杭州写字楼市场调查分析研究报告
2014年杭州楼市研究分析报告
2014杭州楼市研究分析报告浙报传媒地产研究院2015年1月目录前言 (1)一、2014年杭州楼市的市场特征 (2)（一）典型政策市从“调控时代”迅速进入“救市时代” (2)（二）被压抑多年的需求爆发式释放 (3)（三）刚性需求仍是市场的绝对主导 (4)（四）价格一直在下行 (5)（五）创下最高纪录的库存 (5)（六）购房者的心态在改变 (7)（七）房地产行业整体处于困境信心仍不足 (7)（八）并购重组合作大潮拉开序幕 (8)（九）市场份额发生变化 (8)（十）城市格局发生重大改变 (8)（十一）部分高价地块项目面临亏损或严重亏损进退维谷 (10)（十二）写字楼商铺和酒店式公寓市场压力比住宅更大 (10)二、商品房市场分析 (11)1.成交套数：商品房成交近9万套刷新历史次新高纪录 (11)2.成交面积：商品房成交面积达967.7万方也同步刷新历史次新高纪录 (14)3.成交金额：商品房成交金额达1524.4亿元也同步创历史次新高 (16)4.成交均价：市区商品房成交均价同比下跌7.5% (19)5.成交结构：商品住宅成交仍占超过8成刚需仍是市场绝对主导 (21)6.库存量：商品房可售房源近14.5万套刷新历史纪录 (25)7.2014年成交排行榜 (30)三、二手房市场分析 (34)1.成交量：主城区成交25735套为近五年次新高较2013年下降18.5% (34)2.成交均价：2014年二手住宅均价19820元/平方米为近五年第三 (35)3.成交结构：90平方米以下户型成交占比超6成大户型成交较2013年有所增加 .. 374.购房人群：21-40岁年龄层为市场主力购房群体成交占比近8成 (39)5.主城区成交热门小区排行榜次新房成交活跃下沙区尤为活跃 (40)四、土地市场分析 (41)1.成交量：市区共出让7987.6亩总可建1349.2万方总成交金额844.9亿元 (41)2.成交价格：市区成交均价6263元/平米同比持平涉宅地7423元/平米微降 (43)3.市场现象 (45)（1）自买自卖登榜首 (45)（2）大鳄支撑萧山土地市场 (46)五、2015年展望 (47)（一）主基调仍是去库存 (47)（二）市场将出现严重分化 (48)（三）部分开发企业将主动或被动退出杭州市场 (49)（四）市场将在倒逼机制下寻求创新 (49)前言杭州楼市是带着几分诡异进入2014年的。
杭州写字楼市场研究报告
杭州主要商务区及分布。
黄龙 庆春路
杭州的甲级写字楼主要分布在四个板块： 黄龙、武林、庆春和钱江新城。
武林广场 钱江新城
杭州写字楼价格及租金 写字楼售价：2011年开始，杭州写字楼售价未定保持在20000元/㎡。
2005年后，以政府为主导的新板块，如钱江新城和滨江取得较快发展； 非传统写字楼形式的办公场所大量出现。
杭州写字楼发展时间与空间进程
城站、吴山、湖 滨等商圈
庆春路金融街、 武林商圈
黄龙商务圈 的打造
钱江新城滨江 板块启动
市场逐步成熟、 多板块共同发展
1997年以前
u 写字楼供应 较少，楼盘 品质较低， 基本上以企 业自用为主
02 杭州写字楼发展现状及趋势
• 1、写字楼发展现状 • 2、写字楼发展历程回顾 • 3、5个发展阶段特点 • 4、写字楼发展趋势
1、写字楼发展现状
杭州市写字楼市场整体走势
p 近年来，随着杭州社会、经济、文化领域的不断发展，写字楼市场整体也呈现出高速 稳定的发展态势，写字楼品质和服务也不断提升，价格一路攀升。
物管
净层高2.65m
2007年：25000元/平米 2013年： 38000-40000元/平米 酒店式服务
交通
超级停车场 （1400个车位）
会所
顶级私人会员制俱乐部
项目情况：
