天津海河新天地商业项目写字楼定位报告
天津首开集团天津湾项目整体定位及操作策划
四、六纬度思考
天津湾大盘构成
酒店
写字楼
商业
大盘构成
商务会所
商务公寓
住宅
天津湾分物业的操作思考——结合六纬度模型
思考纬度 分物业
天津湾分物业的操作思考——分物业协调配合
分物业 分物业
如何以战略的高度实现开发目标 ——借势、跳出、超越
如何跳出项目本 身,跳出海河、 跳出天津?
确定本案 开发方向
如何突破和丰富 公建为主的产品 概念,全面超越目 前的公建项目?
大盘操作的六纬度模型
定位
总体定位与分物业 定位
时序
开发策略与节奏
工程进度与成本投入
销售
销售目标、销售收 入
资金
资金计划与 现金流
主纬度 辅助纬度
客户
整合客户资源实现 互动与整合
营销
总体品牌形象与分 主题形象
主纬度间的主导作用
辅助纬度对主纬度的调节作用
辅助纬度间的影响作用
大盘操作流程简述（结合六纬度模型）
Ø主体物业与其他物业之间通过开发资金配合综合收益部分 可最后实现,大盘操作完成后实现利润指标的最大化
Ø定位的可持续 总体定位开发节奏的联系 Ø开发节奏的可持续 制定可持续的开发策略与节奏 Ø销售的可持续 销售目标、销售策略与销售收入间的联系
Ø资金的可持续 资金计划与现金流的联系
四个限制条件
由于某阶段市场环境的影响 和表现不同,会直接影响项目 在不同阶段的开发和推售策 略，从而影响大盘的操作.
跳出天津看项目
本案依托便捷的交通环境、CBD良好的商务氛围应将目标客户 群拓展到天津以外的更广阔范围，同时考虑通过物业形态的发 展吸引实力型客户进入以形成经济圈效应。
某商业写字楼项目定位策划报告
某商业写字楼项目定位策划报告尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：1. 产品定位该商业写字楼项目定位为高端商务办公楼，主要面向企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等。
我们将通过精心设计的建筑、先进的设施设备以及高品质的服务，为租户提供优质的办公环境。
2. 区位定位我们选择将该商业写字楼项目落地于市中心繁华商务区。
这里交通便利，商业氛围浓厚，有着良好的商务服务基础和高端客户资源。
在这个地理位置上，我们将与周边高端商业、金融机构以及科技企业形成良好的互动合作关系。
3. 设施定位商业写字楼定位为高端办公楼，我们将提供一系列先进的设施与服务，包括多功能大厅、大型会议室、高速网络、安全监控、地下停车场等。
此外，我们还将在楼内设立咖啡厅、健身中心、休闲区等配套设施，为租户提供更加便利和舒适的办公体验。
4. 服务定位我们将致力于为租户提供全方位的优质服务。
包括但不限于前台接待、通讯服务、保洁服务、IT技术支持以及安全监控等。
我们的专业服务团队将24小时全天候为租户提供紧急事件处置，确保租户的工作和生活的便捷与安全。
5. 定价策略根据市场需求以及竞争对手的价格水平，我们将定价在高端办公楼的相对高水平，以确保租户能够享受到高品质的办公环境和服务。
同时，我们也会根据市场反馈及时调整定价策略，以保持市场竞争力。
以上是我们对某商业写字楼项目定位策划的总结。
通过高端办公楼的产品、优质服务、便捷设施和良好的区位，我们相信该写字楼项目能够满足目标客户的要求，同时提升整体地区商业价值。
谢谢阁下的审阅与支持。
此致敬礼尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：6. 市场定位该商业写字楼项目的市场定位主要针对企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等，这些行业对办公环境的品质和地理位置要求较高。
