房地产估价理论与方法考点总结

理论与方法目录

1、房地产价格上涨的原因

2、重置价格与重建价格

3、偿债基金系数和资本化率

4、成本法中土地取得途径

5、建筑物重新构建价格方法

6、折旧求取方法

7、不明确估价事项的责任在估价师。

8、影响房地产价格的因素

9、被征收人拒绝在实地查勘记录上签字

10、归档。

11、长期趋势法作用（2005年）

12、计入运营费中的折旧费

13、资本化率不能明确未来各期获利能力

14、直接成本、投资、成本、销售

15、计息期。

16、求净收益

17、外部配套设施为区位因素

18、建筑物折旧类别

19、路线价法不必进行交易情况和市场状态调整

20、长期趋势法步骤

21、移动平均法

22、缺乏电梯之功能折旧

23、长寿命项目折旧费

24、建筑物纯收益+土地纯收益=房地纯收益

25、再次抵押价值

27、估价时点。估价对象状况和房地产市场状况关系

28、土地使用期限与建筑物经济寿命

29、征收集体土地的土地取得成本

30、运用假设开发法，开发完成后的价值不能采用成本法求取。

31、假设法中的利息计算

32、高层建筑低价分摊的方法，三种

33、建筑物区分所有权包括

34、房地产权利

35、建立价格可比基础

36、收益性房地产价值取决于

37、房地产价格与利于负相关，与汇率正相关。

38、估价方法选取由

36、市场法估价的操作步骤

37重建价格一般高于重置价格。

38、比准价格、积算价格和收益价格的关系

39、收集递增递减原理

40、房地产正常交易价格

41、重新购建价格

42、投资法和利润法

43.假设法最佳用途的选择

44、估价时点选择

45、估价报告中列出假设和限制条件的目的

46、不适合采用假设开发法。

47、在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于

48、抵押合同签订后该土地上新增房

49、住宅平面设计中的功能分区

50、路线价四分，均价，100%，120%，140%，160%。

51、外部性，相互影响性，经济性。

52、成本租金包含折旧费、维修费、管理费、房产税。

53、运营费用包括保

54、基准地价的内涵包括

55、在建工程抵押价值评估

56、建筑物经济寿命

57、在假设开发法的现金流量法折现中的时间一

58、增加抵押贷款

59、城市房屋拆迁估价依据

60、出租人权益价格和承租人权益价格属于市场价值。（研究）

61、房地产供给的有限特征的本质是房地产的不可移动性。

62、评价交通便捷程度时，不宜采用交通时间距离。

63、开发中的基础设施建设费，包括

64、实地踏勘的内容包括实物和区位状况，一般不涉及权益状况。

65、对超出自身能力的项目，或放弃，或请专家。

66、在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的是

1、导致房地产价格上涨的原因有5个，分3类：

（1）自然增值：外部经济、使用管制、需求增加导致稀缺性增加；

（2）保值因素：通货膨胀；

（3）非自然增值：投资改良。

2、重置价格是重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。

重建价格即重建成本，是重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出即应得利润。

一般建筑物适用重置价格，有历史或美学价值的建筑物适用重建价格。

重新构建价格分为重建价格和重置价格。

3、偿债基金系数=Y/[（1+Y）n-1]

资本化率=Y/[1-(1+Y)-n]

4、成本法中土地取得途径为类似土地主要取得途径。

5、建筑物重新构建价格：单位比较法、分部分项法、工料测算法（历史性）、指数调整法。

6、折旧求取方法：年限法（含直线法。成新折旧法），市场提取法、分解法和指数调整法。

7、不明确估价事项的责任在估价师。

8、影响房地产价格的因素

9、被征收人拒绝在实地查勘记录上签字，应由估价机构、征收部门

和无利害第三人见证，并在报告中说明。

10、归档。必须有纸质；估价报告。委托书、实地查勘记录、报告内审资料必须存档；未正式出报告，存档期不少于1年；报告存档期不少于10年，不少于服务期限。

11、长期趋势法作用（2005年）

（1）收益法中未来收益资料调整

（2）市场法中可比实例成交价市场状况调整

（3）两宗以上土地发展趋势潜力分析

（4）填补历史价格资料缺乏

12、计入运营费中的折旧费为短经济寿命构件、设施设备、装饰装修。家具等。

13、资本化率不能明确未来各期获利能力。

14、（1）直接成本=土地取得成本A+建设成本B

（2）投资 =A+B+管理费用C+销售费用D

（3）成本 =A+B+C+D+销售利息E

（4）销售 =A+B+C+D+销售税费+开发利润

15、传统剩余法和成本法计息期，起于发生时点，终于建成试点。

现金流量剩余法向估价时点折现。

16、求净收益，评估投资价值扣除所得税，市场价值不必扣除。

17、外部配套设施为区位因素。

18、建筑物折旧