浅议土地资产注入城投公司模式
全域土地综合整治投融资模式及案例解析
全域土地综合整治投融资模式及案例解析全域土地综合整治是指对一个地区的土地资源进行综合规划、整治和开发利用的过程。
投融资模式在全域土地综合整治中起着重要的作用，可以有效地推动整治项目的进展和实施。
下面列举了十个全域土地综合整治投融资模式及案例解析。
1. 政府投融资模式：政府通过自有资金或债务融资，对土地整治项目进行投资。
例如，中国政府通过地方政府基金或债券等方式，对城市土地整治项目进行资金支持。
2. 公私合作模式：政府与企业合作，共同投资和运营土地整治项目。
例如，政府与房地产开发商合作，共同开发和利用整治后的土地资源。
3. 公司投融资模式：企业自行投资土地整治项目，通过自有资金或债务融资。
例如，房地产开发商自行投资并开发整治后的土地资源，实现土地价值的提升。
4. 建设运营转让模式：政府通过招标或竞标方式，将土地整治项目的建设和运营权转让给符合条件的企业。
例如，政府将土地整治项目的建设和运营权转让给具备相关经验和实力的开发商。
5. 土地增值权转让模式：政府将土地整治后的增值权出让给投资者或开发商，以获取资金回报。
例如，政府将土地整治后的增值权转让给房地产开发商，开发商通过土地增值获得盈利。
6. 金融机构融资模式：企业通过向金融机构申请贷款或发行债券等方式，获得资金支持。
例如，房地产开发商向银行申请贷款，用于土地整治项目的开发和建设。
7. 合作伙伴投资模式：企业通过与其他企业或机构合作，共同投资土地整治项目。
例如，房地产开发商与金融机构合作，共同投资和开发土地整治项目。
8. 私募基金模式：通过设立私募基金，吸引社会资本参与土地整治项目的投资。
例如，设立专门的土地整治私募基金，吸引投资者参与土地整治项目。
9. 创新金融模式：通过创新金融产品和机制，为土地整治项目提供资金支持。
例如，发行土地整治专项债券，吸引投资者购买，用于资金筹措。
10. 国际合作模式：通过与其他国家或地区的企业或机构合作，共同投资和开发土地整治项目。
以土地收益平衡基础设施建设投资模式分析
以土地收益平衡基础设施建设投资模式分析作者：蔚丽霞来源：《现代经济信息》2012年第13期摘要：资金和融资问题是城市基础设施建设的主要障碍，城投公司作为城市基础设施建设的主力军，承担着巨大的融资和偿债压力。
各地政府为解决资金和融资问题，普遍的做法就是把土地开发和基础设施建设相结合，将土地增值收益用于平衡城市基础设施建设投资。
用土地增值收益平衡城市基础设施建设投资，总的来说有三种模式，即土地储备中心模式、一级整理模式、划拨增资模式。
三种模式各有优劣，本文通过分析其不同特点，提出了城投企业在不同的发展阶段适用的以土地收益平衡基础设施建设投资模式。
关键词：土地收益；基础设施投资；模式中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）07-00-02城市基础设施建设发展的桎梏是建设资金匮乏问题，自2008年下半年，在4万亿投资的刺激政策出台后，商业银行纷纷高调宣布积极支持国家重点项目和基础设施建设，制约城投企业发展的融资问题得到暂时缓解。
但随着近期宏观经济、金融政策的调整，城市基础设施建设资金平衡最终仍依靠开发过程中的土地增值和经营收益。
用土地增值收益平衡城市基础设施建设投资，总的来说有三种模式，即土地储备中心模式、一级整理模式、划拨增资模式。
一、土地储备中心模式政府将土地储备的职能直接赋予城投公司，用土地储备收益平衡城市基础设施建设资金缺口。
(一)优点1.增强城投公司持续融资能力城投公司具有土地储备中心的职能后，统筹进行土地的一级开发，科学安排土地开发时序，同时土地收益定向用于基础设施建设，保证基础设施建设资金来源稳定，能够提高城投公司的持续融资能力。
2.降低政府信用风险为尽快推动城市基础设施建设，以政府信用为依托的银行贷款成为了主要的资金来源。
基础设施巨大的资金需求导致城投公司资产负债率不断攀升，持续融资能力不断下降，政府信用风险日益增大。
