2020年楼市调控加码新政策.doc
严查资金违规流入、供地“两集中”、法拍房限购 成都楼市调控大升级
2021.3.3043中国经济周刊CHINA ECONOMIC WEEKLY3月22日，成都楼市调控全面升级。
当天印发的《成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》）提出，住宅供地“两集中”、法拍房限购、严防消费贷经营贷违规流入市场等措施，还有限售“人房比”这样的新招，堪称当前最严的楼市调控。
《通知》自印发之日起执行。
为什么是成都？国家统计局3月15日发布2021年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，成都二手房价格同比上涨9.3%，新房价格同比上涨6.5%，涨幅排名靠前。
住建部官网3月20日发布，全国两会结束之际，住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴成都调研督导房地产工作。
倪虹强调，要根据人口流入情况，切实增加住宅用地供应，管控资金风险，建立“人、房、地、钱”联动机制，从源头上稳定预期。
要针对房地产市场存在的突出问题，及时采取措施，精准、精细调控，严肃查处房地产中介、助贷机构的违法违规行为，坚决遏制投机炒房。
住宅供地总量增长20%以上实行“两集中”据《通知》，成都将增加住宅用地供应，2021年度全市住宅用地供应总量增长20%以上，占经营性用地比例不低于65%，单列租赁住房用地计划，保障性住房用地“应保尽保”。
同时，《通知》规定，中心城区商品住宅用地全面实施“限房价、定品质、竞地价”出让。
竞买人在参与商品住宅用地竞拍前，应签署知晓出让地块房价地价品质联动要求以及理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同。
2月26日，自然资源部自然资源开发利用司负责人指出，去年以来，自然资源部对重点城市提出要求：稳定合理增加住宅用地供应，将保障供地规模作为第一位的要求。
2020年，重点城市住宅用地供应量都超过了近5年平均完成交易量，大多数比2019年明显增加，“我们要求各重点城市今年继续增加住宅用地供应量”。
《通知》称，中心城区商品住宅用地严格实行集中公告、集中出让，合理制定土地出让方案，坚决遏制非理性拿地，切实稳定地价和市场预期。
2023年“房改”政策(出炉)
2023年“房改”政策（出炉）2023年房改政策出炉历史上的“房改”政策梳理文件明确两大目标，楼市将迎来两大变化：1.针对保障性住房：加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体，各地须按照“保基本”原则，合理确定不同群体的保障面积标准。
同时在建设资金、住房公积金、开发贷和个人住房贷款、税费等方面对保障房给予政策支持。
2.针对商品房：推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。
曾经的市场主要以商品房市场为主，新一轮房改将保障房和商品房属性分开，这次改革后将成为保障性住房和商品住房“两条路”共同发展。
也意味着，保障性住房将成为楼市发展的一个新的重点方向，那么又将如何执行呢?针对保障性住房建设和供给，文件中提及：保障性住房建设坚持以需定建，支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，尤其是具备条件的城市要加快推进。
按照国务院第七次全国人口普查领导小组办公室编制的《2020中国人口普查分县资料》，城区人口超过300万的城市共35个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、南宁、石家庄、厦门、太原、苏州、贵阳、合肥、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州。
也就是说这个新政也并非在全国全面实施，而这35个城市享有“新房改”的优先资格。
对商品住房库存大的城市，可按市场化、法治化原则，适当改建或收购存量商品房用作保障房，积极盘活利用闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费。