1、欧美中心由建工集团在2005年开工建设，2007年1月开盘，2008年12月交付 使用‘项目定位为欧美企业定制，产品高端，整体写字楼获得LEED银奖认证； 2、项目地处于杭城世贸—黄龙国际化区域，地段繁华，写字楼聚集度高，周边 配套十分齐全； 3、项目打造的是高端物业、高端写字楼，号称是世界500公司入驻杭州的首选物 业。目前已有多家知名企业入住； 4、项目的单层面积达4580平方米，建筑面积更是达到了12.7万平方米，使该项 目的整体印象提升了一个台阶。
写字楼调研报告(共8篇)
写字楼调研报告（共8篇）写字楼调研报告（共8篇）第1篇写字楼调研报告写字楼调研报告写字楼就是专业商业办公用楼，写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。
还有一大类为政府办公用楼，些为我们所关注对象。
写字楼管理1.企业自行管理--- 下属三产单位全权负责物业及租售2.企业自行管理--- 下属三产单位行政管理---物业外包3.企业行政主管--- 外包第三方物业外包租售公司大部分物业只负责楼宇的内勤管理工作，而不负责楼宇的租售工作，租售工作由企业自行承担或承包给一家专业的公司进行管理。
企业总部大楼，物业外包或自己三产，这两个部门肯定不会为我们提供所需，一定是要找到主管部门来协调。
企业自行管理的官派足，有别与市场其他的写字楼租售情况，企业本身基本占据了楼宇的大部分或全部，配套设施也基本已上层领导意念为主，观念不强，这样的单位我们找物业沟通效果不大，还是需要与企业的行政部等主管部门建立联系，如果谈得好，那么我们的工作场地租金等就不是问题。
企业委托第三方物业管理同上，基本上找第三方物业是提供不了我们的所需，还是需要找到企业管理第三方的机构如机关服务中心.行政部.后勤管理部等。
如企业是按年租的楼宇，那么我们还需要找到楼宇的真正主人（也许是开发商）来进一步了解。
纯对外出租的写字楼，物业基本都是外包，自己租售，如金隅集团等类似的房地产开发商，这样的公司类似外企，有较强的行政能力，对于配套设施的建设只会略微降低租售费用而绝对不会免租.置换业务也非常难以沟通，协助业务处理应该是可以的。
物业公司种类繁多，除世界知名的几大外，国企的三产单位实力最强属地头蛇性质，我们可以多与这些公司沟通，了解一手信息。
重点跟踪企业一.国华投资大厦预计谈判周期3个月，投资20万，先期委派1名操作人员。
25利润率计算，初期月均流水5万。
三年收回投资成本。
物业为三产单位，可以略低与市场价格签订合同，地理位置优越，周边步行分钟范围内无同行业店面，另边上中青旅大厦，叶青大厦等内部均无同行业驻场。
杭州写字楼项目研究报告专题分析总结
板块名称 城站商圈 黄龙商圈
武林商圈
庆春凤起商圈 文教商圈
钱江新城
滨江区域
湖滨板块
特点
起步早但发展慢，传统的商务区域，商务氛围相对较差，新盘供应量不大
写字楼设计和配套服务更新更专业，由于土地产权的限制，写字楼整体租赁比例 较高，是知名企业最为集中的商务区
杭州市传统商业中心，公认的市中心，写字楼分布分散，售价较高，但租金回报 率较低。
第四阶段：杭州写字楼格局成型
新盘大量涌现，写字楼的板块效应逐步明显，杭州写字楼主要集中在黄龙板块、武林板 块、庆春板块、高新文教板块和城站吴山板块，另有正在崛起的钱江新城和滨江等近郊板块。
第五阶段：新的一轮快速发展
以政府为主导的新板块，如钱江新城和滨江取得较快发展；非传统写字楼形式的办公场所 大量出现，但市场反应不温不火。
空间进程
东进步伐
文教
黄龙
武林 庆春凤起
城站
钱江城
钱江世纪城
滨江 萧山
时间与空间进程
城战吴山板块
湖滨商圈
庆春路金融
街、武林商圈
黄龙商务圈的 打造
钱江新城滨 江板块启动
1997年以前 1998-2001年 2002-2005年 2005年之后
时间与空间进程
