以公允价值计量的投资性房地产所得税如何处理【经验】
会计经验：投资性房地产账务处理方法
投资性房地产账务处理方法一、本科目核算投资性房地产的价值，包括采用成本模式计量的投资性房地产和采用公允价值模式计量的投资性房地产。
二、企业应当按照投资性房地产类别和项目并分别成本和公 允价值变动进行明细核算。
三、投资性房地产的主要账务处理 （一）采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产或无形资产进行核算。
（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的主要账务处理 1.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，应按投资性房地产准则确定的成本，借记本科目（成本），贷记银行存款、在建工程等科目。
2.将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应按该项房地产在转换日的公允价值，借记本科目（成本） ，原已计提跌价准备的，借记存货跌价准备科目，按其账面余额，贷记库存商品科目，按其差额，贷记资本公积其他资本公积科目或借记营业外支出科目。
将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记本科目（成本），按已计提的累计摊销或累计折旧，借记累计摊销、累计折旧科目，原已计提减值准备的，借记无形资产减值准备、 固定资产减值准备科目，按其账面余额，贷记无形资产、固定资产科目，按其差额，贷记资本公积其他资本公积科目或借记营业外支出科目。
3.投资性房地产进行改良或装修时，应按该项投资性房地产的账面余额，借记在建工程科目，按该项投资性房地产的成本，贷记本科目（成本），按该项投资性房地产的公允价值变动，贷记或借记本科目（公允价值变动）。
4.资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记本科目（公允价值变动），贷记公允价值变动损益科目；公允价值低于其账面余额的差额，做相反的会计分录。
5.将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用时，应按该项投资性房地产在转换日的公允价值，借记固定资产、无形资产科目，按该项投资性房地产的成本，贷记本科目（成本），按该项投资性房地产的公允价值变动，贷记或借记本科目（公允价值变动），按其差额，贷记或借记公允价值变动损益科目。
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产会计处理1.采用公允价值模式的前提条件企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
3.采用公允价值模式进行后续计量的会计处理①原则企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。
②一般分录A.期末公允价值大于账面价值时借：投资性房地产――公允价值变动贷：公允价值变动损益B.期末公允价值小于账面价值时借：公允价值变动损益贷：投资性房地产――公允价值变动C.收取租金时借：银行存款贷：其他业务收入D.计算应交营业税时借：营业税金及附加贷：应交税费――应交营业税另外，采用此模式形成的初始入账成本应列入“投资性房地产――成本”。
多项选择题下列有关投资性房地产的说法中，不正确的有（）。
A.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，存在减值迹象时，应当按照资产减值的有关规定进行减值测试B.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，不需对投资性房地产计提折旧或进行摊销C.企业持有的采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值高于账面余额的差额计入其他业务收入D.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，取得的租金收入一般计入其他业务收入【正确答案】：AC【答案解析】：选项A，采用公允价值模式计量的投资性房地产，不需要计提折旧或进行摊销，也不需要进行减值测试，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值；选项C，公允价值高于账面余额的差额计入公允价值变动损益。
投资性房地产的会计处理
投资性房地产的会计处理投资性房地产是指公司或个人投资于出租、增值或进行其他投资目的的房地产。
对于投资性房地产，正确的会计处理非常重要，可以帮助投资者了解其投资的盈利能力和风险状况。
