房产面积测算
房地产面积测算的意义和内容
1、房地产⾯积测算的意义
房屋及其⽤地的⾯积，是房地产产权产籍管理、核发权属证书的必要信息，也是房地产开发商进⾏经营决策、房地产权利⼈维护合法权益的必不可少的资料；同时也是房地产税费的征收、城镇规划和建设的重要依据。
房地产⾯积测算是⼀项技术性强、精确度要求⾼的⼯作，关系到国家、开发商、消费者和权利⼈的切⾝利益，是整个房地产测绘中⾮常重要的组成部分。
2．房地产⾯积测算的内容
房地产⾯积的测算，包括房屋⾯积测算和⽤地⾯积测算。
房屋⾯积测算包括房屋建筑⾯积、房屋使⽤⾯积和共有建筑⾯积的测算。
⽤地⾯积测算包括房屋占地⾯积的测算、丘⾯积的测算、各项地类⾯积测算和共⽤⼟地⾯积的测算、分摊。
厦门市房产面积测算细则
厦门市房产面积测算细则一、引言随着厦门市房地产市场的发展和房地产交易的频繁进行，房屋面积测算成为了重要的一环。
为了确保买卖双方的利益，促进房地产市场的健康发展，厦门市特制订了房产面积测算细则，以确保面积测算的公正、准确和可信度。
本细则旨在明确面积测算的方法和计算规则，为买卖双方提供明确的依据。
二、面积测算的方法房产面积测算主要采用以下几种方法：1.钢尺测量法：即用钢尺测量房屋各个部位的长度，并计算面积。
2.建筑施工图纸法：即根据建筑施工图纸上的比例尺进行面积测算。
3.激光测距法：即利用激光技术进行距离测量，并计算面积。
4.GPS定位法：即利用全球定位系统进行面积测算。
三、计算规则1.房屋面积计算以建筑外墙面积为准，不包括阳台、庭院、走廊、通道等室外空间。
2.房屋面积计算应按照实际测量结果进行，确保数据准确。
3.如果房屋存在不规则形状，面积计算可采用中长径法或分割法进行计算。
4.阁楼、夹层、半地下室等特殊空间的面积应分别计算，并且在总面积中进行明确标注。
四、测量记录与报告1.面积测量应由专业人员进行，并且记录测量数据。
2.面积测量报告应包括以下内容：房屋所有者姓名、房产证号码、房屋所在地址、房屋各个部位的测量结果、测量所采用的方法、测量数据表格以及面积总计。
五、面积争议处理1.如买卖双方对房屋面积测算结果产生争议，可向房屋测量机构申请重新测量。
2.房屋测量机构应按照统一的测量标准进行重新测量，并给予测量报告。
3.若买卖双方对重新测量结果仍然存在争议，可向有关房地产管理部门申请调解或仲裁。
六、处罚与法律责任1.对违反面积测算细则的行为，相关房地产管理部门可根据《房地产法》和相关法律法规给予处罚。
2.对故意篡改面积测算结果、虚假宣传房屋面积等行为，相关主管部门可以采取行政、经济、刑事等多种手段追究法律责任。
七、总结面积是房产交易中非常重要的一项指标，对买卖双方来说都至关重要。
厦门市房产面积测算细则的出台，可以保证面积测算的公正和准确性，为买卖双方提供明确的依据，促进房地产市场的健康发展。
房产面积测算细则
房产面积测算步骤
01 确定测算范围
需要确定具体测算的区域和范围
02 进行实地测量
需要使用测量仪器或其他工具进行实地测量
03 记录测量结果
需要将测量结果记录下来，以备后续使用
总结
房产面积测算是非常重要的一部分，需要进行精准测算和核 对。在进行测算时，需要考虑多种因素，并选择合适的工具 和技术。同时，还需要注意人为操作误差等因素，以避免误 差和纠纷的发生。
建筑面积与使用面积的差异
项目
建筑面积 使用面积
含义
建筑物所有楼层的面积，包括 室内和室外的面积 实际可供人们居住或工作的面 积，包括室内和室外的面积
计算方法
以外墙面到中心线的距离为宽 度，在各楼层上铺设面积，然 后加上建筑物外墙的面积 以室内面积为主，再包括阳台、 露台、花园等面积
应用场景
用于衡量建筑物的规模和等级 用于衡量房屋的实际可用空间
建筑物的边界应当 明确，避免计算错
误
正确识别房间 类型
不同类型房间的面 积计算方法不同，
应当认真区分
注意拐角处的 测量
拐角处的墙体长度 应当准确测量，否 则会影响测算结果
排除不计入面 积的部分
如阳台、楼梯、空 调外机等
面积测量误差的影响因素
建筑结构问题
建筑结构复杂 突出部分不规则
测量方法问题
工具使用不当 空间遮挡 角度和位置计算错误
将各项面积相 加
将室内面积、阳台 和露台面积以及花
园面积相加
计算阳台和露 台面积
测量阳台和露台的 面积，按照实际面
