论小区停车位及车库的归属兼议对《物权法》第74条规定的理解
物权法73条和74条
物权法73条和74条
《物权法》第73条规定，小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第74条规定占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
因这部分车位物业是无权收取停车费的。
小区停车位收费是否合法还需要看车位性质，如果开发商拥有该车位产权，可委托物业收取管理费，地下停车位费用包括设备运行、维护、照明、保洁、通风、排水和维护秩序等。
而公摊车位属业主共有，物业无权收取停车费，业主大会委托物业管理的，需收取一定的管理费。
《物权法》第74条
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
关于小区规划车位与车库所有权归属问题，一直是困扰司法实践的难点之一。
在物权法颁布实施以前，针对该问题就存在两种不同的意见，一种是车位、车库应当归业主共有，另一种是车位、车库的归属，业主与开发商有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于
业主共有。
物权法颁布以后，从其条文表述来看，其基本与第二种意见一致，即认为属于业主共有的财产是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产，如电梯等公用设施、绿地等公用场所。
而车位或车库从性质上属于小区的配套设施，购房业主并非一定要购买车位或车库，通过出售、附赠或者出租等方式约定业主专有或者专用的，既容易操作，也可以避免纠纷。
关于《物权法》中车库、车位权属问题的思考
关于《物权法》中车库、车位权属问题的思考摘要：《物权法》的出台似乎使得关于车库、车位权属问题的争论尘埃落定,然而弹性化的制度设计也带来一系列问题。
文章通过对物权法七十四条立法选择、存在问题的分析,试图在现有制度框架内找到解决问题的途径。
关键词：物权法；车库；车位；权属一、物权法关于车库、车位问题的立法选择物权法起草过程中,关于车库、车位的归属问题一直存在激烈的争论。
主要有两种观点:第一种观点为业主所有说,该说又分为两种意见,一种意见认为车库、车位应归业主所有;另一种意见认为车库、车位作为业主的建筑物区分所有权内容,附属于整个业主的专有部分所有权而存在。
第二种观点认为,业主与开发商有约定的按约定,没有约定或约定不明的,属业主共有。
立法者认为,属于业主共有的财产应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产,如电梯、绿地等。
车库、车位种类繁多,如果仅依靠物权法作出判断,即采取“一刀切”的法律统一规定的方式予以解决,不仅不科学也有失简单,同时有可能引发新的不公,激发社会矛盾。
从多数地方商品房销售的实际做法来看,对车库、车位的归属使用,或是业主购买、承租,或是开发商附赠,一般也都有由合同约定。
因此,车库、车位的归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定归业主专有或专用,这样操作可以避免纠纷。
此种观点也有着较为充分的理论依据,主要有以下几点:第一,遵循私法自治的原则。
物权法作为财产归属与利用的基本法应遵循这一原则,本条对车库、车位的归属应当根据约定确定的规定正是体现了司法自治的要求,有利于业主和开发商通过平等协商,同时也最有利于争议的解决。
第二,符合市场经济的内在要求,通过约定解决归属,实质上是通过市场机制解决纠纷。
在车库、车位归属上实现各方利益的最大化。
第三,有利于对车库、车位有效利用和管理,可有效缓解当前车库、车位紧张与停车难的局面。
基于以上理由,《物权法》第七十四条以协调兼顾业主和开发商利益为出发点,采纳了约定归属说的观点。
从《物权法》第七十四条看小区车库的归属问题汇总
从《物权法》第七十四条看小区车库的归属问题<《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
该条款确立了关于小区车库的归属的一个原则，即车位车库必须根据约定来确定归属。
“这也就是说，法律给与了开发商或业主通过约定保留车库所有权的可能性，如果开发商在合同中作出了保留车库所有权的约定，那么，他就获得了车库所有权。
”在市场经济条件下，这有利于更大地发挥市场的调节作用。
如果开发商认为房屋销售获利更大，则可以放弃车库的所有权，将其出售、附赠给业主使用；反之则可以保留车库的所有权，将车库出租给业主使用。
从这里可以看出，《物权法》承认了开发商的天然优势地位，以保障他们开发车库的积极性，缓解车库紧缺的状况。
另外，这种约定在一定程度上是承认了小区车位车库可以作为独立交易的客体，为业主以后自主的转让或出租提供了法律的依据。
《物权法》第七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
