特色小镇PPP项目实施方案

漳州市水仙花特色小镇建设

PPP项目

实施方案

项目实施机构：

项目咨询机构：

漳州市水仙花特色小镇建设PPP项目实施方案签

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编制单位：

项目负责：

主要编制人员：

目录

一. 项目概况 (1)

1.1 基本情况 (1)

1.2 项目背景 (2)

1.3 项目建设的意义 (3)

1.4编制依据 (3)

二. PPP模式的可行性和必要性 (8)

2.1 政策背景及要求 (8)

2.2 PPP模式的可行性 (10)

2.3 PPP模式的必要性 (11)

2.4 PPP全生命周期操作流程 (13)

三. 项目运作方式 (15)

3.1 项目特点 (15)

3.2 项目运作方式的判定 (15)

3.3 项目运作方式特征 (16)

3.4 项目运作结构图 (17)

四. 项目交易结构 (19)

4.1 投融资结构 (19)

4.2 回报机制 (22)

4.3 相关配套安排 (22)

4.4 支付担保方式 (23)

五. 合同体系 (25)

5.1合同体系 (25)

5.2 权利义务边界 (27)

5.3 建设边界 (29)

5.4交易边界 (30)

5.5 保障边界 (33)

5.6 衔接边界 (36)

5.7 违约处理 (38)

5.8 争议的解决 (39)

5.9 法律变更 (39)

六. 财务测算分析 (40)

6.1财务分析假设 (40)

6.2可行性缺口补助公式 (50)

七、物有所值和财政承受能力论证 (53)

7.1物有所值定性分析 (53)

7.2物有所值定量分析 (56)

7.3项目财政可承受能力论证 (62)

八、项目监管框架和绩效 (65)

8.1 项目监管 (65)

8.2 绩效考核 (67)

九、风险分配框架 (74)

9.1 风险分析 (74)

9.2 风险分配机制 (76)

9.3 风险分配原则 (77)

9.4 风险分配内容 (78)

十、政府采购 (80)

10.1项目具有的特点 (80)

10.2采购方式选择 (80)

10.3采购程序 (81)

10.4 社会资本方的资格条件 (82)

10.5采购标的 (83)

十一、项目移交 (84)

11.1移交种类 (84)

11.2移交范围 (84)

11.3移交委员会 (84)

11.4项目移交前的维护 (85)

11.5移交验收标准 (86)

11.6保险的转让 (86)

11.7技术的移交 (86)

11.8合同的转移 (86)

11.9移交费用 (87)

11.10移交效力 (87)

11.11项目移交违约及处理 (87)

十二、附件 (89)

附表1 总投资使用计划及资金筹措表 (89)

附表2 借款还本付息表 (90)

附表3 折旧摊销表 (91)

附表4 收入支出汇总表 (93)

附表5：利润及利润分配表 (94)

附表7：资产负债表 (96)

附表7：财务计划现金流量表 (98)

附表8：项目投资现金流量表 (101)

附表9：项目资本金现金流量表 (103)

一. 项目概况

1.1 基本情况

项目名称：漳州市水仙花特色小镇建设PPP项目

项目性质：新建

项目实施机构：漳州市人民政府同意将漳州市高新技术产业开发区（以下简称漳州市高新区）水仙花特色小镇建设采用PPP模式运作。漳州市人民政府授权漳州市高新技术产业开发区成立项目领导小组，漳州市人民政府授权漳州市高新技术产业开发区建设局为本项目实施机构，漳州市九龙江圆山投资有限公司为政府出资方。

项目所在地：福建省漳州市高新技术产业开发区圆山脚下，九龙西溪南岸。

建设规模:新建和改扩建建筑面积5000平方米；改造及保护建筑面积4.4万平方米；新建和改扩建道路桥梁5500平方米；水系整治及景观4.24万平方米；新建和改扩建停车位1000个，面积3.9万平方米；室外场地及园林绿化8.07万平方米；花卉阳光房提升改造面积1.1万平方米；建设休闲广场1.43万平米小镇水电及设备安装，给排水、电气、消防，污水处理设施及市政其他配套设施等。

建设投资规模：本项目总投资54527.42万元，建设投资估算为51626.86万元（其中建筑安装工程费38242.12万元，建设其他费用13384.74万元），建设期利息2775.56万元。项目最终建设总投资以高新区审计局审计的决算金额为准。项目最终建设总投资以漳州市高新区审计局的决算金额为准。

建设期：小于或等于2年。建设期拟定2017年月至2019年月。

运营期：13年（自项目完工验收，具备运营条件后计算运营期）。

股权比例：政府方占股30%，社会资本方占股70%。暂定项目公司注册资本12906.72万元人民币，中标的社会资本方出资9034.7万元，占股70%，政府方出资代表漳州市九龙江圆山投资有限公司出资3872.01万元，占股30%，政府方股权份额以已支付项目前期费用和土地征收费用作为政府方出资，占项目总投资的比例计算，政府方股东参与本项目的收益分成。

项目进展情况:工程可行性研究报告已获批复，有关土地、环评、节能评估等的相关手续已经办理，土方平整、地堪、施工图设计、图审、预算编制及其他设计方案。

1.2 项目背景

随着经济的快速发展，漳州市正进入城市建设的加速时期，本项目涉及到漳州市高新区经济和旅游业发展的方方面面，是漳州市高新区旅游发展项目的重点工程。通过保留原始建筑风貌和水仙花海、漳州本地文化和习俗、餐饮吸引与聚集、酒吧和夜市聚集、创意名宿与客栈聚集、创意工坊街区等多种方式吸引周边和全国游客到本项目游玩和消费。以特色漳州建筑为骨架，旅游活动和商业业态为血肉，一地方特色人文为筋脉，以针对性主题（水仙花海）为魂魄；通过返祖控制业态打造特色街区提升商气人气，通过商业和旅游运营最大化提升物业附加值并带动投资型物业。PPP模式的兴起为解决政府发展旅游业和运营旅游业问题提供了新思路，并已在我国旅游业建设中得到广泛推广应用，而目前漳州市高新区旅游业基础设施建设基本上仍由政府机构所主导，不利于增加基础设施有效供给。因此，本项目采用PPP模式，既能充分利用社会资本的专业、人才、资金、经验等方面的优势降低成本，又能通过政府监管项目的建设、运营、维护，从而