鲁能集团山水某地产项目全套方案
山水项目来龙去脉方案
山水项目来龙去脉方案背景近年来，随着国内旅游业的蓬勃发展，越来越多人将旅游作为休闲娱乐的方式。
山水资源丰富，逐渐成为旅游业重要的组成部分，给国内旅游业及相关市场带来了很大的发展机遇。
现状然而，国内山水旅游市场的竞争越来越激烈，很多山水景区都遇到了发展瓶颈。
有的景区在营销上难以突破，有的则在游客体验上存在缺陷。
解决方案如何抢占市场、提高竞争优势？我们提出了以下建议：一、从山水的文化角度出发山水自古就是中国文化的重要组成部分，包括山水画、诗歌、音乐等等，有着悠久的历史和深厚的文化底蕴。
因此，要想使山水旅游更加吸引人、更有价值，我们建议从山水的文化角度出发。
可以通过举办山水文化展览、讲座、活动等方式，让游客更好地了解和体验山水文化。
二、注重旅游产品的提升针对现有的景区，可以注重对旅游产品的提升。
比如，增加更多的游玩项目（如摆渡船、漂流、徒步等等），丰富游客的游玩体验。
同时，也可以通过优化服务、提高质量等方式，增加旅游产品的附加值，从而提升景区的竞争力。
三、加强营销策略对于现有的景区，可以通过加强营销、提升知名度，从而吸引更多的游客。
比如，可以通过社交媒体平台、线上广告等方式进行推广；也可以与旅游平台、旅行社等合作，扩大销售渠道。
四、借助大数据提升管理效率对于景区管理方，可以借助大数据技术，提升管理效率。
比如，可以通过数据分析，了解游客的偏好和需求，从而针对性地开发旅游产品；同时，也可以通过大数据监控，及时了解景区的运营状况，及时调整管理策略。
总结以上是我们提出的“山水项目来龙去脉方案”，旨在通过多方面的优化和改进，提升山水旅游的体验和价值，从而抢占市场，提高竞争力。
我们相信，只要在实施过程中注重细节、严格控制质量，这些措施一定能够产生良好的效果。
三亚鲁能酒店式度假别墅社区战略策划大纲
三亚鲁能酒店式别墅社区项目组
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因此，只要豪宅的达到以下要求就会受到国内外 买家的追捧：
1、规划设计充分体贴业主的个性化需求； 2、内部功能十分齐全、现代化； 3、物业管理水准绝对高。
三亚鲁能酒店式别墅社区项目组
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别墅投资的形式：
别墅价值量大，总价高，主要有以下三种投资形式：
A、长期出租型——即把别墅作为长期投资对象，买下别墅再出租， 获取长期的租金收益。
所以，对本项目而言它必然会成为中国可持续化发展 的一个突破口和示范母本工程，和中国假日经济的引擎动 力，因此，它也必然会引起中国政府高层的高度重视。
2、对区域和城市政府而言：
假日中国都市圈------是在中国城市经营背景下和市场经济发展到 一定历史阶段下诞生的必然产物，因为，在现代城市经营背景下、 城市经营的本质是寻找城市可持续化发展的突破口，作为核心城市 经营主体-----城市政府必然要寻找适合本城市发展的特色途径-----城 市经营客体。作为拥有得天独厚的热带风情自然资源和特殊的选美 文化资源的海南三亚，她占尽了天时、地利、人和三大成功要素。 从城市经营的角度上讲等于是缔造了中国乃至世界第一个“假日经 济、体育经济、体验经济与眼球经济完美结合的绝妙胜地”，从区 域发展上讲它可以拉动整个南中国的旅游经济的互动发展，是名副 其实的“假日中国都市圈”
C 、特色产业模式=制造中国-----生态中国------假日中国 D 、特色城市经营模式=三亚文化-----生态都市-----大南中国生态都市 圈-------假日中国经济圈 E、特色国家经营模式=蓝色梦幻-----城市经营模式-----区域经营模式----假日中国经济模式
四、传播概念
A 、传播主题： 魅力之都 假日中国的梦幻时空 传播副题：21世纪中国复合型地产
山水设计改造方案
山水设计改造方案背景随着人们生活水平的提高，人们对生活环境的要求也越来越高。
作为一个住宅小区，山水小区的配套设施和环境建设已经快十年了，一些东西需要进行更新和完善。
设计改造方案一、建筑外观改造因为山水小区建造时间已经长达十年，为了解决老旧的居住环境，我们计划在建筑外观进行改造。