文件要求与城中村改造、城市更新、危旧房改造等工作结合，稳妥推进。
政府通过低价转让国有土地，购买存量存量房子，既稳定了当下的房地产市场预期，又保障民众住房需求。
新国八条全文解析
2020年新国八条国务院各个省市、自治区印发了《国务院办公厅关于切实稳固住房价钱的通知》，共有八条内容，简称"国八条"。
具体内容如下：一、高度重视稳固住房价钱；二、切实负起稳固住房价钱的责任：房价提高到政治高度，成立政府负责制，省政府负总责，对住房价钱上涨过快，操纵不力，要追究有关责任人责任；三、大力调整住房供给结构，调整用地供给结构，增加一般商品房和经济住房土地供给，并催促建设；四、严格操纵被动性住房需求，主若是操纵拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、踊跃贯彻调控住房供求的各项政策方法；八、认真组织对稳固住房价钱工作的催促检查.4月27日，温家宝总理在主持国务院长务会议中再次提出要进一步增强房地产市场宏观调控。
并提出八项方法引导和调控房地产市场。
咱们称之为“新国八条”。
一、强化计划调控，改善商品房结构。
二、加大土地供给调控力度，严格土地治理。
三、增强对一般商品住房和经济适用住房价钱的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供给。
四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭大体住房需求。
五、运用税收等经济手腕调控房地产市场，专门要加大对房地产交易行为的调剂力度。
六、增强金融监管。
七、切实整顿和标准市场秩序。
八、增强市场监测，完善市场信息披露制度。
全国工商联住宅产业商会主任，清华大学教授袁旭说“国八条不单单在于操纵房价，同时还传递出国家在最短的时刻里将房地产这匹野马驱入市场正轨的坚决决心。
”2020新国八条实施时刻内容解读全文发布日期：2020-01-27新国八条内容：(一)各级政府须在一季度发布房价操纵目标。
2020年各城市人民政府要依照本地经济进展目标、人都可支配收入增加速度和居民住房支付能力，合理确信本地域年度新建住房价钱操纵目标，并于一季度向社会发布。
(二)加大保障性安居工程建设力度。
有条件的地域，能够把建制镇纳入住房保障工作范围。
(三)定价明显超过周边房价的，须清算和稽察增值税。
2020房地产政策解读
2020房地产政策解读1、限购住房和城乡建设部部长陈政高在两会期间表示，当前房地产市场呈现三个显著特点、一是去年以来房地产销售实现企稳回升，今年1、2月份仍然保持这个态势;二是城市间的分化严重;三是待售面积规模大、房地产库存高，库存增速也很快。
陈政高在两会的公开发言高度概括了中国房地产市场目前呈现出来的两极分化的特征。
2、增加土地供应一线城市将以此稀释房价上涨预期国土资源部部长姜大明在两会期间表示，将采取分类调控的原则，增加一线城市的土地供应面积。
最近一线城市房价上升快，引起关注，为防止异常交易推高房价，全力支持一线城市地方政府调控措施。
3、整治“首付贷”去年下半年以来，北上深等一线城市房价大幅上涨，以“首付贷”为代表的杠杆资金被认为是推动此轮房价上涨的一个重要因素。
在上海“链家事件”发生以后，记者曾在《地产中介链家的“金融风暴”》中提到“首付贷”给房地产市场带来的风险。
在今年两会上，“首付贷”将何去何从成为委员代表和媒体记者关注的一个焦点。
4、房地产税立法5、房贷利息抵税6、落实营改增1、对个人购买家庭自住房仅有一套住房的(家庭成员的范围包括购房人、配偶以及未成年的子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
2、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税，家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。
按照便民、高效原则,房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。
简述房地产行业“五道红线”监管机制及影响
74大众商务简述房地产行业“五道红线”监管机制及影响刘永强（南开大学，天津 300071）摘 要：2020年下半年以来，中国房地产行业面临的最热门的金融监管政策便是“五道红线”，即针对房地产开发商的“三道红线”和商业银行的“两道红线”。