积计算
建筑面积和使用面积的概念不同
建筑面积与使用 面积的区别
房产面积测算
建设用地规划许可证
标明用地范围和建筑规模，是确定房屋 面积的重要依据。
房屋所有权证书
记载房屋建筑面积、使用面积等数据。
商品房买卖合同
在购买商品房时，合同中会约定房屋面 积、户型等数据。
其他相关文件
如房屋验收合格证明、房屋测量成果报 告等。
测算原则
实事求是
依法合规
真实反映房屋的客观情况，不得虚报、瞒报 。
数据分析风险
在数据分析过程中，可能会出现对数据的误解、错误判断等风险。为避免这些风险，需要 采用正确的数据分析方法，如统计分析、数据挖掘等，并根据实际情况进行合理调整。
法律风险
房产面积测算涉及到产权等法律问题，因此可能会带来一定的法律风险。为防范这些风险 ，需要进行充分的法律调研和咨询，并严格遵守相关法律法规的规定。
直接测量法的精度较高，但工作量较大，受房 屋形状限制较大。
估算计算法
01
估算计算法是根据房屋面积与相关因素之间的比例关系，通过 计算公式来估算房屋面积的方法。
02
该方法主要适用于房屋形状不规则，但具有相似特征的房屋。
估算计算法的精度相对较低，但工作量较小，适用范围较广。
03
参照比较法
1
参照比较法是指通过与已知面积的类似房屋进 行比较，从而得到待测房屋面积的方法。
02
房产面积的分类及计算方法
建筑面积
定义
建筑面积是指房屋建筑各层水平面积的总和，包括墙体、柱体、框架、楼板 、天棚等结构所占面积。
计算方式
通常以“平方米”为单位进行计算，一般采用“逐层逐间”计算法。
使用面积
定义
使用面积是指购房者真正能够使用的房屋面积，包括卧室、起居室、厨房、卫生 间、储藏室、壁橱等空间。
房地产面积测算和规范要求
骑楼
6）骑 楼、过 街楼的 底层用 作道路 街巷通 行的部 分。
36 2020/7/5
过街楼
37 2020/7/5
路面作为顶盖建造的房屋
7）利用 引桥、高 架路、高 架桥等路 面作为顶 盖建造的 房屋。
38 2020/7/5
活动房屋等
8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。 9）独立烟 囱、亭、塔、罐、池、地 下人防干、支线。 10） 与房屋室内不相通的房屋间伸 缩缝。
3 2020/7/5
二、房产面积测算
1.房产面积测算的一般规定
（1）房产面积测算的内容 1）房屋的建筑面积 2）房屋的使用面积 3）房屋的产权面积 4）房屋的共有建筑面积
（2）面积测算的要求
4 2020/7/5
1） 各类面积测算的边长必须独立 测算两次，其较差应在规定的限差内， 取中数作最后结果。
29 2020/7/5
室外楼梯
4）无顶盖 的室外楼梯按各 层水平投影面积 的一半计算。
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架空通廊
5）有顶盖不封闭的永久性的架空 通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
31 2020/7/5
（3）不计算建筑面积的范围
1）层高小于2.20m以下的夹层、插 层、技术层和层高小于2.20m的地下室 和半地下室。
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单层房屋
7 2020/7/5
2)房屋内的夹 层、插层、技
术层及其梯间、
电梯间等其高 度在2.20m以 上部分计算建 筑面积。
夹层
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3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、 大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅 内的回廊部分，层高 在2.20m以上的， 按其水平投影面积计算。
GBT50353-房屋面积测算规范
GBT50353-房屋面积测算规范
简介
GBT50353-房屋面积测算规范是国家标准，用于规范房屋面积的测算方法和计算公式。
本规范适用于各类房屋的面积测算，包括住宅、商业建筑、工业建筑等。