通过在建筑外覆盖一层特殊材料，使建筑外观更加美观、时尚。
同时，修缮锈蚀的墙面，更换老化的窗户和门窗，并增加户外广告牌及室外灯光装饰，打造一个温馨舒适、美丽大方的居住环境。
二、绿化建设山水小区生态环境优美，面积广阔。
为了不打扰原有的时尚现代风格，我们继续打造更多的花园、草坪，同时引进一些既能保持现有生态环境又能增加美感的，具有时尚感的、适合种植的植物，使完工后的居住区充满了自然的生机和活力。
三、室内装修改造我们也将对室内部分进行改造。
改变大楼外观后，自然也要配套室内装修。
在原本稍显沉闷的室内环境中，增加更多的自然亲和元素，如要顶吊顶、地面铺垫、绿植摆放、墙壁装饰等等，让居住区更加美观大方，也更具亲和力。
四、增设生活设施原本的山水小区就已经配有公共绿化带、休闲椅子等，为居民提供一定的文化娱乐设施。
但我们希望增设一个健身房、桑拿房等设施，可以满足居民更多的需求，这也有利于居民们保持身体健康，降低疾病患病率，更好地享受生活。
优势分析一、提升住户生活质量改造后的山水小区与现有的住宅小区相比，不仅在环境美观程度上有了显著提升，而且生活配套设施也更加完善，可以更好的满足现代人对生活的更多需求，从而提升住户们的生活质量。
二、增加居民小区的价值在改造后的阶段，小区的整体形象、室内装修风格会有很大的提升，草坪、花园，生态环境的完善，增加了小区的美观度，进而提高小区的价值，也符合市场发展趋势，使小区具有更强的竞争优势。
三、对城市环境进行一定的贡献对于整个城市而言，进行山水小区的设计改造，也可以为整个城市的绿化建设作出一定的贡献，增加了城市的绿地空间，促进绿色发展和低碳低排放的生活方式。
某山别墅项目策划案
二、项目的资源分析
• 某山现状分析
成都某山开发区是城南副中心的重要区域，距成都仅14公里， 10多分钟的路程，有5条道路可以直通成都。开发区的规划性质 为旅游、居住、文体为主，休闲、疗养为辅的现代化、多功能的 新型山水新城。
高端别墅具有的十大核心要素：
一、稀缺的外部环境 二、位置优越交通发达 三、有节制张扬的室内空间 四、具有灵性的多重庭院 五、丰富多彩的外立面变化 六、宽阔大气的社区道路 七、超大型会所 八、自然优美的中央公园 九、足够的私密性 十、完美的细节
市 场篇
大市场情况 区域市场情况
项目定位 的可行性
别墅产品市场情况 别墅消费市场情况
欢迎
文末有福利
目录
前言
市场篇
一、大市场分析 二、项目资源分析 三、别墅产品情况分析 四、个案分析 五、别墅市场结论
消费者篇
一、目标人群论证 二、目标人群定位
理念篇
一、目标人群诉求理念建立 二、产品理念构建 三、核心理念诉求
产品篇
一、总平规划建议 二、产品规划建议 三、配套建议
销售篇
一、销售核心策略 二、本案的特殊性对营销执行的要求 三、本案的各阶段销售、工程及推广关展开调研：
1、什么是真正意义上的别墅？ 2、独幢别墅客户在哪里，他是谁？ 3、他，需要什么要的独幢别墅？ 3、他，需要多大面积的独幢别墅？ 4、他，愿意出多少钱买独幢别墅？
别墅的定义
指的是那些占有稀缺的自然风景、人文景观的豪华住宅，坐拥天地山水而与之 浑然一体不显突兀雕琢，远离世俗喧嚣而独享人生风雨细品时间沧桑，同时价格也 不菲，它绝对要求一种身份上的同质性与距离上的私密性，奢侈性是它的显著特征。
15mm砂浆薄涂施工方案1要点
施工方案第一章工程概况1、工程名称：宜宾鲁能山水绿城鑫悦湾、鑫菁英车库整改工程2、工程地点：宜宾市翠屏区南岸西区鑫悦湾、鑫菁英3、1.5mm环氧树脂砂浆地坪漆第二章施工部署一、施工准备：本工程设立项目经理部，对工程施工全过程进行全方位的管理和控制。
设项目经理一名，负责施工生产安排、施工技术、施工质量、施工安全和工程资料等方面的管理工作，确保工程在有组织、有计划的基础上，顺利完工。
二、技术准备：1、技术负责人在施工前应熟悉图纸、了解设计内容，组织技术交底工作，施工前应进行材料的抽测送检工作。
2、组织学习有关验收规范及质量验收标准。
3、编制材料、成品、半成品的进场计划单。
4、与施工班组签定工作责任制，以确保工程质量及工期，做到安全、文明施工。