城投公司具有土地储备中心职能后，可以依据实际需要，选择适当的土地，在银行信用评估的基础上科学合理的融资，保证公司未来的偿债能力，以收定支，从而有效降低政府信用风险。
开发土地资源促进城市建设---武汉城投融资路径创新
开发土地资源促进城市建设---武汉城投融资路径创新2004年，武汉城投提出了通过土地收益平衡重大项目投资的投融资思路，并付诸实施，通过合理开发和利用城市土地资源，加快城市建设步伐，取得了一定成效。
现将有关情况和主要做法介绍如下：一、思路的提出和实施情况2003年10月，时任武汉市市长李宪生率市政府代表团赴美国，城投公司主要领导陪同出访。
匹兹堡市通过土地的合理开发利用、大力推进产业结构调整，促进经济转型的经验给武汉市代表团留下了深刻的印象。
2004年，武汉市委、市政府作出了开发建设武汉新区的战略决策，要求城投公司筹措建设资金。
由于新区开发的资金需求量大，经过反复思考和研究，武汉城投公司向市政府提出建议：把新区的基础设施建设与土地资源开发利用结合起来，利用土地资源筹融资，利用土地收益弥补项目投资缺口，实现投资平衡。
市政府高度重视并采纳了该项建议，形成了新的投融资模式。
城投集团公司和武汉地产集团合资组建了武汉新区建设开发投资公司，作为新区开发的投融资主体，负责新区的基础设施和功能性、公益性项目建设。
经市政府同意，组建了武汉市土地整理储备中心武汉新区分中心，作为新区的土地储备主体，负责新区土地的征转用、收购、拆迁和储备工作。
公司和土地分中心两块牌子，一套班子，实行一体化运化，主要负责四新片区的开发建设，面积17.43平方公里。
为加强对新区开发建设的组织领导，武汉市政府在新区建立了三位一体的组织体系，成立了决策层面的新区开发建设领导小组；组建了日常管理和协调层面的新区开发建设指挥部，形成工作合力。
几年来，新区公司和分中心累计完成投资额40多亿元，取得融资额度约100亿元。
先后启动了基础设施及配套建设近20项，新区骨干路网初现雏形。
征收腾退土地约8000余亩，完成房屋拆迁面积120余万平方米，实现经营性土地出让2762亩，另有500亩土地进入了出让程序，新区建设初见成效。
几年来，在新区开发建设的基础上，城投公司不断总结经验，积极探索和完善通过土地收益平衡重大项目建设投资的方法和途径，在市委、市政府的大力支持帮助下，分步策划和运作了国际博览中心、杨春湖城市副中心和黄埔武湖新城3个土地项目，促进了项目建设和城市区域开发。
城投公司运作模式研究报告文档
城投公司运作模式研究一、芜湖城投（芜湖市建设投资有限公司）城市建设投融资平台、国有资产授权经营平台和土地资源整合运作平台，国有土地收购储备中心。
公司集土地、财政、计委、建委、开发区等单位于一体，坚持以市场为导向，以项目为载体，以资金运作为主线，以投资效益为中心的管理思路，一是建立投资、承贷、建设三位一体的管理模式。
二是建立了多种筹资、融资渠道，主要包括国家特债，开行贷款，其它商业银行贷款。
三是建立了由财政兜底偿还的资金保障。
财政偿还渠道有：土地增值资金，财政建设资金，财政结余资金，大桥收费，县区财政国库担保，开发区远期收益预期资金，企业上市和资产出让收益等。
主要运作经验。
一是坚持实施项目带动战略，以项目的建设促进城市的发展。
二是发挥政府的组织信誉优势，多渠道筹集资金。
三是加强财务管理，规范资金运作。
芜湖建投之所以能够取得很好的经济效益，主要有两个方面的原因，一是由于他们土地市场管理到位，土地价格较高，从而也带动了房价的升涨。
（做法主要体现在：严格控制土地市场供应，根据土地市场需求，制定土地年度供应计划，半年供应计划和宗地供应计划，并由市经营性用地管委会向社会公布。
严格做到按计划供应。
通过这种清理存量，控制总量的做法，从而使芜湖的土地市场价格很快得到了提升，土地出让价格一年上一层台阶。
）二是他们对工业企业的股权投资也非常成功。
他们投资的几家企业经济效益都非常好，如奇瑞轿车、芜湖市商业银行、芜湖港等。
2010年发行城投债20亿元：（募集资金投向）（一）芜湖市三环路跨青弋江大桥及东部连接道路建设工程（二）芜湖市生态环境综合整治一期工程二、蚌埠城投：（蚌埠投资集团）注册资本10亿元。
