杭州市写字楼概况
杭州主要商圈概况考察浅析报告
考察范围和方法
本次考察范围主要包括杭州市区的西湖、武林、钱江新城等主要商圈。
考察方法主要包括实地考察、问卷调查、访谈以及数据分析等。通过实地考察，可以深入了解商圈的商业氛围、建筑风格、 交通状况等；问卷调查和访谈可以帮助了解消费者的消费习惯、需求和期望；数据分析则可以对收集到的数据进行整理、分 析和挖掘，为考察报告提供有力的数据支撑。
杭州主要商圈概况考察浅 析报告
• 引言 • 杭州主要商圈概述 • 商圈发展历程与现状 • 商圈内消费群体分析 • 商圈内商业环境分析 • 杭州与其他城市商圈比较 • 结论与建议
01
引言
目的和背景
杭州作为中国的主要城市之一，拥有多个繁华的商圈，吸引 了大量游客和消费者。为了更好地了解杭州商圈的发展状况 和特点，本次考察旨在深入探究杭州主要商圈的概况、发展 历程、商业氛围、消费群体以及未来发展趋势。
提升空间。
07
结论与建议
总结与评价
01
杭州主要商圈发展状况 良好，具有较高的商业 活力和消费潜力。
02
商圈内品牌种类丰富， 满足了不同消费者的需 求，提升了购物体验。
03
商圈的交通便捷，公共 交通发达，为消费者提 供了便利的出行条件。
04
商圈的经营管理水平较 高，服务质量优良，为 消费者提供了良好的购 物环境。
湖滨商圈
地理位置
湖滨商圈位于杭州市西湖区，紧邻西 湖风景名胜区，是杭州市的另一个重 要商业区。
交通状况
湖滨商圈交通便利，附近有地铁1号 线和多条公交线路经过，方便市民和 游客前往。
可行性分析
丽阳国际可行性分析丽阳国际是我公司实力开发的经营性办公大楼，座落于原新华造纸厂—湖墅南路一侧，该楼定位为中高挡写字楼，建成后将成为湖墅南路上的标志性建筑物。
一、项目概况1、项目名称：丽阳国际2、建设地点建于市中心交通要道湖墅南路上，东、南接现新华造纸厂（该厂即将搬迁，今后为建设开发用地），西临湖墅南路，与二百大、锦江大厦阁路相望，北至叶青兜路。
3、建设环境本项目处于杭城市中心，毗邻市政府及武林门商业中心，拥有完善的交通网络，地理位置优越，极具升值潜力。
武林门一带一直以来是杭城集商业、金融、娱乐、购物于一体的中心区域，集中了杭州大厦、银泰百货、百货大楼等大型商场，集中了雷迪森大酒店、浙江大酒店等高档酒店宾馆，也集中了杭州剧院、杭州游泳馆等文化娱乐场所，是杭城首屈一指的繁华商业中心，是商家的必争之地；华浙广场、新世纪大厦、耀江发展中心、蓝天时代广场及正在建设中的白马大厦等一大批商务办公楼的涌现使此区域成为高档写字楼的代表区域。
而运河北侧的西湖文化广场的开工与建设，一个代表新杭州的标志性广场与武林广场交相辉映，从而产生巨大的商务合力，加上拱墅区十里湖墅的改造、信义坊商业街区的隆重开发，使该区的高档物业向西北腹地深入发展，并赋予了浓厚的文化氛围，对提升本项目所在区域的写字楼品质将会直接的促进作用。
4、设计构思丽阳国际是二十一世纪的建筑，在选址、开发定位、物业规划及建筑形态上都预留发展空间，具有时代性和超前意识，要求它能代表出武林广场北商业建筑新时代的特征和气息。
设计以简洁的结构表现、流畅的线条、不同的体块造型组合形成较强的视觉感染力，在立面整体布局在统一中力求“通、透”变化，展现出一种多层次的明朗效果，创造轻松舒适的办公环境，体现出了现代写字楼应有的高效率、高清新和识别性，能充分体现了现代企业的风格和形象。
5、建筑立面建筑外立面采用端庄、气派的简约造型，以相对低调的建筑处理，着重处理细节的精致，达到建筑形象应有的内涵。
杭州写字楼总表
100% ①+⑦+②+③ 75% ①
100% ①+⑦+② 100% ①+⑦+②+③ 100% ①+⑦+②+③+⑤ 90% ①+⑦+②
100% ①+⑦+② 88% ①+②+⑦
100% ① 86% 85% ①+②+⑥+⑦ ①+⑦
100% ①+⑦+②+③+⑥ 8% ①+②+⑦
100% ①+⑦+② 42% ①+⑥+⑦