测算方法
根据GBT50353规范，房屋面积的测算应遵循以下方法：
1. 建筑物外形法：通过测量建筑物外墙的轮廓线，计算建筑物的总面积。
2. 分层法：按照建筑物各层的平面图，计算每层的面积，并求和得到总面积。
3. 分单元法：按照建筑物的单元（如住宅楼的每个单元）进行测算，然后求和得到总面积。
计算公式
GBT50353规范中提供了以下计算公式：
1. 建筑物外形法计算公式：
- 建筑物总面积= ∑(各个外墙面积)
- 外墙面积 = (外墙长度 + 外墙高度) × 0.5
2. 分层法计算公式：
- 建筑物总面积= ∑(各层面积)
- 各层面积 = (层平面图的长 + 层平面图的宽) × 0.5
3. 分单元法计算公式：
- 建筑物总面积= ∑(各单元面积)
- 各单元面积 = (单元平面图的长 + 单元平面图的宽) × 0.5
注意事项
在进行房屋面积测算时，应注意以下事项：
1. 测量时应精确到小数点后一位。
2. 测量过程中要避免遮挡物对测算结果的影响。
3. 测算过程中应考虑建筑物的内墙、柱子等减面积部分。
以上是GBT50353-房屋面积测算规范的简要介绍。
详细内容请参考国家标准文件。
房产面积测算
第一节 概述
四、房屋建筑面积测算规则
（一）计算建筑面积的房屋原则上应具 备的条件 1、应具有上盖； 2、应有围护物； 3、层高在2.20m或2.20m以上； 4、结构牢固，属永久性的建筑物；
第一节 概述
• （二）计算全部建筑面积的范围
• a. 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑 面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 • b．房屋内的夹层、插层、技术层、及其梯间、 电梯间等其高度在2．20m以上部位计算建筑面 积。 • c．穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅， 均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分， 层高在2．20m以上的，按其水平投影计算面积。
第一节 概述
• 三、房屋建筑面积测算要求
• 1、房屋边长丈量采用经检定合格的钢卷尺或 手持测距仪两次丈量结果取中数，量至厘米。 • 2、计算公式要正确 • 一般规则图形外围水平面积，可用下式表示
• S=B×L×J
• 式中：S为建筑面积（m2）； • B、L为外围水平投影宽度和长度； • J为折减系数（无折减系数时，J=1）。
第一节 概述
• o．有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸 缩缝面积计算建筑面积。
• （三）计算一半建筑面积的范围
• a．与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按 其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 • b．独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属 永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半 计算。 • c．未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围 水平投影面积的一半计算。
注：S为房产面积，m2
房屋面积的限差比较
表3-2
一级精度 二级精度 三级精度 房屋面积 m2 限差，m2 相对误差 限差，m2 相对误差 限差，m2 相对误差 80 100 120 150 200 300 1000 0.23 0.26 0.29 0.33 0.40 0.52 1.23 1/348 1/385 1/414 1/455 1/500 1/577 1/813 0.52 0.60 0.68 0.79 0.97 1.29 3.26 1/154 1/167 1/176 1/190 1/206 1/233 1/307 1.20 1.40 1.60 1.88 2.33 3.19 8.52 1/67 1/71 1/75 1/80 1/86 1/94 1/117