公司形成了“一个平台、两个板块”（即投融资平台、城市运营板块和高新技术板块）的事业发展格局。
公司充分发挥金融服务平台职能，打造了以基金、担保、期货、典当、保险、拍卖和蚌埠市国家开行贷款指定借款人为主的综合性金融服务体系。
（蚌埠投资集团有限公司增资扩股项目：招股10亿股以上，公司注册资本由10亿元增至20亿元以上。
国有土地使用权作价出资或入股的探索与思考
国有土地使用权作价出资或入股的探索与思考随着中国国家产权改革的不断深化和城市化进程的加快，国有土地使用权出资或入股的方式成为了一种新型的土地流转方式。
这种方式不仅有利于土地资源的合理利用和增值，也有利于企业的发展和壮大。
这种方式也存在着一些问题和挑战，需要我们进行深入的探索和思考。
国有土地使用权作价出资或入股的意义和价值需要我们重新认识和理解。
在过去，国有土地使用权的出让大多是以出让金的方式进行的，这种方式虽然能够快速的为政府融资，但也存在着土地资源的浪费和低效利用的问题。
而国有土地使用权作价出资或入股的方式则可以有效的解决这一问题，通过引导企业进行土地资源的合理利用和增值，实现土地资源的最大化价值。
国有土地使用权作价出资或入股的方式对于企业的发展和壮大具有积极的意义和作用。
由于国有土地使用权作为企业的重要资产，通过出资或入股的方式，可以为企业提供更加丰富和多样化的融资渠道，有助于企业的资金链的优化和扩大，提高企业的经济实力和发展潜力。
这种方式也能够为企业拓展更多的商业机会和发展空间，有利于企业的多元化发展和产业链的整合。
国有土地使用权作价出资或入股的方式也存在着一些问题和挑战需要我们深入思考和解决。
土地价格的合理确定和保障问题是一个关键性的因素。
因为土地资源作为国家重要的资源，其价格的确定和保障需要政府进行综合考量和监管，避免出现因土地价格波动等原因导致的投资风险和争议。
土地使用权的期限和转让机制也是一个需要重点关注的问题。
因为土地使用权的期限和转让机制直接影响着土地资源的最终利用和增值，需要政府进行更加合理和科学的规划和管理，为企业提供更加有利的土地资源流转环境。
从国有土地使用权作价出资或入股的方式出发，我们需要进行深入的探索和思考，逐步建立健全土地资源利用和增值的机制和体系。
政府需要加大对土地资源的规划和管理力度，明确土地的使用要求和转让条件，保障土地资源的合理利用和增值。
企业需要加强自身的土地资源管理和利用能力，制定科学的土地资源开发和利用计划，避免出现资源浪费和低效利用的问题。
城投类企业资产管理与经营模式探讨
城投类企业资产管理与经营模式探讨
其次，城投类企业的资产经营面临着市场风险和政策风险的双重挑战。
市场风险包括行业竞争、市场需求波动等因素带来的经营风险，而政策风
险则源于政府政策、规划变化对企业经营活动的影响。
为应对这些挑战，
城投类企业需要建立灵活的经营模式，及时调整业务结构，降低风险。
此外，城投类企业资产的特殊性也需要在资产管理中加以考虑。
城投
类企业的资产多为公共基础设施，具有长期、固定、不可移动等特点，资
产的特性决定了其经营管理模式需要注重长远规划和稳定运营。
企业需要
通过科学合理的资产配置和管理，保证资产的可持续利用。
在城投类企业的资产管理和经营模式中，还应重视社会责任和可持续
发展。
作为公益性企业，城投类企业承担着促进城市发展和社会稳定的责任。
在资产管理中，企业需注重社会效益的最大化，同时理顺政府与企业
的利益关系，确保企业的经营行为符合社会利益。
另外，城投类企业还应
加强环境保护与资源利用，推动可持续发展。
总体而言，城投类企业的资产管理和经营模式应充分考虑政府的介入
和要求，灵活应对市场和政策风险，注重长远规划和稳定运营，同时重视
社会责任和可持续发展。
只有在这些方面做到充分考虑和有效应对，城投
类企业才能够实现资产管理和经营模式的良性循环，推动企业健康发展。
城投公司创新融资模式探讨
145２０２１年２１期 （７月下旬）金融天地摘要：城投公司属于政府融资的重要“代言人”，且其融资能力决定着整个城市基础设施建设水平。