杭州写字楼市场的发展始于20世纪90年代初庆春路金融街的产业定位，90年 代初的杭州写字楼基本上是企业自建的大楼，有富余的物业就用来出租，如中山 花园，东清大厦等等，这些并不是真正意义上的“写字楼”。90中后期，市场化操 作的写字楼项目大量开发，于2000年，写字楼市场步入正轨，2000年后，新盘大 量涌现，写字楼的板块效应逐步明显。2005年后，以政府为主导的新板块，如钱 江新城和滨江取得较快发展；非传统写字楼形式的办公场所大量出现。
杭州写字楼市场调研分析
杭州写字楼市场调研报告一、20**年杭州房地产市场政策背景1.杭州房地产市场背景自20**年4月14日起，国务院相继出台“国四条”，“国十条”等宏观调控政策，政策作用已经显现，杭州住宅市场商品房成交量开始下跌，观望情绪浓郁，商业地产也受到波及，但所受影响程度相应较小。
2.杭州商业地产机遇危中有机，此番政策调控，主要针对住宅市场，而对于商业地产并无严厉性政策；此消彼涨，反倒让商业地产倍受消费者青睐。
二、杭州写字楼市场整体概述1.杭州写字楼市场发展历程2.杭州写字楼土地出让分析表1：2021 -20**写字楼地块出让列表3.整体存量分析根据杭州透明售房网显示，截止20**-8-18日，杭州市在售的写字楼总面积为70万方，总套数为6357套。
4.客户群分析杭州写字楼市场的需求客户群体可以初步分为以下几类：政府机关、事业单位客户群，大型企业客户群，民营企业客户群，中小型自营企业客户群，个体工商企业客户群。
另外还有一类特殊的需求群体，即纯粹投资客户群体。
小结：➢杭州写字楼市场经过十多年的发展，经历了低迷、旺销等阶段，现阶段写字楼市场受新政影响，倍受消费者青睐，销售表现不俗。
➢杭州写字楼市场未来供应量增大，明显供大于求，未来写字楼市场竞争激烈。
三、写字楼板块分析1.板块综述目前杭州办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括：黄龙板块、武林板块、庆春/凤起板块、城站板块、文教板块等。
随着城市的扩张，在传统商圈外正在形成新的写字楼集中区域，主要包括：钱江新城板块、滨江板块（高新&行政）、萧山行政板块、滨江总部基地板块（钱江世纪城）。
2.各板块初步分析从板块成熟度、租金售价价格分析，杭州写字楼板块可分为四个层级：➢第一层级：黄龙板块属杭州第一层级，CBD商务区已逐渐成熟，综合品质较高。
同时钱江新城板块从政府定位、当前销售情况及未来发展情况来看，亦隶属于第一层级。
➢第二层级：武林板块、庆春板块、湖滨板块整体办公楼品质与市中心地块价值有差距，综合品质仍有待提高；目前上述板块，写字楼供应量稀少，知名中大型企业已逐渐向更高端的核心办公区转移，如黄龙CBD商务区等。
杭州写字楼市场分析报告
杭州写字楼市场分析报告撰写：胡瑾卿一、概述⏹调研目的本报告通过对杭州市写字楼市场的整体分析、写字楼需求调研分析及对各大写字楼板块的区域分析，结合物产大厦周边地区写字楼市场状况，为物产大厦项目定位、定价与营销策略服务。
⏹报告框架本报告分五个部分，第一章介绍了报告的目的与框架；第二章是对杭州写字楼市场的总体分析；第三章是对各大写字楼板块的区域分析；第四章是对写字楼需求调研结果的分析；第五章结合物产大厦项目实际情况，得出报告结论。
二、杭州市写字楼市场总体分析1、写字楼市场温而不火，仍有升值空间1998年以来，杭州房地产业连续6年大幅增长，被称作“地产杭州现象”。
然而，目前杭州楼房类别上以住宅为主，写字楼在总数上偏少，所占比例较低；在住宅市场持续火爆的背景下，杭州的写字楼市场与之相比还是显得有些温而不火。
直接反映在价格上，就是当住宅售价一年涨幅在1200元/平方米甚至更多时，写字楼价格却增长缓慢。
在许多区域，以往写字楼比住宅价格高的优势已经不复存在。
02年的写字楼市场的确风光了一回，且在03年上半年价格仍有显着的提升，但从下半年开始，写字楼市场开始保持一个比较平稳的态势，中间甚至房价比6月份有所回落。
到2004年一月份，杭州写字楼均值在8716（元/平方米）左右，比去年年底8378的均值有略微的上升。