房产面积测算分析
房产面积测算分析房产面积测算分析是指通过测量和计算房屋的实际面积，以便进行房产估值、租金计算、税费计算等相关业务。
本文将从测量方法、面积计算和应用分析等几个方面进行说明。
在进行房产面积测算分析之前，需要明确一些测量方法和工具。
常用的测量方法包括用尺子和测量带进行直接测量、使用激光测距仪进行间接测量等。
还需要考虑房屋的不规则形状和各种功能区域的测量方法，如阳台、露台、楼梯等。
在实际使用中，需要根据具体情况选择合适的测量方法和工具。
面积计算是房产面积测算分析的核心内容。
常见的面积计算方法包括直接面积计算法和分区面积计算法。
直接面积计算法是指通过测量房屋外墙的长度和宽度，然后计算得出建筑物的总面积。
分区面积计算法是指通过将房屋划分为多个功能区域，然后分别测量和计算各个区域的面积，并将各个区域的面积相加得到总面积。
根据实际情况，选择合适的方法进行面积计算，可以获得更加准确和可靠的结果。
房产面积测算分析的应用主要体现在房产估值、租金计算和税费计算等方面。
在房产估值中，通过测算房屋的面积，可以根据市场价格和面积进行比较和计算，从而确定房产的市场价值。
在租金计算中，按照面积来确定租金的收入和支出，可以更加科学和合理地进行租金的管理和计算。
在税费计算中，面积是计算房产税、物业费等的重要依据，通过面积测算分析，可以准确计算出相关税费的金额，从而进行财务规划和预算。
房产面积测算分析是一个重要的工作内容，通过合理选择测量方法和工具，进行面积计算，可以为房产估值、租金计算和税费计算等提供准确、可靠的数据支持。
在实际应用中，需要综合考虑各种因素，做出科学和恰当的分析和判断，为相关业务提供有效的支持。
还需要注意合法合规和隐私保护等方面的要求，确保信息安全和合理使用。
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• 有特殊要求的用户和城市商业中心黄金地段 可采用一级精度。
• 对新建商品房（及以前未测算的）建筑面积 测算精度采用二级精度要求。
• 对其他房产建筑面积测算采用三级中误差。
房产面积测算
测算面积所允许的面积测算 中误差 表3-3
面积 20 40 50 60 70 80 90 100 150 180 200
面积测算包括房屋建筑面积测算、使用面 积测算、产权面积测算、共有建筑面积的 测算与分摊。
房产面积测算
第一节 概述
• 1.房屋的建筑面积 • 房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外
围水平投影面积，包括阳台、挑廊、 地下室、室外楼梯等，且具备有有 上盖，结构牢固，层高在2.20米以 上（含2.20米，以下同）的永久性 建筑。
房产面积测算
不利情况下房屋面积测量中的边长 测量误差 表3-5
房屋 面积 的精 度等
级
边长测量的中误差 m
嘉家房产
房产面积测算
房产面积测算
第一节 概述
• 房产面积测算为房地产产权产籍管理、核 发权证、房地产开发等提供必不可少的资 料；同时，也为房地产税费的征收、城镇 规划和建设提供重要的依据。
房产面积测算
第一节 概述
• 一、一般规定
• （一）房产面积测算的内容 • 房屋面积测算均指水平面积的测算。房屋
一级 0.05 0.08 0.09 0.10 0.10 0.11 0.12 0.13 0.17 0.19 0.20
二级 0.10 0.16 0.19 0.21 0.23 0.25 0.28 0.30 0.40 0.45 0.48
三级 0.23 0.37 0.43 0.48 0.54 0.59 0.64 0.70 0.94 1.08 1.17
房产面积测算
对应于房屋面积误差的边长测量 误差限差 表3-4
房屋 面积 的精 度等
级
边长测量的中误差 m
边长测量误差的 限差 m
限差计算举例
D=
D=
D=
D=
10.00 22.36 31.62 50.00
一级 ±（0.007+0.0002D）±（0.014+0.0004D） 0.02 0.02 0.03 0.03 二级 ±(0.014+0.0007D) ±(0.028+0.0014D) 0.04 0.06 0.07 0.10 三级 ±(0.028+0.002D) ±(0.056+0.004D) 0.10 0.15 0.18 0.26
