出应对上海市房价收入比问题的政策建议。
2.2 研究方法本研究将采取以下研究方法：(1) 统计分析法：通过收集上海市房价和收入相关数据，运用SPSS 等统计软件进行数据处理和分析。
(2) 实证研究法：通过实地调查和问卷调查等方法，收集上海市不同收入群体的房价购买能力和负担情况等实证数据。
(3) 案例研究法：通过对国内外房地产市场政策的案例分析，为研究上海市房价收入比问题提出政策建议。
三、预期成果和进度安排3.1 预期成果本研究的预期成果包括：(1) 深入探究上海市房价收入比的历史变化和现状，并对其发展趋势进行分析。
(2) 综合收集上海市不同收入群体的房价购买能力和负担情况，并探究房地产市场中的价格歧视现象。
(3) 提出应对上海市房价收入比问题的政策建议，并对现行住房政策进行评价和反思。
3.2 进度安排本研究计划分为以下几个阶段：(1) 文献综述和理论研究（1个月）(2) 数据调查和分析（2个月）(3) 研究结果分析和讨论（1个月）(4) 编写研究报告（1个月）。
论住宅地价占房价的合理比例——以宁波市区为例
论住宅地价占房价的合理比例——以宁波市区为例
赵克诚;刘卫东
【期刊名称】《技术经济》
【年(卷),期】2006(025)007
【摘要】房价与地价关系是目前研究较多的一个问题,但大多数是建立在概念分析的基础上,缺乏实证研究.本文以宁波市区为例,在深入调查的基础上,借助回归分析和统计学等定量分析方法,对住宅地价及房价现状进行合理性分析,从年度变化、典型楼盘以及不同土地级别三个角度,测算、归纳出宁波市区住宅地价与房价的合理比例,旨在揭示两者之间的内在关系.
【总页数】6页(P97-101,124)
【作者】赵克诚;刘卫东
【作者单位】浙江大学,管理学院,杭州,310058;浙江大学,公共管理学院,杭
州,310058
【正文语种】中文
【中图分类】F062.4
【相关文献】
1.土地成本对住宅商品房价格的影响——以宁波市鄞州区为例 [J], 俞佳根;叶华亮
2.杭州市区住宅商品房价格合理性探讨——基于房价收入比的动态变化视角 [J], 叶至博
3.105个城市620个房地产项目地价占房价平均比例为23．2％ [J],
4.城市住宅用地基准地价测算与分析——以漳州市区为例 [J], 付佳;伍世代;白丽月
5.基于GIS的网格地价实现及在基准地价评估中的应用\r——以宁波市城区住宅用地为例 [J], 高鹏;陈玲玲
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住房价格与工业结构调整——基于全国大中城市的实证研究开题报告
住房价格与工业结构调整——基于全国大中城市的实证研究开题报告一、研究背景随着我国工业结构的不断调整和城市化的不断推进，城市住房价格成为社会关注的热点话题。
当前，我国经济正处于由高速增长向高质量发展的转型期，这也意味着工业结构出现了调整。
在工业结构调整的过程中，一方面会造成劳动力市场的变化，从而对城市人口规模、流动、聚集等方面产生影响。
另一方面，工业结构调整还会对城市住房价格等方面产生影响。
因此，对城市住房价格与工业结构调整之间的关系进行研究具有重要意义。
二、研究内容与研究目的本次研究将针对全国大中城市进行实证研究，通过对城市住房价格与工业结构的相关指标进行分析，探究两者之间的关系，从而得出对城市住房价格影响较大的工业结构调整因素。
具体的研究内容包括以下几个方面：1.分析全国大中城市住房价格的现状和变化趋势；2.分析我国工业结构调整的背景和现状；3.构建城市住房价格与工业结构调整之间的关系模型；4.利用实证数据进行模型验证和分析。
研究的目的是探究城市住房价格与工业结构调整之间的关系，从而为我国工业结构调整提供参考和对城市住房市场的监管提供依据。