三、物质条件的准备：1、施工机具该工程面积较大，施工所需主要设置已落实好，能满足施工的需要。
2、材料供应该工程主要材料环氧树脂薄涂必须提供有效的出厂合格证，严禁“三无”产品和低劣材料进场，否则，甲方有权拒绝使用，并及早作好材料进场的准备工作，以便进行材料抽检工作。
四、劳动力组织：共组织 J个施工班组，共16人。
以上劳动力安排尚可视现场实际需要作适当调整、补充，以满足施工的实际需要为准。
五、现场准备：1、按总包或甲方指定接驳点接好施工用电、用水。
2、按总包单位或甲方指定的材料堆放地点，将材料堆放处活理干净，以便材料堆放。
3、按照施工机具需用量计划，组织施工机具进场，并进行保养和调试等工作，对所有施工机具都必须在开工之前，进行检查和调试运转。
4、按照施工组织设计的安排，落实雨季施工的临时设施和技术措施。
六、施工原则：1、以施工总工期为控制目标，以阶段控制计划为依据的原则，统筹安排各分项工程的施工，确保工期的实现。
2、充分调动施工人员的积极性，合理组织，精心施工。
第三章基面要求1、基层表面必须密实，无疏松、起砂、脱层现象，强度最终达到C20以上, 表面承受压力达60Mpa以上。
房地产-山水倾城- 概念规划方案56页
主要景观 节点
视觉副轴 主要景观 节点
入口空间
2.7 肌理合成
建筑肌理 建筑
道路肌理
水体肌理
2.8 局部透视_01
2.8 局部透视_02
方案一、二相对比有如下优、缺点：
案一：优点：自东南方向眺望本用地时，空间层次感觉丰富。 缺点：部分别墅邻近城市道路。 案二：优点：别墅区相对集中，远离城市道路的喧嚣，环境清幽。 缺点：沿街景观略显单调。
0.
区位分析
0.5 设计地块的用地实况
水坝
河岸、龙眼林
台地
桥
0.
区位分析
0.5 设计地块的用地实况
水坝
河岸、龙眼林
台地
桥
0.
区位分析
0.5 设计地块的用地实况
水坝
河岸、龙眼林
台地
桥
0.
区位分析
0.5 设计地块的用地实况
水坝
河岸、龙眼林
台地
桥
1.
概念提取
1.1 总体概念
依山就势 減少山坡平整
泉 州.河 市 “山 水 倾 城” 概 念 规 Quanzhou .Heshi “Shanshui Qingcheng” Concept Planning 划
山水间……
It’s another
世外桃源 fantastic new world……
总体分析……
General Analysis.
0.
视觉主轴 滨水视线 主要景观 节点
主要景观 节点 主要景观 节点
入口空间
1.7 肌理合成
建筑肌理 建筑
道路肌理
水体肌理
1.8 景观意向
最大限度保留自然景观 为原则，构成区内多种 类多层次的景观特色， 人工景观与自然景观的 结合，建筑与自然的相 互因借。
某城市房地产项目整合营销推广方案(ppt 54页)
— PART 2—
开
重点投放
盘
金九银十传统 旺季报纸投放
根据工程进度，将项目推广以开盘为重要节点，分为开盘期、热销期和持续销售期。
根据销售热度，开盘期时间段为（5月—开盘）；热销期时间段为（开盘—8月）；持续 销售期为（9月—12月）。
一、媒体选择建议：
1. 报纸媒体侧重开盘前及重大营销节点
山水泉城规模为百万平米大盘，需做足底蕴，以支撑产品价格和高端形象，为后期 推广奠定坚实的基础。同时上市在即，需广罗客群，但根据章丘本地无主流报媒以及济 南报纸媒体性价比一般的特点，主要在产品预热期、重要营销节点、重要活动阶段有选 择性投放，保持市场声音，传递项目信息。
媒体分配比例示意：
百脉泉
分销点、展 位等 广告宣传
报纸 广播 等
短信
户外
网络
夹报及DM直投
项目围档
二、活动总则
形象活动：做足影响力
点对点活动：广罗客户，强力促销
将活动分两类，一类为大型形象活动，以望族荣耀为切入，追求城市影响力， 扩大项目知名度，在精不在多；一类为点对点活动，以客群为导向，通过乡镇 巡展、公务员专场、私营企业主专场、济南客户专场等形式，结合大客户机制， 对不同行业不同区域的中上阶层进行梳理，保持高频次，多样化，启动时间为 2009年5月。
2.望族生活展
活动时间：开盘日