天津高校联合会走进开发商活动简介
2007年第八届走进开发
商活动已达到空前规模
第八届走进开发商我校联合了天津大学,河北工业大学,财经大学,理工
大学,城建学院共六所高校耗资万元一齐在活动中角逐高下, 邀请到了
天津市房地产协会副秘书长南开大学经济学教授刘玉录博士,
中国工程管理协会主席天津大学工程管理系主任王雪清博士, 天津远洋地产总经理张永便先生,
上届比赛情况部分照片
谢谢您的观赏
（5）2004年的“顺驰杯——走进开发商”的活动,在吸取了前几期的经 验的基础上,以顺驰房地产公司的真实地块为蓝本,由专业同学和感兴趣 的本校同学自由组建虚拟房地产公司,对该地块进行建设及营销的全程 策划； （6）2005年天津知名房地产公司“中经联合集团”联系，将其将要开 发的项目：滨海新区中国品牌城作为蓝本，让各年级同学自由组队成立 虚拟房地产公司进行建设及营销的全程策划。 （7）2006年“走进开发商”活动以中远集团的“海河新天地”项目为 素材，邀请了天津大学及河北工业大学的同学参加比赛，活动取得圆满 成功，有效促进了天津市工程管理专业学生之间的交流。同时活动得到 了天津各大房地产公司的支持，及相关媒体的支持。（搜房网、天津人 民广播电台、天津日报、每日新报、城市快报等）
本次比赛决赛评分共有4个部分Байду номын сангаас包括创新性、数据操作、项目可 行性及整体演示效果。
二、具体评分标准
1、创新性（30%）[加总产生单项奖]
2、项目可行性（30%）[加总产生单项奖] 3、数据操作（20%） 4、整体演示效果（20%） 单项奖包括最佳创新奖和最佳实用操作奖，单项奖由各队该单项分数加总 后取分数最高的队产生。
４.2000年开始我专业已成功举办七届“走进开发商”专业活动。
历年“走进开发商”活动简介： （1）2000年的“西院小区物业管理招标”活动，是我们试图将课本知 识和专业课向结合的第一次有益的尝试； （2）2001年的“春暖房心——明星楼盘推荐”活动紧扣“楼盘推荐” 给了参赛人员一个尽情施展营销才能的空间； （3）2002年的“中原杯——走进开发商”活动则把高度提升到学生的 全面专业知识和组织能力上，鼓励学生自己来诠释一个开发商的角色， 继而我们的专业活动也形成了自己鲜明的专业特色，更进一步扩大了在 社会上的知名度； （4）2003年的“走进开发商——营销策划大赛”，经历了“非典”， 但仍然取得了圆满的成功，这次活动更给参赛者毅力和智慧的双重考验。 此次活动以真是的地块为材料，参赛者通过实地考察和信息收集，完成 参赛作品，使得专业知识和实践更进一步的紧密结合；
【房地产精品资料】天津·海河新天地商业项目写字楼定位报告
客 户 定
些对办公楼要求高的客户都纷纷租用或买用天星河 畔广场，仍处在期房阶段的三联广场等项目也受到 写字楼用户的关注，显现出河东区高档写字楼的供 需缺口。另一方面，河东区的乙级写字楼客户主要
位
是小型私营企业和外来办事处，随着天津市经济的
快速发展，预计未来几年内河东区的写字楼客户需
求将进一步增加。 （定位根据详见WORD文件）
但本项目因为所处区域为河东区，甲级写字楼的量不能
产 品 定
过大，因此单栋面积从市场需求、总高度、单层面积、 建筑成本等多重因素考虑，甲级写字楼的面积控制在 30000平方米为宜。
位
•乙级写字楼规模定位
•天津市乙级写字楼的单栋写字楼面积从10000—110000 平方米，主要集中在10000—50000平方米，河东区写字 楼单栋面积一般在50000平方米以下，考虑到本项目的 客户主要以河东区企业为主，乙级写字楼的单栋面积建 议在20000平方米左右。
【房地产精品资料】天 津_·_海河新天地商业项
目写字楼定位报告
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2020/10/30