100% ①+⑦+②+③ 100% ①+⑦+②+③ 100% ①+⑥+⑦ 100% ①+⑦+② 100% ①+⑦+② 100% ①+⑦+② 60% ①+②+⑦
100% ①+⑦+②+③+⑥ 100% ①+⑦+②+③+⑥ 100% ①+⑦+②+③+⑥ 100% ①+⑦+②+③+⑥ 100% ①+⑦+②+③+⑥ 100% ①+⑦+②+③+⑥ 100% ①+⑦+②+③+⑥ 100% ①+⑦+②+③+⑥ 100% ①+⑦+②+③ 100% ①+⑦+②+③ 100% ①+⑦+② 80% ①+②+③
杭州市滨江区中心写字楼市场研究报告
12
城市宏观分析
房地产市场分析
6月住宅供应面积达78.92万平方米，为上半年供应最高峰 6月，杭城开发商推盘节奏密集，无论是新盘还是老盘均 持续放量。据统计，6月杭州市（含余杭、萧山）共计有40个住宅项目新领预售证，比5月增加7个项目，新批售商品住宅 体量高达6335套/78.92万平方米，环比涨幅达2.38%/13.73%，达到今年上半年住宅供应最高峰。但是同比来看，则有所下 滑，降幅高达11.98%和14.4%。 分区域来看，余杭区、下沙区、滨江区和萧山区是杭城各区中推盘面积最大的三个区域，新上市住宅房源体量均在10 万平方米以上。其中，余杭区新领预售证的住宅项目有16个，新增供应面积总量高达2370套/26.81万平方米，环比上涨 5.95%和21.26%；下沙区本月推出新房源的住宅项目共计5个，住宅新增供应量为983套/14万平方米；滨江区新上市1168套 /12.54万平方米体量住宅，其中，寰宇天下推出房源量将近800套。萧山区住宅供应体量也高达11.08万平方米。
影响
严厉的政策并没有将商业地产 纳入其中，而商铺、写字楼的 商业属性以及短期投资回报将 会吸引很多投资型客户的关注。
8
城市宏观分析
2010-2012上半年土地交易表
附表1
9
城市宏观分析
土地市场分析
2011年杭州市土地交易情况 宗数 面积分布区 间 1万平方米 以下 1万(含)—5 万平方米 5 万( 含 ) — 10万平方米 17 53 11 109635.62 1305611 701272 20.99% 65.43% 13.58% 工业用地 住宅用地 商业/办公 用地 综合用地 其他用地
2009年
2010年
2011年
居民消费（元）
杭州13座最出名的高楼_排行榜
杭州13座最出名的高楼_排行榜13、圣奥中央商务大厦（155米）圣奥中央商务大厦坐落于杭州中央商务区钱江新城核心区域，市民街与香樟街交叉口，占地面积6483平方米，总建筑面积近7万平方米。
总高度为155米，共39层，是一幢集“商业、办公、金融”于一体的高层甲级写字楼。
项目交通便利，紧临钱江新城核心区中轴线和景观大道富春江路，在建地铁市民中心站和城星路站近在咫尺；项目景观资源丰富，南望杭城首座城市森林公园，拥揽钱塘江千米宽面江景。
12、尊宝大厦（160米）尊宝大厦座落在钱塘江畔的钱江新城核心区A-01.02号地块。
东南为森林路，西南为市民路，西北为新塘河、富春路，东北为城星路和“城市绿肺”――中心森林公园。
毗邻杭州大剧院和建设中的市民中心、国际会议中心，与之江东路、钱塘江相邻，其地理位置优越，自然景观优美，交通便捷。
尊宝大厦的建筑用地面积为17590┫，用地性质为办公、商业、金融业，总建筑面积16万┫，其中地上建筑面积为114800┫。
它由金尊、银尊两座高度为160米且对称的双塔高层姊妹楼组成。
主楼地上36层，地下3层，5层裙楼将两座大楼中部连成一体。
11、迪凯国际中心（165米）迪凯国际中心坐拥钱江新城CBD 核心区位的D-02-3地块，丹桂路以南，四季路以东。
占地面积9256平方米，总建筑面积8万余方，地面建筑层数40层，总建筑高度为165米，是一幢集智能化、生态型、景观式的高层精品写字楼。
10、浙江环球中心（170米）浙江环球中心为浙江省超高商务综合楼，主楼高170米，共41层。
浙江环球中心由写字楼和底层群楼两部分组成，总建筑面积11万平方米左右。