这里的“首先”不同于“优先”。
后者是指在同等的条件下，业主优先获得：“首先”则不区分条件，更有助于保障业主利益。
这实际上是对小区车位车库的出售或出租加以了必要的限制。
尽管法律允许小区车位车库可以成为交易的客体，但为了本区居民的停车需要和方便生活，必须先满足业主的需要。
在业主没有满足需要前，开发商与业主以外的人订立的买卖合同应当是无效的。
从这点上看，再次说明了与优先购买权的区别。
优先购买权是在同等条件下有权优先购买，如果业主以外的人出价更高，则可以卖给业主以外的人。
但按此款规定，即使业主以外的人在出高价的情况下，开发商也不能出售。
该条款规定主要是针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。
这体现了法律对市场调节的干预。
小区停车位及车库的权属分析——兼评《物权法》第74条
一
、
对 小 区停 车 位及 车 库权 属研 究 的必 要 性
据 美国交通工程部 门的科 学测定 ，车辆 “ ” 的 时 间不 到 它 “ ” 的时 间 的 ７ ，因此 “ ” 的 问 行 停 ％ 停 题不 容忽视 。： 戍国的现实情 况更不 容乐 观 ，“ 有车无 位 ，有 位无管 ” 的情况 已不 足为奇 了。而小 区停 车位 及车库 的产权归 属又是各 种有关停 车位 的买卖 、租赁 、使 用 、收 益 ，产权 纷争和矛 盾的核心所在 。科 斯定 律表 明 ，产权清 晰是交 易的前提 ，能减 少交易成本 ，促进 社会整 体利益 的增长 。只要法 律能够 确定停车位 的权 利归属原 则 ，并切 实地采取 相应 的对策 ，就 能很好 地解决这 一现 实难题 。立法 的关 键并不 是对某一利 益进 行特别保护 ，而是 要 明确权 利范 围 ，并提供 清晰 的规则来 导 出车位 （ ）所有权 的归属 ￣Ｉ 库 Ｌ Ｉ
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兼评 《 权 法》 第 ７ 物 ４条
田韶 华 ， 罗曼秋
（ 北 经 贸 大学 法 学 院 ，石 家 庄 ００ ６ ） 河 ５ ０ １
摘
要：从小 区的停 车位及车库的权属 关系到业主和开发 商等 多方当事人的权益 ，关涉到业主的正常 生
活和 工作的便利 ，也影响到 小区的环境和安全。《 物权法》 第 ７ ４条 ，首次从 法律层 面，对停 车位及车库 的权
２０ 年的春天 ，《 ０７ 物权法》在我 国十届全国人大上通过 ，并已开始实施。《 物权法》对物的保护无疑 也达到 了一个 靳的水平 。 《 物权 法 》 在第 ７ 专 门规定 了有关停 车 位 、车 库 的权 属 问题 ，明确 了小 区车 ４条 位及车库 的集 中归属层次 和效 力 ，其 最主要 的 目的是减 少争 议 、平 息 纠纷 。但 《 权法 》 在制定 过程 中 ， 物 由于整个 社会 的物权法知识 不足 ，使 我们 的 《 物权法 》 遭遇 太 多 的误解 和混 乱 ，也 被强加 了不适 当的期 望 和指责 。所 以 ，我们要 立足我 国 国情客 观地评析法 条 内容 。
《物权法》74条法条评析
《物权法》74条法条评析《物权法》74条专门规定了有关停车位、车库的权属问题,明确了小区车位及车库的集中归属层次和效力,最主要的目的是减少争议、平息纠纷。
⑴据法条内容可知，立法者关于小区车位、车库的归属与利用有以下基本立场：一是区分了车库与地面停车场，并规定了不同的归属原则。
二是关于小区车库的归属采当事人约定原则，地面停车场直接归业主共有。
三是对小区内停车位、车库的出售或出租施加了必要的限制，即应当首先满足业主的需要。
一、《物权法》74条的得与失1、物权法第74条之得首先，《物权法》区分了小区内车库与地面停车场，并采纳了不同的产权归属原则。
车库是具有四周封闭的空间，有建筑物的特征；车库的开发成本相对较高，而且其建造成本不一定分摊到整个小区的建造成本中；地面停车场的开发几乎不需要成本，其占用的土地的使用费已经分摊在小区建造的整体成本中。
所以在产权归属问题上法律自然应当区别对待。
其次，《物权法》将小区内车库归属交由当事人约定并列举了约定方式:出售、出租或者附赠等方式。
这实际上是遵循了市场调节原则。
开发商建设了车库，所以获得主动地位，以决定是否要保留车库所有权。
第三，《物权法》将占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，直接归属业主共有。
业主向物业管理公司缴纳的费用是停车保管服务费，物业管理公司应维护停车场内车辆停放秩序，因看管不善造成停放车辆丢失或者损坏的，应依法或协议承担相应的赔偿责任。
第四，《物权法》第74条第1款规定了用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，实际是对小区内车位、车库的出售或出租施加了必要的限制，体现了法律对市场调节的适当干预。
