世联策划报告(doc32页)

1 / 31 1.4区域市场及本项目周边市场调研 地理位置及产业结构： 后湖位于汉口东部，属于未来汉口三个综合组团之一。（汉口地区包括江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区，古田、常青、后湖3个综合组团。规划常住总人口170万，其中核心区15万，中心片区58万，综合组团97万。） 确立21世纪以高新技术产业为主导

区域形象 整体市政配套较差，缺乏商业、医疗等设施；煤气、等随地块开发跟进较慢； 交通条件一般，目前仅706路公交车经过； 在人们心目中属于城乡结合带（后湖乡） 经过两年房地产的开发，部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。

销售状况： 销售期普遍较长，一般在1.5-2.5年左右。 销售率一般未能达到理想水平，入伙阶段一般楼盘销售率在60-70%左右 媒体关注度较高，

户型分析： 供应的户型主要以三房、二房、复式为主 主要销售户型与供应特性相吻合，主要集中在中等面积的三房 2 / 31

小面积住宅市场认可度较差 户型设计对南北通透、方正实用要求较高 多层住宅的认可度明显高于小高层和高层

价格分析： 对后湖片区的楼盘来说，集中在多层普通住宅1600-1900左右，2000元/平方米是一个“槛” 客户群分析： 主要为车行半小时X围内居住或工作中高收入者为主要消费群，房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多 主要来自江岸，部分江汉，少量来自其它地区 30-40岁年龄段人群为消费主体。

城市规划 后湖三大居住组团之一，规划密度达到300-500人/平方公里。 综合治理大气污染。后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。（XX居住区中最好的） 控制城市噪声，后湖地区为区域环境噪声一类区（XX居住区中最好的） 规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。

开发规模 后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘，明年仍有城开项目和几个盘的后续开发，供应量呈上涨趋势， 3 / 31

1.5片区竞争格局 汉口与后湖片区同层面价位竞争区域目前主要集中在金银湖、常青和杨叉湖三个片区，开发量都很大。 各片区主要楼盘列举： 后湖片区：东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、世纪家园、后湖生态家园、城开项目（未动工） 金银湖片区：万科四季花城、碧海花园、书香水榭 杨叉湖片区：新华家园、阳光花园、田园小区 常青片区：常青花园十二期、十四期 4 / 31

竞争片区位置示意图：

竞争片区比较表 解放公园 西北湖 金融一条街 后 湖 片 区 常青片区 金银湖片区

杨叉湖片区 X 公 堤

发展大道 大批国家机关 5 / 31

比较项目 后湖 金银湖 杨叉湖 常青 目前片区集中均价 多层1800，小高层2200 多层1600-2300 多层2000，小高层2500 多层1800 市政配套 较差 较差 较好 稍好 商业配套 较差 较差 较好 梢好 距市中心距离 较近 很远 较近 较远 交通 交通线路少，轻轨、地铁未通过 通轻轨，目前交通线路少 交通线路较多 通地铁、轻轨？？/， 景观 无景观资源 金银湖 无 无 区域形象 新兴片区，城乡结合带向中高档住宅区过渡 新兴片区中高档住宅区 相比属于旧城改造 最早的目前较成熟的中低档住宅区 发展前景 临科技园，大型综合居住组团 环湖中高档居住组团 开发潜力较小 已成型，建设用地减少 综合评价 后湖在目前的片区比较中不占优势； 片区优势为距市中心直线距离短、原有物业形象尚可； 项目的脱颖而出主要要依靠项目本身。

1.6竞争项目比较 区域内：后湖生态花园、城开项目、世纪家园 区域外：万科四季花城、阳光花园、常青小区、新华家园 6 / 31

注：万科四季花城与城开项目价格属于预估，城开项目含300-400元/平方米左右的装修 评价：本项目在后湖片区除价格不占优势外，与大多项目相比优势明显，有超出一个层面的可能。 与区域内楼盘价格差距较大，仍需在产品与营销方面做一定的提升； 与区域外楼盘相比，不占明显优势，主要优势为地段、小区环境； 地段的优势是不可替代的，本项目距市中心直线距离短，属于繁华边缘的净土，距市政府机关聚集区、火车站、长江二桥、金融街等距离均较近，这同时也是后湖出现局长楼的重要原因。 同层面主要竞争对手锁定：万科四季花城、城开项目、常青花园、阳光花园 7 / 31 万科四季花城 新华家园 城开项目（不含装修价格） 阳光花园 常青花园 恒星园一期 后湖生态花园 世纪家园