活动意义：与山水泉城的开盘时间相结合，充分 利用售楼处空间，以高规格、高层次生活展示的 方式，吸引章丘、济南中上阶层关注，将开盘做 成章丘乃至济南最有影响的事件。 活动形式：与专业展示公司、高端杂志联合举办
《山水庭院推广方案》PPT课件_OK
地产时代代表作
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三、关于区域：
项目位于宜宾南岸西区，北临金沙江与旧城区隔江相 望，南依七星山；西与崔屏片区相隔。区内可远眺翠 屏山、观斗山、凤凰溪蜿蜒流过，天然植被丰富，形 成得天独厚的城市自然景观。南岸西区作为山水园林 城市宜宾城市中心的重要组成部分，紧邻宜宾城核心 增长点，具备巨大的升值潜力。
项目解码三： “山和水”已经被同质楼盘附庸而上，这样的推广主题是否已不具差 异性的传播规则，同时“庭院”会不会有多层建筑之嫌？
项目解码四： 我们是贩卖商品还是提供服务？
2
[ 第一部分：定位策略 ]
3
策略的总体指导原则：
差异性 / 鲜明性 / 品牌性
4
一、关于开发：
山水庭院属四川宜宾大型社区“鲁能·山水绿城”的 第二期。第一期“碧峰园”已享有较高知名度和美誉 度。 “鲁能·山水绿城”位于四川宜宾经济技术开发区西 区，规划面积达608公顷，是一个集城市商贸、生活居 住、行政办公、科研教育、文化服务、高新技术产业 等为一体的新兴社区。项目分两期实施，首期规划面 积约353公顷，建设期为6年，总投资达30亿元人民币。
不断开展优质客户服务，提供各类业主活动（老人、
儿童、家庭妇女），开展画展、棋牌比赛、郊游会、
健康咨询、主沙龙等活动。
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[ 第三部分：推广策略 ]
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一、阶段性传播 形象树立期 产品激活期 实现强销期 接势推广期
拔高项目高度，树立气 质
高层时代来临
各大卖点综合演绎 及活动
生活方式演绎，时尚精 神享受
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二、阶段性传播规划
目标
关注度
行销推广期
形象 树立期
时间段
2005年 3月
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整合营销策划提案
前言
1.本企划案涵盖了项目整合营销策划的主要内容和方法。
2.本项目由于规模较大,所需施工图纸、进度皆为阶段性提供，在一 定程度上影响策划精准性。
3.本企划案将随着市场的变化、项目的工程进度、项目其它专业环节 的跟进完善进行修正。
目录
一、项目策划的理论基础 1、我们面对的市场状况 2、 我们面对的目标消费群 3、我们的项目状况（SWOT分析及营销思路提炼） 二、项目整合营销策略 1、产品策略 2、价格策略 3、销售策略 4、推广策略 三、项目销售执行
策划的理论基础 市场
产品策略
价格策略
买
销售策略 推广策略
卖
物质 （房子）
精神 （生命）
物质需求 （居住）
精神需求 （理想生活模式）
整合营销策划的意义
房地产整合营销策划可分为两个部： 第一部分：项目整合营销战略； 第二部分：项目整合营销管理。
整合营销战略的意义： 即营销的本质，建立健全一个有效的制度来进行营销分析、计划、 执行和控制，同时将向客户传递满意的服务与支持制度化。
SWOT矩阵分析:
S（优势） S1、地块优势 S2、项目所在区域空气质量优势及低噪音优 势 S3、项目区域环境优势 S4、项目品质优势 S5、开发规模优势 S6、开发商品牌实力优势 S7、产品优势
W（劣势） 宏观方面： W1、区域城市基础设施建设滞后，目前项目周 边基础配套设施不完善对消费信心带来暂时的 劣势，在今后项目推进中转变为优势 W2、项目在客户心目中离市区的心理距离较远 （目标客户消费心理、消费习惯劣势） 微观方面： W3、目前项目所在区域交通不方便 W4、项目紧邻看守所对项目品质不利的影响 W5、产品劣势