房地产“三道红线”“两道红线”政策的出台，标志着中国楼市调控的转向，也充分表明房企的融资监管进入了一个新的阶段，房地产开发商必须降低企业杠杆，提升自身产品力及经营能力，商业银行必须控制房地产贷款比例。
关键词：“五道红线”；负债规模；房贷利率一、引言2020年8月20日，央行与住房和城乡建设部召开重点房地产企业座谈会，对房地产企业有息负债规模设置了“三道红线”，目的是降低房地产企业杠杆，抑制火爆的土地行情以及高居不下的房价，进而避免房地产企业泡沫爆雷，该政策将于2021年1月1日起全行业推行。
“三道红线”对房地产开发商划出三个标准：一是剔除预收款后的资产负债率，不得大于70%；二是净负债率，不得大于100%；三是现金短债比，不得小于1。
二、房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档根据“三道红线”触线情况不同，将试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。
以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。
即有息负债规模以2019年6月底为基础：“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”， 有息负债规模年增速不得超过15%。
下面以中国房地产行业前十强2019年年报指标作为参考依据，说明“三道红线”面临的严峻形势。
表1 Top10房地产企业“三道红线”企业简称剔除预收账款后的资产负债率净负债率现金短债比RC中国84%172%0.93中国HD 83%159%0.61LD控股83%156%0.76SM房地产71%57% 1.62BGY 83%46% 2.31WK地产77%34% 1.77XC控股77%16% 2.62BL发展67%57% 2.3ZH地产54%33% 2.98HR置地56%30%2.98按照这三个标准，由上表可以看出，Top10房地产企业中RC、HD、LD、SM、BGY、WK及XC都处在了比较危险的边缘。
2020年最新沪九条消息
2020年最新沪九条消息2020年最新沪九条消息2020年最新沪九条消息今天要给大家介绍的是关于最新沪九条的消息，如果想要了解更多，赶紧阅读吧。
20年最新沪九条消息继上海试点开征房产税后，落实新国八条房地产调控政策的上海版细则也赶在春节前的最后一个工作日出台。
20年2月1日，上海公布了9条房地产市场调控措施，因此被称为沪九条。
沪九条明确了停购三套房、购房不足5年全额征税、房产税试点等政策。
而根据这一细则，改善型二套房的公积金贷款首付比例也不得低于60。
险（城镇社会保险）缴纳证明的非上海户籍居民家庭，实行禁购，违反规定购房的，将不予办理房地产登记。
但是，记者注意到，关于成年子女分户购房等更进一步的细节，沪九条中依然未能予以详细说明。
与此同时，沪九条还重申了新国八条提出的二套房首付六成和不足5年转让全额征收营业税等内容，并进一步地提出，对为改善居住条件而购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例同样将提高至六成，贷款利率亦不得低于基准利率的1.1倍。
但是，在商报记者看来，新国八条中的这两个重点对于上海市场的意义不大，反而是个人所得税才是重中之重。
在个人住房交易环节，相对目前已经居高不下的交易税费而言，卖家个人所得税若真的被严格征收，按照房屋销售收入减去房屋原值的差额的20来进行征收，才堪称可怕。
然而，在新国八条之中仅仅轻描淡写地提出一句严格执行个人转让房地产所得税征收政策。
并未加以详细说明。
而对此内容，沪九条同样语焉不详，也只是同样的一句严格执行个人转让房地产所得税征收政策。
因此，个人所得税究竟是否将严格征收，商报记者尚不得而知。
此外，沪九条还明确，将根据本市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，综合研究确定新建住房年度价格控制目标，并于今年3月底前向社会公布。
同时，沪九条将住房保障工作纳入区县政府年度考核，要求各区县政府和市有关部门按照20年确定的各项目标落实工作责任，积极推进。