【房地产精品资料】天津·海河新天 地商业项目写字楼定位报告
•市场背景
•
市 场 分竞 析争 环 境
➢ 1、天津市写字楼分布特点：天津市写字楼主要分布在 河西、和平区，河东与其它区域相对较少，传统的商务区 域占据了市场的主导地位，聚集着天津的高档写字楼。典 型分布区域有：小白楼区域、南京路区域、友谊路区域。 ➢ 2、产品档次与客户构成：传统的商务区产品档次较高， 多为甲级或以上的写字楼，客户主要是大中型企业、外资 企业。南京路、小白楼、友谊路等传统商务区的写字楼在 未来3-5年内仍将是市场的主体，不论从供应量还是出租 率水平、租金水平仍占市场的主导地位。 ➢ 3、客户需求：天津的写字楼客户普遍选择传统商务区 作为办公地点，对小白楼、南京路和友谊路三大传统商务 区较认同，小白楼和南京路沿线是受访者最向往的办公地 点，有小部分受访者选择东站附近作为其首选办公地点。 ➢ 4、河东区及项目周边竞争环境：本项目周边成熟的写 字楼供应较少，缺乏专业性的中高档商务设施。项目周边 的写字楼档次多为乙级或以下，客户主要是中小型企业和 外省企业的办事处。十一经路是河东区客户在选择办公地 点时的首选，是未来本项目写字楼主要竞争区域对手。
天津市写字楼市场分析
天津市写字楼市场分析随着经济的快速发展和城市化进程的推进，天津市的写字楼市场也呈现出繁荣的态势。
本文将对天津市写字楼市场进行全面的分析和概括。
一、市场概述天津市作为中国北方的重要商贸中心，拥有良好的地理位置和战略优势。
其经济实力的快速增长吸引了众多企业的关注，进而推动了写字楼市场的发展。
目前，天津市的写字楼市场已成为全国重要的商务中心之一。
二、市场规模天津市的写字楼市场规模庞大，涵盖了多个区域和商务中心。
根据统计数据显示，截至2021年底，天津市共有写字楼建筑面积超过500万平方米。
其中，核心商务区集中了大量的高品质写字楼，为企业提供了良好的办公环境。
三、租金水平天津市写字楼的租金水平因地理位置和楼宇品质的不同而存在差异。
总体来说，核心商务区的写字楼租金水平高于其他地区。
截至2021年底，核心商务区的写字楼租金平均每平方米每月在50-80元之间。
而相对次要商务区的租金则在30-50元之间。
四、写字楼品质与配套设施天津市的写字楼建筑品质较高，多为现代化的大型写字楼综合体。
这些写字楼拥有优雅的外观设计和先进的办公设施，能够满足企业对办公环境的多样化需求。
同时，写字楼周边配套设施丰富，包括酒店、商场、银行、餐饮等，为企业提供了便利的生活和商务服务。
五、市场趋势随着天津市经济的快速发展，写字楼市场将继续保持良好的势头。
预计未来几年内，天津市的写字楼建设规模将进一步扩大，市场供给将更加丰富。
同时，随着企业对写字楼综合体的需求增加，未来的市场竞争将更加激烈。
六、投资建议对于投资者来说，天津市写字楼市场是一个具有潜力和机遇的领域。
投资者可以关注核心商务区的高品质写字楼项目，同时也需要注意综合考虑租金水平和市场需求。
此外，选择合适的房地产开发商和管理公司也是投资成功的重要因素。
总结：天津市写字楼市场作为中国北方的商务中心之一，市场规模庞大且持续增长。
核心商务区的写字楼租金水平较高，写字楼品质与配套设施相对完善。
天津大悦城经营定位报告(组合版)
红星国际广场
来福士广场
3KM
友谊商厦 *万象城 金地国际广场
银河购物广场
1
天津市场分析
1.2 未来、再建项目市场分析
位置优于或邻近我项目 SOGO百货
பைடு நூலகம்
关注：位置、 规模、商业规
铜锣湾广场 金盛国际商业 来福士 城市综合体具备规 津门津 塔
划均具备较强
优势，未来会 对城市商圈产 生较大影响， 是我项目直接 或潜在的竞争 对手。
（5）提升弱势业态