三、研究方法本次研究采用定量研究方法，利用全国大中城市的历史数据，包括住房价格、工业结构调整指标、经济指标等，构建相关模型，并运用多元回归等方法进行定量分析。
四、论文结构本论文预计分为五个部分，具体结构如下：第一部分：绪论该部分主要介绍研究背景、研究目的、研究方法和研究内容，阐述本次研究的理论意义和实际价值。
第二部分：文献综述该部分主要回顾前人对城市住房价格和工业结构调整之间的研究，梳理国内外学者的研究成果，从中挖掘和总结对本研究有启发的结论、方法和数据。
第三部分：数据来源和研究模型该部分主要介绍本次研究所使用的数据，及其来源、处理方法和研究模型的构建方法。
同时，介绍多元回归模型和其他相关模型的基本原理和具体运用。
第四部分：实证分析该部分主要通过实证分析来探究城市住房价格与工业结构调整之间的关系，并揭示相关因素的作用机制，从而得出对城市住房价格影响较大的工业结构调整因素。
宁波市近期房产市场初步分析x
宁波市近期房产市场初步分析x宁波市近期房产市场初步分析（20xx 年 4 月）从20xx年底到目前，宁波楼市在成交价格、成交虽上出现了一些波动。
由于 20xx年国家宏观政策的影响，一路高歌猛进的楼市开始放慢了脚步。
20xx年新年一始，宁波楼市的脚步将迈向何方？依据我们所掌握的相关资料，对宁波楼市进行了初步分析，现将研究结果在此进行详细说明。
一、房价走势分析1、数据分析从我们所掌握的相关数据来看，宁波市近期房价走势如下：月份一手房成交均价（元/平米）二手房成交均价（元/平米）20xx.125936.615018.9420xx.15810.634951.4420xx.25976.804594.5520xx.35753.235171.27? ? ?房屋均价预测从上表数据分析，采取加权平均方法，我们可以基本预测，宁波市目前主城六区的一手商品房均价水平为： 5869.3175元/平米。
价格浮动范围在：100元/平米—— 300元/平米。
这一均价水平与在 06年4月初举办的“第四届家博会” 上调查统计的市民预期价格比较接近，并略低一些。
从此次博览会的调查显示，宁波市民最认可房价：每平方米6000元内。
? ? ?房屋价格走势从房价均值的分析结果来看，宁波市目前的房价呈现出以下特征：房产市场处于微妙的盘整期，市场正走向成熟，回归理性。
整体价格呈现小幅度下降趋势，但已经基本稳定，市场价格已经回归到百姓预期价格水平范围内，价格将不会出现大幅度的上涨或下跌。
? ? ?房屋价格平稳的因素分析从上述价格分析，我们认为形成目前这种市场现象的因素主要有几点：国家政策影响，经过一年的调整，宁波楼市价格逐步回落到正常的价格范围内，与市民预期价格基本相符，房价开始呈现比较稳定的特点，小幅度价格下降属于正常的政策影响结果。
楼市供应相对充裕，市场预期相对下降。
这种情况，造成购房者选择有空间加大，不急于下单，一定程度上造成部分开发商急于回笼资金，采取降价、促销优惠等策略, 导致整体房价呈现小幅度下降。
房价和地价相互关系的实证分析——基于上海、南京、杭州、宁波数据的检验
房价和地价相互关系的实证分析——基于上海、南京、杭州、
宁波数据的检验
顾晓安;姜鑫
【期刊名称】《商业经济》
【年(卷),期】2010(000)023
【摘要】通过对上海、南京、杭州和宁波房价和地价进行Granger检验,其结论是:上海市和杭州市房价和地价在长期内均衡稳定互为因果关系,但是,短期内上海房价
与地价因果关系不明显.南京市、宁波市房价和地价则在长期内不均衡稳定,即无因
果关系,而短期内杭州、南京、宁波房价均是地价变化的原因,地价却不是房价变化
的原因.在短期内,四座城市地价变动均不是房价变动的原因,而主要因素应该是投机
和外来购房群体等因素可能是推动房价迅猛上涨,即"需求拉动型"的作用更加明显.【总页数】3页(P16-18)
【作者】顾晓安;姜鑫
【作者单位】上海理工大学管理学院,上海,200091;上海理工大学管理学院,上
