养老地产设计

正在与我们形成合作的运营方
■ 人口老龄化在空间分布上不平 中国人口老龄化发展具有明显的由东向西的区域梯次特征。 上海、浙江、北京等东部沿海经济发达地区明显快于宁夏、新疆等西部经济欠发达地 区。上海早在1979年就步入了人口老龄化社会，而西部地区的人口老龄化速度比较 慢，像西藏还处于成年型的人口增长模式。 据2010年人口抽样调查，东部地区人口老龄化水平高于中西部地区。上海60岁及以 上老年人口所占比重最高，为23.4%，宁夏最低为10.62%。
Perceptible information 明显的资讯
Tolerance for error 容许错误 Low physical effort 省力 Size and space for approach and use 适当的尺寸及空间供使用
不论周围状况或者使用者感官能力如何，这 种设计有效的针对使用者传达了必要的资讯。
的判断和反应能力，从而增加个体的易伤性。另
外，神经系统在运动调节方面的效率也会受到影 响，反应能力降低，反应时间变长，储存和回忆 信息的能力也逐渐降低。
相应的设计策略包括： 延长自控装置（电梯门，自动门）的控制时间； 增强方向性信息（道路识别系统）的显著性；避 免使用自动上锁的门；优化温控系统。
生物学意义上的适老化研究
相关政策法规研究 优惠政策
市政基础设施配套建设费——区县建委审批，可酌情适当减收 税费减免——最大的一块优惠，所有税费全免（政府部门不再收取税费）
水、电、气、暖、电信优惠——政策上给予优惠，具体实施标准与各执行
部门协商。 社会福利机构所办医疗机构——区县卫生局报批，审查合格后可纳入城镇 职工基本医疗保险定点范围
健康老人社区
特点
■目标受众清晰
持续照料社区
特点
■能实现在地养老
需要关注的问题
■通用设计 ■医疗与养老服务
需要关注的问题
■受众
需要关注的问题
■政策
■管理成本及团队
可行性分析 与评估
确定设计 内容
方案设计
施工图 设计
可行性分析与评估
施工阶段 交付使用
• 现状评估 • 结合运营的项目模型 • 与运营方形成合作
•未富先老
中国人口老龄化的特点分析
■ 老年人口规模巨大
目前，中国人口数量约占世界总人口的1/5，是世界第一人口大国。 基本国情决定了中国是世界上老龄人数最多的国家。 据中国老龄委和联合国预测，2014年老年人口将达到2亿人，2026年将达到 3亿人，2037年超过4亿人，2050年达最大值，之后将较长期维持在3亿-4亿人 规模。21世纪上半叶，中国一直是世界上老年人口最多的国家，占世界老年人 口总量的1/5；21世纪下半叶，中国也还是仅次于印度的第二老年人口大国。
可行性分析 与评估
确定设计 内容
方案设计
施工图 设计
可行性分析与评估
施工阶段 交付使用
• 现状评估 • 结合运营的项目模型 • 可向业主推荐运营方
结合运营的项目模型 市区型
特点
■交通便捷 ■配套好
郊区型
特点
■适应性强
特点
景区型
■自然或人文资源
需要关注的问题
■成本 ■目标客户偏向高端
需要关注的问题
■生活便利性 ■医疗资源
针对客户 高端 各层次
盈利模式 出租 出售 75.5% 出租8.4% 出售 出租
管理模式
现状 亏损 盈利
郊区 郊区
42万平 8万平 0.75万平
高端 高端
亏损 第三Hale Waihona Puke Baidu经 营 亏损
研究
个体老龄化进程研究与设计提示
生物学意义上的适老化研究
反应系统（Communicating systems）： 内分泌系统的变化降低了老年人对于刺激的正确
上海市老年人口基本数据 （截止2010年12月31日） 年龄 60+ 65+ 70+ 80+ 人数（万） 331.02 226.49 164.33 59.83 比例（％） 23.4 16.0 11.6 4.2 60+指60岁以上， 65+、70+、80+以此类推