一般来讲，省级城投公司的任务是尽可能的为当地政府进行融资，需要从城市规划层面出发寻找拉动城市发展的基础设施项目。
然而，由于城投公司融资模式相对陈旧、传统，应进行不断的优化与创新融资模式，积极拓展多元化的融资渠道，从而尽可能满足基础设施建设的基本需求。
对此，本文就城投公司的基本概念、融资困境以及城投公司创新融资模式展开相关的分析与研究，旨在为后续的城投公司融资提供建设性的意见。
关键词：城投公司；融资；困境；创新城投公司主要出现于上世纪90年代分税制改革大背景下，其在城镇化进程体系中发挥着十分重要的作用，且大规模的基建热潮和土地一级开发大大推动了城市化建设的发展步伐。
但是，城市化建设高速发展的背后就需要投入大量的生产要素，也会产生各种风险，这就需要城投公司不断去融资，且中央对于地方债务的清理与供给侧改革对于城市经济发展具有高度的质量要求，都要求城投公司实施全方位的转型。
城投企业需要摸索出一条更加多元化、合理性的融资方案，需要不断完善企业资金结构，要求在账务与业务层面分清与地方政府之间的界限，能防止发生资金链断裂现象，以实现公司的进一步转型，从而推动企业有序而可持续的发展。
一、城投公司的基本内涵城投公司就是城市建设投资公司，其具体职责是实现对城市区域化建设、开发、管理、运营与服务等方面[1]。
同时，根据政府部门的投融资规划、区域战略规划与财政预算管理等相关政策的具体指引，不断细化公司的融资渠道，以更好的匹配政府部门的基本债务负担，旨在更好的拓展政府部门和城投企业的实际融资空间与融资渠道。
城投公司在特定市场环境下属于政府部门的“代理人”与“委托人”，其主要是依靠政府部门的财政付费、使用者付费、可行性缺口补贴、预算内投资、政策补贴与贷款贴息等模式确保城投公司可以正常运作[2]，其对于政府部门需要履行的融资与投资职能具有很好的催化作用，其会在转变以往单一的融资模式的基础上优化配置资源，以推动城市经济的高速发展。
城投公司参与新区开发的运作模式
城投公司参与新区开发的运作模式1.投资合作模式：城投公司与政府合作，共同出资进行新区建设。
合作方式可以是合资、合作、合同等形式，由城投公司出资建设新区的基础设施和公共服务设施，政府提供土地资源和政策支持。
通过投资合作模式，城投公司能够分享新区发展的成果，实现投资回报。
2.开发运营模式：城投公司负责新区的开发建设以及后期运营管理。
在新区的开发阶段，城投公司进行土地开发、基础设施建设、房地产开发等工作，通过发展产业、引进企业等方式，推动新区经济的快速发展。
在新区运营阶段，城投公司负责新区的管理、维护、配套设施建设等工作，提供高品质的公共服务，提升新区的吸引力和竞争力。
3.产业投资模式：城投公司通过开展产业投资，推动新区的产业发展。
通过投资房地产、金融、科技、文化等领域的项目，引进相关产业企业入驻新区，形成产业集聚效应，带动新区经济的快速增长。
城投公司还可以利用自身资金和资源优势，发展新兴产业，促进新区的产业结构升级。
4.公共服务模式：城投公司以公共服务为目标，通过投资建设公共设施和提供公共服务，提升新区的居住和生活环境。
城投公司可以投资建设学校、医院、交通、文化、体育等公共设施，提供优质的教育、医疗、交通等公共服务，提高居民的生活质量和幸福感。
5.运营管理模式：城投公司负责新区的运营管理工作，包括物业管理、市政设施运维、环境卫生、安全管理等方面。
通过建立完善的管理体系和服务机制，提供高效便捷的运营管理服务，确保新区的正常运营和居民的安全舒适。
总之，城投公司参与新区开发的运作模式是多元化的，涵盖了投资合作、开发运营、产业投资、公共服务和运营管理等多个方面。
通过城投公司的参与，能够有效推动新区的发展，提升区域经济水平。
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浅议土地资产注入城投公司模式
政府赋予城投集团城建土地储备中心的职能,能统筹土地开发和城市基础设施建设,更快、更
好地改善城投资产状况,增强其投融资能力作为政府投融资平台,各地城投公司肩负的融资压
力巨大,特别是偿债压力越来越大,资金问题、融资问题成为城市基础设施建设的主要障碍.