下面将介绍投资性房地产的会计处理方法及其重要性。
1.房地产购置成本的计量投资性房地产的购置成本应包括购买价格、购买税费以及与购置相关的直接支出，例如律师费、经纪费等。
还需要考虑到任何购买后必要的改善、修复或重置的支出。
在购置房地产时，企业需要准确地计量这些成本，以便后续正确计算资产的折旧、增值或减值。
2.投资性房地产的会计分类投资性房地产应该根据其预期的使用方式进行适当的会计分类：投资性房地产持有：如果房地产是为了长期持有并获得租金收入或增值收益而购买的，那么它应该被分类为投资性房地产持有。
这类房地产应该按照成本模式进行会计处理。
投机性房地产：如果房地产是为了短期买卖获得利润而购买的，那么它应该被分类为投机性房地产。
这类房地产应该按照公允价值模式进行会计处理。
自用房地产：如果房地产是为了自身经营或使用而购买的，那么它应该被分类为自用房地产。
这类房地产应该按照成本模式进行会计处理。
3.投资性房地产的会计确认和计量投资性房地产持有应该根据其成本模式进行会计确认和计量。
初始确认时，投资性房地产持有应按照成本计量，并将相关成本分配到不同的组成部分，如土地、建筑物和装修等。
之后，投资性房地产持有的会计处理主要包括折旧、减值和增值。
折旧是根据资产的预期使用寿命和残值进行计算的，反映了资产的价值递减情况。
减值是根据资产的公允价值和预期回报率进行计算的，当资产价值低于其账面价值时需要进行减值。
增值是根据资产的公允价值和市场变动进行计算的，反映了资产价值的增加情况。
4.投资性房地产的会计披露投资性房地产的会计披露对于投资者和利益相关者来说至关重要，可以提供关于房地产投资的重要信息。
相关披露项目包括：投资性房地产的净额和毛额资产折旧、减值和增值的金额租金收入和未到期租金的金额投资性房地产的主要租赁条款和条件投资性房地产计量的假设和方法投资性房地产的会计处理对投资者和企业来说都非常重要。
投资性房地产的会计处理
投资性房地产的会计处理投资性房地产是指企业为了获得租金收入、资本增值或者两者兼有而持有的房地产。
在会计处理上，投资性房地产与自用性房地产有所不同。
本文将详细介绍投资性房地产的会计处理方法。
一、投资性房地产的确认企业在购买或建造投资性房地产时，应当确认为投资性房地产。
确认投资性房地产时，需要满足以下条件：1. 企业有意将房地产用于获得租金收入、资本增值或者两者兼有；2. 企业能够证明该房地产的租金收入、资本增值或者两者兼有的预期；3. 企业有能力管理该房地产，以实现预期的租金收入、资本增值或者两者兼有。
二、投资性房地产的初始计量投资性房地产的初始计量应当按照成本计量，包括购买价格、直接相关的购置费用以及与购置相关的税费。
如果投资性房地产是通过非货币性资产交换获得的，应当按照公允价值计量。
三、投资性房地产的后续计量1. 成本模式采用成本模式计量的投资性房地产，应当按照成本减值模式进行后续计量。
成本减值模式要求企业在每个会计期间结束时，对投资性房地产进行减值测试。
如果投资性房地产的账面价值超过其可收回金额，就需要进行减值计提。
2. 公允价值模式采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按照公允价值进行后续计量。
公允价值是指在市场上能够获得的交易价格。
企业应当定期评估投资性房地产的公允价值，并将其变动计入当期损益。
四、投资性房地产的披露企业应当在财务报表中披露投资性房地产的相关信息，包括：1. 投资性房地产的分类（成本模式或公允价值模式）；2. 投资性房地产的账面价值和公允价值；3. 投资性房地产的租金收入、资本增值或者两者兼有的预期；4. 投资性房地产的减值测试结果；5. 投资性房地产的公允价值变动情况。
五、投资性房地产的处置当投资性房地产发生处置时，应当按照实际发生的金额计量。
处置投资性房地产所产生的差额应当计入当期损益。
六、投资性房地产的租金收入确认企业应当按照租赁合同约定的租金收入确认投资性房地产的租金收入。
投资性房地产的会计处理
投姿性房地产的会计处理投资房地产的确认和初始计量情形确认时点已出租的土地使用权、建筑物租赁期开始日对持有并准备增值后转让的土地使用权将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑董事会或类似机构作出书面决议的日期物根据租赁准则，这里的租赁期开始日是指出租人提供租赁资产使其可供承租人使用的起始日期，并不一定是租赁协议中约定的日期。
投资性房地产按照成本初始计量注：外购投资性房地产取得时的实际成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
差旅费非增量成本，不能算进投资性房地产成本中。