海,200091
【正文语种】中文
【中图分类】F293.30
【相关文献】
1.论房价与地价的相互关系--基于郑州市数据的实证研究 [J], 闫瑞君;常慧;孙秋彦
2.房价与地价关系的实证分析——基于山东省2001～2005年数据的检验 [J], 油
永华
3.房价与地价关系的再认识——基于厦门市2002-2008年统计数据的实证分析[J], 胡勤勤
4.房价与地价关系及上海的数据检验 [J], 谢叙祎
5.房价与地价关联性分析--基于武汉市数据的实证分析 [J], 陈怡帆;高炳华
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中国房地产周期的实证研究的开题报告
中国房地产周期的实证研究的开题报告一、研究背景及研究意义随着中国经济的迅速发展，房地产业在其中所占的比重越来越大，成为中国经济不可或缺的一个组成部分。
房地产的发展对全国经济的加快发展起到了推动作用，而中国房地产市场的繁荣也受到了国际市场的高度关注。
然而在这过程中，房地产市场的波动性表现得相对较大，存在着一定的风险。
因此，研究中国房地产周期的波动规律，有助于我们更好地把握市场机会，降低投资风险。
二、研究目标本文旨在基于中国房地产市场的实证数据，对中国房地产周期进行深入分析和探究，揭示中国房地产市场的周期性规律，为投资者提供决策依据，帮助他们更好地把握市场机会。
三、研究思路和方法1. 研究思路本文将采用文献调研、实证分析和案例研究等多种方法，充分挖掘中国房地产市场的数据，以便更深入地了解中国房地产周期的波动规律。
对于房地产市场的分析，我们将主要从以下几个方面进行探究：（1）宏观经济环境的分析：通过研究中国经济政策、财政政策、货币政策等宏观经济因素的变化，分析宏观经济环境对中国房地产市场的影响。
（2）房地产市场供需状况的分析：通过研究房地产市场的供需关系、房价水平、土地出让情况、房地产投资等方面的数据，深入分析房地产市场的供需状况。
（3）房地产市场波动规律的分析：基于以上两个方面的分析，进一步探究房地产市场的波动规律，了解房地产周期的变化规律，为投资者提供预测指导。
2. 研究方法本研究将采用量化分析方法，主要依靠理论与实证相结合的方法，通过宏观经济数据、房地产市场数据的统计分析，以及基于经济变量和房地产市场波动指标的计算模型，揭示出中国房地产市场的波动规律。
四、预期研究结果及贡献本研究旨在对中国房地产周期进行深入分析和探究，以揭示中国房地产市场的周期性规律，为投资者提供决策依据，帮助他们更好地把握市场机会。
预期研究结果包括：（1）对中国房地产市场周期波动的规律进行深入理解，为投资者制定投资策略提供参考。
房地产价格与居民收入差距之间关系的实证研究文献综述本科学位论文
房地产价格与居民收入差距之间关系的实证研究摘要:近年来,房价和城市居民的收入差距在中国几乎是同时发生的。
本文选择从1990年到2010年全国商品房价格的平均数据和城市居民的基尼系数,并建立房地产价格和城市居民的收入差距的VAR模型,通过使用单位根测试、E-G 两个步骤协整检验、格兰杰因果关系检验和一些其他的方法,进行城市房地产价格和居民收入差距的实证分析。
结果表明,房地产价格对居民的收入差距有积极的影响,上升房价增加贫富之间的极化穷,格兰杰的解释是房地产价格是居民存在收入差距的原因,居民的收入差距对房地产价格也有一定的影响,他们是相互影响的关系。
关键词:协整测试,基尼系数,房地产价格、居民收入差距1.介绍房地产作为家庭持有的一种重要的资产,在家庭财富积累中起着重要的作用,这种属性值的变化是由于房地产价格波动,直接影响到家庭持有的资产和财富。
一方面,当住房价格上涨,住房家庭可以实现更高的财产收入,而持有其他资产的居民其将相应的遭受损失。
相反,当价格下跌时,拥有住房的家庭将蒙受财富损失,但拥有其他资产的居民将相对的获得某些好处,相当于住房家庭的损失转移到其他资产持有居民。