■ 城乡倒置显著 发达国家人口老龄化的历程表明，城市人口老龄化水平一般高于农村， 中国的情况则不同。 2000年我国农村老龄化水平为10.9%，比城镇高1.24个百分点。 据全国老龄委的预测，2020年、2030年农村老龄化还将分别高于城镇5个 和7个百分点，这种状况将一直持续到2040年。 21世纪后半叶，城镇的老龄化水平才将超过农村，并逐渐拉开差距。 这种现象的原因是我国大规模的城市化使青壮年人口进入城镇， 而老龄人口留在农村。
这种设计将危险及以为或不经意的动作所导 致的不利后果降至最低。
这种设计可以有效、舒适及不费力的使用。
不论使用者体型、姿势或移动性如何，这种 设计提供了适当的大小及空间供操作及使
Perceptible information 明显的资讯
不论周围状况或者使用者感官能力如何，这 种设计有效的针对使用者传达了必要的资 讯。
Size and space for approach and use 适当的尺寸及空间供使用
不论使用者体型、姿势或移动性如何，这种设 计提供了适当的大小及空间供操作及使用。
养老地产类型学研究
养老地产类型学分析模型
工作模型
服务内容
可行性分析与评估
●现状评估 ●结合运营的项目模型 ●与运营方形成合作
多感官接受信息方式
社会学意义的适老化研究
撤退理论（Disengagement theory） 活跃理论（Activity theory）
连贯性理论（Continuity theory）
环境压力和个体能力（Environmental press and competence）
相应设计策略包括： 在公共设施上提供多层次的交流机会，还会在私 密居住空间内提供老人生活记忆延续的载体，增 加设计灵活性，提供多种选择和个性化设置的可 能性。
“即使没有别人给你理由，生命依然值得坚 持。” “Even if no one else gives you a reason, but you should still keep living.” ------桃姐 A Simple Life
背景
>>中国老龄化特点 •规模大 •速度快 •不平衡
•城乡倒置
栖 城 养 老 地 产 研 究 与 实 践
背景
“他想要创建一个让老人们不必介意别人的目光，随心
所欲、充满朝气地生活的场所。在这里，无论发生了什 么事，老人们都可以坦然面对。……他更想要的是自由的 生活，并在自由的生活中死去。” 渡边淳一 《复乐园》
“人生最大一种痛，不是失败，而是没有经 历自己想要经历的一切。” “ The greatest pain of life, is not the frustration, but have not experienced everything you want to.” ------飞越老人院 Full Circle
人体工程学研究
生物学意义上的适老化研究
控制系统（Control systems）： 消化系统不良导致膀胱控制力减弱、消化困难；
呼吸系统衰退导致运动量负荷降低；心血管系统
能力下降。
相应的设计策略包括： 提高盥洗室设置密度和使用便捷性；提供餐厨合 一厨房；缩短步行距离；提供多种就餐选择。
生物学意义上的适老化研究
■ 老龄产业是一个横跨了第一、第二、第三产业的产业体系，涉及到国民经 济的各个领域，即指为老年人口提供产品或劳务、满足老年人口衣食住行用 等各方面需求的各种行业。是伴随着人口老龄化而发展的一个新兴产业，其 产业发展无论是在广度上，还是在深度上都有着巨大的前景。
■ 当前在我国，老年产业既包括老年日常生活用品、老年家政服务、老年娱 乐活动、老年保健服务等竞争性行业，也包括老年社会保障、老年公益服务设 施、特困老年救助等非竞争性行业。 其中竞争性行业是以盈利为目的的，所提供的老年产品或老年服务能在市场上 得到完全的价值实现，从而满足其再生产的需要；非竞争性行业不以盈利为目 的，偏重于社会利益，具有较多的正外部性，主要由政府提供供给。 我国老龄产业有着巨大的发展潜力，必将形成庞大的市场需求。
■ 人口老龄化的速度比较快、达到的水平比较高
根据世界发达国家的经验，65岁以上老年人占总人口的比例从7%提升到14%， 一般需要45年以上的时间。中国只用27年就可以完成这个历程，并在今后长时 间内保持高递增速度，属于老龄化速度最快国家之列。