表1：杭州写字楼一级市场平均销售价格（元／平方米）季度2001Q1 2001Q2 2001Q3 2001Q4 2002Q1 2002Q2 2002Q3 2002Q4中心区9880 10010 10080 10160 10180 10200 10200 10250次中心区7500 7640 7950 8100 8180 8240 8260 8300城市边缘区5200 5230 5270 5400 5460 5510 5580 5700资料来源：共好资讯杭州是个适合人居的城市，又有其西湖的不二资源，人文气息浓厚；但杭州并不象上海一样是全球经济、金融中心，没有众多的大公司来支撑写字楼楼市，作为浙江的经济中心，杭州很大一部分的写字楼是省内企业在使用，产生不了大的影响，这也限制了写字楼市场的发展，出现售价低于住宅的怪现象。
杭州写字楼市场分析报告
杭州写字楼市场分析报告1. 简介杭州作为浙江省的省会和中国重要的经济中心之一，在过去几年里一直保持着快速的经济增长。
作为一个现代化城市，杭州的写字楼市场在过去几年里也取得了显著的发展。
2. 市场规模根据最新的数据，截至2021年底，杭州共有约6000万平方米的写字楼供应面积。
其中，市中心和核心商务区所占比例相对较高。
总体来说，写字楼市场以新建写字楼为主，但也有一些老旧写字楼正在进行改造和翻新。
3. 租金水平杭州写字楼市场的租金水平相对较高，受到市中心地段和写字楼档次的影响。
根据最新的数据，2021年杭州市场整体平均租金约为每平方米每月180-220元人民币。
在核心商务区，高档写字楼的租金可以达到300-400元人民币每平方米每月。
4. 需求和供应杭州的写字楼市场需求主要来自于金融、IT、科技和互联网行业。
随着杭州互联网产业的迅猛发展，越来越多的互联网和科技企业进驻杭州，带动着写字楼市场的需求增长。
然而，在供应方面，随着新建写字楼的不断涌现，市场也面临一定的供应过剩的挑战。
5. 市场趋势未来几年，杭州写字楼市场还将继续保持快速增长的趋势。
首先，杭州市政府着力推动城市的产业升级和创新创业环境的改善，吸引更多的优质企业进驻杭州。
其次，随着人们对工作环境和办公条件的要求不断提高，对高品质写字楼的需求也会增加。
因此，写字楼市场将出现逐渐向高档化和智能化方向发展的趋势。
6. 持续的挑战虽然杭州的写字楼市场前景看好，但也面临一些挑战。
第一，供应过剩可能导致租金下降和空置率上升。
第二，随着疫情的影响，一些企业可能持续采取远程办公模式，减少对写字楼的需求。
第三，建筑和地产市场的政策调整也可能对写字楼市场产生一定的影响。
总结：杭州的写字楼市场在过去几年里取得了快速增长，市场规模和租金水平持续上升。
未来几年，市场仍然保持着增长的趋势，但也面临一些挑战。
政府的支持和市场的创新将是推动市场发展的关键因素。
7. 市场竞争态势杭州的写字楼市场竞争激烈，主要体现在租金水平、地段和楼盘品质上。
2023年杭州市写字楼行业市场调查报告
2023年杭州市写字楼行业市场调查报告标题: 杭州市写字楼行业市场调查报告摘要: 本报告对杭州市写字楼行业进行了全面调查和分析。
通过市场调研、数据分析和专家访谈，我们对杭州市写字楼市场的规模、竞争格局、租赁价格和发展趋势进行了详细描述。
一、引言写字楼是城市商务发展的重要组成部分，也是企业办公的主要场所。
杭州市作为中国经济发展的先行者之一，其写字楼行业一直以来都受到广泛关注。
本调查旨在全面了解杭州市写字楼行业的市场状况，为业界人士和政府提供参考。
二、市场规模根据我们的调查数据显示，杭州市的写字楼市场规模逐年增长。
截至2021年，杭州市共有写字楼面积约为500万平方米，较去年增长10%。
其中，西湖区和余杭区是最主要的写字楼分布区域，占据市场份额的40%以上。
三、竞争格局杭州市的写字楼行业竞争激烈，存在较大的市场竞争和租金上涨的压力。
市场上主要有大型综合性商务楼和专业写字楼两类。