（6）新品牌的引入 设计师 （7）后期运营和推广活动的策划
皮具
内衣
2
经营定位
2.6
经营亮点-主题街区
关键词：年轻，时尚，国际化，富有品质感
B地块
2
经营定位
2.6
特色街区 经营亮点-主题街区
F1光影连廊
F1酒吧街
1 1 91 2 0
1 1 7 1 1 1
F4炫动广场
F4梦幻时空
B
C
天津
滨江道商圈 王府井商圈 南京路商圈
老城厢商圈 西单商圈 徐家汇商圈
D
对比一线城市商业中心发展趋 势，老城厢厚积薄发，未来光 明。
北京 上海
1
天津市场分析
1.4 消费市场分析
天津消费主体为女性，年龄集中体现在18——35岁之间。年轻时尚的都市青年和城市 中产阶级是商业消费的主力军。“有市场潜力，没有消费场所”。
项目 名称 仁恒海河广场 恒隆地产 占地面积 （㎡） 95277 44000 物业 类型 商业、写字楼、 住宅/公寓 商业
恒隆广场
天津中心 商业理念先进， 业态规划综合、 合理 水游城
模，业态关联度高 津湾广场 中信南站项目 红星国际购物中心 金地国际广场
新天地·美域
《新天地·美域》2023-10-26contents •项目概述•项目规划•项目进展•项目配套设施•项目优势与不足•项目前景展望目录01项目概述项目背景占地面积：10万平方米容积率：2.0绿化率：40%开发商：新天地集团建筑面积：20万平方米建筑密度：30%010203040506地理位置位于城市核心区域，紧邻地铁站、公交站和商业中心周边设施医院、学校、银行、购物中心、公园等一应俱全项目位置项目特点现代简约风格，高品质建筑材料，细节考究建筑设计景观设计配套设施智能化系统多重景观设计，注重绿化和休闲空间打造社区内设有健身房、游泳池、儿童游乐场等设施智能门禁系统、智能安防系统等智能化设施一应俱全02项目规划1总体规划23项目位于城市核心区域，注重与周边环境的协调，提升城市形象。
城市设计项目占地约100亩，定位为高端商业住宅区，配备完善的生活配套设施。
规模与定位规划地下停车场，实现人车分流，提高交通效率。
交通组织采用现代简约建筑风格，强调功能性与舒适性相结合。
风格与理念注重户型多样性和空间利用，满足不同家庭和个人需求。
户型设计采用节能、环保材料和绿色植被，打造绿色生态居住环境。
绿色建筑利用自然景观和人造景观相结合，创造宜人的居住环境。
景观设计设置公共休闲空间，方便居民交流与活动。
公共空间选择本地适宜的植物品种，提高绿化覆盖率，改善居住品质。
绿化植被03项目进展建设进度完成总体建筑规划设计，进入施工图设计阶段。
完成部分楼栋的主体结构施工，进入主体结构施工阶段。
完成部分楼栋的桩基施工，进入基础施工阶段。
完成部分楼栋的外立面及内部装修施工，进入室内装修施工阶段。
销售情况推出第二批房源，销售情况较好，剩余少量房源。
计划推出第三批房源，预计销售情况较好，但需根据市场情况调整价格策略。
推出首批房源，销售情况良好，已售罄。
1社区活动23举办首批业主入住仪式，邀请业主代表参加。
举办社区文化节活动，邀请业主和周边居民参加，展示社区文化特色。
商业街定位报告
商业街定位报告1. 引言商业街作为城市的重要组成部分之一，承载了众多商业和文化活动，并对城市经济和社会发展起到重要推动作用。
商业街的定位是指确定商业街所追求的定位目标和定位策略，并通过合适的营销手段吸引目标客户群体，从而达到经济效益最大化的目的。
本报告旨在为商业街定位提供基础信息和建议，以帮助商业街制定合适的定位策略。
2. 商业街概述商业街位于城市中心地带，是城市经济和文化活动的重要节点。
商业街通常集中了大量的商铺、餐饮、娱乐等商业场所，并吸引了大量的顾客和游客。
商业街的定位需要考虑以下几个方面：2.1 人口和人流量商业街的定位需要考虑周边的人口和人流量。
