荣昌县东湖湿地公园开发建设与招商引资项目实施建议书

荣昌县东湖湿地公园开发建设及招商引资项目建议书

东湖紧邻县城，位于成渝公路与成渝高速公路之间，属峰高街道城镇规划区围。在新的荣昌县城乡总体规划中，已纳入县主城规划区。该区域具有典型的浅丘地貌特征，区位优势明显、生态环境优良，水体景观和植被景观丰富，建设东湖湿地公园有着得天独厚的条件。本项目建议书依据中博地产“东湖水库地块项目发展策略规划及经济技术评价报告”、县政府批准的“东湖湿地公园片区修建性详细规划”及有关部门提供的数据资料，对该项目综合分析后提出。

一、东湖片区基本情况

东湖片区包括东湖水库、渝西植物园、原鱼种场及成渝公路与成渝高速公路之间未开发建设的区域，总面积公顷（亩）。按照规划，其用地分为两个部分，一部分为东湖湿地公园规划用地，一部分为房地产开发用地。

（一）湿地公园用地控制情况

、东湖湿地公园规划用地围总用地面积公顷（亩），包括水域面积公顷，折合亩，因此，公园规划用地面积实际应为公顷，折亩。（水库征地确权面积公顷，折合亩，其水淹部分为公顷，折合亩，土地为国有性质。）

、在公园规划用地总面积公顷，已征用地总面积为公顷，折亩，包括水库征地确权面积公顷，折亩；渝西植物园片区地块已征用面积公顷，折亩；渝中区园林局片区地块已征用面积公顷，折亩；成裕等拟建住宅地块已征用面积公顷，折亩；美院画家村地块已征用地面积公顷，折亩地。未征用土地公顷，折亩。

.可用于公园建设的土地面积为公顷，折亩，包括未征用土地公顷，折亩。

（二）开发用地情况

，用于房地产项目开发的规划用地位于湿地公园与成渝高速公路之间，与高速公路路间距离米，为原峰高镇城镇总体规划确定的商住用地，与东湿地公园外围控制道路相接，总面积公顷，折亩，其中市政道路用地公顷，折亩，实际用于房地产开发项目用地为公顷，折亩。

二、东湖湿地公园规划方案及投资测算

（一）东湖湿地公园修建性详细规划情况

东湖湿地公园修建性详细规划的设计构思是，按照湿地公园的建设要求，结合水库改造及植物培育，打造融自然、原始、生态为一体，兼具旅游休闲、度假观光、体育运动、科普教育、文化展演等多种功能的现代湿地风景区。

（二）公园投资估算

根据规划，东湖湿地公园的建设主要体现“自然、原始、生态”的风格，工程建设项目较少，主要为公园配套及提供服务的建设项目，少数为景点建设项目。

、公园配套及提供服务的建设项目工程量

（）酒店，建筑面积㎡；

（）画家村，建筑面积㎡；

（）农家乐，建筑面积㎡；

（）高尔夫球场，建筑面积㎡；

（）湿地科普教育馆，建筑面积㎡；

（）其它附属建筑，建筑面积㎡。

（）景桥座

（）公厕个

、少数景点项目工程量

（）绿化㎡

（）人工水体㎡

（）硬质铺装㎡

（）人行道路㎡

（）亭廊㎡

、湿地公园投资测算明细：

根据中博房地产投资咨询公司对东湖片区项目发展策略规划及经济技术评价报告书提供的资料，东湖湿地公园投资总额为万元人民币（不含土地成本），具体数据详见下表。

湿地公园投资总表

其中，.前期工程费用

.工程建设费用

.规费税费

.湿地公园投资分析

根据以上数据，从政府角度考虑，在东湖湿地公园的投资中，策划公司估算的有关间接费用可不予采纳，这部分费用包括：

、前期工程费万元；

、工程建设费中的地下建筑工程万元；

、行政事业规费万元；

、项目管理费万元；

、基本预备费万元；

、财务费用万元。

合计：万元。

对公园的经营性建设项目投资可以单独列出，不列入公园建设成本。这部分建设项目包括：会所、酒店、高尔夫球场馆、湿地科普教育馆项目的土建、安装、装饰工程等，其投资估算为万元。

不考虑以上因素后，公园景观建设及基本建设费用估算为万元。

公园用地成本将占投资的主要部分。因公园控制用地围巳征用部分土地，其部分土地为政府所有，可直接转为公园用地，少量土地为个人建设用地，可采取置换处理，因此，实施公园建设只需新征用地公顷，折亩。根据国土部门摸底调查，东湖片区征地成本价格万元亩，公园用地按行政划拨用地，实行成本地价，用地总成本为亩×万亩万元。

按照上述分析，东湖湿地公园总投资由三部分构成：一是用地成本、二是公园景观及基础设施建设成本、三是公园经营性建设项目投资。其中公园用地成本为万元，公园景观及基本建设投资万元，公园经营性建设项目投资万元，总投资为万元。如不考虑公园经营性建设项目投资万元，则公园总投资为万元。

三、东湖高档住宅小区投资估算。

（一）东湖高档住宅小区修建性详细规划情况

居住区为团式布局，按“田”字网络组织道路体系。自西向东的“龙”型生态轴线将五个组团串联起来。一组团为花园洋房与联排别墅混合组团，二组团为花园洋房组团，三组团为独立别墅与联排别墅混合组团，四、五组团为纯联排别墅组团。一、二组团临高速路规划有栋层的小高层住宅。

小区集中布置小学、幼儿园及超市。会所位于居住区西北侧临体育中心处，为居住区的主入口。别墅结合地形围绕水体按自由式布局，花园洋房则通过院落的形式，形成一系列丰富的人性化休憩活动空间。

（二）规划指标和面积分布

、居住区规划技术指标：

规划用地面积公顷，

建设用地面积平方米，

总建筑面积平方米，

其中地上建筑面积平方米，地下建筑面积平方米。

容积率,

绿地率

建筑密度

、居住面积分布

独立别墅㎡

双拼别墅㎡

联排别墅㎡

花园洋房㎡

电梯公寓㎡

、公建面积分布

底屋商业建筑面积㎡

超市建筑面积㎡