物业管理百问百答

物业管理百问百答

提交人：港联物业（中国）有限公司日期：二OO六年六月二十七日

物业管理百问百答

1、开发商为了提供优质与尊贵物业管理服务而采取了什么重要的举措？

答：开发商在小区规划的前期就聘请了香港著名的物业管理公司——港联物业（中国）有限公司担任小区的物业管理顾问，为日后小区物管服务提供信心的保证。

2、港联物业（中国）有限公司是一间怎么样的物管公司？

答：港联物业（中国）有限公司成立于一九九五年，总部设在香港，在国内主要大城市上海、广州、武汉、天津等地都设地区公司，公司的服务范围主要包括：物业管理顾问、委托物业管理、酒店与公寓管理、房地产销售与租赁代理、资产管理等。

3、港联物业（中国）有限公司在国内管理了哪些有名的项目？

答：广州怡苑（高级住宅公寓）、广州利雅湾（高级住宅及公寓）、上海佘山月湖山庄（豪华别墅）、上海嘉里华庭（高级酒店公寓）、上海多媒体产业大厦（甲级写字楼）、武汉天梨豪园（高级住宅小区）、武汉三金映象（高级住宅小区）、武汉学雅芳邻（高级住宅小区）、成都水映长岛（高档别墅）、贵阳城市方舟（高级住宅及写字楼）、南京世纪广场（商务楼）、沈阳年华国际大厦（高级公寓）、天津水语花城（大型综合小区）等等。

4、港联物业公司的服务宗旨是什么？

答：“以人为本、以客为尊、以质为先”

5、港联物业公司曾受到社会上的哪些荣誉与嘉奖？

答：港联物业公司较早地通过了ISO质量体系的认证；被房地产行政管理部门评为“优质管家”称号；被工商行政管理部门评为“信得过企业”称号等等。

6、小区日后的物业管理模式如何？

答：小区日后的物管模式将推行港式的管理模式，提供贴心管家式的服务，以客户服务为中心，协调各物管职能的畅顺运作，小区将实行24小时封闭式管理，对业户的报修、求助、投诉等管理公司承诺20分钟内派出人员到场关注及处理，令业户享受到尊贵的物管服务。

7、小区日后物业管理亮点？

答：小区物业管理亮点有：贴心管家式的服务、酒店门童式大门/大堂护卫、“一对一”的高效运作模式、ISO标准高品质的保证、温馨细致的个性化服务、保安工作联席会议制等。

8、小区配备了哪些配套设施？

答：小区选配了如：会所、泳池、停车场、商业网点、幼儿园等设施，方便业户的日常生活起居。

9、物业管理费的厘定依据是什么？

答：在前期物业管理期内物业管理费厘定主要依据“以支定收”的原则，结合政府的指导价格范围及物业管理的服务档次等来测算出具体的收费标准，并报物价局审批，日后业主大会成立后，则由业委会与物管公司双方协议定价。

10、日后的物业管理费标准是什么？

答：日后物业管理费标准将严格控制在政府规定的收费标准范围内，大约为0.8元/㎡～1元/㎡，最终收费标准的确定将以物价局最后审批为准。

11、在计算物业管理费时，计费面积以什么为准？

答：物业管理费计费面积是按房产证上标明的建筑面积为准。还没有取得房产证的房屋，则以购房合同标出的建筑面积为准。

12、物业管理费是否已含了水电公摊费用？

答：根据当地物业管理服务收费规定及当地的相关规定，物业管理费已含了公共楼道的水电公摊费用，而电梯运行电费则由该栋业户共同负担。

13、物业管理费包括了哪些支出成本？

答：物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共同部位、共用设施设备的日常运行、维护

费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩

序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设

备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的

大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服

务支出或者物业服务成本。

14、什么是物业管理？

答：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区

域内的环境卫生和秩序的活动。

15、物业管理有什么作用？

答：为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人提供卫生、清洁、安全、舒适的生活和工作环境，实现社会、经济、环境的三效统一和稳定增

长。

16、物业管理的基本内容？

物业管理可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

1）常规性公共服务（由管理费支付）

①客户服务（投诉、求助、反映性情况等）

②治安管理

③环境卫生管理

④消防管理

⑤车辆道路管理

⑥绿化管理

⑦设备、设施的管理

⑧房屋建筑主体的管理等

2）针对性专项服务（部分有偿）

①衣着方面：为业户代收洗衣物

②生活方面：为业户代订报纸、杂志、牛奶等

③出行方面：代购车船票、飞机票等

④房屋中介方面：代业户放盘租售、代业户收取租客租金等

⑤政府与社会相关单位方面：小孩入学情况咨询、户口迁入迁出情况咨询等

3）委托性特约服务（全部有偿）

①室内清洁

②代买商品

③招待客人

④室内设施维修

⑤室内小型电器维修

⑥送餐服务等

17、什么是前期物业管理？

答：前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

18、什么是物业的接管验收？

答：接管验收是指物业管理企业接管房地产开发企业建设的新物业，或自其他物业单位接管原有物业时，为保证主体结构安全和满足使用功能而对其进行的再检验。

19、物业接管验收时应提交的材料有哪些？

答：新建房屋接管验收应提交的材料：1）产权材料：包括项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、拆迁安置材料。2）技术材料：包括竣工图（总平面、建筑、结构、

设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸）、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报

告，工程预决算，图纸会审记录，工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故

处理记录），隐蔽工程验收签证，沉降观察记录，竣工验收证明书，钢材、水泥等

主要材料的质量保证书，新材料、构配件的鉴定合格证书，水、电、采暖、卫生器

具、电梯等设备的。

20、物业接管验收的主要内容和技术标准是什么？

答：房屋接管验收的主要内容及标准

①主体结构。地基沉降不得超过规定要求允许的变形值，不得引起主体结构开裂

和毗邻房的损坏。房屋的主体构件无论是钢筋混凝土还是砖石、木结构，变形、

裂缝都不能超过国家规定，外墙不得渗水。

②屋面和楼地面。各类屋面必须符合国家建筑设计标准的规定，排水畅通，无积

水、不渗漏。平屋面应有隔热保温措施。地面的面层与基层粘结牢固，不空鼓，

整体平整，没有裂缝、脱皮、起砂等现象。卫生间、阳台、厨房地面相对标高

应符合设计要求，不允许倒泛水和渗漏。

③装修。钢木门窗均应安装平正牢固，开关灵活；进户门不得使用胶合板制作，

门锁安装牢固；门窗玻璃应安装平正，油灰饱满、粘贴牢固；油漆色泽一致，

不脱皮、漏刷。

④电气。线路应安装平整、牢固、顺直，过墙有导管，铝导线连接不得采用铰接

或绑接。每一回路导线间和对地绝缘电阻不得小于1M∩/kV。照明器具等支架

必须牢固，部件齐全，接触良好。避雷装置必须符合国家规定标准。电梯应能

准确、正常运转，噪声震动不得超过规定，安装及试运记录，性能检测记录、

图纸资料齐全。