其中商场面积57000平方米左右，包括地下第一层至七层，其中七层为塔楼多功能区，每层商铺面积在7000―10000平方米，层高5米；地下第二层，面积在10000平方米左右；写字楼区为8-41层，面积38000平方米。
9、万银国际一期（180米）万银国际项目位于钱江新城核心区块，总建筑面积28万平米，是一坐集酒店、商务、办公为一体的5A级智能化高端综合建筑体。
杭州写字楼市场现状及其发展建议
达 国家 服务离 岸外包业 务
信息 技 术的进步 、贸易壁 垒 的降低 以及发达 国 家 劳动 力成本 上升 和市场竞 争 的加剧 ，使服务离 岸
外 包成 为跨 国公 司全球 布局 和提 升竞争 力的重要 手 段 ，杭 州相关企 业应抓 住这 一机遇 ，承 接更多 的外
包、 。 务
参 考 文 献
程 中存 在 的 问题 ，并 给 予 合理 的建 议
【 键 词】 关 杭州写字楼 ；市场特征 ；合理 建议
【 作者简介 】张佳，浙江理工大学经济 管理学院硕士研究生，研究方向：房地产经营与管理。
一
、
引言
始搬 离上 海 并 向长 三 角 城市 进 发 ，从 租金 ／ 价 角 售 度 看 ，杭州 的写字楼 市场 与上海 相 比存 在着较大 的 差 距 ，这 也给杭 州带来 了大 的商机 。浙江 是全 国著 名 的 中小 企业大 省 ，大 量 的内部需求 也刺激 了写字
… Ｈｅ ｒ Ｆ ｅ ｒ ｏ． Ｍａｒ ｅ ｏ ｏ ｃ １ ｎ Ｌ ｄ Ｇ ｏ ｔ ｉ ｃｏ ｃ ｎ ｍｉ Ｃｏ ｓｑ ｅ ｃ ｆ ｎｅｕｎ ｅ ｏ
Ｏ ｕ ｓ ｕ ｃ ｎ ： Ａｎ Ａｎ ｌ ｓｓｏｆＧ ｒ ｗ ｔ ｔｏ ｒ ｉ ｇ ａｙ ｉ ｏ ｈ， Ｗ ｅｆｒ ， ａ ｄ Ｐ ｏｄ ｃ ｒｅｙ ｌ ｅ ａ ｎ ｒ ｕ ｔＶａ ｔ ｉ Ｄ ｅＥｃ ｎ ｍ ｉ ， １ ９ ． ｏ ｏ ｓ ｔ ９ ８
州经济 的快 速发 展 以及浙 江企 业 的升 级换代 等 多种
需 要 ，决定 着杭 州 的写字 楼 市场将 更 加优质 化 与 国
际化 。 回顾 杭州 写字 楼 的发 展历程 ，它也 经历 了由 平 稳 到快速 的发 展 过程 。 １９ ９ ０～１ ９ 年 ，起 始 于 庆 春路 金 融 街 的定 位 ， ９７
杭州嘉里中心
香格里拉酒店采用底层架空的形式，站在楼下的市民广场，透过酒店架空层可以远眺宝石山和保俶塔。
file:///C|/Documents and Settings/Administrator/桌面/地产智库/杭州嘉里中心/杭州嘉里中心概念性规划出炉. 李永生
据悉，“杭州嘉里中心”概念性规划方案，将于今天起，至１０月２９日（上午９：００－１２：００，下午１４：００－１７： ００）在杭州城建陈列馆红楼（庆春路２５８号）展示，１０月２２日至１０月３１日在市行政服务中心（东新路１５５号）、 地块所在地街道及规划局网站ｗｗｗ．ｈｚｐｌａｎｎｉｎｇ．ｇｏｖ．ｃｎ展出，向社会各界公开征询意见。
同时拟建的还有１０万平方米的三层地下空间，沿南北向与规划地铁一号线的凤起路站连接，嘉里中心的地下商 场与地铁的地下商业连接，并配备了大型停车场，有望缓解延安路停车难题。
传统的灰和饱经风霜的木
是设计师心中的杭州色彩
昨天，年轻俊朗的设计师ＲＩＢＡ先生，把一个外国人对杭州这座历史文化名城的体验，化作设计灵感呈现于设计 效果图上。
据悉，杭州嘉里中心总投资５０亿元，所有建筑面积将没有１平方米对外销售，开发商全部自己持有经营。
设计融入杭州历史文化
杭州嘉里中心的设计者是美国著名的ＫＰＦ建筑师事务所。上海浦东陆家嘴金融区的上海环球金融中心，就是 由他们设计的。
根据概念性规划方案，设计者充分考虑与杭州历史文化、地域特色相结合，建筑材料上较多地采用木材、砖 等，建筑色彩以深灰、灰为主，在建筑外型上借鉴了塔的造型。
杭州写字楼出租现状调查
杭州写字楼出租现状调查1杭州写字楼或供过于求就目前杭州商业房地产来讲，不管是钱江新城还是城西、下沙、滨江、城北，都有很多的优势，这些项目前景很好的，但是困难都是特别大的。