房地产新政策
房地产新政策房地产国家新政策尽管市场预期2023年楼市调控将不断加码，但仍有不少业内人士认为，未来房价仍有上涨压力，但涨幅相较2023年会显著降温，且区域分化现象会日渐突出。
方正证券首席经济学家任泽平认为，本轮房价调整可能持续到2023年底至2023年上半年。
由于当前调控主要是通过限购限贷控制需求，如果土地供给跟不上和长效机制建立不理想，2023年底至2023年上半年房价则将面临新一轮上涨压力，但如果长效机制能建立，尚有转机。
中国科学院预测科学研究中心在《2023年中国房地产行业走势展望》预测报告中指出，预计2023年中国房地产成交量和成交额增幅较2023年会大幅下滑，但价格方面仍将维持上涨态势，预计全年商品房平均销售价格同比增长3.4%。
海通证券首席宏观分析师姜超则表示，在不加息的情况下，房价暴跌概率不大，但大概率会进入缩量阴跌模式。
“很多人判断地产调控难以持续，因为地产调控会导致经济下行压力，经济下行又会倒逼政策在2023年下半年放松楼市调控政策，进而导致房价出现报复性上涨。
不过，个人认为本轮地产调控不可能放松，原因在于国际环境发生了巨大变化。
如果美国加息周期确立，而中国继续做大地产泡沫，那么未来金融风险将巨大。
”根据楼市分化情况判断，齐鲁资管首席经济学家李迅雷认为，对于供不应求区域而言，房价仍存上涨空间，只是时间上可能要在下半年以后。
此外，酝酿中的房产税将是对投资楼市的一大掣肘，只是推出的时间窗口很难选择。
区域分化现象会日渐突出。
在中原地产首席分析师张大伟看来，未来全国范围内的房价不可能用一个“涨”或“跌”就可以形容，城市划分更多将告别一线二线三四线，变成城市群城市圈，有活力的区域易涨难跌。
2023年房地产政策改革1、减税——降低置业门槛降低买卖成本住宅买卖成本可能会很高，部分住宅交易除了缴纳营业税以外，还需缴纳高达20%的个人所得税。
基于此，政府未来可能引入房贷利息抵税安排，住宅买卖成本可能降低。
房地产行业周报：上海楼市调控限制投机，不改长期市场趋势
[Table_IndustryInfo] 2021年01月24日强于大市(维持)证券研究报告•行业研究•房地产 房地产行业周报（1.18-1.24） 上海楼市调控限制投机，不改长期市场趋势投资要点分析师：沈猛 执业证号：S1250519080004 电话：************邮箱：************.cn 联系人：池天惠 电话：130****9597邮箱：************.cn数据来源：聚源数据 基础数据 [Table_BaseData] 股票家数 128 行业总市值（亿元） 20,093.28 流通市值（亿元）19,266.61 行业市盈率TTM8.38 沪深300市盈率TTM 17.0 相关研究 [Table_Report] 1. 房地产行业周报（1.11-1.17）：估值低位叠加利空出尽，板块配置价值提升 (2021-01-18) 2. 房地产行业周报（1.4-1.10）：政策驱动物管行情，多维竞争加速分化(2021-01-10) 3. 房地产行业：加速发展物业服务，推进人民美好生活 (2021-01-06) 4. 房地产行业周报（12.28-1.3）：头部房企销售逆势提升，贷款红线促行业稳定 (2021-01-03) 5. 房地产行业周报（12.21-12.27）：多城开启抢人大战，拿地城市集中度提升 (2020-12-27)● 2020年1-12月销售持续回暖，投资增速扩大，开竣工持续好转。
根据国家统计局数据，2020年1-12月全国房地产开发投资完成额14.14万亿元，累计同比上升7.0%，比前值回升0.2pp 。
住宅销售面积和销售额累计同比持续回暖，2020年12月住宅销售面积和销售额同比分别增长11.5%和20.2%，1-12月住宅销售面积和销售额分别为15.49亿平方米和15.46万亿元，累计同比分别增长3.2%及10.8%。
2020年1-12月住宅新开工面积累计达16.4亿平，同比继续收窄，增速为-1.9%，比前值提高0.8pp 。
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2020
年楼市调控加码祈政策
三月以来，全国楼市刮起新一轮调控"风暴〃。下文是我为大家收集
的关于我国楼市调控的最新消息，欢迎阅读!