2、《物权法》第74条之失《物权法》第74条能够在一定程度上解决现实生活中的纠纷，因而具有重大实践意义，但是同时也有失误或是遗漏。
首先，《物权法》第74条第1款虽然规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要，但这一规定太过粗糙与原则，容易产生歧义，也缺乏可操作性，会给司法实践中当事人以及法官如何理解带来一定的困惑。
车位车库的归属问题——兼释评《物权法》第74条
车位车库的归属问题——兼释评《物权法》第74条
李宗录;王宝德
【期刊名称】《山东科技大学学报（社会科学版）》
【年(卷),期】2008(010)002
【摘要】我国现实中时常发生业主与开发商之间关于车位车库权属的纠纷.<物权法>第74条将约定方式作为判断车位车库归属的依据,但是由于其理解上的困惑,仍然存在着发生纠纷的必然隐患.在规划的车位车库可能属专有也可能属共有的情况下,应当以规划蓝图中载明的专有或共有的用途作为判断的依据,应当在准确理解专有的车位车库与建设用地使用费分摊关系的基础上,正确处理车位车库的归属问题.【总页数】6页(P50-55)
【作者】李宗录;王宝德
【作者单位】山东科技大学,文法学院,山东,青岛,266510;山东科技大学,土木建筑学院,山东,青岛,266510
【正文语种】中文
【中图分类】D923.3
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从《物权法》74条浅析小区车位车库的归属与利用
从《物权法》74条浅析小区车位车库的归属与利用作者：许鸣曦来源：《致富时代·下半月》2014年第01期摘要：随着我国城市化进程的加快，居民私人用车的数量急剧增长，但是居民小区停车位的增长却相对缓慢，小区停车位已经成为稀缺资源。
本文首先分析《物权法》第74条关于小区停车位、车库的归属与利用的制度设计与制度价值，进而提出了对我国车位、车库的归属与利用制度的完善建议。
关键词：车位；车库；建筑物区分所有权随着我国城市化进程的加快，居民私人用车的数量急剧增长，但是居民小区停车位的增长却相对缓慢，小区停车位已经成为稀缺资源。
但目前的法律对小区停车位、车库的归属和利用缺乏具体而明确的规范，直接对此项制度予以规定的法律条文也只有《物权法》第74条的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
”因此，本文旨在通过对该法条的解析探讨小区车库车位的归属与利用，并就该项制度的完善提出自己的观点与看法。
车库、车位的概念与性质所谓车位，是指住宅小区内设置在地上或地下的以停放机动车辆为目的的属于开放式空间的场所；所谓车库，是指在住宅小区内设置的以停放机动车辆为目的的具有封闭空间的场所。
要想分析车位、车库的权利归属首先应当解读车位、车库的性质，即车位、车库能否独立作为建筑物区分所有权的客体的问题。
车位、车库设置于建筑区划内，因此可以适用建筑物区分所有权规定。
依《物权法》的规定，建筑物区分所有权由专有部分的专有权、共有部分的共有权和成员权三部分组成。
其中专有权是核心。
车位、车库能否成为建筑物区分所有权的客体，并成为独立的交易标的，是由其是否构成建筑物专有部分决定的，如能作为建筑物专有部分，就能交易，由业主或开发商享有专有权；如不能作为专有部分，则仅能以共有部分为全体业主所共有。
论小区车位车库的权属及相关法律问题——兼议对《物权法》第74条规定的理解
车位 车库 的归属 争议 一直存 在 ， 论学说 上也 尚无定 论。本 文试 业 主 的建筑 物 区分所 有权 的重要 设施 。车库 已经 成 为整个 小 区 理
、
小 区车位 车库 的法律 性质
（ ） 区车位 车库 的主要 形 态 一 小
目前 ， 国小区车 位车库 从物 理形态 来看 ， 我 主要有 以下几 种 ：
一
是地 面车 位 ， 占用 小区共 有道路 或其 他场地 用于停 放汽车 的 主 共 同所有 。 笔者 不赞 同此观 点 。配 套设 施是 为全 体或 者部 分 即 ０
车位 ， 一股 是直接 设置 于地面 、 以划 线分割 方式标 明 的停 车 设施 。 业主 的利 益增加 住宅 功能和 提供 生活便 利 ， 所有 权状态 存在 两 其
Ｌ ｇ ｌ ｙ ｔ ｍ ｄ Ｓ ｃｅ ｙ ｅ ａ Ｓ ｓ ｅ Ａｎ ｏ ｉｔ
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２０．１ １（ ０９ ） 论小 区车位车库的权属及相关法律 问题
兼议对《 物权 法》 ７ 第 ４条规 定的理解
史 以 贤
摘 要 小 区 内的车位 车库 属 于小 区的配 套设施 ， 区车位 车库 按照 其 不同 的形 态， 小 或者 是专有 部 分 ， 者是 共有 部 分。 或 所 谓 小 区车位车 库 的约 定归属 ， 隐含 的 前提是 ： 在开 发 商售 出房屋单 元之 前 ， 区车位 车库 归开发 商 所有 。 为专 有部 分 的车 小 作 位车 库 才能 够通 过约 定来确 定 归属 ， 为共有 部 分的 车位 车库 则是随 着小 区房屋 单元 的 售 出而 归全体 业主所 共有 。 作 业主 可