在2010年起至2013年，钱江新城将有高达111万平方米的写字楼新增供应量，占到杭州写字楼市场的半壁江山，金融类企业即将成为主力客群。
供应量的大增无疑也将带来严峻的考验，目前空置率已达两到三成的钱江新城，未来或将进一步高升。
2未来三年杭州写字楼将现爆发式增长近九成新增供应量集中在钱江新城杭州的写字楼市场目前大致分为四个片区：黄龙片区、武林片区、庆春片区和钱江新城片区。
后面将要新增的片区有古荡片区、申花片区、城北东新-华丰片区。
作为高端商务中心的黄龙片区，集聚了杭州目前较高端的一些写字楼项目，比如世贸丽晶城欧美中心、嘉华国际、公元大厦等，体量比较大，9个项目的面积有33万平方米。
武林片区是传统的商业商务中心，有14个项目，面积也有约33万平方米，和黄龙片区各占了眼下杭州写字楼市场三分之一的天下。
庆春片区几乎是自发形成，集聚了大量的银行、保险、证券等金融机构。
古荡片区、申花片区、城北东新-华丰片区也是几个新的热点区块，这几个区块规划的商业项目总体也超过了40万方，虽然政府也配备了地铁等相应的规划！就新近崛起的钱江新城片区有大量的写字楼项目，有8－10个五星级酒店，以及多个诸如万象城的零售商业综合体项目，是未来杭州的区域中心。
这一块也有好几个星级酒店和零售商业巨头，只是有一点不同的是，在这几个区块内，大部分的商业都是用国有企业或者是大型财团持股，自己持有，拿出来卖的也有一部分。
就拿一个钱江新城来说，此前杭州在将近8年的时间里累积了110万平方米的写字楼体量，未来三年这一数据将再翻一倍不止，继续增加120万平方米。
而从今年起至2013年，杭州写字楼的新增供应量将主要集中在钱江新城，占87％。
届时钱江新城片区的供应量将占到总量的49％，黄龙、武林和庆春片区则各占到16％、15％和11％，形成四强竞争的局面。
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2009年杭州市写字楼分布情况
一、 杭州市场整体情况
1．杭州写字楼市场发展阶段
1995年之前分为第一阶段：主要以单位自建办公楼，部分用于租售 ，市场
表现不成熟。
1995年至1998年分为第二阶段：市场化操作的写字楼项目大量开发，市场
低迷。
1998年至2001年分为第三阶段：98年写字楼开始复苏，2000开始步入正轨
供需两旺。
2001年至2005年分为第四阶段：新盘大量涌现，写字楼的板块效应逐步明
显，板块发展。
2005年至今分为第五阶段：以政府为主导的新板块，如钱江新城和滨江取得
较快发展；非传统写字楼形式的办公场所大量出现，板块发展快，销售不温补火。
2． 写字楼土地出让量分析
表1：2005-2008写字楼地块出让列表
年份 宗数
总出让面积 （万㎡） 可建面积 （万㎡） 总成交金额 （亿元） 楼面地价
（元/㎡）
2005 25 56 209 65.5839 3140
2006 26 22 87 24.9359 2863
2007 35 87 327 169.467 5188
2008 11 34 131 49.0973 3747
统计时间截至12月30日，资料来源：国土资源网
56
22
873420987
327
131
2863
5188
3747
3140
010020030040050020052006200720080
1000
2000
3000
4000
5000
6000
总出让面积可建面积楼面地价
分析：2008年土地出让量较2007年大幅下降，但总体出让量依然较大
近年来出让地块主要分布在钱江新城、滨江区等商务新区，供应量呈波浪式
供应。但这两个新兴片区目前商务氛围不成熟，且写字楼吸纳率的提升需要相对
较长的时间过程，预计未来写字楼市场将出现供过于求的情况。2008年写字楼
楼面地价的急剧下滑，主要是由于成交土地以转塘、创新创业新天地、滨江区等
地价较低地块拉低导致。
3． 写字楼供应分析
杭州市2008年-2009年2月写字楼供应分区统计
单位：万平方米
滨江区, 5.4
, 10%
江干区, 33.0
, 59%
拱墅区, 5.9