的机关团体、企事业单位人员和私营企业主及经营档次和规模较高的个体老板， 周边县市的生意人及其他高收入家庭。 3、文化水平：主要在中专以上。 4、消费能力：多数要求承受住房总价在10万元以上。 5、经济收入水平：以家庭年收入1.5万元以上为主。 6、职业：主要是市区各级政府机关单位中收入较高的公务员、金融单位、电子通讯、 医生教师、旧城和南岸的个体户老板、宜宾私营企业主和外来企业中高级员工。 7、购房信息来源和对媒介的敏感接受度：以非现代信息传播为主。
1.2微观背景结论: 区域住宅市场特
征
1、南岸住宅市场东西区发展不平衡，东区较为成熟，西区才起步。 2、西区住宅市场起点高，规划设计较为超前，规划配套设施档次高；东区则起步
早，发育度高。 3、发展潜力差异大，东区可供开发的土地日渐稀少，特别是居住用地量受限，在
未来近20年时间里仅余72.6公顷（折合1089亩）可供开发的居住用地；而西区 广袤用地正待大规模开发。 4、开发规模和档次较高，上百亩的小区开发已成为主流，并出现了跃层、电梯公 寓、连排别墅等多种改善居家品质的物业。 5、东区住宅已成为市民居家的首选区域，“绿洲家园”等品质较高的楼盘供不应 求。
来电、来访客户需求统计分析
3.我们的项目状况
（SWOT分析及营销思路提炼）
1.1 SWOT释义 优势(S)
机会点(O)
SWOTΒιβλιοθήκη 威胁点 (T)劣势(W)
项目深入了解
营销策划
总结归纳项目的SWOT
营销要点
销售卖点
推广诉求
营销定位
营销策略
发挥“S” 规避“W” 借助“O” 降低“T”
将项目优势“S”发挥到极致，且在优势部分整理出的要点（卖点）， 这是本项目区别于其他同质项目的独一性要素，无论在销售执行还是广告推 广中，都应该以这些要素为主要诉求点，并加以深入和延展，形成“宜宾A08地块”的营销策划总思路。
2、 我们面对的目标消费群
结论: 市区各级政府机关单位中收入较高的公务员
事业单位中高级员工、 金融单位、电子通讯、医生教师、旧城和南岸的个体户老板、宜宾私营企业主和外来
企业中高级员工。 多以二次置业者为主
依据: 潜在目标客户调研分析
目标客户消费特征分析
1、年龄结构：25-45岁之间。 2、区域来源：以现居住在宜宾市旧城区和南岸东区的市民为主，重点是这两个片区
T（威胁） T1、老城区项目对本案的威胁 （消费习惯） T2、同类比典型项目“绿洲家园”威胁 T3、政策导向、资金注入开发量增大，行业竞 争加剧对销售速率的威胁 T4、理性消费对销售速度的威胁 T5、项目首期规模较大，整体包装形象塑造较 慢，对销售速率的威胁。
O（机会） O1、国际经济形式机会 O2、国内经济形式机会 O3、宜宾城市发展的机会 O5、政策机会 O6、城市经济形式看好 O7、租赁市场的活跃为项目带来的机会 08、外地资金大量注入，为项目带来的机会 09、宜宾居民购买力较强 010、区域发展不均衡带来的机会 011、市场需求量为项目带来的机会 012、选择按揭付款方式为销售带来的机会 016、购房信息来源机会 017、物业管理机会
1、我们面对的市场状况
宏观背景结论:宜宾房地产市场总体特征和发展趋势
1、受政策影响，供小于求，整个市区房地产市场目前处于卖方市场 2、房价相对较高 3、开发商素质和开发水平不高 4、开发观念滞后于消费观念，从而使现有产品品质与消费者的期望存在较大差距 5、政府有关职能部门观念落后，服务态度和相关资料信息整合与掌握不够 6、多数开发商的经营方式及手段较为粗放 7、宜宾市城区房地产市场发展不平衡，表现为物业不平衡和区域不平衡 8、宜宾城区的房地产市场正处在一个质变的发展上升阶段
项目所在区域住宅市场发展趋势:
1、区域功能将更加明晰，南岸东区将逐渐形成完善的行政、商务中心； 西区从一开始便向着宜宾高尚居住生活区发展。
2、区域住宅市场开始向规模化、高档化方向发展 3、市场逐渐规范化，竞争日趋激烈化。 4、区域内居家生活将逐渐成为宜宾人的首选之地。
旧城住宅将逐渐减少，人口会向外疏散; 江北居家大环境较差， 东区已成为目前首选，但其发展受地少所限。 西区高起点规划、高质量建设、实力开发商做支撑，必然会成为最佳选择带生 活公共配套成熟时便可实现。 5、消费者购房将日趋成熟。消费者购房出现“抢”的势头，是政策性短缺所致， 是暂时的，1-2年便复归多方选择，理性购房的原貌。