20xx
年楼市调控加码新政策：购房者
观望情绪愈加浓厚，成交大幅下滑 楼市的规律是〃买涨不买跌。〃虽然
新楼盘的价格已经开始松动，但
购房者的观望情绪却□渐浓厚。进入3月份后，多个城市调控密集加码升 级，
购房者观望情绪有所增加，出手更为谨慎。
据上海中原地产数据显示，3月份上海新建商品住宅成交而积同比
下滑66. 5%,为5年来同期最低。
一位正在上海看婚房的刚需购房者表示，由于支付能力受限，因此
价格是买房时首要考虑的因素。〃目前感觉楼市不太稳定，我想观望一段
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，随着加入调控队列的城市越
來越多，调控之风愈加猛烈。市场预期调控仍将继续从紧，蒂加购房者原 本就
已非常浓厚的观望情绪，后续新房和二手房市场的量价走势将更加承 压。
受访开发商对今年楼市的预判有较高一致性：谨慎乐观。在调控的
大背景下，市场成交缩量是大概率事件。不过，记者也注意到，近期多家 标杆房
企提高了业绩目标：恒大.万科和碧桂园均提出未来3年内实现1 万亿元销售目
标，融创中国亦将20xx年的销售目标确定为2100亿元，较
20xx年增长35. 21%,去年销售650
亿元的新城控股也表示将冲击千亿大
关。
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〃现在市场进入了博弈期。房企推盘上仍偏保守。未來是否会出于
业绩和资金压力，降价跑量，还有待进一步观察。〃易居智库研究总监严 跃进
说。
20xx
年楼市调控加码新政策：地方政府
限高价.控预售证、降成交 记者采访发现，目前地方住建部门普遍采用
限制高价楼盘入市、控
制预售证发放节奏等邙艮价"手段以缩减成交量，并保证新房价格"环比不
以深圳为例，该市新盘平均去化率为45%,效果明显较差。房价方
面，在地方政府的严格调控下，20xx年一季度后住宅价格趋稳。从中国指 数研
究院监测的13个重点城市新开盘定价来看，20xx年开年后，近半的 项目价格
较上次开盘持平或下跌，29. 5%的项目价格与上次开盘持平, 18. 8%的项目较
上次开盘下跌。而在涨价盘中，新房价格仅平均上涨0・6亂
记者近期走访多个城市发现，新房价格结构性分化明显。据中指院
数据，高价项目较周边同类楼盘的价格平均涨幅约为8孰而低价项目价格 较周
边同类楼盘价格跌幅普遍在7%左右。例如，杭州刚需项目〃余之城〃 在3月
14 n加推，价格较上次开盘均价下跌超过1
成。
在上海，自去年10月8 n起，新建商品住房销售方案备案实行市、
区两级审核，对上市房源定价不合理的，坚决予以调整。高端住宅项目泰 禾上
海院子、龙湖天璞等拟售均价超过8万元/平方米的楼盘均因报价过
高拿不到预售证。〃预售证越来越难拿了。为了拿到预售证，不少改善型 住宅
项目的市批价格相较预期的报价打了 8折。〃一位开发商告诉记者。
在广州，〃天河星作〃楼盘销售员告诉记者，目前项目二期400套正
向政府申报预售证，均价在3・9万元/平方米左右。〃政府对价格控制得比 较
严，申请预售证也要排队。就算申领预售证，网签也得排队。〃
20xx
年楼市调控加码新政策：开发商
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缓推盘.适当〃割肉〃跑量 记者调查发现，由于预售证市批不下來而延
期推盘的项目不在少
数。〃原打算去年底开盘的项目，因为审批的销售价格跟我们的预期差距 较
大，所以到现在还没推。"一位开发商表示。
在被问及会否因调控从紧而减缓推盘节奏时，旭辉控股总裁林峰坦
言：〃要看政府控价的幅度了，幅度差异不大的就如期推;如果幅度差异太
大，就多跑跑腿、不断地跟政府&lsquo：磨嘴皮子’。毕竟，对于大 型
开发商来说，要保证销售规模，既不能停止拿地，也不能停止售楼。〃
记考注意到，目前已取得预售证且顺利开盘的项目基本是在售价方
而选择"退让"的。如上海某项目负责人称：〃这个项目本来销售单价准备 定在
每平方米8万元左右的，现在批下来的价格是6万元。政府调控从紧, 开发商
也要适当‘割肉&rsquo：啊。"
此外，开发商还采取先推低价刚需盘〃走量〃的策略，以快速回笼资
金。中国指数研究院调查显示，从重点城市推盘项目的产品定位情况來看,
20xx年第一季度开盘项目以刚需产品为主。62. 6%
的楼盘主推针对首次置
业或首次改善的刚需类产品户型，29. 2%的项目主要面向中高端改善型需
求。
据房王数据中心统计，3月广州热销楼盘T0P10榜单上，來自黄埔
的刚需楼盘一一实地常春藤和碧桂园"豪进左岸〃分列一、二位。实地常春 藤
销售超过800套，而“豪进左岸〃更是开盘当天即宣售罄。