, 11%
下城区, 3.2
, 6%
西湖区, 3.4
, 6%
上城区, 4.5
, 8%
4. 整体销售情况
销售量：07年1月份-08年10月份，共成交写字楼79万方，月均去化3.5
万方，年均去化量仅42万㎡。
价格：近两年杭州写字楼价格走势平稳，均价维持在1.2－1.4万/㎡间。
1、 客户群描述
杭州写字楼市场的需求客户群体可以初步分为以下几类：政府机关、事业单
位客户群，大型企业客户群，民营企业客户群，中小型自营企业客户群，个体工
商企业客户群。另外还有一类特殊的需求群体，即纯粹投资客户群体。
2、 小结
杭州写字楼市场经过十多年的发展，经历了低迷、旺销等阶段，现阶段仍写
字楼销售较为平淡。截至09年2月主城区在售写字楼市场存量约33万，08－09
有200万㎡供应量，写字楼市场供小于求。江干区为供给占整个市场近60%份额，
区域竞争激烈。
二、 杭州写字楼板块概述
1、 板块综述
目前杭州办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括：黄龙板块、武林
板块、庆春/凤起板块、城站板块、文教板块；
随着城市的扩张，在传统商圈外正在形成新的写字楼集中区域，主要包括：
钱江新城板块、滨江板块（高新&行政）、萧山行政板块、滨江总部基地板块（钱
江世纪城）。
2.各板块初步分析
从板块成熟度、租金售价价格分析，杭州写字楼板块可分为四个层级：
➢ 第一层级：黄龙板块属杭州第一层级，CBD商务区已逐渐成熟，综合品质较
高。同时钱江新城板块从政府定位、当前销售情况及未来发展情况来看，亦
隶属于第一层级。
➢ 第二层级：武林板块、庆春板块、湖滨板块整体办公楼品质与市中心地块价
值有差距，综合品质仍有待提高；目前上述板块，写字楼供应量稀少，知名
中大型企业已逐渐向更高端的核心办公区转移，如黄龙CBD商务区等。
➢ 第三层级：文教板块和城站板块综合品质较低、以满足基本商务需求为主，
外溢需求显著。
➢ 第四层级：随着滨江区承接主城区功能的体现，区域办公价值将会逐步体现；
滨江区总部基地板块由于受政府政策的扶持和整体办公档次的提升，将会向
更高级转化；滨江总部基地板块在未来有一定的潜在供应量，将会与钱江新
城形成长期竞争。
小结：
杭州目前各项产业，辐射力、聚合能力等都处于发展阶段，本身需求量有限，
高端写字楼项目在一段时间内不会有大的放量。另外，市场发展是一个渐进过程，
因此，对高端写字楼的需求也不可能突然增多。2009年第一季度，杭州甲级写
字楼出现了空置率上升的现象。作为甲级写字楼标杆的黄龙地区，出现了 4.2%
入驻率环比最大下降幅度，空置率达到 12% 据分析，部分原因是世贸丽晶城
EAC 新近加入竞争行列。同时，武林和庆春两个租金较低、面积较小的地区，
空置率分别维持在相对稳定的 14% 和 16% 水平。总体而言，除了一些敢于出
手的科技型企业和一些小型本地企业之外，需求方较为谨慎。
而到第二季度，杭州高档写字楼市场出现了转暖的迹象。考察杭州市各个区
域时发现，第 2 季度租金最高的黄龙商务区，达到 4 元 / 平方米 / 天；租金
最低的钱江新城，也达到 2.5 元 / 平方米 / 天。
写字楼不能单独存在必须与金融、教育、医疗等设施配套起来，价值才会体
现。市中心的配套最齐全，仍将是写字楼的集中地。
有业内人士分析，经过了一段时间的沉寂期后，杭州的写字楼市场面临新一
轮开发热潮。高档化、智能化、国际化、花园式是写字楼发展的主要趋势，并且，
市中心区智能化高层写字楼和新城区商务花园写字楼成为未来五年写字楼市场
的主战场
业内人士指出，目前，杭州写字楼市场回暖迹象明显，但总体来看租金、售
价仍处低位。换言之，杭州写字楼正处于价值洼地，写字楼价值仍被低估，投资
空间还很大。这意味着，写字楼需求逐渐增加的前提下，写字楼经营型物业的特
性将不断增强，效益不断提升，杭州写字楼租金、价格均还有较大上涨空间。尤
其在当前的经济形式下，投资者可在写字楼商业中获得更广阔的长远性投资收
益。