大型综合性商务楼主要面向大型企业和跨国公司，租金较高，而专业写字楼则更加注重创新型企业和初创公司的需求，租金相对较低。
四、租赁价格根据我们的调查，杭州市写字楼的租金价格差异较大。
大型综合性商务楼的租金每平方米每月在100元以上，而专业写字楼则为50元至80元不等。
在不同区域之间，租金也存在一定的差异，主要受到地段、楼层和设施等因素的影响。
五、发展趋势根据我们的调查和专家访谈，我们认为杭州市写字楼行业的发展趋势主要体现在以下几个方面：1.绿色环保: 随着人们对环境保护意识的提高，未来写字楼将更加注重环保和绿色建筑，推动行业的可持续发展。
2.智能化办公: 技术的不断发展使得智能化办公成为未来发展的趋势，包括智能安全系统、智能能源管理等。
3.共享办公: 共享办公作为一种新兴的办公模式，已经在杭州市取得了一定的发展。
未来共享办公将进一步发展，并与传统写字楼相互融合。
4.区域分布调整: 杭州市写字楼市场的发展将更加注重区域布局的合理性和均衡性，推动城市各个区域的发展。
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写字楼回报率 由于经济发展需 较高，政府也 要，一批新商务 开始打造楼宇 写字楼开始涌现， 经济，写字楼 楼盘品质有所提 市场发展迅速， 高，但总体供应 楼盘品质有所 规模较小，开发 提升，总体仍 商经验也相对欠 然处于较低水 缺 平，本地开发 商为主
2012年各城市经济实力排名 上海 北京 广州 天津 深圳 苏州 重庆 成都 杭州 无锡 GDP 20101 17801 13551 12885 12950 12012 11459 8139 7804 7568 人均GDP 87321 90729 106225 99576 125001 114724 39719 57928 89598 118623
杭州主要商务区及分布。
黄龙
庆春路
武林广场
钱江新城
杭州的甲级写字楼主要分布在四个板块： 黄龙、武林、庆春和钱江新城。
杭州写字楼价格及租金 写字楼售价：2011年开始，杭州写字楼售价未定保持在20000元/㎡。
2011年成交均价20743元/㎡；
2012年成交均价21354元/㎡； 2013年成交均价20786元/㎡。
3、城市规划
杭州城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施“南拓、北调、东扩、西优” 的城市空间发展战略，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。
城市发展方向：城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施“南拓、北调、东扩
、西优”的城市空间发展战略，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。 城市布局形态：从以旧城为核心的团块状布局，转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江，
写字楼租金：2011-2013年写字楼租金稳中有升，优质写字楼平均租金的年增 长率约为6-8%。目前，杭州写字楼市场整体租金水平稳定在3元/㎡/天—— 3.5元/㎡/天之间。
黄龙租金3.5-9元/㎡/天； 钱江新城租金2.2-4.5元/㎡/天； 武林租金3-6元/㎡/天； 庆春路租金2.2-2,6元/㎡/天。
网络化组团式布局。采用点轴结合的拓展方式，组团之间保留必要的绿色生态开敞空间，
形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式。 城市规划布局：中部、南部为商贸、居住生活区，北部以工业、仓储物流区为主，东部 为交通、市政设施区，西部为教育科研、居住区。 城市发展进度：规划思路开展整体发展，通过“钱塘江”、“西溪湿地”、“城东双铁 枢纽”的带动，目前南面、西面、东面都有了较大的发展，城北在过往中相对滞后。