２０ 年 颁 布实施 的 《 ０７ 中华 人 民共 和 国物 权法》 以下简 称 《 （ 物 业 主 生活 必不 可少 的组 成 部分 。在 小区 的建 设中 ，设置 相 当数 权 法》 第 ７ ） ４条规 定 了住 宅 小区车位 车库 的归属 及利用 规则 。但 量 、 类型 的车位 车库 ， 进一步 提升 了小 区的居 住环境 ， 足业主 的 满 是 ，物 权法》 实施 ， 有起 到定纷止 争 的效果 ， 《 的 没 社会上 有关 小区 对 此 问题进 行探讨 ， 以期对 《 物权 法》 ７ 条的正确适用有 所裨益 。 第 ４
解释论视野下的车库 车位权利归属规则以《物权法》第74条第2款 第3款为分析对象
一、引言
因此，本次演示从解释论的角度出发，对《物权法》第74条第2款、第3款的 规定进行深入剖析，以期明确车库、车位权利归属规则，为解决相关纠纷提供理 论支持。
二、解释论视野下的车库、车位 权利归属规则
1、《物权法》第74条第2款的规 定及解释论分析
1、《物权法》第74条第2款的规定及解释论分析
某小区的开发商在未征得业主同意的情况下，将小区内的公共车位出租给第 三方使用。业主得知后，认为开发商的行为侵犯了他们的合法权益，遂向法院提 起诉讼。法院经审理认为，《物权法》第74条第2款规定明确要求建筑区划内的 车位应当首先满足业主的需要，而开发商擅自出租给第三方的行为违反了这一规 定。因此，法院判决开发商停止侵权行为，并向业主赔偿相应的损失。
2、《物权法》第74条第3款的规定及解释论分析
业主可以通过业主大会或业主委员会对这类车位进行共同管理，如制定管理 规约、收取停车费等。最后，对于开发商或其他第三方擅自出租或出售这类车位 的行为，业主有权主张相应的权利。
三、解释论视野下车库、车位权 利归属规则的实践应用
1、案例分析
1、案例分析
解释论视野下的车库 车位权 利归属规则以《物权法》第 74条第2款 第3款为分析对
象
01 摘要
目录
02 一、引言
二、解释论视野下的
03 车库、车位权利归属 规则
三、解释论视野下车
04 库、车位权利归属规 则的实践应用
05 四、结论
06 参考内容
摘要
摘要
在当今社会，车辆已成为人们日常生活的重要工具，而车库、车位则是车辆 停放的重要场所。然而，因车库、车位的权利归属引发的纠纷也日益增多。本次 演示以《物权法》第74条第2款、第3款为分析对象，从解释论的角度对车库、车 位的权利归属规则进行探讨，以期为解决相关纠纷提供理论支持。
从物权法74条规定看地下车库归属之争
从物权法74条规定看地下车库归属之争内容摘要：住宅小区地下车库的归属之争由来已久，法学界向来也有不同的观点，但似乎从未有一种较为统一的观点占据上风。
从司法实践来看，法院也没有成熟的实务性意见。
人们将希望寄托于《物权法》出台，但物权法第74条的规定多少有些让人们失望，因为它并没有完全解决有关地下车库归属的争议，而是以“由当事人约定”这种回避的态度将此争议热点问题暂且搁置，不能不说是一种遗憾。
本人试从住宅地下车库归属在理论上的争议展开探讨，以请教于同仁。
关键词：物权法住宅小区车库地下车库归属一、有关住宅小区地下车库的理论之争（一）约定说住宅小区地下车库的产权由开发商与购房者在房地产买卖合同中约定，确定其产权归属，没有约定或约定不明时，推定其产权属于购房者共有。
该观点的依据在于：其一，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，因此地下车库不可能单独获得土地使用权，地下车库所使用的土地是业主交纳土地使用费的土地，该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。
除非取得土地使用权人的同意，也不能享有该土地上建筑物的所有权和分配权。
其二，地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如同道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物（房屋）一并出售、转移。
开发商根据政府规定兴建地下车库，是他的法定义务，该地下车库不能面向社会公众开放以谋取私利，而是为了满足小区内业主生活需要，向特定人群提供停车位。
《物权法》第74条第二款采用的就是“约定说”，但是对没有约定或约定不明情形下如何处理，物权法并没有作出规定。
（二）成本说小区地下车库归属要看建设成本是否已纳入商品房的成本，当开发商未将小区地下车库建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，其产权属于开发商，反之，属于购房者共有。