与投资性房地产有关的后续支出（一）资本化的后续支出成本模式I转为改扩建时的分录如下：I1成本模式II借：投资性房地产一一在建I隈存桂房地产重计折旧（摊销）］I投资性房地产减值准备II贷：投资性房地产I解析：之所以计入〃投资性房地产一一在建〃，而不是〃在建工程〃的原因是因为，投资性房地产的价值较大，倘若计入〃在建工程〃，会引起〃在建工程〃和〃投资性房地产〃这两个科目余额较大的变动，不利于报表的可比性，计入“投资性房地产一一在建〃既能起到科目的区分，也不影响报表项目金额大的变动，一举两得。
公允价值模式I采用公允价值模式进行后续计量的会计处理I1公允价值上并I卜昔：投资性房地产一一公允价值丽II贷：公允价值变薪而允价值下降I除公允价值变薪网I贷：投资性房地产一一公允价值砌解析：公允价值模式计量，不提折旧或摊销，也不提减值准备，这个道理比较简单，折旧是以历史成本为计量属性计算的，需要稳定的计算基础，以公允价值模式计量,资产价值一直在波动，折旧无从计提，所以模式不同，理论基础不同，所以在公允价值模式下，无计提折旧一说。
至于为何不提减值，因为市场的波动，会计入公允价值变动损益，公允价值本身已反应了减值金额。
【注】在极少情况下，已采用公允模式的，首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，其公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。
第20讲_投资性房地产的转换和处置
第四节投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产的转换（三）非投资性房地产转换为投资性房地产的会计处理2.非投资性房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产（2）自用房地产转换为投资性房地产（以固定资产为例）①如果转换日的公允价值小于原账面价值，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；借：投资性房地产一成本（转换日的公允价值）累计折旧固定资产减值准备公允价值变动损益（公允价值V原账面价值的差额）贷：固定资产②如果转换日的公允价值大于原账面价值，其差额计入其他综合收益。
借：投资性房地产一一成木（转换日的公允价值）累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产其他综合收益（公允价值＞原账面价值的差额）【教材例6-8120X8年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。
20X8年10月30日，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。
并与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为20X8年10月30日，租赁期限为3年。
20X8年10月30日，该办公楼原价为5亿元，已提折旧14250万元，公允价值为35OOO万元。
假设甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。
甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产——成本350000000公允价值变动损益7500000累计折旧142500000贷：固定资产500000000【拓展】若20X8年10月30日，该办公楼的公允价值为45000万元，则甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产一一成本450000000累计折旧142500000贷：固定资产500000000其他综合收益92500000【归纳】投资性房地产转换的会计处理【例题・2019年单选题】甲公司将原自用的办公楼用于出租，以赚取租金收入。
租赁期开始日，该办公楼账面原价为14OOO万元，己计提折旧为5600万元，公允价值为12OOO万元。
投资性房地产账务处理
投资性房地产账务处理在企业的财务活动中，投资性房地产是一个重要的组成部分，其账务处理涉及到一系列复杂但又关键的操作。
理解和掌握投资性房地产的账务处理，对于准确反映企业的财务状况和经营成果具有重要意义。
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
它包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。
当企业取得投资性房地产时，账务处理的方式取决于取得的途径。
如果是以外购的方式取得，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