房产面积测算
房屋面积的限差比较 表3-2
房屋面积
一级精度
二级精度
三级精度
m2
限差，m2 相对误差 限差，m2 相对误差 限差，m2 相对误差
80
0.23
1/348
0.52
1/154
1.20
1/67
100
0.26
1/385
0.60
1/167
1.40
1/71
120
0.29
1/414
0.68
1/176
1.60
• ⑷量距应使用鉴定合格的卷尺或其他能达到相 应精度的仪器或工具。
房产面积测算
第一节 概述
• 二、房屋建筑面积测算基本精度
• 房屋建筑面积测算一律以中误差作为评 定精度的标准，以2倍中误差作为房屋建 筑面积测算的最大限差。我国房产面积 的精度分为3个等级，各级房产面积测算 的限差和中误差不得超过表3-1中计算的 结果。
• 套之间的分隔墙，套与公共建筑之 间的分隔墙以及外墙（包括山墙） 均为共用墙，共用墙墙体水平投影 面积一半计入套内墙体面积。
房产面积测算
第一节 概述
• C）阳台建筑面积：按阳台底板水平投影 面积计算，封闭的全部计算建筑面积， 不封闭的计算一半建筑面积，没有顶盖 的阳台不计算建筑面积。
• 3. 房屋的共有建筑面积 （由两部分组 成）
1/75
150
0.33
1/455
0.79
1/190
1.88
1/80
200
0.40
1/500
0.97
1/206
2.33
1/86
300
0.52
1/577
1.29
1/233
3.19
1/94
1000
1.23
1/813
3.26
1/307
8.52
1/117
房产面积测算
第一节 概述
• 根据《规范》中的规定，房屋面积的精度分 为3级，根据实践和实际的要求，一般采用2 个精度等级，即采用二级、三级精度标准。
房产面积测算
第一节 概述
• 2. 房屋的套内建筑面积 （由以 三部分组成）
• A)套内使用面积：为套内房屋使用 空间的净面积，按水平投影面积计 算。一般根据内墙面之间的水平距 离计算，内墙面的装饰厚度应计入 使用面积。
房产面积测算
第一节 概述
• B)套内墙体面积：套内使用空间周 围的维护或承重墙体，有共用墙及 非共用墙两种。
房产面积测算
房屋面积测算的中误差与限差 表3-1
房屋面积的 精度等级
一级
房屋面积中误差 0.01√S+0.0003S
房屋面积误差的限差 0.02√S+0.0006S
二级
0.02√S+0.001S
0.04√S+0.002S
三级
0.04√S+0.003S
0.08√S+0.006S
注：S为房产面积，m2
• （1）本幢楼内共有的电梯井、管道井、
房产面积测算
第一节 概述
• 楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、 过道、地下室、值班警卫室等；以及为整幢服 务的公共用房和管理用房的建筑面积；
• （2）套（单元）与公共建筑之间的分隔墙， 以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积一半 的建筑面积。
• 4. 房屋的产权面积 • 产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
房产面积测算
第一节 概述
• 5、房屋共有建筑面积 • 房屋共有建筑面积系指由多个产权主共同占有
或共同使用的建筑面积。 • 6、房屋的占地面积 • 房屋占地面积是指房屋底层外墙（包括柱、廊、
门、阳台）外围水平面积。 • 7、房屋用地面积 • 房屋用地面积是指房屋占用和使用的全部土地
面积，包括房屋及其附属设施所占用的土地面 积、院落用地面积和共用土地的分摊面积等全 部使用面积。
房产面积测算
第一节 概述
• 8、房产面积测算的一般要求有：
• ⑴房地产面积的测算，均指水平投影面积的测 算；
• ⑵各类面积的测算，必须独立测算两次，其较 差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果；
• ⑶边长以m为单位，取至0.01m；面积以m2为单 位，取至0.01m2；共有建筑面积分摊系数至少 保留五位小数；