另一方面,当住房价格上涨,持有房产的不同收入水平家庭的收益是不一样的。
高收入人群倾向于持有更多的住房资产,这样更容易获得高的财产性收入。
而低收入阶层,上升价格让他们在买房上背上更沉重的负担,这在很大程度上阻碍了他们的财富积累。
2.文献综述有更多的国内外文献讨论与房地产价格和居民的收入差距之间的关系。
Pudney和Wang认为基于1986-1990年之前房地产市场化的数据福利住房分配制度存在不公平。
分析表明, 房地产市场化前住房分配系统存在一个巨大的效率损失。
余的相关研究表明,不平等的住房分配1990 - 1998之间更大程度的扩张,原来的受益人同时保持和扩大自己的利益。
不同的教育背景,不同的职业和社会群体之间的不同社会地位使越来越多的住房分配不均越来越严重,具体表现在房地产领域贫富差距不断扩大的主要原因。
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开题报告
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宁波市房价收入比实证分析
一、选题的背景与意义
我国已经进入全面建设小康社会的关键时期，同时我国实行的货币化住房分配制度使得住房从之前的福利品转化为准商品，在住房支出变成由个人承担的情况下，我国居民能否负担得起住房所带来的压力？“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”杜甫先生千年前的悲壮愿望到了如今又是何种情形呢？
早在1999年7月，国务院公布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》。
通知要求1999年下半年停止住房的实物分配，逐步实现住房分配货币化。
各级政府通过实施积极的金融和财政政策，鼓励居民住房消费，特别是银行推出个人购房按揭贷款业务，有效激发了长期被压抑的购房需求，住房消费需求迅速释放，使住房销售市场的有效需求增加。
同时，住房二级市场开放、工业化和城镇化发展、城镇人口增加、大规模城市改造和居民拆迁，也使住房销售市场的主动需求与被动需求不断增长。
我国住房市场获得了前所未有的发展，根据建设部2006年城镇房屋概况统计公报：到2006年底，全国城镇房屋建筑面积164.51亿平方米，其中住宅建筑面积107.69亿平方米。
全国城镇人均住宅建筑面积26.11平方米，其中东部地区28平方米，中部地区23.9平方米，西部地区25.24平方米。
全国城镇户均住宅建筑面积83.2平方米，东部地区户均住宅建筑面积85.32平方米，中部地区77.96平方米，西部地区85.75平方米。
住房市场发展迅猛，住房价格也呈现快速上涨、逐年攀升的态势。
2004年全国商品住房平均销售价格上涨15.2%，是1999年以来的最快增长速度。
由于宏观调控的影响，2005和2006年涨幅较2004年有所回落，但依然保持了较快的上涨势头。
据国家发改委公布的统计数据，2006年，全国70个城市房屋销售价格同比上涨5.5%，新建商品住宅销售价格同比上涨6.7%，尤其在经济较发达区域的中心城市，房价上涨之快令普通市民望房兴叹。
房价飞涨的同时，居民的收入也发生了一定程度的增长，据国家统计局
公报，全国城镇人均可支配收入从1999年的5854元增加到2006年的11759元，年均增长速度在9%左右。
但由于居民收入的基数过低，和房屋总价基数并不在同一数量层面上，同时部分地区房价上涨幅度已经逐渐超过了居民收入的增长程度，居民只有在收入大幅增长的情况下才可应对因住房价格的轻微上涨而造成了实际购买力的降低。
房价快速上涨已经制约了普通居民居住权益的实现，我国居民能否负担得起住房所带来的压力，能否承受目前形势下的住房消费，既影响了国民经济的健康发展，也波及到社会的稳定，成为了社会各界关注的焦点问题。