1600 1700 1800 1900 2000 2100 2200 2300 价格

综合 品质

低品质高价格 高品质高价格 高品质低价格 低品质低价格 项目二期 8 / 31 重点项目比较分析 在我们圈定的主要竞争对手中，万科四季花城无疑是其中立意最高的，它的客户层面与我们是相近的，区域也有一定的覆盖性。以万科四季花城为竞争对手的分析将使我们站在一个比较高的平台上来看问题，以确保我们的项目的成功。

项目 万科四季花城 东方恒星园二期 比较分析（以万科项目为基准） 地段 金银湖、距中心区域远 后湖、距中心区域近、花桥北 本项目占优，“离繁华很近” 公共交通 无，轻轨前景 车辆少 综合比较略差 层数 4、5层 7层 略差 风格 欧洲小镇（德式），标志性明显 现代风格（荷兰风格派） 差异点 沿袭与原创的区别 景观与周边环境 金银湖、高尔夫、小区水系 小区内园林 略差 商业配套 目前无，建成后分散布置 目前无，规划中商业街 略优 户型 略分散、三房、二房、复式 三房、复式 户型集中、更成熟 物业管理 万科品牌管理 开发商自管+中海模式 目前知名度不如万科 开发条件 首期开发 一期已入伙 一期可展示、客户可利用 包装与宣传 已经开始，万科的包装较为成熟 未开始，各成熟专业公司合作 相似，但不占先机 社区文化 万客会的长期积累、“客户”传播 大规模开始建设 在认知时间与忠诚度上略差 企业品牌与实力 全国连锁、文化成熟、有实力 规模相对小，品牌影响力小 较差 销售组织 成熟模式、新人操作 专业公司介入 相似 价格 2300 2100 占优 9 / 31

小结： 注意发挥优势： 地段：“花桥北”与城市的可融合性为我们相比之下最大的价值点。 户型：成熟、集中性的户型 产品：现代、原创 价格：相对不高 开发条件：一期展示、客户可利用

短期内无法改变的劣势： 品牌、周边景观（高尔夫）、层数、轻轨前景

需要规避改善的劣势： 交通：改善目前交通条件 社区文化：开始建设、落到实处 10 / 31

第二章 项目分析 11 / 31

2.1项目概况 项目位置与放射区域图 注：绿线所围区域为主要目标客户来源区域

西北湖 广场 12 / 31

区域内项目位置示意图；

竹叶山转盘 城 开 项 目 江岸区人民法院 佳海华苑 竹叶苑 恒星一期 恒星二期A、B地块 后湖生态花园 世 纪 家 园 通往黄浦科技园 通往机场 岱黄公路 此路未通 发 展 大 道 黄浦大道

注： 绿色为持续开发项目； 黄色为已入伙项目； 紫色为未动工项目。 竹叶山转盘 13 / 31

地块示意图 A B

未开发区域

佳海华苑 竹叶苑 电厂宿舍 目前烂尾

恒星园一期、售楼处 14 / 31

地块现状

四至现状：北：空地 南：竹叶苑（多层、四层复式住宅）、佳海华苑（别墅、复式住宅） 西：七一寄读中学 东：空地

主要技术经济指标（总）

东方恒星园二期 A、B组团 15 / 31 A、B 地块主要经济技术指标 编号 项目 单位 数量 1 规划用地 公顷 101300 2 总建筑面积 平方米 145534 其中 住宅建筑面积 平方米 120339 其中 多层住宅建筑 平方米 89689 小高层住宅 平方米 30650 公共建筑面积 平方米 25195 其中 幼托 平方米 1433 会所 平方米 1230 超市 平方米 2760 商业及其它 平方米 19772.8 3 住宅总套数 套 918 4 户均人口 人/户 3.3 5 规划总人数 人 3030 6 综合容积率 万平方米/公顷 1.35 上表数据未经最后确认

A地块户型分配表 面积X围 套数 套数比 套数比 平层 80-90 16 3.40% 3.40% 16 / 31

90-100 0 0.00% 100-110 91 19.36% 70.85% 110-120 138 29.36% 120-130 104 22.13% 130-140 15 3.20% 4.90% 140-150 0 0.00% 150以上 8 1.70%

复式 130-140 4 0.85% 15.10% 140-150 11 2.34% 150-160 26 5.53% 160-170 16 3.40% 170-180 14 2.98% 180-190 21 4.47% 5.75% 190-200 6 1.28% 合计 470 100% 100% 注：B地块正在设计中

房型 套数 套数比 面积比 平层 二房 16 3.40% 2% 三房 326 69.36% 63% 四房 30 6.38% 7% 复式 98 20.85% 27% 合计 470