为了增强城投公司的再融资能力,各地政府都在设法为城投公司注入新的资产,培育其自身
造血功能.由于城投公司投资领域的特殊性,将相关土地增值收益用于平衡城市基础设施建设
投资,是目前各地较普遍的做法.
用土地增值收益平衡城市基础设施建设投资,总的来说可以分为两类,一类是政府将土地储
备的职能直接赋予城投公司,比如上海、重庆等市政府直接赋予城投公司城建土地储备中心
的职能,用土地储备收益来平衡城市建设的资金缺口;另一类是由城投公司受土地储备中心委
托,代理进行土地一级开发,同时政府明确该地块实现的土地增值收益定向用于城市基础设施
建设项目的投资平衡,城投公司无土地储备职能,相当于土地储备中心的土地一级开发代建单
位.
政府赋予城投集团城建土地储备中心的职能,能统筹土地开发和城市基础设施建设,更快、
更好地改善城投资产状况,增强其投融资能力.
赋予城投公司城建土地储备职能、设立城建土地储备中心的优势(一)有利于增强城投公司
的持续融资能力,实现城建融资平台的可持续发展.
作为城市建设投融资平台,各地城投公司组建之后,都充分利用政府财政资金投入,进行了
多种渠道的融资,有效实现了政府财政投入的放大.与此同时,城投公司资产负债结构也都发
生了巨大变化,都存在资产负债率增高、融资能力下降的问题.
组建城建土地储备机构,负责土地的一级开发,土地收益定向用于城建项目,是提高城建投
融资平台可持续发展的有效手段.
同时,由于直接将土地资产注入城投公司面临着一系列的政策和操作障碍,通过成立城建土
地储备机构,城投公司拥有了土地储备开发权,可以起到将土地资产间接注入的作用,将给城
投公司带来新的发展机遇.
(二)有利于降低政府信用风险,做到以收定支.
以政府信用为依托的银行贷款是城建资金的主要来源,随着城建投融资平台的透支,持续融
资能力下降,政府信用风险日益增大,且以政府信用融资,容易造成城建投资膨胀,寅吃卯粮,城
市发展后劲不足.
组建城建土地储备中心,政府可根据城建需求和财政状况,选择适当的城建储备地块,由储
备单位按照银行的信用评估合理融资,能有效降低政府信用风险,做到以收定支.
(三)有利于发挥一体化运作的优势,减少土地资源收益流失,提高土地储备工作效率.
目前,没有设立城建土地储备机构的城市,几乎都存在土地储备和基础设施建设计划难以统
筹协调的问题,土地出让收益不足以平衡配套基础设施投入的尴尬局面在各地屡见不鲜,甚至
不断出现正在报批城建项目的建设用地被批租给房地产开发商的现象,这不仅降低了土地储
备效率,甚至干扰了城建项目的顺利实施.