例如，企业外购一项投资性房地产，支付价款 100 万元，相关税费 10 万元，那么入账价值就是 110 万元，账务处理为：借：投资性房地产 110 万元贷：银行存款 110 万元如果是自行建造的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
在建造过程中，通过“在建工程”科目归集成本，待达到预定可使用状态时，再转入“投资性房地产”科目。
在后续计量方面，投资性房地产有成本模式和公允价值模式两种。
成本模式下，需要计提折旧或进行摊销，并在期末进行减值测试。
如果发生减值，要计提减值准备。
假设一项投资性房地产原值 100 万元，预计使用年限 10 年，无残值，每年的折旧就是 10 万元。
账务处理如下：借：其他业务成本 10 万元贷：投资性房地产累计折旧 10 万元如果期末发现该投资性房地产减值 5 万元：借：资产减值损失 5 万元贷：投资性房地产减值准备 5 万元公允价值模式下，不计提折旧或摊销，也不进行减值测试，而是在资产负债表日，根据公允价值的变动调整账面价值。
当公允价值上升时：借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益当公允价值下降时，则做相反的分录。
需要注意的是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
当企业处置投资性房地产时，无论是成本模式还是公允价值模式，都要将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
【推荐】投资性房地产处置如何进行会计处理
投资性房地产处置如何进行会计处理投资性房地产准则规定：企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额记入“其他业务收入”科目。
按投资性房地产的账面价值记入“其他业务成本”科目；处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，还要将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入，若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并转入。
上述处理没有区分投资性房地产出售、转让或者报废、毁损等具体情形。
对处置损益笼统地进行核算，存在不妥。
首先，投资性房地产的出售和转让一般属于其他经营活动，通过“其他业务收入”和“其他业务成本”核算是合理的。
但报废和毁损应作为一种非经营活动来处理，其处置净损益应看作是利得或损失，通过“营业外收入”和“营业外支出”核算较为合理。
其次，准则规定，同一座建筑物如果自用，则作为固定资产核算，清理净损益记入“营业外收支”；如果以经营租赁方式出租，则作为投资性房地产核算，报废毁损时净损益记入“其他业务收支”。
但新准则下“其他业务收支”与“主营业务收支”一起构成营业收入和营业成本，形成营业利润。
这样，同一建筑物报废或毁损处理不同，会对利润结构产生影响，从而直接影响信息使用者对企业盈利能力的准确判断，容易给企业进行利润结构操纵留下空间。
因此投资性房地产报废或毁损的清理净损益也通过“营业外收支”来核算更合理。
第三，采用公允价值模式计量的投资性房地产，处置时将累计公允价值变动结转到反映“已实现收益”的损益类账户中，此处用“其他业务收入”账户欠妥。
因为该损益届非经常性损益，若结转到“其他业务收入”中形成营业利润，会影响企业业绩变动趋势的分析，建议用“营业外收入”账户。
另外，建议投资性房地产的报废或毁损设置类似“固定资产清理”的账户，来归集清理过程中取得的收入和发生的费用。
具体做法有两种：一是设置“投资性房地产清理”账户；二是比照存货毁损处理做法，通过“待处理财产损溢”账户进行核算。
公允价值模式计量的投资性房地产
公允价值模式计量的投资性房地产摘要：近年来投资性房地产已成为备受企业青睐的投资方式之一。
国家对土地增值税的清算也促使房地产企业向综合型地产商转型。
企业愈加重视对投资性房地产的核算。
新会计准则中对投资性房地产的核算引入了新的计量模式――公允价值。
本文试通过分析采用公允价值核算投资性房地产的动因。
指出存在的主要问题及规避途径，以期为公允价值在投资性房地产企业应用提供参考。
关键词：公允价值投资性房地产计量属性相关性一、公允价值计量模式的引入(一)公允价值的含义及启示国际会计准则委员会(IASC)在IAS32和IAS39中将公允价值定义为在公平交易中，熟悉情况的自愿当事人，进行资产交换或负债清偿的金额。
美国财务会计准则委员会(FASB)在SFASN0．157中将公允价值定义为双方在当前的交易(而不是被迫清算或销售)中，自愿购买(或承担)或出售(或清偿)一项资产(或负债)的金额。
英国会计准则委员会(ASB)将金融工具公允价值定义为在公平交易中，亦即在非强制性和非清算性销售中，熟悉情况的当事人自愿据以交易(该金融资产或金融负债)的金额。
