2018年房地产估计案例与分析指错题总结

按房地产估价报告各项内容总结

指错题

指错题答题要点：

1、先浏览通篇，看是否有缺项错误，包括大项和小项；

2、各项内容中按下述总结分析是否有错误；

3、特别分析技术报告中按不同方法的各个表述、计算内容。

一份完整的估价报告由以下八部分构成：1、封面；2、致估价委托人函；3、目录；4、注册房地产估价师声明；5、估价的假设和限制条件；6、估价结果报告；7、估价技术报告；8、附件。

各部分内容构成及常见错误如下：

第一部分、封面

一、构成（7项）

标题、估价报告名称、估价项目名称、估价委托人、估价机构、注册房地产估价师、估价报告出具日期、估价报告编号

二、常见错误

1、估价报告名称：房地产抵押估价的估价报告必须用“房地产抵押估价报告”，否则算错。

2、注册房地产估价师：注册房地产估价师的姓名及其注册号。

3、估价报告出具日期应与致函日期、作业日期一致，不一致的算错。若还是“估价报告作业日期”，算错。

4、封面中的“估价人员”应为“注册房地产估价师”

5、估价报告中缺技术报告或封面、目录不算重要内容缺失。

第二部分：致估价委托人函

一、构成（10项）

标题、致函对象、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、估价机构名称和盖章、致函日期。（有的有估价结果和使用报告有关的特别提示）

二、常见错误

1、缺标题“致估价委托人函”，算错。

1、基本事项四个内容：估价目的、估价对象、价值类型、估价时点、估价方法。缺少上述某项，算错

2、缺总价、大写、单价或者缺不写单价的理由，算错；

3 、落款的估价机构必须加盖公章，不能由分公司签发，如果是其他印章如**公司业务章、估价专用章，则算错。

4、房地产抵押报告中缺少“在估价时点未设定法定优先受偿款权利下的价值、估价师所知悉的法定优先受偿款和抵押价值”三种价值的完整披露的，算错。（该三种价值应在致函、结果报告、技术报告中完整披露）；价值类型应一

致，如是抵押价值，被写成市场价值等，算错

5 、致函日期=估价报告出具日期=估价作业截止日期，否则算错。

6.缺估价报告应用有效期，错。（2006、2010）

第三部分、目录

一、构成（6项）

标题（目录）、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。

二、常见错误

1、目录中不应有致估价委托人函！

2、目录内容（特别是估价结果报告、技术报告二级目录内容中）不应缺项，否则算错。

第四部分、注册房地产估价师声明

一、构成（7项）

二、常见错误

1、估价师声明应是注册房地产估价师声明

2 、应注明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名、注册号，并经本人签名，不得以个人印章代替签名，否则算错。（非注册房地产估价师和未参加估价的房地产估价师不得签名。）

3、在声明最后要求必须有两名或两名以上注册房地产估价师签名的，否则错误。

4、没有查勘现场但参与此次估价的注册房地产估价师姓名不必在声明第6条中列出，在声明第6条中只需列出参与现场查勘的注册房地产估价师姓名，没有列出的，算错；

5、抵押目的估价报告有效期最长不超过1年，对有效期超过1年的抵押估价报告可指出错误；

第五部分、估价的假设和限制条件

一、构成（4项）

1．一般假设；2．不确定事项假设；3．背离实际情况假设；4．估价报告使用限制：

二、常见错误

1、“估价报告使用期限”或“估价报告应用的有效期”放在估价假设和限制条件或结果报告中都不算错误。

2、估价时点与实地查勘日期不一致时，应在假设限制条件中进行假设说明；

3、在假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响

第六部分、估价结果报告

一、构成（14项）

（1）估价委托人；（2）房地产估价机构；（3）估价目的；（4）估价对象；（5）价值时点；（6）价值类型；（7）估价原则；（8）估价依据；（9）估价方法；（10）不同估价方法的测算结果和最终的估价结果；（11）注册房地产估价师；

（12）协助估价的人员；（13）实地查勘期；（14）估价作业期。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。

二、常见错误

1、估价委托人：写明全称、法定代表人和住所；个人姓名、住所（不要写明身份证号码）

2、房地产估价机构：缺“法定代表人”“资质等级”“资质证书编号”，算错。

3、估价目的：

抵押：“未确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”

征收：“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”

转让：“为委托人转让估价对象提供市场价值参考”

估价目的置于估价对象后，可作为备选错误。

4、估价对象（要求描述详细些）

（1）包括估价对象范围；土地基本状况；建筑物基本状况。缺上述某项，算错。

（2）后面计算的一些数据要在此部分内容体现，前后数据不一致的算错。

（3）未说明共有权情况、所有权状况的，算错。

（4）估价对象中权益状况描述不全，是否有共有权、是否设立抵押权等他项权利（他项权利日期是否完整）、在抵押估价中是否有法定优先受偿款等未描述，算错。

（5）土地使用期限及其起止日期、剩余期限及在土地使用出让合同约定期满后是否对收回的建筑物给予补偿、建筑容积率、建筑覆盖率、绿地率等指标、。

（6）估价对象中区位状况描述不全，或景观、周围环境、基础设施完备程度、交通、公共配套设施完备程度、朝向等未描述。

（7）估价对象中实物状况描述不全，或土地状况、建筑物设施设备、建成年份、结构、层高、装修、维护保养、建成时间未具体到月、估价对象分摊的土地面积等未描述。

5、价值时点没有简要理由，算错。

6、价值类型

价值类型是指在某个房地产估价项目中根据估价对象由估价目的决定的具体某种价值。

抵押：“估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额”；

征收：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”。缺，算错。

7、估价原则