杭州写字楼发展时间与空间进程
庆春路金融街、 武林商圈 城站、吴山、湖 滨等商圈
黄龙商务圈 的打造
钱江新城滨江 板块启动
市场逐步成熟、 多板块共同发展
1997年以前
写字楼供应 较少，楼盘 品质较低， 基本上以企 业自用为主
1998-2001年
2002-2005年
2005-2011年
写字楼市场步 入新的发展阶 段，楼盘品质 明显提高，供 应量及价格均 保持较高水准， 外来开发商开 始进入
3、5个发展阶段特征
4、写字楼发展趋势
杭州作为长三角核心城市之一，写字楼未来发展前景广阔，优质写字楼市 场需求将不断增加并持续释放，售价及租金水平仍将保持稳定增长并存在 一定的提升空间。 随着杭州由“西湖时代”步入“钱塘江时代”，以及市中心武林、黄龙、 庆春传统CBD区域几无新增项目且租金高涨，未来随着钱江新城商务氛围 日渐成熟、核心地位不断提升，高端商务需求将向钱江新城板块聚焦集中。 钱江新城将被打造成浙江民营企业总部聚集地，未来政府的优惠政策和扶 持力度空前，这势必会吸引更多实力企业入驻，促进钱江新城的高速发展
杭州全市常住人口880.2万人，其中市区常住人口624.2万人。市区常住人口密度2034人/平
方千米。 2012年，全市实现地区生产总值（GDP）7803.98亿元，按可比价格计算，比上年增长9.0%。 全市按常住人口计算的人均GDP达到88985元，增长8.4%。2012年杭州市经济总量位于全国第 九。
02
杭州写字楼发展现状及趋势
• 1、写字楼发展现状
• 2、写字楼发展历程回顾
• 3、5个发展阶段特点 • 4、写字楼发展趋势
1、写字楼发展现状
杭州市写字楼市场整体走势
近年来，随着杭州社会、经济、文化领域的不断发展，写字楼市场整体也呈现出高速 稳定的发展态势，写字楼品质和服务也不断提升，价格一路攀升。 2011年开始写字楼的成交出现逐年萎缩，价格上涨趋势滞缓，杭州整体成交均价在 20000元/平米上下浮动，但供应量仍处于高位。
2、写字楼发展历程回顾
杭州写字楼市场的发展始于20世纪90年代初庆春路金融街的产业定位， 90年代初的杭州写字楼基本上是企业自建的大楼，有富余的物业就用来出租， 如中山花园，东清大厦等等，这些并不是真正意义上的“写字楼”。 90中后期，市场化操作的写字楼项目大量开发，于2000年，写字楼市场 步入正轨，2000年后，新盘大量涌现，写字楼的板块效应逐步明显。 2005年后，以政府为主导的新板块，如钱江新城和滨江取得较快发展； 非传统写字楼形式的办公场所大量出现。
杭州写字楼市场调查分析研究报告
目录
01
杭州城市环境
• 1、地理位置
• 2、人文经济 • 3、城市规划
1、地理位置
杭州地处长江三角洲南翼、钱塘江下游，是浙江省省会城市，国家历史文化名城和重要的风景
旅游城市，距离首都北京约1123公里。杭州市周边围绕着上海、绍兴、宁波、台州、温州等诸多 国内经济相对发达的城市。
杭 州 2002年，杭州获得“国际花园城市”的 美誉； 2006年，杭州被“世界休闲组织”授予 “东方休闲之都”称号 自2004起，连续8年蝉联“中国最具幸 福感城市； 2011年6月，杭州西湖正式列入《世界 遗产名录》。
50公里
168公里
142公里
220公里
261公里
2、人口经济
1、近年来，杭州写字楼可以划分为传统写字楼板块和新兴写字楼板块。 传统写字楼板块：由文教、黄龙、武林、庆春及城站商圈组成。 新兴写字楼板块：由钱江新城、滨江、下沙、城北商圈组成。 2、杭州高端甲级写字楼主要分布在黄龙、武林、庆春和钱江新城四个板块。 3、2005年-2012年，因政府引导大的城市中心东移，逐步由”西湖时代”迈 入“钱塘江时代”，使钱江新城、钱江世纪城及滨江板块写字楼供应呈爆发 式增长； 4、2012年后城北板块写字楼供应量将逐渐增大。