我国在新颁布的企业会计准则中，将公允价值定义为在公允价值计量下，资产和负债按照公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。
我国主要是借鉴国际会计准则委员会对公允价值的定义，将计量对象确定为资产与负债，交易主体确认为市场参与者，更加强调双方的交易是在自愿条件下进行的，价格是双方达成的，任何一方对达成的价格都没有异议。
(二)公允价值的特征分析公允价值是动态的计量，受时间、空间变化的影响较大。
同一交易在不同的时间进行，交易双方达成的公允价值可能不同；同一交易由于交易地点的不同，交易双方达成的公允价值也不尽相同。
公允价值的运用使得会计信息能够更加及时、全面地反映交易双方所处的经济环境及其变化状况。
公允价值有利于会计信息的相关性和可靠性达到完美统一。
相关性和可靠性往往是此消彼长的，很难达到统一。
投资性房地产会计与税法差异及纳税调整
投资性房地产会计与税法差异及纳税调整概述投资性房地产是指为了长期投资而持有的房地产，其主要目的是为了取得租金或资本增值。
在投资性房地产的会计和税法方面存在一些差异，这些差异主要体现在其会计核算和纳税方面的处理上。
本文将探讨投资性房地产会计与税法的差异，并介绍纳税调整的相关内容。
投资性房地产的会计差异在投资性房地产的会计处理上，存在以下几个主要差异：1. 货币衡量在会计上，投资性房地产的货币衡量是以公允价值为基础的。
公允价值是指在市场上可以充分交易的价格，通常通过市场比较方法、收益法或成本法进行估计。
而在税法上，投资性房地产的货币衡量一般是以成本为基础的。
2. 价值下降准备在会计上，投资性房地产的价值下降会计准备是需要考虑的因素之一。
当投资性房地产的公允价值低于其账面价值时，需要提取相应的准备金以抵消其价值下降的损失。
然而，在税法上，价值下降准备是不能从税前收益中扣除的。
3. 摊销与折旧在会计上，投资性房地产一般会按照其预计使用寿命进行摊销。
摊销是指将房地产的成本在一定期间内按比例分摊到该期间的成本中。
而在税法上，投资性房地产的折旧是可以从税前收益中扣除的。
4. 资产减值测试在会计上，投资性房地产的资产减值测试是一个重要的环节。
当投资性房地产的价值出现明显下跌时，需要进行资产减值测试，以确定是否需要计提减值损失。
然而，在税法上，资产减值测试并不影响税前收益的计算。
投资性房地产的税法差异在投资性房地产的税法处理上，存在以下几个主要差异：1. 税基计算在税法上，投资性房地产的税基计算一般是以成本减除折旧和摊销费用为基础的。
税基是用于计算应纳税额的基准。
而在会计上，投资性房地产的税基计算与其会计核算的方式有一定的差异。
2. 税收抵免在税法上，投资性房地产的税收抵免是一项重要的优惠政策。
根据税法规定，投资性房地产的利息、租金等收入可以抵免房地产所得税，从而减少纳税金额。
然而，在会计上，税收抵免不会直接影响会计核算。
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以公允价值计量的投资性房地产所得税如何处理
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已
出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对
投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进
行后续计量，不得同时采用两种计量模式。对投资性房地产的后续计量，应该注意：
1、企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更;
2、以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公
允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益(未分配利润)。
3、已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式，即不
可逆转。
4、采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以
资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值
之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。投资性房地产取得的租金收入，确认为其
他业务收入等。采用公允价值模式进行后续计量，不在对投资性房地产进行减值测试。
5、根据《企业会计准则第18号—所得税》的规定，在采用资产负债表债务法核算所得