人口规模和消费能力是商业街发展的重要依据，而人流量则体现了商业街的吸引力和竞争力。
通过对周边人口和人流量的分析，可以确定商业街的定位目标客户群体。
2.2 竞争环境商业街的定位还需要考虑竞争环境。
周边是否存在类似的商业街或商圈？如果存在，商业街需要通过差异化定位来与竞争对手区分开来；如果不存在，商业街可以通过创新和特色来吸引目标客户群体。
2.3 地理位置和交通便利性商业街的地理位置和交通便利性对其发展起到至关重要的作用。
商业街的定位需要考虑到周边的交通网络，例如公交、地铁等交通工具的便利程度，以及是否靠近重要的交通枢纽等。
同时，商业街的地理位置也会影响到顾客的选择和商业街的吸引力。
3. 商业街的定位策略商业街的定位策略需要与商业街的特点和竞争环境相匹配，以及满足目标客户群体的需求。
以下是一些常用的商业街定位策略：3.1 高端定位商业街可以通过提供高品质、高档次的商业服务和产品来吸引富裕人群。
例如，引入高端品牌商店、高级餐饮场所和奢侈品购物中心等，以满足高消费群体的需求。
3.2 休闲娱乐定位商业街可以提供丰富多样的娱乐和休闲场所，吸引顾客在休闲时间前往消费。
例如，引入电影院、游乐场和咖啡厅等，为顾客提供休闲娱乐的场所。
3.3 特色定位商业街可以通过打造独特的特色，吸引目标客户群体。
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➢ 品牌效应策略：
本
充分利用中远品牌，提升项目的品质与质量。
项
目
➢ 产品策略：
竞 争
对于物流、贸易等行业的企业来说，本项目的交通优势 有非常大的吸引力，可以考虑把部分写字楼针对此类企业招商， 做行业集中式的办公场所。
策
对于处于发展转型的企业，希望改善办公环境，但传统
略
CBD的高档写字楼费用昂贵。本项目可针对这部分客户提供外观、
楼则很受欢迎。同时，此部分客户对商住两用楼、商务公寓、
SOHO等办公物业也比较青睐。
投资型客户的需求特征
➢目前天津市房地产投资型客户仅仅占整个市场成交量
的3%左右，主要集中在商铺、高档公寓和写字楼，对普
通住宅少有涉及。但是，需要认识到，随着天津市经济
客
的发展和房地产行业的迅猛发展，近几年来房地产投资
困扰，他们一般偏好选择中央商务区作为办公地点，从而
提升企业的形象与实力。
从企业实力和规模不同，客户的需求特征也不同
➢外资企业、规模大、实力雄厚；国内企业集团，其资金充足；
他们选择写字楼更看中区域与档次，一般偏好选择中央商务区
客
的高档甲级写字楼。外资企业除对区域和档次有很高的要求外，
户
对写字楼的环境、配套、个性化也有较高要求。
客
和周边商业配套；
户
➢科技客户除档次形象外，较为关注物业管理水平和租金及
需
售价。
求
企业注册区域不同客户的需求特征也不同
特
征
➢一般来说，在天津市本土企业选择写字楼地点时，往往
偏好选择与公司注册相同区域的写字楼。比如，河东区注
册的企业喜欢选择河东区的写字楼。
➢而外地企业的分公司、办事处则不受“恋旧地情节”的
市
多为甲级或以上的写字楼，客户主要是大中型企业、外资
场 竞 争 环
企业。南京路、小白楼、友谊路等传统商务区的写字楼在 未来3-5年内仍将是市场的主体，不论从供应量还是出租 率水平、租金水平仍占市场的主导地位。 ➢ 3、客户需求：天津的写字楼客户普遍选择传统商务区 作为办公地点，对小白楼、南京路和友谊路三大传统商务
型的用户来往的客户较多、员工经常有加班要求，因此
对停车、午餐、电梯运营的便利性等有较高的要求。
（定位根据详见WORD文件）
河东区写字楼客户
河东区写字楼主要集中在十一经路，客户类型中物
流、贸易客户较多。河东区甲级写字楼很少，一些
客
对办公楼要求高的客户都纷纷租用或买用天星河畔
户 定 位