本文结合中国实际国情和国际公认惯例，运用房价收入比指标尝试研究宁波市居民住房购买能力。
在研究内容上，结合国内外研究实践和现状，确定房价收入比的基本定义，在充分调查宁波市住房市场各类住房价格、宁波市居民收入和银行住房信贷等大量相关数据的基础上，通过住房贷款偿还额的计算公式，构建房价收入比模型计算宁波市房价收入比，确定房价收入比的合理区间。
通过静态时点和动态时序的宁波市住房市场价格以及居民收入和银行信贷的统计，对宁波市不同收入阶层家庭住房购买力的现状进行研究，并结合研究结论提出相应的改善居民住房能力的对策建议。
本文研究意义可以从三个层次来阐述。
对于开发商和投资者而言，必须搞清楚房价处于什么位置时，说明市场还有较大的投资开发潜力可挖掘，而房价在高于什么水平之后，就预示着市场可能饱和，投资风险加剧。
对于普通购房者而言，通过研究单个家庭房价收入比来考察宁波市居民个体家庭的住房购买能力。
若是房价收入比超出了合理区间，则对于该居民家庭来说，住房购买力不足，住房消费只能是潜在消费。
对于政府而言，对房价做出准确判断，是其制定房地产行业发展政策以及研判房地产是否出现泡沫、银行是否出现金融风险时所需考虑的最重要因素。
二、研究的基本内容与拟解决的主要问题：
研究的基本内容：
1、绪论
1.1研究背景
1.3研究的主要命题
1.2研究方法
2、房价收入比的基本理论
2.1房价收入比定义
2.1.1有关房价的计算口径
2.1.2有关套住房面积的计算口径
2.1.3有关收入的计算口径
2.1.4房价收入比内涵及意义
2.2房价收入比的特点
2.3房价收入比的基本分类
3、房价收入比合理区间的确定
3.1确定我国的房价收入比合理区间
3.2影响房价收入比的因素
4、宁波市住房市场概述
4.1宁波市住房市场发展历程
4.2宁波市住房市场现状
4.3宁波市住房市场主要特点
5.、宁波市居民住房购买力研究
5.1宁波市居民收入状况分析
5.2宁波市住房价格分析
5.3宁波市居民住房购买力分析
5.4小结
6、对策建议
6.1制度建设
6.2供应调节
6.3居民收入
6.4信息管理
拟解决的主要问题：
1、我国的房价收入比合理区间
2、宁波市居民住房购买力现状
3、解决办法
三、研究的方法与技术路线：
研究方法：
4、理论分析方法，通过图书馆和知名数据库大量收集、阅读及整理借鉴国
内外相关研究成果，确定房价收入比的计算方法和房价收入比的合理区
间。
5、实证分析方法，通过收集到的宁波市的房价和居民收入，确定宁波市居
民住房购买力。
技术路线：
首先，通过图书馆，中国知网，西文数据库等收集和查阅相关的学术期刊，研究论文，报纸等。
以此为基础，确定房价收入比的定义，计算方法以及我国房价收入比的合理区间。
最后以宁波市为例，通过宁波市统计年鉴和实地考察，收集宁波市历年房价和居民收入状况，静点分析和动态分析相结合进行测算。
四、研究的总体安排与进度：
（1）2010.11.17-2010.12.12 指导教师下达毕业论文任务书、学生收集资料，完成外文文献翻译、文献综述、开题报告，学院组织开题论证。
（2）2010.12.12-2010.12.20 根据老师意见修改完善外文翻译、文献综述、开题报告，初步确定研究方案和论文提纲。
（3）2010.12.21-2011.3.10 查阅资料，实际调研，完成论文初稿。
（4）2011.3.11-2011.4.30 补充调查、论文修改、论文定稿、论文印刷。
（5）2011.5.1-2011.5.15 完成毕业论文的后续工作，做好毕业论文答辩准备工作。
根据学校安排，2011.5.22之前完成第一次论文答辩。
五、主要参考文献：
[1]贾生华，戚文举.国外“房价收入比”研究：起源、测量与应用[J].重庆大学学报，2010,(2).。