65岁以上老年人占总人口的比例从7%提升到14%的时间
中国 澳大利亚 /美国 瑞典 法国 0 20 40 60 80 100 120 140
感觉能力（Detection sense）： 听力问题导致对高频声的失聪，甚至影响肌体平
衡问题；视力衰退对外部环境感知度降低，比如
调整远近物体的焦距时间延长，眩光引起瞬间失 明，需要较高的亮度水平来弥补视力减退造成的 影响，纵深感发生改变，对颜色感知度下降。
相应设计策略包括： 提供多感官接受的信息；提供支持性的就餐环 境；避免使用光泽表面；提高环境照度水平；控 制背景噪声。
确定设计内容
●根据运营模型确立物业
配比，并完成项目任务书
方案设计
●量化的解决方案 ●配合运营规划空间 ●一体化设计 ●成本控制
交付使用
●图纸归档 ●提供参考手册 ●回访与数据采集
施工阶段
●质量控制
施工图设计
●精细化设计
●图纸成果与概算
研发产品线
可行性分析 与评估
确定设计 内容
方案设计
施工图 设计
可行性分析与评估
年数
■
老龄化阶段推进速度不平衡
根据中国五次人口普查及2005年1%人口抽样调查资料，中国老年人口数量从1953年 到1964年由年均负增长（-0.53%）转向正增长，从1964年到1982年，老年人口 平均增长速度达到3.93%，比总人口平均增长率高1.8个百分点，是中国第一个老年人 口高速增长时期。 从1982年到1990年老年人口年均增长率略有下降，但仍高达3.09%。从进入90 年代以来，中国老年人口数量又呈现加速增长之势，尤其是进入21世纪以来，老年人 口年均增长高达6.12%，与总人口年均增长率的下降趋势相反，比总人口平均年均增 长率高5.3个百分点。
■ 老龄化超前于现代化
发达国家的老龄化一般是伴随着城市化和工业化呈现渐进的特点，进入 老龄社会时的人均国内生产总值在5000-10000美元以上，属于先富后老或 富老同步。 对比而言，中国由于计划生育政策，人为控制自然出生率导致人口结构变化， 使老龄化进程超前于社会经济的发展，属于未富先老。
中国养老产业总体状况
政府补贴
床位运营补贴——确定性补贴，区县民政局报批 用工补贴——确定性补贴，区县民政局报批 培训补贴——确定性补贴，区县民政局报批
国内已投用项目
投资来源 杭州 金色年华 北京 太阳城 临平 蓝庭公寓 上海 亲和源 天津 泰达国际 养老院 政府与险 资 绿城地产
项目区位 郊区 郊区
项目规模 17万平 42万平
机械系统（Mechanical systems）： 肌肉系统的变化导致力量减弱甚至肌肉萎缩，从
而影响体态和耐力。骨骼系统的退化导致骨质脆
弱并增加意外发生率，同时还影响到弯腰、屈膝、 转身和站立动作的完成。
相应设计策略包括： 提高公共空间休息设计出现频率；无障碍设计的 老年人特殊要求；提供适老的家具。
施工阶段 交付使用
• 现状评估 • 结合运营的项目模型 • 可向业主推荐运营方
现状评估
■政策分析 ■场地分析 ■目标受众分析 ■销售策略分析
可行性分析 与评估
确定设计 内容
方案设计
施工图 设计
可行性分析与评估
施工阶段 交付使用
• 现状评估 • 结合运营的项目模型 • 可向业主推荐运营方
结合运营的项目模型
通用设计与适老化设计
Equitable use 公平使用 Flexibility in use use 弹性使用 Simple and intuitive 简易及直觉使用
这种设计对任何使用者都不会造成伤害或使 其受窘。
这种设计涵盖了广泛的个人喜好和能力。
不论使用者的经验、知识、语言能力或集中 力如何，这种设计的使用都很容易了解。
需要关注的问题
■生活便利性 ■医疗资源
持有型
特点
■投资回报稳定 ■物业可再次抵押
销售+持有型
特点
■适应性强 ■目标受众更广
销售型
特点
■通过养老概念提升 溢价能力
需要关注的问题
■回报周期
需要关注的问题
■各物业配比 ■管理成本及团队
需要关注的问题
■医疗与养老服务
■管理成本及团队
全龄社区
特点
■受众广 ■风险小