组建城建土地储备机构,可将城市建设项目与周边经营性土地统筹考虑,通过项目的实施有
效提升周边土地价值,从而最大限度地避免政府土地收益的流失;同时,在项目的策划阶段,城
建土地储备中心可以根据项目的实施计划,提前实施项目用地的征地拆迁和土地储备工作.
一方面可节约投资,另一方面可大大降低征地拆迁对项目建设的影响,进一步提高城建资金
的使用效率.
组建城建土地储备中心在国家政策层面是可行的(一)国家政策规定土地出让收入能够用
于城市基础设施建设根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》
(2006年100号文),土地出让收入使用范围主要有五项,即征地和拆迁补偿支出、土地开发支
出、支农支出、城市建设支出、其他支出.用于完善国有土地使用功能的配套设施建设支出
是土地出让收入的重要支出内容.建立城建土地储备平台,专门储备城市配套基础设施建设土
地,并将土地增值收益纳入城市建设基金管理范畴,是将土地出让收支全额纳入预算,实行"收
支两条线"管理政策的细化,有利于政策的进一步落实.
(二)国家对土地储备主体没有一城一家的限制2001年的国务院15号文对土地储备和交易
制度提出了原则性的指导意见,国内大部分市、县都制定了地方性的土地储备制度,但全国性
的政策法令还没有.目前我国已累计成立土地储备机构2000多家,从各地的情况,大部分城市
的土地储备机构为事业性质的土地储备中心,少数城市的企业享有土地储备职能.国土资源部
正在起草的《土地储备管理办法》(征求意见稿)明确提出了"土地储备机构应为独立的事业
法人单位"的要求,但没有一城只能有一个土地储备机构的限制.
有关城市土地储备的做法2004年,为了适应城市发展建设需要,上海市修订了《上海市土地
储备办法》,取消了单一土地储备中心的限制性规定,允许设立专门机构,在特定区域范围内实
施土地储备.近年来,上海市政府为实施城市重大基础设施项目的建设,逐步特批成立了多个
具有城市土地储备职能的机构.
2002年,重庆市政府在原有地产集团履行市土地储备中心的功能的同时,组建了城建土地
储备中心,赋予城投公司一级市场的土地储备、开发资格,通过基础设施建设开发,使土地由生
地变熟地后进交易中心挂牌,增值收入返还城投公司用于城市建设.
目前,重庆城投公司已经走出了单一依靠财政支持的窘境,成立了自己的土地储备中心,实
现了城市建设资金筹措上相对的自主性.政府通过对城投公司土地整理储备的授权,不仅注入
了资产,提高了城投公司的资产质量和企业信用,而且解决了长期以来公益性城市基础设施投
入无产出、偿债无来源的老大难问题,建立了诚信举债机制.另外,天津、杭州等城市也运用了
类似的模式.
作为城市土地储备中心土地一级开发的代建单位,城投公司资产状况近期可能进一步恶化
城投公司作为一定地域土地一级开发的代建单位,相关土地增值收益定向用于平衡特定城市
基础设施建设项目的投资平衡,从远期看是可行的,而且在一定程度上,可以起到统筹土地储
备一级开发与城市基础设施统筹推进的作用.
但是,从征地拆迁到生地变熟地、进入交易市场的土地一级开发过程,往往需要3～5年或更
长的时间,在目前宏观政策条件下,土地增值收益定向返还城投公司所需时间可能更长,而作
为代建单位,土地资产无法直接成为城投公司融资的工具,政府希望通过土地资产注入解决城
投公司资产负债率较高、持续融资能力下降的目的难以在3～5年内实现.
不仅如此,由于各地政府和土地储备中心难以向城投公司注入充足的土地一级开发周转金,
城投公司还必须融资垫付土地一级开发资金,而土地一级开发资金需求巨大,且运作周期较长,
这实际上是在城投公司为城建项目融资任务之外,又添加了一个巨大的融资任务.这种方式不
仅无助于改善城投公司资产状况,近期还会起到相反的作用.
由此可见,在地方政府财政投资力度暂时有限的情况下,要尽快改善作为政府城市基础设施
建设投融资平台的"城投公司"的资产结构,增强其投融资能力,赋予城投公司土地储备职能,
将土地资产注入城投公司,是一种较其他方式更快、更好的方式.