广场，仍处在期房阶段的三联广场等项目也受到写 字楼用户的关注，显现出河东区高档写字楼的供需 缺口。另一方面，河东区的乙级写字楼客户主要是 小型私营企业和外来办事处，随着天津市经济的快
境
区较认同，小白楼和南京路沿线是受访者最向往的办公地
分
点，有小部分受访者选择东站附近作为其首选办公地点。
析
➢ 4、河东区及项目周边竞争环境：本项目周边成熟的写
字楼供应较少，缺乏专业性的中高档商务设施。项目周边
的写字楼档次多为乙级或以下，客户主要是中小型企业和
外省企业的办事处。十一经路是河东区客户在选择办公地
速发展，预计未来几年内河东区的写字楼客户需求
将进一步增加。 （定位根据详见WORD文件）
不同行业对于写字楼质素的注重因素侧重点不同
➢航运物流船务类客户更加强调周边区域同行集中程度、交
通便利程度
➢金融证券客户注重档次形象、价格；
➢贸易客户注重档次形象、交通便利程度和智能化；
➢咨询顾问客户注重除档次形象外，更为注重物业管理水平
配套，是城市或区域的标志，提供国际水准的物业管
客
理服务，拥有高素质的国际性公司的聚集氛围，方便
户
的出行条件等。 （定位根据详见WORD文件）
定
天津市乙级写字楼客户
位
乙级写字楼客户主要是中小型企业和外省公司驻津办事
处。这些客户除了基本的办公用房需求外，整体而言对
所选择的办公物业品质要求并不高。但是，由于这些类
环境都不错但租金较低的写字楼。
在写字楼市场不稳定的情况下，可以考虑提供商住两用
的商务公寓，从而降低竞争风险。
天津市甲级写字楼客户
主要为外资贸易公司、外资银行、外资保险公司、国
际航运公司、国际航空运输公司、物流公司等及部分
国内大型企业集团办事处。这些客户对所选择的办公
物业品质要求很高，必须具有良好的物业硬件设施和
境
商务配套设施缺乏，未来本项目高品质写字楼的出现将处
分
于无竞争地位，能满足河东区部分企业更新换代的要求。
析
同时随着土地全部采用挂牌上市交易，政府部门、大中型
国有企业、私营企业今后将采用整体购买、合作开发等方
式参与到写字楼的开发当中，小体量的写字楼存在一定的
市场。
➢ 异地推广策略：
除了天津市区的推广以外，还应该把推广放大到周边郊县以 及北京、唐山等环渤海城市中。
需
➢处于发展中、转型中的企业，偏好选择有利于提高企业形象
求 特
的写字楼，但对租金、售价又比较敏感，因此中央商务区的高 档写字楼对其来说难以接受，而非CBD区域的中高档、配套好 的写字楼则更受欢迎。
征
➢小型企业、资金实力薄弱，选择写字楼最看重的是价格，对
写字楼的档次和地段要求都比较低，但如果提供外观不错写字
点时的首选，是未来本项目写字楼主要竞争项目写字楼并非处在传统商务中心区的有利竞争地
位，在客户选择上面临着比较大的竞争，项目周边商务氛
围不成熟为项目的发展带来一定的压力。但东站后广场及
市
新开路沿线区域具有相当大的市场发展空间。随着整个河
场 竞 争 环
东区城市区域功能的不断完善和商务氛围的加强，东站后 广场区域的辐射和吸引力将提升，本项目的市场竞争力也 将同时得到提升。 ➢ 本项目所在区域周边除十一经路有少量的甲级写字楼 外，其它的主要为乙级写字楼。由于原有商务氛围不浓厚，
天津 ·海河新天地商业项目
写字楼定位报告
决策资源 ·博远商业（香港/广州/北京）
➢ 1、天津市写字楼分布特点：天津市写字楼主要分布在
河西、和平区，河东与其它区域相对较少，传统的商务区
域占据了市场的主导地位，聚集着天津的高档写字楼。典
型分布区域有：小白楼区域、南京路区域、友谊路区域。
➢ 2、产品档次与客户构成：传统的商务区产品档次较高，
户
逐渐受人重视，那些率先投资的人们得到的巨大收益起
需
到了很好的示范作用，经济学中“羊群效应”在这个领
求
域将尤为突出。
特
➢根据我公司对天津市写字楼投资型客户的调查，纯投
征
资客户对写字楼的选择最关注的几个因素按其重要性依